Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Label · #1 01-08-2021 17:43:20

OK, il nous semble bien que le syndic 'fait' comptable. Ce qui explique(rait) l'amateurisme.
Les décomptes qui doivent être vérifiés sont jusqu'au 31 janvier (= les 6 premiers mois avec ce nouveau syndic).
@tous:
Merci pour vos réponses, j'essaye de voir plus clair.

max11 · #2 01-08-2021 17:31:46

Label a écrit :

Juste en théorie et pas en pratique.
Si les CAC signale au syndic les erreurs, le syndic corrige et ensuite les CAC feront un nouveau rapport disant que les comptes sont bons. Et l'AG va suivre. Donc dans la pratique l'aval des comptes est dépendant à 99 % de l'aval des CAC.
Je viens d'avoir en ligne un des 2 CAC. Il me dit qu'il y a de nombreuses erreurs dans les [dé]comptes: mauvais calcul des charges chauffage/eau chaude, au moins une note de crédit qui existe sur le site en ligne ne se trouve pas dans les comptes, les honoraires facturés ne sont pas ceux de son contrat etc. Le CAC me dit qu'il n'est pas là pour corriger toutes les erreurs qu'un syndic commet dans ses décomptes. Mais d'autre part le syndic ne fournit pas de version définitive de ses comptes tant que les CAC ne lui ont pas dit que c'était bon.
Donc c'est bloqué.

Perso, je trouve ça pas mal que les comptes soient corrigés avant de sortir la version définitive pour l'AG...
Si ce sont des décomptes annuels bien entendu...
Quoique je connais des ACP où les décomptes sont vérifiés chaque trimestre avant l'envoi aux CP ! pourquoi pas si cela convient aux CP, au CAC et au Syndic....

Et donc vos CAC voient des erreurs dans les décomptes ou les factures mais ils ne diront rien avant l'AG ! Drôle d'idée !
Le CAC n'est pas là pour démolir le S en AG mais pour s'assurer que les comptes présentés à l'AG sont bons....
Il est donc normal qu'il échange avec le S avant l'AG pour poser ses questions, avoir des réponses ou explications, voir obtenir des corrections d'erreurs (par exemple du bilan), permettre au S de préparer une correction à faire lors d'un prochain décompte, ...
Le CAC ne doit pas arriver en AG et présenter son rapport sans avoir avisé le S au préalable pour qu'il ne puisse pas répondre aux remarques.
Le S n'est généralement pas le comptable et ce n'est pas en AG qu'il va chercher les réponses aux questions....

Label · #3 01-08-2021 17:29:36

GT a écrit :

Le destinataire d'un rapport du CAC est l'AG
Généralement, le commissaire aux comptes transmet son rapport au syndic et ce dernier le joint à la convocation à l'AG annuelle qu'il adresse aux membres de celle-ci.

Merci, ce sont des informations intéressantes.

Label · #4 01-08-2021 17:27:22

Le syndic est nouveau, professionnel mais débutant.

GT · #5 01-08-2021 17:19:07

Label a écrit :

Bonjour,
Notre syndic vient de rentrer les décomptes individuels pour les 6 premiers mois de l'année. Il explique que ces décomptes ne sont pas définitifs, car il attend leur relecture par les commissaires aux comptes.

C'est un nouveau syndic pour la copropriété ?Syndic professionnel ?

GT · #6 01-08-2021 16:56:07

Une AG de 2020 a fixé les obligations du commissaire aux comptes:
- examiner si les frais imputés aux copropriétaires correspondent à une pièce justificative probante et si la répartition des charges est conforme aux dispositions du règlement de copropriété,
- examiner les différents postes du bilan,
- vérifier si les mesures adéquates ont été prises à l’encontre des copropriétaires débiteurs,
- vérifier la concordance entre les recettes et les dépenses, établir au moins une fois par an un rapport pour l’assemblée générale dans lequel le commissaire aux comptes précise ce qu’il a contrôlé et propose à l’assemblée générale d’approuver ou de ne pas approuver les comptes, d’une part, et le dernier bilan comptable, d’autre part.

En revanche, l'AG n'a pas fixé la périodicité des examens et vérifications ainsi que le nombre de rapports à établir.

Le destinataire d'un rapport du CAC est l'AG

Généralement, le commissaire aux comptes transmet son rapport au syndic et ce dernier le joint à la convocation à l'AG annuelle qu'il adresse aux membres de celle-ci.

Dernière modification par GT (01-08-2021 16:59:26)

Label · #7 01-08-2021 16:24:05

Juste en théorie et pas en pratique.
Si les CAC signale au syndic les erreurs, le syndic corrige et ensuite les CAC feront un nouveau rapport disant que les comptes sont bons. Et l'AG va suivre. Donc dans la pratique l'aval des comptes est dépendant à 99 % de l'aval des CAC.
Je viens d'avoir en ligne un des 2 CAC. Il me dit qu'il y a de nombreuses erreurs dans les [dé]comptes: mauvais calcul des charges chauffage/eau chaude, au moins une note de crédit qui existe sur le site en ligne ne se trouve pas dans les comptes, les honoraires facturés ne sont pas ceux de son contrat etc. Le CAC me dit qu'il n'est pas là pour corriger toutes les erreurs qu'un syndic commet dans ses décomptes. Mais d'autre part le syndic ne fournit pas de version définitive de ses comptes tant que les CAC ne lui ont pas dit que c'était bon.
Donc c'est bloqué.

max11 · #8 01-08-2021 15:32:35

Label a écrit :

Je pourrais comprendre que dans une petite copropriété (10-12 lots) tout cela se passe un peu 'à la bonne franquette' : la collaboration de l'un ou l'autre copropriétaire actif serait demandée par le syndic pour qu'il relise les comptes avant d'éventuelles corrections..
Mais ici nous sommes dans un immeuble d'environ 50 studios/appartements et il me semble que les comptes doivent être faits soit par un syndic qui s'y connaît soit par un syndic qui engage un comptable. Et les CAC relisent 'toute' la comptabilité après. Dans ce cas-ci le syndic indique bien que la version qu'il donne est provisoire et qu'il ne donnera une version définitive qu'à partir du moment où les commissaires aux comptes ont donné leur aval (et éventuellement corrections). Je ne sais pas quoi penser mais j'ai le sentiment que les 2 CAC ne sont pas prêts de donner cet aval....

Ce n'est pas au CAC de donner son aval....

Label · #9 01-08-2021 11:07:50

Je pourrais comprendre que dans une petite copropriété (10-12 lots) tout cela se passe un peu 'à la bonne franquette' : la collaboration de l'un ou l'autre copropriétaire actif serait demandée par le syndic pour qu'il relise les comptes avant d'éventuelles corrections..
Mais ici nous sommes dans un immeuble d'environ 50 studios/appartements et il me semble que les comptes doivent être faits soit par un syndic qui s'y connaît soit par un syndic qui engage un comptable. Et les CAC relisent 'toute' la comptabilité après. Dans ce cas-ci le syndic indique bien que la version qu'il donne est provisoire et qu'il ne donnera une version définitive qu'à partir du moment où les commissaires aux comptes ont donné leur aval (et éventuellement corrections). Je ne sais pas quoi penser mais j'ai le sentiment que les 2 CAC ne sont pas prêts de donner cet aval....

copropriétaire engalère · #10 31-07-2021 23:56:59

@Label
syndic veut, syndic préfère,syndic dit!
syndic a fait comptes provisoires, et gnagnagna

syndic a eut son diplôme dans une boite à chique?
syndic DOIT faire les comptes, le CAC contrôle les comptes et en toute neutralité fera son rapport en AG.........genre "les comptes sont justes pas justes" et les CP approuvent ou pas!
de quoi il se mêle votre syndic? qu'il fasse son boulott et qu'il laisse le CAC faire le sien tranquille! il préfère que le cac approuve? mais NON le cac n'a pas a approuver quoi que ce soit! ce sont les CP en AG...qui approuve!
il cherche un bouc émissaire pour se dédouaner de ses lacunes ?......

décidément les ploucs se reproduisent vitesse grand V!!!!!

grmbxl · #11 31-07-2021 22:05:32

Label a écrit :

Moi je n'ai jamais vu un fonctionnement de ce type: dans 2 autres copropriétés où je suis nous payons nos charges et c'est le jour de l'AG que les commissaires aux comptes prennent la parole et donnent leur avis sur la comptabilité. Les CAC sont un peu étonnés de voir qu'on leur demande leur approbation avant l'assemblée générale. Comme si, le jour de l'AG, la question ne se posera plus : les comptes ont été approuvés.

Bonjour, dans ma copropriété on fait comme vous dites : le syndic fait les appels de charge et on fait une vérification annuelle de la comptabilité avant l'AG. Avant je m'en chargeais. Parfois j'ai fait des vérifications approfondies dans les décomptes des copropriétaires (les premières années) mais maintenant je fais confiance au syndic et donc je ne vérifiais presque rien, je me contentais de reconnaitre les bénéficiaires des paiements sur les extraits de compte bancaire en me disant que les éventuels fournisseurs impayés se manifesteraient d'eux-mêmes au syndic, ainsi que les copropriétaires qui ne comprennent pas leurs décomptes. Maintenant on a le voisin avec qui j'ai le litige suite aux travaux de son ancien propriétaire. Il est directeur financier de profession et donc il voulait se charger d'être commissaire aux comptes à la dernière AG... je lui ai laissé volontiers cet honneur mais j'ai constaté entretemps qu'il ne comprenait pas bien ce qu'il lit dans les documents qu'on lui présente et donc heureusement que ça ne fonctionne pas comme dans votre copropriété s'il fallait en plus qu'il valide les appels de charge...

Dernière modification par grmbxl (31-07-2021 22:06:16)

Label · #12 31-07-2021 18:27:07

max11 a écrit :

Le CAC ne fait que donner ses constatations, ses critiques, ses conseils et son avis sur l'approbation des comptes !
Mais les CP ne sont pas du tout obliger de les suivre (dans un sens ou dans l'autre)

C'est bien ce que les 2 CAC nous disent. Ils semblent nous dire que leur fonction n'est pas d'établir précisément les décomptes de chaque CP, en examinant tout, facture après facture. Pour eux, ça c'est le boulot du syndic. Or dans ce cas, comme il s'agit des décomptes individuels, c'est ça qu'on leur demande (-rait). Si je prends mon cas précis j'ai vu que le Syndic avait oublié de prendre l'index de départ de mon compteur d'eau chaude. Je l'ai vu pour mon appartement. Je comprends que les CAC considèrent que ce n'est pas leur travail d'aller vérifier qu'il a regardé pour chaque compteur chaque index de départ !
Les CAC nous font comprendre que ce syndic essaye un peu de les piéger de telle manière qu'après validation (comme l'écrit le syndic) par eux de tous les comptes individuels, il ne sera plus possible lors de l'AG de dire que les comptes du syndic ne sont pas approuvés. Ils ont un sentiment de manœuvre. ??

max11 · #13 31-07-2021 18:00:17

Label a écrit :

Merci.
Il a envoyé des décomptes, qu'il a qualifiés de provisoires. Et il dit aux CP de ne pas payer, tant que les commissaires aux comptes n'ont pas validé (hors AG cad avant l' AG). Moi je n'ai jamais vu un fonctionnement de ce type: dans 2 autres copropriétés où je suis nous payons nos charges et c'est le jour de l'AG que les commissaires aux comptes prennent la parole et donnent leur avis sur la comptabilité. Les CAC sont un peu étonnés de voir qu'on leur demande leur approbation avant l'assemblée générale. Comme si, le jour de l'AG, la question ne se posera plus : les comptes ont été approuvés.

Ne pas payer ? mais il fait comment pour payer les factures ?
vous payez des provisions pour charges forfaitaires pendant l'année ? cela expliquerait (un peu) sa demande.
Cela arrive dans certaines ACP : les comptes annuels sont envoyés avant l'AG pour information et le paiement (ou le remboursement) du solde ne se fait qu'après l'AG, l'approbation des comptes et les corrections éventuellement demandées.
Ce n'est pas le plus courant en Belgique (je l'ai déjà vu) mais c'est souvent comme cela en France par exemple.

Ce n'est pas au CAC d'approuver les comptes mais à l'AG.
Le CAC ne fait que donner ses constatations, ses critiques, ses conseils et son avis sur l'approbation des comptes !
Mais les CP ne sont pas du tout obliger de les suivre (dans un sens ou dans l'autre)

Label

Label · #14 31-07-2021 17:52:43

Merci.
Il a envoyé des décomptes, qu'il a qualifiés de provisoires. Et il dit aux CP de ne pas payer, tant que les commissaires aux comptes n'ont pas validé (hors AG cad avant l' AG). Moi je n'ai jamais vu un fonctionnement de ce type: dans 2 autres copropriétés où je suis nous payons nos charges et c'est le jour de l'AG que les commissaires aux comptes prennent la parole et donnent leur avis sur la comptabilité. Les CAC sont un peu étonnés de voir qu'on leur demande leur approbation avant l'assemblée générale. Comme si, le jour de l'AG, la question ne se posera plus : les comptes ont été approuvés.

Dernière modification par Label (31-07-2021 17:53:13)

max11 · #15 31-07-2021 17:41:14

Label a écrit :

Bonjour,
Notre syndic vient de rentrer les décomptes individuels pour les 6 premiers mois de l'année. Il explique que ces décomptes ne sont pas définitifs, car il attend leur relecture par les commissaires aux comptes. Cette relecture n'arrivant pas, j'ai contacté les CAC. Ils me disent que ce n'est pas leur mission « d'établir » les comptes. Ils m'expliquent que leur travail est en aval, quand les comptes sont faits. En d'autres termes ils considèrent que finalement relire tous les comptes provisoires fournis par le syndic, cela revient à faire la comptabilité du syndic ! Je ne peux pas leur donner tort, mais je ne sais pas si je peux leur donner raison. Quelqu'un peut-il me clarifier la situation ? Bien merci.

Que voulez-vous dire par "rentrer les décomptes individuels" ? il les a envoyés à chacun des CP ?

Il a donc fait son job en envoyant les décomptes (un peu bizarre les 6 mois mais pourquoi pas si c'est ce que veut l'ACP...)

Et, bien entendu, des décomptes sont toujours provisoires tant qu'ils n'ont pas été vérifiés par le CAC ET approuvés en AG.
C'est dit bizarrement et peut semer le trouble mais c'est la vérité....

Label · #16 31-07-2021 14:42:09

merci
Nos statuts sont flous, et n'avons pas de ROI (désolé, mais c'est comme ça). Cependant, lors de l'AG de l'année passée, il était décidé ceci concernant les CAC:

d. Détermination des obligations et compétences du CAC
L’AG fixe les obligations du CAC comme suit :
Examiner si les frais imputés aux copropriétaires correspondent à une pièce justificative probante et si la répartition des charges est conforme aux dispositions du règlement de copropriété,
- examiner les différents postes du bilan,
- vérifier si les mesures adéquates ont été prises à l’encontre des copropriétaires débiteurs,
- vérifier la concordance entre les recettes et les dépenses, établir au moins une fois par an un rapport pour l’assemblée générale dans lequel le commissaire aux comptes précise ce qu’il a contrôlé et propose à l’assemblée générale d’approuver ou de ne pas approuver les comptes, d’une part, et le dernier bilan comptable, d’autre part.
***********************
Qu'en pensez-vous ? Nos 2 CAC ont-ils raison de refuser de revoir les décomptes, poste par poste ? Ce qu'ils me disent par téléphone c'est qu'ils ont l'impression que le syndic, si ils approuvent les comptes moyennant l'une ou l'autre réserve qui sera corrigée, que le syndic donc pourra arriver à l'AG sans qu'on puisse encore lui faire le moindre reproche. Ils considèrent que c'est environ 3 semaines avant l'AG qu'ils vont aller sur place tout vérifier et ensuite faire un rapport. Sur base de ce rapport l'AG donnera une décharge ou pas au syndic.
Je n'y comprends rien.....

GT · #17 31-07-2021 14:11:31

Le texte légal fait état de compétences et d'obligations (et non de rôle et de prérogatives).

Avant le 1/1/2019

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes , copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.

A partir du 1/1/2019

Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.

L'acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts.

" Art. 577-4 § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."

Le ROI ne fait partie ni de l'acte de base ni du règlement de copropriété ( donc n'est pas une partie des statuts).

Dernière modification par GT (31-07-2021 14:17:31)

copropriétaire engalère · #18 31-07-2021 13:25:01

Label a écrit :

Bonjour,
Notre syndic vient de rentrer les décomptes individuels pour les 6 premiers mois de l'année. Il explique que ces décomptes ne sont pas définitifs, car il attend leur relecture par les commissaires aux comptes. Cette relecture n'arrivant pas, j'ai contacté les CAC. Ils me disent que ce n'est pas leur mission « d'établir » les comptes. Ils m'expliquent que leur travail est en aval, quand les comptes sont faits. En d'autres termes ils considèrent que finalement relire tous les comptes provisoires fournis par le syndic, cela revient à faire la comptabilité du syndic ! Je ne peux pas leur donner tort, mais je ne sais pas si je peux leur donner raison. Quelqu'un peut-il me clarifier la situation ? Bien merci.

Le rôle et les prérogatives du CAC sont stipulées dans vos statuts......jetez y un oeil.

Label · #19 31-07-2021 12:11:33

Bonjour,
Notre syndic vient de rentrer les décomptes individuels pour les 6 premiers mois de l'année. Il explique que ces décomptes ne sont pas définitifs, car il attend leur relecture par les commissaires aux comptes. Cette relecture n'arrivant pas, j'ai contacté les CAC. Ils me disent que ce n'est pas leur mission « d'établir » les comptes. Ils m'expliquent que leur travail est en aval, quand les comptes sont faits. En d'autres termes ils considèrent que finalement relire tous les comptes provisoires fournis par le syndic, cela revient à faire la comptabilité du syndic ! Je ne peux pas leur donner tort, mais je ne sais pas si je peux leur donner raison. Quelqu'un peut-il me clarifier la situation ? Bien merci.

Dernière modification par Label (31-07-2021 12:13:08)

Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Re : Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Syndic veut relecture de ses décomptes par CAC

Pied de page des forums