Construction d'une terrasse

Sebduclerq

Pimonaute

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Construction d'une terrasse

Bonjour

J'habite dans un immeuble avec plusieurs lots dont je suis un de propriétaire. J'ai une chambre à coucher qui est "annexée" à l'immeuble principal. La chambre à coucher dispose d'un toit plat.

Le propriétaire au-dessus veut maintenant réaliser une terrasse sur le toit plat avec un accès exclusif et privatif pour lui. Autant que je le sache le toit plat est une partie commune. Dans l'acte de base figure la toiture comme une partie commune. Le propriétaire au-dessus veut maintenant demander un permis d'urbanisme. Il est aussi syndic. Nous avons discuté de sujet à l'AG.

Je ne suis pas principalement contre.

Il se pose pour nous plusieurs questions:

a) Il est préférable ne vendre cette partie commune à ce CP avec la conséquence que tous les CP devraient voter avec unanimité et qu’il faut adapter les quote-part auprès un notaire ? En plus, il semble qu'un ou deux autres CP pourraient s'opposer contre le projet.

b) Le toit plat reste une partie commune avec un droit "de jouissance" exclusif pour le CP au-dessus. On se pose la question concernant la majorité nécessaire.

Dans l'Art. 577-7 est écrit.
§ 1er. L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes,

mais aussi
 
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
[...]
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer;

Quelle majorité devrait être atteinte ? Les deux CP qui pourraient s'y opposer et aussi moi pensent que l'Art.477-7 §1 No 2 b ou e est applicable et l'Art. 577-7§1 No 1 a ne serait qu'applicable dans le cas où la partie commune restent pour tous accessible et à user (par exemple l'usage d'une cour arrière pour stationner les vélos) tandis que la conversion d'un toit plat à une terrasse avec un accès privatif un plutôt une une modification de la destination d'une partie d'immeuble ou est une modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire

Un argument en plus serait aussi que selon Art.577-7 §1 No. 2 a une modification de la répartition des charges de copropriété nécessiterait aussi une majorité de quatre cinquième. Elle serait une condition pour moi pour voter en faveur (par exemple: le CP supporte toutes les charges pour la terrasse, sinon le coût de l'entretien serait à la charge de tous parce elle reste une partie commune).

Que-ce que me turlupine un peu est que dans l'Art.477-7 §1 No 1 a le mot jouissance est écrit à cote d'usage. Quelle est la différence entre eux et que Art. 577-7 §1 No .2 e parle d'une modification et ne pas une ouverture d'un droit réel.

Qui en sait plus?

Un des deux CP qui s'y oppose probablement a invoqué l'argument qu'une terrasse aménagé avec un accès privatif augmenterait la valeur de ce lot au-delà d'évaluation de prix du marché. Cela pourrait avoir un impact fiscale (RC) selon lui. Il faut le craindre ? Dans ce cas-là je serais sceptique à l'égard de la terrasse.

Et à la fin j'ai invoqué l'argument qu’il faut adapter l'acte de base auprès le notaire de toute façon. Le "syndic" était étonné (c'est lui qui veut réaliser la terrasse).   

Merci
Seb

Dernière modification par Sebduclerq (30-06-2021 10:00:05)

fabrice_91

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Re : Construction d'une terrasse

bonjour
pour le vote pour moi c'est clairement  à la majorité des quatre cinquièmes des voix
]
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs, y compris la modification des droits réels d'usage existant sur les parties communes au profit d'un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l'intérêt légitime de l'association des copropriétaires, le cas échéant, contre le paiement d'une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer;

Le fait important dans votre cas c'est que c'est au profit d'un seu CPl .C'est la grande difference avec le point 1 de l'article 577-7

D'autres plus experts confirmeront :-)

Pour avoir enregistré des terrasses qui n'existaient pas par contre je peux infirmer qu"il y ait un impact sur le RC. On avait demandé avant à plusieurs sources. on a refait les plans, on les a enregistrés au cadastre:  pas d'impact . Dans notre cas on les a gardées en jouissance exclusive.

bada

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Re : Construction d'une terrasse

le vote est aux 4/5.
Mais, mon conseil, c'est de vous opposer. C'est une source d'ennuis . De plus, c'est juste au dessus d'une chambre. Quand ils seront sur la terrasse et feront la fête, n'oubliez pas d'acheter un grande boite de boules Quiess.
Je vous prédit l'horreur si vous acceptez ça

Sebduclerq

Pimonaute

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Re : Construction d'une terrasse

Merci pour vos réponses prommeuteuses.

@ Fabrice: La disposition légale décisive est alors Art.577-7 §1 Nr.2 lit e .

Le fait que Art.577-7 §1 Nr.2 lit. e parle seulement d'une modification d'un droit réel s'y oppose pas ?

Merci beaucoup

@bada Merci pour la confirmation d'avis de Fabrice et votre conseil. Vous avez vraisemblablement raison. Ce n'est que le bruit mais aussi les problèmes avec les charges, le quotas, modification de l'acte de base etc. Et finalement, ce "terrain" serait quasiment un cadeau à ce CP et ceux-ci a aussi une certaine valeur.

fabrice_91

Pimonaute assidu

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Re : Construction d'une terrasse

Merci pour vos réponses prommeuteuses.

@ Fabrice: La disposition légale décisive est alors Art.577-7 §1 Nr.2 lit e .

Le fait que Art.577-7 §1 Nr.2 lit. e parle seulement d'une modification d'un droit réel s'y oppose pas ?

.

Au contraire on est dans la modification d'un droit réél...le droit de jouissance pour un seul... pour le moment pas le droit d'utliliser le toit... vers potentiellement jouissance privative.
s' il avait deja le droit de jouissance et demandait juste par exemple a installer une cabane de jardin alors la meme si c'est pour un seul ce n'est pas un droit réél pas besoin des 4/5