Synthèse (mon ACP)....

Label · #1 29-09-2021 16:07:10

Bonjour,
Merci pour votre collaboration dans différents sujets que j'ai ouverts. Je résume un peu tout.
L'AG en question est terminée. Tout cela n'a donc plus une grande importance, sauf si quelqu'un se plaint en justice de paix. Ce n'est pas impossible.
La copropriété est bizarre mais c'est comme ça.
Un gros bloc avec 3 entités :
un commerce : 62 % des quotités,
des parkings :10 % des quotités,
un immeuble avec 33 appart : 28 % des quotités.
Dans la pratique, seul l'immeuble fait appel au syndic « quotidiennement » : la routine classique = éclairage en panne, nettoyage des communs, parlophone qui débloque etc. etc. Le commerce fonctionne en circuit fermé, et ne fait jamais appel au syndic. L'entrée dans les parkings se fait via une porte automatique, c'est quasiment la seule chose que le syndic gère pour les parkings (et un nettoyage une fois par an je pense).
Considérant l'ensemble du bloc nous n'avons en fait que deux choses en commun : la sécurité incendie et une VMC qui s'occupe à la fois des parkings et des appartements (le commerce possède même sa propre VMC).
Pour la sécurité incendie il y a des grandes différences entre les blocs : les appartements possèdent 12 détecteurs (2 par couloir), le commerce possède environ 150 détecteurs, les parkings une vingtaine.
En AG, quand une décision doit être prise, la loi est claire : si une seule entité est concernée, seule cette entité participe au vote.
Mais quand nous votons pour le choix du syndic, ou pour la sécurité incendie : tout le monde vote.
Je pense que le problème est évident : le commerce avec ses 62 % a quasiment tout à dire pour le choix du syndic et pour le choix des clés de répartition de la sécurité incendie. Lors de l'AG, le commerce s'est fait représenter par un CP des studios. Raison pour laquelle j'écris que ce copro avait plus de 50 % des voix à lui tout seul.
Quand j'ai proposé de modifier la clé de répartition de l'entretien de la centrale incendie (10 000 euros par an quand même), le commerce s'est opposé, problème réglé. Et pour choisir un nouveau syndic, les studios ne pourront jamais le faire alors que ce sont eux qui sont les seuls à faire appel à lui régulièrement.
La question sur les votes papier venait du fait que j'ai déjà remarqué qu'à main levée il est possible de faire n'importe quoi. Par exemple en posant des questions inversées (exemple: qui est pour la non-reconduction du syndic etc. etc.). Et c'est ce qui s'est passé. Nous l'avons fait remarquer, le président a alors posé la question différemment, et finalement cela s'est terminé dans la foire totale...au bénéfice du syndic. En conclusion : j'ai mis mes biens en vente...

Dernière modification par Label (29-09-2021 16:08:09)

rexou · #2 29-09-2021 17:34:07

Label a écrit :

Bonjour,
Merci pour votre collaboration dans différents sujets que j'ai ouverts. Je résume un peu tout.
L'AG en question est terminée. Tout cela n'a donc plus une grande importance, sauf si quelqu'un se plaint en justice de paix. Ce n'est pas impossible.
La copropriété est bizarre mais c'est comme ça.
Un gros bloc avec 3 entités :
un commerce : 62 % des quotités,
des parkings :10 % des quotités,
un immeuble avec 33 appart : 28 % des quotités.
Dans la pratique, seul l'immeuble fait appel au syndic « quotidiennement » : la routine classique = éclairage en panne, nettoyage des communs, parlophone qui débloque etc. etc. Le commerce fonctionne en circuit fermé, et ne fait jamais appel au syndic. L'entrée dans les parkings se fait via une porte automatique, c'est quasiment la seule chose que le syndic gère pour les parkings (et un nettoyage une fois par an je pense).
Considérant l'ensemble du bloc nous n'avons en fait que deux choses en commun : la sécurité incendie et une VMC qui s'occupe à la fois des parkings et des appartements (le commerce possède même sa propre VMC).
Pour la sécurité incendie il y a des grandes différences entre les blocs : les appartements possèdent 12 détecteurs (2 par couloir), le commerce possède environ 150 détecteurs, les parkings une vingtaine.
En AG, quand une décision doit être prise, la loi est claire : si une seule entité est concernée, seule cette entité participe au vote.
Mais quand nous votons pour le choix du syndic, ou pour la sécurité incendie : tout le monde vote.
Je pense que le problème est évident : le commerce avec ses 62 % a quasiment tout à dire pour le choix du syndic et pour le choix des clés de répartition de la sécurité incendie. Lors de l'AG, le commerce s'est fait représenter par un CP des studios. Raison pour laquelle j'écris que ce copro avait plus de 50 % des voix à lui tout seul.
Quand j'ai proposé de modifier la clé de répartition de l'entretien de la centrale incendie (10 000 euros par an quand même), le commerce s'est opposé, problème réglé. Et pour choisir un nouveau syndic, les studios ne pourront jamais le faire alors que ce sont eux qui sont les seuls à faire appel à lui régulièrement.
La question sur les votes papier venait du fait que j'ai déjà remarqué qu'à main levée il est possible de faire n'importe quoi. Par exemple en posant des questions inversées (exemple: qui est pour la non-reconduction du syndic etc. etc.). Et c'est ce qui s'est passé. Nous l'avons fait remarquer, le président a alors posé la question différemment, et finalement cela s'est terminé dans la foire totale...au bénéfice du syndic. En conclusion : j'ai mis mes biens en vente...

Sans entrer dans le détail d'une situation complexe, je note que vous écrivez : " Lors de l'AG, le commerce s'est fait représenter par un CP des studios. Raison pour laquelle j'écris que ce copro avait plus de 50 % des voix à lui tout seul.". C'est faux. Ce CP ne peut détenir à lui seul, pour lui-même ET pour les personnes qu'il représente plus de la moitié des personnes présentes et représentées à l'AG.

MarcoBrux

Label · #3 29-09-2021 17:59:26

Commerce 62% + ses propres quotités = 65%, c'est mathématique.
Mais la loi en assemblée générale va raboter cela à 50 %.

grmff · #4 29-09-2021 20:37:04

Label a écrit :

Commerce 62% + ses propres quotités = 65%, c'est mathématique.
Mais la loi en assemblée générale va raboter cela à 50 %.

Non. La loi rabote à la somme des quotités des autres qui sont présents ou représentés à l'AG. Il a donc 50% des voix lors de l'AG. Et donc, il ne peut rien décider seul.

rexou, MarcoBrux

Paul_6 · #5 30-09-2021 15:43:19

Sans doute, sans doute. Mais, il ne faut quand même pas être trop naïf (dans votre cas : faire semblant d'être naïf.. big_smile ..). Car avec une petite quotité en plus, ils ont la majorité. Et faire ce qu'il faut, comme il faut, au-dessus ou au-dessous de la table, pour qu'un copropriétaire accepte d'être celui qui donnera les quotités en plus ce n'est quand même pas très difficile...

rexou · #6 30-09-2021 16:22:09

Paul_6 a écrit :

Sans doute, sans doute. Mais, il ne faut quand même pas être trop naïf (dans votre cas : faire semblant d'être naïf.. ..). Car avec une petite quotité en plus, ils ont la majorité. Et faire ce qu'il faut, comme il faut, au-dessus ou au-dessous de la table, pour qu'un copropriétaire accepte d'être celui qui donnera les quotités en plus ce n'est quand même pas très difficile...

Bien sur ! C'est si simple. Dans le cas présent, il suffit que la procuration soit établie au nom d'une tierce personne autre que le propriétaire de l'appartement - son épouse par exemple, la cousine, le fils, la fille, un ami- ... et l'affaire est pliée. Ou le commerce avec l'appui d'un garage par exemple ont ensemble une majorité absolue. La majorité s'obtient à deux. Le commerce et n'importe quel autre cp.

commissaireauxcomptes · #7 24-10-2021 00:37:37

Disons chacun avec son poids en 10.0000 ème, si à deux, le plus petit, a un droit de veto.

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