Dégradations en cours et locataire injoignable et qui n'ouvre pas

Cyril · #1 24-09-2021 20:03:24

PIM a écrit :

Cyril a écrit :
Heureusement, on avait signé un bail d'un an qu'on ne renouvelle pas du coup. Mais j'attends de voir l'étendue des dégâts et le coût de remise en ordre
Il ne suffit pas de ne "pas renouveler": il faut notifier le congé pour l'échéance.

oh ça a été fait dans les règles et même plus que dans les règles : 2 envois en recommandé AR parce qu'ils n'ont pas récupéré le premier, remise en main propres qu'ils n'ont pas voulu signer et dépot dans la boite aux lettres.

Cyril · #2 24-09-2021 18:18:04

grmff a écrit :

Cyril a écrit :
Je connais la situation, j'ai des locataires qui laissent traîner leur déchêts devant la maison, le jardin n'est pas entretenu et on a fait une liste longue comme le bras de remarques lorsqu'on a réussi à faire valoir notre visite annuelle... sans changement de comportement depuis lors...
Heureusement, on avait signé un bail d'un an qu'on ne renouvelle pas du coup. Mais j'attends de voir l'étendue des dégâts et le coût de remise en ordre
Merci pour votre "j'aime" sur mon exemple de requête"
J'espère qu'il ne vous aura pas échappé qu'il existe un excellent guide / mode d'emploi à l'usage des propriétaires débutants en justice de paix. Où? Ben, sur le forum de Pim, pardi!
Je me permets de vous faire ce lien parce que cela vous aura peut-être échappé, vu le nombre de message que vous avez posté. (Et j'en profite pour vous souhaiter la bienvenue sur le forum...)

Merci beaucoup pour le message de bienvenue et pour le lien dont je crains avoir à faire usage dans peu de temps

copropriétaire engalère, grmff

grmff · #3 24-09-2021 16:24:03

Cyril a écrit :

Je connais la situation, j'ai des locataires qui laissent traîner leur déchêts devant la maison, le jardin n'est pas entretenu et on a fait une liste longue comme le bras de remarques lorsqu'on a réussi à faire valoir notre visite annuelle... sans changement de comportement depuis lors...
Heureusement, on avait signé un bail d'un an qu'on ne renouvelle pas du coup. Mais j'attends de voir l'étendue des dégâts et le coût de remise en ordre

Merci pour votre "j'aime" sur mon exemple de requête"

J'espère qu'il ne vous aura pas échappé qu'il existe un excellent guide / mode d'emploi à l'usage des propriétaires débutants en justice de paix. Où? Ben, sur le forum de Pim, pardi!

Je me permets de vous faire ce lien parce que cela vous aura peut-être échappé, vu le nombre de message que vous avez posté. (Et j'en profite pour vous souhaiter la bienvenue sur le forum...)

PIM · #4 24-09-2021 15:58:26

Cyril a écrit :

Heureusement, on avait signé un bail d'un an qu'on ne renouvelle pas du coup. Mais j'attends de voir l'étendue des dégâts et le coût de remise en ordre

Il ne suffit pas de ne "pas renouveler": il faut notifier le congé pour l'échéance.

GT

Cyril · #5 24-09-2021 15:07:28

Je connais la situation, j'ai des locataires qui laissent traîner leur déchêts devant la maison, le jardin n'est pas entretenu et on a fait une liste longue comme le bras de remarques lorsqu'on a réussi à faire valoir notre visite annuelle... sans changement de comportement depuis lors...

Heureusement, on avait signé un bail d'un an qu'on ne renouvelle pas du coup. Mais j'attends de voir l'étendue des dégâts et le coût de remise en ordre sad

XTof.vl · #6 12-09-2021 12:40:50

L'expression "bon père de famille" doit être remplacée "personne prudente et raisonnable". J'habite aussi à Subulaga :-)

grmff · #7 12-09-2021 12:14:23

Un exemple de requête?
Voici (et cela fera un chocolat...)

RG n°…………….
Requête en matière de louage de chose
(loi du 29.12.1983 – art. 1344 bis CJ)

Monsieur le Juge,
Vous exposent très respectueusement :
Partie requérante :
Grmff, extraterrestre, domicilié à la rue de la Lune, Sibulaga, Onatawani
(Numéro National : 24-13-47-111-22)
Que la partie requérante est propriétaire d’un appartement situé à la rue de N'importe quoi à 6123 Sovietebloem
Partie défenderesse :…
Mme Machin (NN : 25-35-15- 124-45)
actuellement domicilié(es) à la rue de N'importe quoi à 6123 Sovietebloem
Que ce bien immeuble a été donné en location à la partie défenderesse suivant bail écrit du ....... au loyer initial de ....+ charges communes de 20 € actuellement indexé au prix de .......
Que la partie défenderesse est en défaut de payer les loyers et charges des mois d'août et septembre
Que la partie défenderesse n’a pas respecté pas les clauses du bail stipulant de payer le loyer par anticipation,
Que la défenderesse occupe un appartement 1 chambre avec un enfant de plus de 6 ans
Que l'arrêté du gouvernement wallon du 30 août 2007 et ses modifications stipulent comme suit :
«  § 4. Le logement respecte les normes suivantes :  (...)
  3° la pièce principalement affectée au séjour ne peut servir de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus de 6 ans;
  4° le logement comporte au moins deux pièces à usage de chambre lorsque le ménage comprend un ou plusieurs enfants de plus d'an; »
Que dès lors, l'occupation n'est plus celle qu'une personne prudente et raisonnable conforme à la notion juridique de bon père de famille
Que le bail initial prévoyait l'occupation par une seule personne,
Que dès lors, il ne peut être reproché au propriétaire de connaître l'intention de la locataire de récupérer ses enfants (parce qu'il y en a d'autres...)
Que l'occupation n'est donc plus conforme à l'intention initiale du bail
Qu'en outre, un préavis a été remis par recommandé à la locataire en date du 3 août 2021 pour confirmer que son bail de 6 mois prendra fin à son échéance
Que le bail prévoit un droit de visite au cour du préavis
Que la locataire ne semble pas vouloir répondre au propriétaire pour permettre l'exercice de ce droit de visite
Qu'en outre, la locataire donne accès à de nombreuses personnes extérieures à l'immeuble, et qu'il s'ensuit un désordre dommageable à la quiétude des voisins, qui se plaignent tous depuis la présence de la locataire,
Que ces manquements justifient la résolution du bail à ses torts
A ces causes, la partie requérante vous prie, Monsieur le Juge de Paix, de bien vouloir :
Tenter de concilier les parties,
A défaut,
1. Dire que l'affaire sera retenue à l'audience d'introduction conformément à l'article 735 du Code Judiciaire, la cause ne nécessitant que des débats succincts
2. Dire pour droit que le défendeur n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles (payement des loyers anticipativement, occuper en bon père de famille sans rendre le bien insalubre selon la définition de la région wallonne, occuper de manière paisible et non conflictuelle, donner accès au bien conformément au contrat)
3. Déclarer la résolution du bail aussi vite que possible aux torts du défendeur
4. Déclarer la fin du bail Condamner le défendeur au payement de 1030€ à titre d'arriérés de loyers et charges
5. Condamner le défendeur au payement solidaire de 3x495 = 1485€ à titre d’indemnité contractuelle de rupture fautive
6. A titre subsidiaire, si la situation ne rend plus nécessaire la rupture fautive, valider le congé-renon et déclarer la fin du bail au 30 novembre 2021
7. A titre subsidiaire, si la locataire ne permet pas la visite, même si elle part à temps et à heure à la fin du bail, déclarer une indemnité équivalente au loyer, sorte de prolongation du préavis qui est la période dont dispose le propriétaire pour relouer.
8. Autoriser l’expulsion des lieux du défendeur et de toute autre personne qui s’y trouverait
9. Condamner le défendeur au payement de 17,17€ par jour à titre d’indemnité d’occupation à partir de la résolution ou la fin du bail jusqu’au jour de départ effectif
10. Autoriser le propriétaire à conserver la garantie locative en déduction des sommes dues
11. Condamner le défendeur au payement solidaire des dépends
12. Condamner le défendeur sous toutes réserves généralement quelconques et notamment les dégâts locatifs
13. Prononcer l’exécution provisoire du jugement nonobstant tout recours et sans caution
En conséquence, l’exposant vous prie de bien vouloir convoquer dans le délai légal la personne indiquée ci-avant pour pouvoir statuer sur l’objet de la présente demande à l’audience qu’il vous plaira de fixer
Fait à …………. le ….. …………….

A adapter à votre cas. Le cas décrit concerne un bail de type court (donc préavis de 3 mois et non 6) avec une garantie locative sur le compte du propriétaire et non bloquée à la banque.

Cyril

Gerald_M · #8 12-09-2021 10:58:30

libra a écrit :

Je ferais plutôt l'inverse. Faire rédiger la requête par un avocat et aller à l'audience sans avocat.
Sauf si on limite la requête à une demande de validation du renon, ce n'est pas une requête classique. Par ailleurs, je suis persuadé que le juge de paix ordenera une visite des lieux avant de se prononcer. L'avocat n'y changera rien.

Il ne me reste plus qu'à trouver un bon avocat dans la région de Charleroi..

libra · #9 11-09-2021 20:19:36

Gerald_M a écrit :

grmff a écrit :
La conciliation obligatoire s'est réduite à peau de chagrin dans uns simple phrase formelle en début de requête "Tenter de concilier les parties"...
Vous pouvez lire un petit topo sur le fonctionnement de la justice de paix ici
Est-ce qu'il n'est pas mieux de prendre un avocat pour l'audience (peut être après avoir déposé ma requête ?) car cela me semble tout de même corsé et ne me met pas à l'aise.

Je ferais plutôt l'inverse. Faire rédiger la requête par un avocat et aller à l'audience sans avocat.

Sauf si on limite la requête à une demande de validation du renon, ce n'est pas une requête classique. Par ailleurs, je suis persuadé que le juge de paix ordenera une visite des lieux avant de se prononcer. L'avocat n'y changera rien.

Dernière modification par libra (11-09-2021 20:21:31)

Gerald_M · #10 11-09-2021 20:03:16

grmff a écrit :

La conciliation obligatoire s'est réduite à peau de chagrin dans uns simple phrase formelle en début de requête "Tenter de concilier les parties"...
Vous pouvez lire un petit topo sur le fonctionnement de la justice de paix ici

Est-ce qu'il n'est pas mieux de prendre un avocat pour l'audience (peut être après avoir déposé ma requête ?) car cela me semble tout de même corsé et ne me met pas à l'aise.

A moins que ce soit assez simple quand il s'agit uniquement de valider un congé, un droit de visite, et autoriser une expulsion à l'expiration du bail...

Gerald_M · #11 11-09-2021 14:54:20

GT a écrit :

Gerald_M a écrit :
Bonjour à tous,
Mon locataire est en train de dégrader ma maison, reste injoignable depuis des mois et ne veut pas ouvrir à la porte.
Il est impossible de voir dans la maison, mais l'extérieur est dégradé et sur la cour arrière celà devient un dépotoir.
Son bail ne se terminera que l'année prochaine, dans 6-7 mois.
A part lui envoyer la résiliation du bail, quels conseils auriez-vous pour faire cesser cette situation ?
D'avance merci.
En quoi consiste la dégradation de l'extérieur de votre bien ?
En quoi le locataire est-il l'auteur de la dégradation de l'extérieur de votre bien ?

A l'avant il n'entretient pas le châssis (bois) de fenêtre bien que le bail le stipule;
A l'arrière, la porte de la remise est détruite et arrachée, jetée à même le sol;
Il y a aussi des ardoises cassées partiellement, et d'après les voisins un gamin (petit fils) apparemment sans autorité parentale fait beaucoup de bruit, il y a des bruits de coups qui ont été entendus au travers des murs par les voisins, et ces ardoises cassées, ça ressemble plutôt au résultat de jets de pierre sans pouvoir le prouver. Le jardin n'est pas entretenu du tout, les herbes sont hautes. Une odeur très forte (tabac) a imprégné toute la maison. A l'heure actuelle c'est tout ce que je sais. J'ignore ce que je découvrirai le jour où je pourrai aller voir à l'intérieur.

Dernière modification par Gerald_M (11-09-2021 15:00:10)

grmff · #12 11-09-2021 13:04:45

Gerald_M a écrit :

GT a écrit :
Mais pourquoi faites-vous l'économie du coût d'un envoi recommandé avec accusé de réception mettant votre locataire en demeure de vous permettre de visiter votre bien ?
Vous vous réserveriez ainsi une preuve de votre demande.
.
Ok je vais faire celà dès lundi, avec le recommandé du préavis. Merci du conseil

Joignez l'utile à l'utile: envoyez un recommandé avec le préavis et l'avis de visite!

GT · #13 11-09-2021 12:04:23

Gerald_M a écrit :

Bonjour à tous,
Mon locataire est en train de dégrader ma maison, reste injoignable depuis des mois et ne veut pas ouvrir à la porte.
Il est impossible de voir dans la maison, mais l'extérieur est dégradé et sur la cour arrière celà devient un dépotoir.
Son bail ne se terminera que l'année prochaine, dans 6-7 mois.
A part lui envoyer la résiliation du bail, quels conseils auriez-vous pour faire cesser cette situation ?
D'avance merci.

En quoi consiste la dégradation de l'extérieur de votre bien ?
En quoi le locataire est-il l'auteur de la dégradation de l'extérieur de votre bien ?

Gerald_M · #14 11-09-2021 11:21:55

GT a écrit :

Mais pourquoi faites-vous l'économie du coût d'un envoi recommandé avec accusé de réception mettant votre locataire en demeure de vous permettre de visiter votre bien ?
Vous vous réserveriez ainsi une preuve de votre demande.
.

Ok je vais faire celà dès lundi, avec le recommandé du préavis. Merci du conseil

GT · #15 11-09-2021 10:58:57

Gerald_M a écrit :

J'ai voulu frapper à la porte hier matin, il y avait quelqu'un. Un peu de bruit de radio, je frappe : soudain plus rien, on coupe la radio.
Je regarde par la boite aux lettres (située dans la porte d'entrée) pour y mettre une lettre (mes constatations de dégradations vues depuis l'extérieur), mais c'est bouché par un sac en plastique que j'ai quand même repoussé pour y mettre ma lettre.

Mais pourquoi faites-vous l'économie du coût d'un envoi recommandé avec accusé de réception mettant votre locataire en demeure de vous permettre de visiter votre bien ?

Vous vous réserveriez ainsi une preuve de votre demande.

Et après l'envoi du recommandé ou intervention de l'huissier pour notifier le congé, et en l'absence d'accord avec le locataire pour faire visiter le bien par des candidats locataires éventuels, vous lui enverrez également une mise en demeure le menaçant d'entamer une procédure judiciaire .

Dernière modification par GT (11-09-2021 11:08:19)

grmff · #16 11-09-2021 10:41:32

Gerald_M a écrit :

Donc ma requête peut tout regrouper : validation congé, expulsion si la locataire ne quitte pas les lieux.
Pour le droit de visite, si elle n'ouvre pas ou est souvent absente (va souvent dormir ailleurs) et n'a plus de numéro, ca va être dur.

Vous pouvez tout grouper. Le juge fera le tri....

Pour le droit de visite, j'ai eu un droit de visite via une requête unilatérale pour un soucis technique commun. La personne refusait d'ouvrir et cela empêchait une vérification technique (et empêchait la réparation de l'eau chaude de l'immeuble...) En 24h, j'ai eu le jugement. Le temps de contacter huissier, serrurier et police, on a eu accès. Les frais ont été mis à sa charge. 1200€. Il y a 15 ans...

Gerald_M a écrit :

Je vais envoyer le préavis semaine prochaine, donc environ 7 mois à l'avance. Ca va faire long.
Est-ce qu'il faut bien mentionner le fameux "paragraphe 1 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991" pour que mon congé soit valable ?

Je ne mentionnerais pas cet article. C'est inutile, et ce n'est plus cette loi-là. Cela a été régionalisé...

GT · #17 11-09-2021 10:36:35

Gerald_M a écrit :

Est-ce qu'il faut bien mentionner le fameux "paragraphe 1 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991" pour que mon congé soit valable ?

Malgré votre lecture de ce forum, vous ignorez encore que la législation sur le bail a été régionalisée.

Il a fallu attendre un certain temps avant que que vous écriviez que votre bien se situe en région wallonne (hier à 15:30:54
https://forum.pim.be/topic-292279-locat … l#p1900072 ).

Je vous invite à prendre connaissance de la législation wallonne :

15 MARS 2018. - Décret relatif au bail d'habitation
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/de … 408/justel

Dernière modification par GT (11-09-2021 10:45:08)

Gerald_M · #18 11-09-2021 10:10:54

Donc ma requête peut tout regrouper : validation congé, expulsion si la locataire ne quitte pas les lieux.

Pour le droit de visite, si elle n'ouvre pas ou est souvent absente (va souvent dormir ailleurs) et n'a plus de numéro, ca va être dur.

J'ai voulu frapper à la porte hier matin, il y avait quelqu'un. Un peu de bruit de radio, je frappe : soudain plus rien, on coupe la radio.
Je regarde par la boite aux lettres (située dans la porte d'entrée) pour y mettre une lettre (mes constatations de dégradations vues depuis l'extérieur), mais c'est bouché par un sac en plastique que j'ai quand même repoussé pour y mettre ma lettre.

Et je vois en m'abaissant l'ombre de la locataire par l'ouverture (ou était-ce une autre personne ?) se planquer dans le fond de la maison (il y fait très sombre car tentures fermées). C'est digne d'un film. J'insiste donc encore en frappant à la porte... sans résultat.

Je vais envoyer le préavis semaine prochaine, donc environ 7 mois à l'avance. Ca va faire long.
Est-ce qu'il faut bien mentionner le fameux "paragraphe 1 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991" pour que mon congé soit valable ?

grmff · #19 10-09-2021 22:25:45

libra a écrit :

Gerald_M a écrit :
Bonjour à tous,
Mon locataire est en train de dégrader ma maison, reste injoignable depuis des mois et ne veut pas ouvrir à la porte.
Il est impossible de voir dans la maison, mais l'extérieur est dégradé et sur la cour arrière celà devient un dépotoir.
Son bail ne se terminera que l'année prochaine, dans 6-7 mois.
A part lui envoyer la résiliation du bail, quels conseils auriez-vous pour faire cesser cette situation ?
D'avance merci.
grmff a écrit :
Ne passez pas par la conciliation. Faites directement une requête. Rajoutez la demande subsidiaire de validation du congé que vous devez envoyer au plus vite: congé de 6 mois minimum!!!
Pas de conciliation; d'accord. Requête pour motif qu'on occupe pas en bon père de famille est faisable. Mais c'est lourd. Dans le meilleur des cas le Juge de Paix viendra visiter les lieux; dans le pire des cas, il demandera à un expert d'établir un rapport. D'où long délais et provisions importantes à avancer. Il serait bon de connaître la politique du juge de paix dans de telles situations. Le greffe de la justice de paix pourrait peut être vous renseigner. C'est cependant loin d'être sûr.
L'autre solution que je préfère est de faire dès à présent un préavis et d'ici environ trois mois de faire une requête en justice de paix en vue de valider le préavis.

C'est vrai qu'une procédure parce qu'on occupe pas en bon père de famille, c'est lourd. Rien n'empêche cependant de joindre les deux opérations en une seule: demander l'expulsion pour défaut d'occupation "en bon père de famille", demander le respect du droit de visite, demander la validation du congé.

grmff · #20 10-09-2021 22:23:22

Gerald_M a écrit :

libra a écrit :
Pas de conciliation; d'accord. Requête pour motif qu'on occupe pas en bon père de famille est faisable. Mais c'est lourd. Dans le meilleur des cas le Juge de Paix viendra visiter les lieux; dans le pire des cas, il demandera à un expert d'établir un rapport. D'où long délais et provisions importantes à avancer. Il serait bon de connaître la politique du juge de paix dans de telles situations. Le greffe de la justice de paix pourrait peut être vous renseigner. C'est cependant loin d'être sûr.
L'autre solution que je préfère est de faire dès à présent un préavis et d'ici environ trois mois de faire une requête en justice de paix en vue de valider le préavis.
Donc on peut directement faire une requête pour la procédure de validation du congé, sans commencer par une audience de conciliation ?
J'ai toujours un doute parce qu'ailleurs j'avais lu qu'on commençait toujours ainsi et à la fin je ne sais plus quoi.

Depuis très longtemps, la phase de conciliation séparée n'est plus obligatoire.

La conciliation obligatoire s'est réduite à peau de chagrin dans uns simple phrase formelle en début de requête "Tenter de concilier les parties"...

Vous pouvez lire un petit topo sur le fonctionnement de la justice de paix ici

Gerald_M · #21 10-09-2021 10:52:28

Bonjour à tous,

Mon locataire est en train de dégrader ma maison, reste injoignable depuis des mois et ne veut pas ouvrir à la porte.
Il est impossible de voir dans la maison, mais l'extérieur est dégradé et sur la cour arrière celà devient un dépotoir.
Son bail ne se terminera que l'année prochaine, dans 6-7 mois.

A part lui envoyer la résiliation du bail, quels conseils auriez-vous pour faire cesser cette situation ?

D'avance merci.

Dégradations en cours et locataire injoignable et qui n'ouvre pas

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