Locataire en défaut de paiement

clapotis · #1 19-04-2021 20:19:49

Bonsoir,
Nous sommes devenus propriétaires d'une maison divisée en 5 appartements dont trois sont loués. La maison est située à Bruxelles. Un des locataires ne nous a toujours pas payé de loyer (2 mois de retard). Nous l'avons contacté dès son premier mois de retard et l'avons rencontré pour avoir des explications; au départ, on n'a pas voulu se montrer trop insistant parce que la situation n'est pas facile en ce moment mais mon impression est qu'il a toujours été un mauvais payeur car les preuves de paiement fournies par les anciens propriétaires attestaient déjà de paiements très irréguliers et problématiques. Nous devons faire de très gros travaux dans cette maison avec pour conséquence que d'ici 12-18 mois nous devrons de toute manière expulser l'ensemble des locataires; par conséquent, nous ne savons pas trop quoi faire avec le locataire récalcitrant: on lui a envoyé très récemment une mise en demeure mais quid s'il ne réagit pas? Si nécessaire, peut-on éventuellement lui proposer d'occuper l'autre appartement inoccupé (qui est beaucoup plus petit) afin de minimiser notre manque à gagner et ne pas devoir nous engager dans une procédure trop longue et/ou coûteuse? Que devons-nous faire, si nous devons entamer une procédure et quels sont les coûts et les délais?

Merci d'avance pour votre aide.

Himura · #2 19-04-2021 21:08:06

Ca fait plusieurs questions avec de longues réponses smile

En premier lieu : quel est le type de bail pour ce locataire et sa durée ?
Vu votre prochain impératif, il serait bon de voir comment réunir au mieux les dates pour qu'elles tombent au mieux, avant vos travaux.

Pour le reste, vous devez décider dès à présent la bonne stratégie à suivre, et en conséquence votre action à entreprendre.

Si vous comptez le garder jusqu'aux travaux, il vous faudra insister et mettre la pression sur le locataire. Au besoin, via un dépôt de requête ou une conciliation devant le juge.

Si vous préférez l'évitez, vous réunissez les défauts présentés par le locataire (arriérés de loyers, retards, non-respect du bail, agissement contraire au bon père de famille, non-entretien, ...), et vous déposez une requête devant le juge de paix.
Ce n'est pas coûteux du tout (50 € qu'il ne vous faut même plus avancer ! Donc normalement rien si vous y allez vous-même).
La procédure prend - normalement, mais ça dépend des cantons ! - 4 à 6 semaines après dépôt de requête. Ensuite, cela dépend de ce qui aura été jugé. Vous trouverez bien des notes et exemples sur le forum à ce sujet.

Pensez cependant aux conditions nécessaires, et au coût (!) de ces expulsions. En espérant aussi qu'un juge de paix ne viendra pas mettre votre organisation à mal.

Vouloir obtenir un accord pour qu'il déménage de son plein gré dans un appartemment plus petit, et donc renoncer à son bail pour en signer un nouveau également... Cela me parait inutilement aventureux et un peu illusoire.

Girkou · #3 20-04-2021 08:13:48

j'ai du déposer 20€ (pour un fond de je ne sais plus quoi il me semble ) en même temps que ma requête
si j'ai bien compris les 50€ seront mis sur la feuille d'impôt du "perdant" et récupérer automatiquement

clapotis · #4 20-04-2021 13:43:13

Merci pour ce premier retour.

Himura a écrit :

En premier lieu : quel est le type de bail pour ce locataire et sa durée ?
Vu votre prochain impératif, il serait bon de voir comment réunir au mieux les dates pour qu'elles tombent au mieux, avant vos travaux.

C'est un bail de résidence principale qui au départ était de 1 an et qui a été reconduit de manière tacite: de facto, il est devenu un bail de 9 ans (on est à +/- 2 ans de son échéance).

grmff · #5 20-04-2021 14:03:57

clapotis a écrit :

Bonsoir,
Nous sommes devenus propriétaires d'une maison divisée en 5 appartements dont trois sont loués. La maison est située à Bruxelles. Un des locataires ne nous a toujours pas payé de loyer (2 mois de retard). Nous l'avons contacté dès son premier mois de retard et l'avons rencontré pour avoir des explications; au départ, on n'a pas voulu se montrer trop insistant parce que la situation n'est pas facile en ce moment mais mon impression est qu'il a toujours été un mauvais payeur car les preuves de paiement fournies par les anciens propriétaires attestaient déjà de paiements très irréguliers et problématiques. Nous devons faire de très gros travaux dans cette maison avec pour conséquence que d'ici 12-18 mois nous devrons de toute manière expulser l'ensemble des locataires; par conséquent, nous ne savons pas trop quoi faire avec le locataire récalcitrant: on lui a envoyé très récemment une mise en demeure mais quid s'il ne réagit pas? Si nécessaire, peut-on éventuellement lui proposer d'occuper l'autre appartement inoccupé (qui est beaucoup plus petit) afin de minimiser notre manque à gagner et ne pas devoir nous engager dans une procédure trop longue et/ou coûteuse? Que devons-nous faire, si nous devons entamer une procédure et quels sont les coûts et les délais?
Merci d'avance pour votre aide.

A force de viser deux lièvres, on tire entre les deux.

Si vous pensez faire des travaux dans 12-18 mois, ne cherchez pas à recaser le zozo. Vous resterez avec des soucis... Surtout si vous êtes à 2 ans de la fin du bail de 9 ans.

Soit vous tirez sur la corde en espérant qu'il vous paie, soit vous prenez la décision de l'expulser par toutes voie de droit: direction justice de paix. Connaissant les délais de la justice de paix à Bruxelles, c'est la solution que je choisirais.

GT · #6 20-04-2021 14:13:56

Girkou a écrit :

j'ai du déposer 20€ (pour un fond de je ne sais plus quoi il me semble ) en même temps que ma requête
si j'ai bien compris les 50€ seront mis sur la feuille d'impôt du "perdant" et récupérer automatiquement

La "feuille d'impôt" ?

Le droit de mise au rôle notamment en justice de paix

https://www.tribunaux-rechtbanken.be/fr … 0cour%20de

GT · #7 20-04-2021 14:26:59

Girkou a écrit :

j'ai du déposer 20€ (pour un fond de je ne sais plus quoi il me semble ) en même temps que ma requête
si j'ai bien compris les 50€ seront mis sur la feuille d'impôt du "perdant" et récupérer automatiquement

Une somme de 20 EUR destinée à alimenter le fonds d’aide juridique est réclamée lorsque vous introduisez une procédure.

Sources :

19 MARS 2017. - Loi instituant un fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo … e_name=loi

26 AVRIL 2017. - Arrêté royal portant exécution de la loi du 19 mars 2017 instituant un fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ar … 252/justel (Moniteur belge 27/4/2017)

Circulaire SPF Justice

http://www.barreaudebruxelles-lalettre. … ustice.pdf

Dernière modification par GT (20-04-2021 14:39:27)

PIM

grmff · #8 20-04-2021 14:31:21

GT a écrit :

Girkou a écrit :
j'ai du déposer 20€ (pour un fond de je ne sais plus quoi il me semble ) en même temps que ma requête
si j'ai bien compris les 50€ seront mis sur la feuille d'impôt du "perdant" et récupérer automatiquement

La "feuille d'impôt" ?
Le droit de mise au rôle notamment en justice de paix
https://www.tribunaux-rechtbanken.be/fr … 0cour%20de

Les frais pour une mise en justice de paix sont effectivement de 20€ à payer au moment du dépôt de la requête, et de 50€ que l'état réclame au "perdant" du jugement, par voie de rôle. Ne me demandez pas ce qu'est cette voie de rôle, je n'ai jamais eu à les payer.... Les 20€ peuvent être réclamés par la partie déposant la requête à la partie qui a perdu. Cela fait partie des "dépens".

Dans le temps, la somme était variable selon les montants en jeu, la demande (expulsion...) etc. Ce n'est plus le cas. Ce sont des montants identiques pour toutes les demandes.

Himura · #9 20-04-2021 15:21:37

grmff a écrit :

...et de 50€ que l'état réclame au "perdant" du jugement, par voie de rôle. Ne me demandez pas ce qu'est cette voie de rôle, je n'ai jamais eu à les payer.... Les 20€ peuvent être réclamés par la partie déposant la requête à la partie qui a perdu. Cela fait partie des "dépens".

Pour exemple pratique, c'est comme l'avertissement extrait de rôle (AER), qui est également endossé par voie de rôle.
Pour faire clair : c'est un courrier officiel que vous recevez chez vous, réclamant un paiement. Une "facture" de l'état.

GT · #10 20-04-2021 15:33:59

grmff a écrit :

Les frais pour une mise en justice de paix sont effectivement de 20€ à payer au moment du dépôt de la requête, et de 50€ que l'état réclame au "perdant" du jugement, par voie de rôle.

Dans quel texte actuel relatif soit au droit de mise au rôle (Justice de paix : 50,00 euros) soit à l'alimentation du fonds d'aide juridique (20,00 euros)est-il question d'une récupération par voie de rôle ?

Dernière modification par GT (20-04-2021 15:34:22)

grmff · #11 20-04-2021 16:57:53

GT a écrit :

grmff a écrit :
Les frais pour une mise en justice de paix sont effectivement de 20€ à payer au moment du dépôt de la requête, et de 50€ que l'état réclame au "perdant" du jugement, par voie de rôle.
Dans quel texte actuel relatif soit au droit de mise au rôle (Justice de paix : 50,00 euros) soit à l'alimentation du fonds d'aide juridique (20,00 euros)est-il question d'une récupération par voie de rôle ?

Vous avez raison, je me suis emmêlé les pinceaux.

Je n'ai jamais vu de texte de loi à ce sujet.

Les jugements mentionnent: "Condamne Mme Achtruc, avec le numéro de registre national 71234565478, au payement du droit de mise au rôle de 50€. Ce droit de mise au rôle doit être payé à l'Etat Belge sur invitation."

Ce droit de mise au rôle est donc très sélect. C'est uniquement sur invitation... big_smile

max11

GT · #12 20-04-2021 17:04:21

grmff a écrit :

GT a écrit :
grmff a écrit :
Les frais pour une mise en justice de paix sont effectivement de 20€ à payer au moment du dépôt de la requête, et de 50€ que l'état réclame au "perdant" du jugement, par voie de rôle.
Dans quel texte actuel relatif soit au droit de mise au rôle (Justice de paix : 50,00 euros) soit à l'alimentation du fonds d'aide juridique (20,00 euros)est-il question d'une récupération par voie de rôle ?
Vous avez raison, je me suis emmêlé les pinceaux.
Je n'ai jamais vu de texte de loi à ce sujet.
Les jugements mentionnent: "Condamne Mme Achtruc, avec le numéro de registre national 71234565478, au payement du droit de mise au rôle de 50€. Ce droit de mise au rôle doit être payé à l'Etat Belge sur invitation."
Ce droit de mise au rôle est donc très sélect. C'est uniquement sur invitation...

Une "invitation" à payer

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