Résiliation de bail signé par bailleur avant même remise des clés?

Yerbabuena · #1 20-10-2021 11:13:21

Bonjour,
J'ai signé la semaine passée,en tant que bailleur, un contrat de résidence principale pour un étudiant avec garant/caution. Pour la remise des clés, j'attendais que le premier loyer soit effectué, la garantie locative bloquée et l'assurance incendie souscrite. Entretemps, surprise, je reçois un appel du CPAS qui m'indique qu'une demande sera faite auprès du service de logement afin de constituer la garantie locative et que cela peut prendre entre 4-5 semaines (! alors que le contrat de bail a déjà démarré). Bien entendu, à aucun moment le locataire et son garant (pourtant apparemment solvable) m'ont indiqué qu'ils ne disposaient pas de fonds pour la garantie locative. De même, le premier loyer n'a toujours pas été payé, car apparemment le locataire/garant attendent une réponse positive du CPAS avant d'effectuer les virements.
Puis-je dans ce cas, résilier le bail qui a déjà été enregistré?

grmff · #2 20-10-2021 11:18:18

Non, vous ne pouvez pas. En faisant cela, un juge pourrait considérer que vous refusez le locataire parce que c'est une garantie locative du Cpas, et vous imputer une rupture fautive du bail. Avec plusieurs mois d'indemnités à la clef.

Voila pourquoi il ne faut jamais signer un contrat tant que la garantie locative n'est pas déposée ou sécurisée.

J'espère que vous n'avez pas remis les clefs, et que le locataire et son garant sont bien conscients que le loyer est dû depuis le début du bail, même si le logement n'est pas occupé. De mon expérience, c'est rarement le cas...

Si le bail a commencé au premier octobre, n'hésitez pas, et envoyez une mise en demeure au locataire et au garant. Sans réponse ni versement, déposez une requête en justice de paix.

Yerbabuena · #3 20-10-2021 11:25:55

Merci pour votre réponse. Je n'ai toujours pas remis les clés. Jusqu'à présent je pensais que pour pouvoir constituer une garantie locative il fallait absolument un bail signé, et que les banques l'exigeait. De plus, un locataire pourrait également trouver suspicieux de déposer une garantie alors que le bail n'est pas signé?

grmff · #4 20-10-2021 11:29:45

Yerbabuena a écrit :

Merci pour votre réponse. Je n'ai toujours pas remis les clés. Jusqu'à présent je pensais que pour pouvoir constituer une garantie locative il fallait absolument un bail signé, et que les banques l'exigeait. De plus, un locataire pourrait également trouver suspicieux de déposer une garantie alors que le bail n'est pas signé?

Personnellement, je fais les deux en même temps.
Dans le temps, je remplissais et signais le bail à la banque pendant les démarches de la garantie. Je sortais de la banque avec un bail signé et une garantie consitutée.
Actuellement, je signe le bail et ne le remets au locataire que lorsque les sous sont sur mon compte bancaire. Avec les applications (et la calculette), les versements sont souvent immédiats.

Pas de garantie? Pas de bail! (Et généralement même pas de visite...)

Himura

Himura · #5 20-10-2021 12:44:25

Je fais pareil.
Lorsque quelqu'un me confirme sa volonté de louer l'appartement, et que je suis d'accord, je leur indique que la première étape est le dépôt du montant de la garantie, sous forme d'arrhes, afin que je leur réserve l'appartement et que j'arrête les visites.

J'ai déjà eu des mauvaises surprises. Donc à présent : pas de dépôt, pas de retrait de l'annonce et je continue les visites.

Les arrhes sont automatiquement convertis en garantie locative lors de l'état des lieux d'entrée.
Si le locataire se dédit ou me joue 3 lignes, il risque de perdre ce montant.

PS : les banques exigent de voir le bail, mais il n'y a aucune raison légale à cela.
De toute manière, les banques font vraiment encore ces comptes bloqués pour garantie locative ?...

grmff · #6 20-10-2021 13:04:23

Himura a écrit :

De toute manière, les banques font vraiment encore ces comptes bloqués pour garantie locative ?...

Non. Ing, Belfius et BNP m'ont déjà renvoyé vers e-depo, qui n'est pas une banque ni une institution financière.
Et le Cpas (de Charleroi) se porte caution, et en fait plus appel à une banque.

Or, c'est illégal (en Wallonie - pas vérifié pour Bruxelles) dans les deux cas

Art.62 §1 Les garanties (...) peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

J'ai dû faire condamner des locataires récemment. La garantie était sur mon compte. Le jugement prévoit que je dois payer au locataire un intérêt au taux moyen du marché financier (art.62 § 2 du décret du 5/3/2018 relatif au bail d'habitation Ma banque me donnant royalement 0.1% par an, pour un montant de 1000€, cela ne fait jamais que 55cents au bout de 6 mois ) Mais nous nous éloignons du sujet.

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