Louer un bien pour le sous-louer en résidence principale

grmff · #1 25-03-2021 10:27:27

Pour des raisons un peu longues à expliquer, je désire louer un bien pour le sous-louer en résidence principale.

Quels sont les risques, les interdictions, les écueils dans ce genre de projet?
Quelles sont les précautions à prendre?
Que mettre, et que ne pas mettre, dans le bail principal? Dans le bail de sous-location?

Le bar est ouvert, lancez-vous... big_smile

PIM · #2 25-03-2021 11:01:53

Et la location principale est en résidence principale aussi ?
En tout cas, dans la sous-location, ne pas donner plus de droits que ceux qui résultent du bail principal, notamment sur la durée.
Le bailleur doit explicitement donner son autorisation.

Quelques liens utiles
https://www.lebonbail.be/articles/sous- … -principal

https://www.notaire.be/acheter-louer-em … s-location

https://www.snpc-nems.be/fr/content/vot … sans-votre

max11 · #3 25-03-2021 11:03:56

Avant que les experts arrivent...
- Evidemment, il faudra que le 1er bail vous autorise la sous-location
- En deux, le bail de sous-location ne doit pas excéder en durée le bail principal... ce qui est déjà un problème...
- Vous allez signer un bail de droit commun et établir une sous-location de résidence principale.... Le gros problème sera sur cette différence entre les deux contrats : durée de préavis, raisons des fins de bail, ...

PS ajouté : flute grillé par PIM

Dernière modification par max11 (25-03-2021 11:04:26)

grmff · #4 25-03-2021 11:08:07

Le bail principal ne sera pas en bail de résidence principale. Je suis chez moi, j'y suis bien, et je compte y rester....

C'est donc un bail à but de sous-location, en toute connaissance de cause par le propriétaire bailleur.

grmff · #5 25-03-2021 11:10:31

Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.

Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...

PIM · #6 25-03-2021 11:24:46

grmff a écrit :

Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...

Et un mandat de gestion ?

max11 · #7 25-03-2021 11:30:30

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?

C'est ce que j'ai écris avant de le supprimer....
Si ça se sait, le risque de voir un jour une requalification professionnelle est très grand....

PIM · #8 25-03-2021 12:07:12

max11 a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?
C'est ce que j'ai écris avant de le supprimer....
Si ça se sait, le risque de voir un jour une requalification professionnelle est très grand....

Et confié à un tiers de confiance ?
Ou à un professionnel ?
Cela me paraît tout de même plus simple qu'une sous-location.

max11

grmff · #9 25-03-2021 13:03:56

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?

Un agent immobilier, ancien de l'IPI, qui conseille de faire un mandat de gestion à un non professionnel non ipi?
Vous êtes sûr?

grmff · #10 25-03-2021 13:05:12

max11 a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?
C'est ce que j'ai écris avant de le supprimer....
Si ça se sait, le risque de voir un jour une requalification professionnelle est très grand....

Il ne pourrait y avoir de requalification professionnelle pour un mandat à titre gratuit...

PIM · #11 25-03-2021 13:13:46

grmff a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?
Un agent immobilier, ancien de l'IPI, qui conseille de faire un mandat de gestion à un non professionnel non ipi?
Vous êtes sûr?

J'ai oublié de préciser: mandat non rémunéré...

(publié avant d'avoir lu la réponse de 13.05)

Dernière modification par PIM (25-03-2021 13:14:42)

Pierre1 · #12 25-03-2021 13:14:20

grmff a écrit :

Un agent immobilier, ancien de l'IPI, qui conseille de faire un mandat de gestion à un non professionnel non ipi?
Vous êtes sûr?

Ne faites pas le modeste, vous avez probablement plus d'expérience en location de studio que 5 agents IPI réunis tongue

grmff a écrit :

Il ne pourrait y avoir de requalification professionnelle pour un mandat à titre gratuit...

C'est vrai.
Tout comme vous pourriez être rémunéré et déclarer.
En tout cas, ça semble une bien meilleure option que des contrats de sous-location. Attention tout de même à vérifier que votre contrat ne vous forcerait pas à devoir assumer certaines obligations dont vous ne voudriez pas.

Dernière modification par Pierre1 (25-03-2021 13:15:03)

Bim · #13 25-03-2021 13:20:23

grmff a écrit :

Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...

Il n'est pas tenté de vous le vendre ?

Il y a aussi la possibilité d'un bail emphytéotique. Mais je suis pas assez connaisseur sur ce sujet.

max11 · #14 25-03-2021 14:06:29

grmff a écrit :

max11 a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
Mon but est de louer moi-même un bien qui appartient à un autre propriétaire de la résidence où j'ai mes biens. En clair, le dernier studio de la résidence Volga.
Le propriétaire est dépassé par la situation, me consulte à chaque étape, mais ne fait pas ce qu'il faut quand il y a un problème d'occupation comme il y en a un pour l'instant...
Et un mandat de gestion ?
C'est ce que j'ai écris avant de le supprimer....
Si ça se sait, le risque de voir un jour une requalification professionnelle est très grand....
Il ne pourrait y avoir de requalification professionnelle pour un mandat à titre gratuit...

Gratuit ou pas gratuit....
C'est un début de preuve d'une organisation professionnelle.
Je ne jouerais pas à ce jeu-là sauf à vouloir vous lancer un jour dans une guerre contre le SPF Finances !

grmff · #15 25-03-2021 14:54:56

Pierre1 a écrit :

grmff a écrit :
Un agent immobilier, ancien de l'IPI, qui conseille de faire un mandat de gestion à un non professionnel non ipi?
Vous êtes sûr?
Ne faites pas le modeste, vous avez probablement plus d'expérience en location de studio que 5 agents IPI réunis
grmff a écrit :
Il ne pourrait y avoir de requalification professionnelle pour un mandat à titre gratuit...
C'est vrai.
Tout comme vous pourriez être rémunéré et déclarer.
En tout cas, ça semble une bien meilleure option que des contrats de sous-location. Attention tout de même à vérifier que votre contrat ne vous forcerait pas à devoir assumer certaines obligations dont vous ne voudriez pas.

Il est évident que j'ai la capacité et l'expérience à un niveau professionnel, ainsi que la possibilité de me faire réinscrire comme agent immobilier. C'est quand même 815€/an et tout un tas d'obligation de formation continue pour la gestion d'un seul bien. Ainsi que le respect d'un code de déontologie (j'ai pas dit que je faisais n'importe quoi mais bon...) et une surveillance dont je n'ai ni l'envie, ni le besoin.

Avec un risque évident de me faire requalifié pour la gestion de mes affaires privées.

Donc, non, ce n'est pas une option que de redevenir agent immobilier.

Il est un fait qu'un mandat gratuit n'est pas exercer une activité professionnelle, et donc ne nécessite pas l'inscription comme agent immobilier. Et donc, ce mandat n'apparaîtrait nulle part, et il n'y aurait pas de risque de requalification.

grmff · #16 21-05-2021 17:27:42

L'affaire revient sur le tapis.

Au premier message, la locataire avait donné son accord pour quitter le logement pour fin avril. Au moment de signer els documents et de s'engager, ce n'était plus du tout cela. Elle a signé pour un départ au bout du bail de 6 mois que j'avais proposé (préparé...) pour ma copropriétaire. Elle devait donc partir fin juillet.

En réalité, enceinte, dans un studio prévu pour une seule personne, occupant en permanence à deux avec son compagnon sans papier (qui lui avait donc fait un bébé papier, elle a fini par perdre le bébé. On s'est rendu compte que ce sagouin (qui en faisait encore plus que je ne peux décemment raconter) tapait sur la jeune fille, et que c'était la raison pour laquelle elle avait perdu le bébé. Vu les coups, encore plus violents, elle a quitté précipitamment son studio et a rendu les clefs.

L'affaire revient donc sur le tapis. Je né désire pas que la copropriétaire continue comme elle le fait, je lui ai proposé de m'en occuper et de couvrir tous les risques et toute la gestion. Mon but est donc de lui garantir un loyer fixe, de prendre en charge la relocation et la gestion de son studio, qu'elle n'ait plus à s'en soucier (elle a bien des soucis ailleurs pour l'instant...)

Pour rappel, cette copropriétaire âgée avait pris un de mes logements 2 ans avant mon achat du Volga, ailleurs parce que le Volga était sans chauffage, sans électricité, sans ascenseur et donc sans possibilité de faire revenir son mari, grabataire et le réel propriétaire, dans le studio en question. Bref, je suis un peu intéressé à ce qu'elle perçoive son loyer afin de me payer le mien. Et comme en plus elle est vraiment sympa...

Alors, une location avec autorisation de sous-location et engagement de respecter le sous-bail en cours en cas de fin de la sous-location?
Un mandat de gestion à titre gratuit avec une garantie de loyer et une marge (assurance?) pour couvrir les potentiels impayés?

Je rappelle que c'est fait en toute transparence avec la propriétaire (enfin, la représentante de son mari le propriétaire), parce qu'elle est dépassée, parce qu'elle a eu deux mauvaises expériences, et parce que c'est la meilleure garantie que j'ai de pouvoir louer mes studios sans avoir un fouteur de m. dans les pattes (pas la propriétaire, mais ses locataires)

Mon expérience passée, pour le petit frère du Volga racheté studio par studio, a été que j'ai été emmerdé jusqu'à ce que je rachète le dernier studio...

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