Question résiliation bail avant entrée

PIM · #1 11-05-2021 17:07:23

Je rejoins l'avis de GT: consultez un avocat. Et ce d'autant plus que le bailleur a déjà fait ce choix-là.
Une négociation entre avocat a des chances raisonnables d'aboutir à un accord.

Chacun ayant pu exprimer son opinion et avant que cela ne dérape à nouveau, je ferme le sujet.

rexou

libra · #2 11-05-2021 17:06:25

copropriétaire engalère a écrit :

panchito a écrit :
J1897 a écrit :
Pcq sur le bail, il a inscrit que j'étais domicilié chez mon amie belge. Ce qui n'est absolument pas le cas, ni de fait, ni administrativement.
C'est est un faux et votre amie peut être cnsidérée comme complice! Ce type de faux relève du pénal en Belgique.
Le bailleur peut être également avoir des problèmes puisque dans tout bon bail (comme celui de PIM), il faut insérer les n° de registre national qui facilitent l'enregistrement du bail dans votre MyMinFin par la suite. Donc il savait pertinemment bien que vous n'étiez pas en ordre! Surtout si c'est une agence qui a rédigé le bail!
Tout comme Grmmff, j'ai déjà pris le risque de signer des baux avec des expats qui n'avaient pas encore de titre de séjour en Belgique (puisque c'est l'histoire de la poule et de l'oeuf), mais j'ai suivi de près leur demande de "residence permit" demande toujours de pouvoir diposer de la copie de leur Belgian E_id AVANT l'enregistrement du bail. Comme cela peut prendre quelque semaines, je me contente de l'introduction de la demande officielle qu'ils ont fait à la commune juste après avoir signé le bail.
Une fois, avec des locataires français, j'ai eu maille à partir avec la police car j'avais aussi pris ce risque mais le couple n'a jamais pu ensuite obtenir le précieux sesame: Mr était indépendant et n'avait pas déclaré sa société à la banque carrefour des entreprises en Belgique, il n'avait donc pas de n°de TVA belge, et ne savait pas prouver ses revenus. Quant à Mme, elle était cohabitante de fait, sans travail. Tout cela s'est terminé au tribual, Mme ayant du être hospitalisée en Belgique, donc avec des frais énormes puisque sans titre de séjour, il n'y a pas de sécurité sociale, ni d'affiliation possible à aucune mutuelle. Le bail a été résilié aux torts des locataires car cessation de paiement des loyers.
Mais où allez vous chercher tout ça? dans pif gadget?

Dans son tricot. big_smile

copropriétaire engalère

copropriétaire engalère · #3 11-05-2021 17:02:39

panchito a écrit :

J1897 a écrit :
Pcq sur le bail, il a inscrit que j'étais domicilié chez mon amie belge. Ce qui n'est absolument pas le cas, ni de fait, ni administrativement.
C'est est un faux et votre amie peut être cnsidérée comme complice! Ce type de faux relève du pénal en Belgique.
Le bailleur peut être également avoir des problèmes puisque dans tout bon bail (comme celui de PIM), il faut insérer les n° de registre national qui facilitent l'enregistrement du bail dans votre MyMinFin par la suite. Donc il savait pertinemment bien que vous n'étiez pas en ordre! Surtout si c'est une agence qui a rédigé le bail!
Tout comme Grmmff, j'ai déjà pris le risque de signer des baux avec des expats qui n'avaient pas encore de titre de séjour en Belgique (puisque c'est l'histoire de la poule et de l'oeuf), mais j'ai suivi de près leur demande de "residence permit" demande toujours de pouvoir diposer de la copie de leur Belgian E_id AVANT l'enregistrement du bail. Comme cela peut prendre quelque semaines, je me contente de l'introduction de la demande officielle qu'ils ont fait à la commune juste après avoir signé le bail.
Une fois, avec des locataires français, j'ai eu maille à partir avec la police car j'avais aussi pris ce risque mais le couple n'a jamais pu ensuite obtenir le précieux sesame: Mr était indépendant et n'avait pas déclaré sa société à la banque carrefour des entreprises en Belgique, il n'avait donc pas de n°de TVA belge, et ne savait pas prouver ses revenus. Quant à Mme, elle était cohabitante de fait, sans travail. Tout cela s'est terminé au tribual, Mme ayant du être hospitalisée en Belgique, donc avec des frais énormes puisque sans titre de séjour, il n'y a pas de sécurité sociale, ni d'affiliation possible à aucune mutuelle. Le bail a été résilié aux torts des locataires car cessation de paiement des loyers.

Mais où allez vous chercher tout ça? dans pif gadget?

panchito · #4 11-05-2021 16:59:06

J1897 a écrit :

Pcq sur le bail, il a inscrit que j'étais domicilié chez mon amie belge. Ce qui n'est absolument pas le cas, ni de fait, ni administrativement.

C'est est un faux et votre amie peut être cnsidérée comme complice! Ce type de faux relève du pénal en Belgique.

Le bailleur peut être également avoir des problèmes puisque dans tout bon bail (comme celui de PIM), il faut insérer les n° de registre national qui facilitent l'enregistrement du bail dans votre MyMinFin par la suite. Donc il savait pertinemment bien que vous n'étiez pas en ordre! Surtout si c'est une agence qui a rédigé le bail!

Tout comme Grmmff, j'ai déjà pris le risque de signer des baux avec des expats qui n'avaient pas encore de titre de séjour en Belgique (puisque c'est l'histoire de la poule et de l'oeuf), mais j'ai suivi de près leur demande de "residence permit" demande toujours de pouvoir diposer de la copie de leur Belgian E_id AVANT l'enregistrement du bail. Comme cela peut prendre quelque semaines, je me contente de l'introduction de la demande officielle qu'ils ont fait à la commune juste après avoir signé le bail.

Une fois, avec des locataires français, j'ai eu maille à partir avec la police car j'avais aussi pris ce risque mais le couple n'a jamais pu ensuite obtenir le précieux sesame: Mr était indépendant et n'avait pas déclaré sa société à la banque carrefour des entreprises en Belgique, il n'avait donc pas de n°de TVA belge, et ne savait pas prouver ses revenus. Quant à Mme, elle était cohabitante de fait, sans travail. Tout cela s'est terminé au tribual, Mme ayant du être hospitalisée en Belgique, donc avec des frais énormes puisque sans titre de séjour, il n'y a pas de sécurité sociale, ni d'affiliation possible à aucune mutuelle. Le bail a été résilié aux torts des locataires car cessation de paiement des loyers.

GT · #5 11-05-2021 16:53:07

J1897 a écrit :

Bonjour
Je suis français non résident en Belgique.
J'ai signé un bail de 3 ans pour location d'une résidence principale avec ma copine belge, résidente sur Bruxelles.
Nous avons décidé le lendemain de ne pas donner suite. Cela étant plus d'un mois avant la date d'entrée.
Je connais les règles en matière de rétractation et d'indemnités des baux de 3 ans.
Cependant le propriétaire via son avocat nous demande 4 mois de loyer d'indemnités.
Il n'y évidemment pas de réel préjudice.
Sur le bail, il est indiqué que mon adresse en Belgique est chez ma copine alors que ce n'est pas du tout le cas (ni de fait, ni enregistré à la commune). Est-ce là un motif de caducité du bail que mon état civil soit incorrect ? Quelle solution est envisageable ?
Merci pour votre aide.

N'hésitez pas à consulter un avocat pour un premier conseil.
La mensualité du loyer prévue serait de 2.000 €.
A priori, vous devriez disposer des fonds suffisants pour prendre conseil auprès d'un avocat. Dans les meilleurs délais.

Si vous deviez rencontrer un avocat, je vous conseille dans un souci d'efficacité de vous munir de toutes les pièces utiles (courriers échangés, bail,...)

Dernière modification par GT (11-05-2021 17:04:24)

PIM

grmff · #6 11-05-2021 16:23:35

Vous avez fait un faux et espérez utiliser ce faux pour vous défaire de votre engagement?

N'espérez pas. Nul ne peut invoquer sa propre turpitude...

Pour le surplus, je prendrais les affirmations de Panchito avec des pincettes. Les sources de GT correspondent plus à mon expérience personnelle.

J1897 · #7 11-05-2021 13:11:40

panchito a écrit :

GT a écrit :
Des messages contenant des affirmations relatives à une problématique ont été supprimés dans cette discussion
Effectivement!
Mes réponses étayées par les liens vers les sites officiels belges détaillant les différents titres de séjour pour non belges ont été effacées!
Comme je l'y expliquais la Belgique fait la différence entre le droit de circuler sur son territoire (ouvert à tous les ressortissants de l'Espace Schengen) et le droit de RESIDER.
Le citoyen de l’Union européenne a le droit de circuler librement sur le territoire de l'Union européenne pendant 3 mois et doit déclarer, dans les 10 jours de son entrée sur le territoire, sa présence auprès de l’administration communale, sous peine d’une amende administrative. S'il souhaite résider en Belgique plus de 3 mois, il doit demander une attestation d’enregistrement (au choix : carte électronique E payante ou document papier (annexe 8 - gratuit) .
Après 5 ans de séjour en Belgique, il pourra bénéficier d’un séjour permanent et recevra une carte électronique E + ou un document papier (annexe 8bis).
Un bailleur n'a pas le droit de signer un bail de résidence principale avec un locataire non-belge qui ne dispose pas de titre de séjour.

Merci Panchito.

Vous pensez donc que le fait que je n'ai pas d'autorisation de résider me permettrait de ne pas payer d'indemnités au bailleur ?
Quel article de loi exact fait état de cette règle ?
Pcq sur le bail, il a inscrit que j'étais domicilié chez mon amie belge. Ce qui n'est absolument pas le cas, ni de fait, ni administrativement.

panchito · #8 11-05-2021 12:27:45

GT a écrit :

Des messages contenant des affirmations relatives à une problématique ont été supprimés dans cette discussion

Effectivement!

Mes réponses étayées par les liens vers les sites officiels belges détaillant les différents titres de séjour pour non belges ont été effacées!

Comme je l'y expliquais la Belgique fait la différence entre le droit de circuler sur son territoire (ouvert à tous les ressortissants de l'Espace Schengen) et le droit de RESIDER.

Le citoyen de l’Union européenne a le droit de circuler librement sur le territoire de l'Union européenne pendant 3 mois et doit déclarer, dans les 10 jours de son entrée sur le territoire, sa présence auprès de l’administration communale, sous peine d’une amende administrative. S'il souhaite résider en Belgique plus de 3 mois, il doit demander une attestation d’enregistrement (au choix : carte électronique E payante ou document papier (annexe 8 - gratuit) .

Après 5 ans de séjour en Belgique, il pourra bénéficier d’un séjour permanent et recevra une carte électronique E + ou un document papier (annexe 8bis).

Un bailleur n'a pas le droit de signer un bail de résidence principale avec un locataire non-belge qui ne dispose pas de titre de séjour.

Himura · #9 11-05-2021 11:48:54

J'ouvrirais la discussion pour chercher un terrain d'entente directement, de mon côté.
Même une conciliation, c'est jouer avec le feu, et risquer la provocation d'un mouvement en réaction du propriétaire.

Au plus vous attendez, au plus il risque de déposer une requête contre vous, avec l'augmentation des frais qui s'en suive.

grmff · #10 11-05-2021 11:17:30

Vous pouvez aussi faire une demande de conciliation devant le juge. Gratuit, pas besoin de certificat de domicile, la demande se fait par courrier simple, vous aurez l'avis du juge qui aurait à juger si l'affaire passe en justice, et c'est absolument non contraignant. Le juge ne prend aucune décision, il ne fait que constater un accord ou un désaccord. Éventuellement, il cherche un compromis...et donne un avis sur le comportement de chacun et sur sa jurisprudence habituelle....

libra · #11 11-05-2021 11:16:12

J1897 a écrit :

Merci à tous pour vos réponses.
Je corrige mes propos: la première demande de 8000€ avait été faite par l'agence qui gère le bien.
La deuxième demande de 6000€ à été faite par le cabinet d'avocat.
J'ai bien compris que le bailleur est en droit de me demander 3 mois d'indemnités.
Mais je voulais savoir entre la théorie et la pratique, quelle serait la meilleure solution que je devrais envisager ?
1. Proposer un mois d'indemnité ?
2. Laisser le juge de paix en décider en considérant qu'il serait aussi dans l'optique de proposer un mois étant donné la courte durée de notre décision ?
3. Autre ?
Merci

Comme on peut le lire par ailleurs, la justice de paix, c'est de la loterie. Ce sera entre zéro et quatre mois de loyers auxquels il faut ajouter l'indemnité de procédure qui pourrait s'élever à 1.080 €. Il faut encore ajouter vos éventuels frais d'avocat.

Par ailleurs, tant que ce n'est pas reloué, on ignore le montant du dommage. Il est peu probable qu'une indemnité d'un mois couvre le dommage. Dès lors, un minimum à proposer serait deux mois de loyer.

J1897 · #12 11-05-2021 10:35:44

Merci à tous pour vos réponses.

Je corrige mes propos: la première demande de 8000€ avait été faite par l'agence qui gère le bien.
La deuxième demande de 6000€ à été faite par le cabinet d'avocat.

J'ai bien compris que le bailleur est en droit de me demander 3 mois d'indemnités.
Mais je voulais savoir entre la théorie et la pratique, quelle serait la meilleure solution que je devrais envisager ?
1. Proposer un mois d'indemnité ?
2. Laisser le juge de paix en décider en considérant qu'il serait aussi dans l'optique de proposer un mois étant donné la courte durée de notre décision ?
3. Autre ?

Merci

GT · #13 11-05-2021 09:47:11

Des messages contenant des affirmations relatives à une problématique ont été supprimés dans cette discussion.

A propos de cette problématique, dans un ouvrage consacré au bail d'habitation , un auteur écrit :

En règle générale, la nationalité des parties au contrat de bail est indifférente l'application du Code civil. Il en est de même du Code bruxellois puisque "l'étranger jouit en Belgique de tous les droits civils reconnus au Belges, sauf les exceptions établies par la loi" (Code civil, art.11)
L'application de la loi n'est donc pas subordonnée à l'inscription de l'étranger au registre des étrangers.

Le même auteur écrit :

Quelles que soient les obligations administratives qui pèsent sur les citoyens , la notion de résidence principale au sens des dispositions relatives aux baux de résidence principale n'est pas liée à l'inscription aux registres de la population

Il ajoute :

Le changement de résidence principale doit faire l'objet d'une déclaration à l'administration communale du lieu de la nouvelles résidence principale dans les huit jours ouvrables de l'installation effective dans le nouveau logement (art. 7, §§ 1er et 4, A.R. du 16 juillet 1992 relatif aux registres de la population et au registre des étrangers)

D1791

GT · #14 11-05-2021 07:25:08

panchito a écrit :

J1897 a écrit :
Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.
Non ce n'est pas à vous à "considérer".
La loi c'est la loi et elle est applicable à tous.

Je n'ai pas lu qu'une loi sur les baux d'habitation envisageait non seulement l'hypothèse du désistement avant la date d'entrée en vigueur d'un contrat de bail mais aussi celle de la sanction de celui-ci.

En cas de désistement du locataire , le bailleur peut demander des dommages et intérêts sous forme d'une indemnité pour réparer son préjudice.

GT · #15 11-05-2021 06:46:12

La problématique de la rétractation/du désistement avant la date d'entrée en vigueur du contrat de bail a déjà été abordée ici.

https://forum.pim.be/topic-290932-retra … age-2.html

panchito · #16 11-05-2021 06:43:21

J1897 a écrit :

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

Non ce n'est pas à vous à "considérer".

La loi c'est la loi et elle est applicable à tous.

Les parties peuvent évidemment négocier une autre indemnité mais évidemment avec un loyer hors charge de 2000€/mois, vous comprenez bien que ce n'est pas demain la veille que le bailleur va retrouver un autre expat gagnant aussi bien sa vie que pour se permettre un tel loyer.

Surtout qu'actuellement le marché des expats est en berne: ils télé-travaillent depuis leur pays et très peu sont à la recherche d'un nouveau logement.

Le quartier européen est totalement désert....

libra · #17 10-05-2021 22:50:43

J1897 a écrit :

Que me conseillez vous ? Je veux bien considérer une indemnité maximale d'un mois de loyer ou d'un demi mois.

Que conseiller? D'être moins arrogant. Vous êtes en faute; vous n'avez pas à imposer vos conditions.

egam73

panchito · #18 10-05-2021 21:29:53

grmff a écrit :

panchito a écrit :
J1897 a écrit :
Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).
Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.
Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....
Je ne suis pas d'accord.
Si le bail commence le 1er juin, et qu'il a donné son préavis avant le 1er mai, le préavis court jusqu'au 31 juillet. Le bailleur est donc en tout état de cause infondé à demander 3 mois de loyer. Considérer 2 mois, on peut encore en discuter. Ce serait juin et juillet. Mais 3? Aucun sens.
Ce à quoi on rajoute l'indemnité de 1 mois pour rupture d'un bail court. Cela fait donc 3 mois, comme l'avocat le demande, mais en aucun cas 4 mois.

Effectivement, ils ont donné leur préavis le 26 avril. Ce dernier cours donc du 1er mai au 31 juillet.
Comme l'entrée dans les lieux était prévue le 1er juin, il n'y a donc que les loyers de juin et juillet qui sont dus + 1 mois d'indemnité de rupture.

Donc avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait bien 6000€.

Dernière modification par panchito (10-05-2021 21:30:39)

grmff · #19 10-05-2021 21:10:29

panchito a écrit :

J1897 a écrit :
Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).
Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.
Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....

Je ne suis pas d'accord.
Si le bail commence le 1er juin, et qu'il a donné son préavis avant le 1er mai, le préavis court jusqu'au 31 juillet. Le bailleur est donc en tout état de cause infondé à demander 3 mois de loyer. Considérer 2 mois, on peut encore en discuter. Ce serait juin et juillet. Mais 3? Aucun sens.

Ce à quoi on rajoute l'indemnité de 1 mois pour rupture d'un bail court. Cela fait donc 3 mois, comme l'avocat le demande, mais en aucun cas 4 mois.

panchito · #20 10-05-2021 20:35:17

J1897 a écrit :

Nous avons reçu un courrier le 07 Mai 2021 d'un cabinet d'avocat précisant que la propriétaire demande 6000€ (l'équivalent de 3 mois de loyer).

Légalement parlant il pouvait vous demander 4 mois : 3 mois de préavis et 1 mois d'indemnité de rupture.

Evidemment avec un loyer de 2000€/mois hors charges, cela fait vite un gros montant....

J1897 · #21 07-05-2021 23:17:26

Bonjour
Je suis français non résident en Belgique.
J'ai signé un bail de 3 ans pour location d'une résidence principale avec ma copine belge, résidente sur Bruxelles.
Nous avons décidé le lendemain de ne pas donner suite. Cela étant plus d'un mois avant la date d'entrée.
Je connais les règles en matière de rétractation et d'indemnités des baux de 3 ans.
Cependant le propriétaire via son avocat nous demande 4 mois de loyer d'indemnités.
Il n'y évidemment pas de réel préjudice.
Sur le bail, il est indiqué que mon adresse en Belgique est chez ma copine alors que ce n'est pas du tout le cas (ni de fait, ni enregistré à la commune). Est-ce là un motif de caducité du bail que mon état civil soit incorrect ? Quelle solution est envisageable ?
Merci pour votre aide.

Question résiliation bail avant entrée

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