Loyers impayés

Philo · #1 29-11-2021 11:44:17

Il n'a pas été nécessaire d'aller en justice car le locataire a payé toutes ses dettes la veille de la date limite que je lui avais fixée. Cela ne préjuge pas de son comportement futur, hélas.
Pour montrer les dents il fallait un dossier bien construit. Ce fut possible grâce à vous. Vous faites un travail exceptionnel. Un tout grand merci.
Ce fil de discussion peut donc être cloturé.

PIM · #2 16-11-2021 11:46:02

GT a écrit :

Certains baux prévoient parfois des indemnités ( de résiliation, de relocation voire même de résiliation et de relocation) dont la durée varie souvent entre 3 mois et 6 mois..
Un locataire pourrait soutenir que ces indemnités ne peuvent dépasser les montants repris dans mon intervention précédente.

Ce sera laissé à l'appréciation du juge (ou arbitre), mais cette clause permet d'en définir l'exigence.
Je voulais surtout insister sur la différence à opérer entre le préavis et l'indemnité

GT a écrit :

Nous ignorons ce que prévoit le bail de Philo.

Effectivement.

GT · #3 16-11-2021 09:55:34

Certains baux prévoient parfois des indemnités ( de résiliation, de relocation voire même de résiliation et de relocation) dont la durée varie souvent entre 3 mois et 6 mois..
Un locataire pourrait soutenir que ces indemnités ne peuvent dépasser les montants repris dans mon intervention précédente.

Nous ignorons ce que prévoit le bail de Philo.

Dernière modification par GT (16-11-2021 10:32:56)

PIM · #4 16-11-2021 08:51:01

GT a écrit :

GT a écrit :
Philo a écrit :
J'avais 2 autres questions
1.(...)
2. Quel est le montant de l indemnité de relocation que peut demander le bailleur? un mois de loyer ?
Merci à vous de faire profiter de votre expérience.
Quand le bail (de résidence principale) a-t-il débuté ?
Bail de 9 ans ?
Bail de courte durée d'au moins 6 mois ?
Le montant de l'indemnité de relocation lorsque le bail est dissous aux torts du locataire n'est pas fixé dans le Code bruxellois du logement.
La doctrine relève que les tribunaux pourraient se référer aux montants maxima qui seraient dus par les locataires si le bail prenait fin à leur initiative.
Bail de résidence principale, régime légal (9ans)
- si le bail prend fin lors de la 1ère année : indemnité correspondant à 6 mois de loyers (3 mois de préavis + 3 mois d'indemnités)
- si le bail prend fin lors de la 2ème année : indemnité correspondant à 5 mois de loyers (3 mois de préavis + 2 mois d'indemnités)
- si le bail prend fin lors de la 3ème année : indemnité correspondant à 4 mois de loyers (3 mois de préavis + 1 mois d'indemnités)
- et ensuite ( bail de 9 ans prorogé) : indemnité correspondant à 3 mois de loyers ( durée du préavis)
Bail de résidence principale de courte durée inférieure à 6 mois : indemnité correspondant au temps restant à courir jusqu'à la fin de la période
Bail de résidence principale de courte durée égale ou supérieure à 6 mois : 4 mois (3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité)
Dans le cas soumis, nous ignorons si le bail entre les parties est un bail de résidence principale, son début et sa durée contractuelle. Philo n'ayant pas répondu à mon message posté hier à 17:44:02

La durée du préavis n'est pas à considérer comme étant une indemnité...
La résiliation aux torts du preneur fait souvent (devrait en tout cas) faire l'objet d'une clause particulière dans le bail (comme c'est le cas dans nos modèles: article 13)

GT · #5 16-11-2021 07:11:48

GT a écrit :

Philo a écrit :
J'avais 2 autres questions
1.(...)
2. Quel est le montant de l indemnité de relocation que peut demander le bailleur? un mois de loyer ?
Merci à vous de faire profiter de votre expérience.
Quand le bail (de résidence principale) a-t-il débuté ?
Bail de 9 ans ?
Bail de courte durée d'au moins 6 mois ?

Le montant de l'indemnité de relocation lorsque le bail est dissous aux torts du locataire n'est pas fixé dans le Code bruxellois du logement.

La doctrine relève que les tribunaux pourraient se référer aux montants maxima qui seraient dus par les locataires si le bail prenait fin à leur initiative.

Bail de résidence principale, régime légal (9ans)
- si le bail prend fin lors de la 1ère année : indemnité correspondant à 6 mois de loyers (3 mois de préavis + 3 mois d'indemnités)
- si le bail prend fin lors de la 2ème année : indemnité correspondant à 5 mois de loyers (3 mois de préavis + 2 mois d'indemnités)
- si le bail prend fin lors de la 3ème année : indemnité correspondant à 4 mois de loyers (3 mois de préavis + 1 mois d'indemnités)
- et ensuite ( bail de 9 ans prorogé) : indemnité correspondant à 3 mois de loyers ( durée du préavis)

Bail de résidence principale de courte durée inférieure à 6 mois : indemnité correspondant au temps restant à courir jusqu'à la fin de la période

Bail de résidence principale de courte durée égale ou supérieure à 6 mois : 4 mois (3 mois de préavis + 1 mois d'indemnité)

Dans le cas soumis, nous ignorons si le bail entre les parties est un bail de résidence principale, son début et sa durée contractuelle. Philo n'ayant pas répondu à mon message posté hier à 17:44:02

grmff · #6 16-11-2021 00:18:52

Philo a écrit :

J'avais 2 autres questions
1.Lors du dépôt de la requête, le greffe demande une liste des annexes: peut ou doit elle inclure des preuves de bonne gestion de l'immeuble de la part du propriétaire (travaux réalisés au bénéfice du locataire? (remplacement de serrures intérieures et de mélangeur d'eau de cuisine, isolation du grenier, remplacement chaudière par une chaudière plus économique,...) ainsi que les courriers échangés entre le bailleur et locataire car ce dernier risque de se défendre en prétextant une carence du propriétaire.
2. Quel est le montant de l indemnité de relocation que peut demander le bailleur? un mois de loyer ?
Merci à vous de faire profiter de votre expérience.

Personnellement, je ne joins pas d'annexe, mais je viens avec le dossier à l'audience. De toute façon, le juge n'envoie pas les annexes à votre locataire. Comme il ne les a pas reçues, il ne peut pas se défendre et si il y a contestation, cela passe par échange de conclusion.

Pour une action en justice pour des impayés et expulsion, je demande systématiquement 3 mois d'indemnité, qui correspondent au préavis non presté. C'est standard dans la requête que je propose. La logique, c'est que vous allez expulser la personne à une date indéterminée, ce qui obérera la possibilité de profiter d'un préavis pour remettre en location.

Himura · #7 15-11-2021 21:43:47

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
Les cons sont parfois d'excellents donneurs des leçons. et de très mauvais cireurs.

Quelqu'un a compris la pensée de l'auteur?
Confucius ?

Bonne question.
Ou Bertrand Blier ?

GT · #8 15-11-2021 20:45:40

copropriétaire engalère a écrit :

Les cons sont parfois d'excellents donneurs des leçons. et de très mauvais cireurs.

Quelqu'un a compris la pensée de l'auteur?
Confucius ?

Dernière modification par GT (15-11-2021 20:48:44)

copropriétaire engalère · #9 15-11-2021 20:35:30

grmff a écrit :

XTof.vl a écrit :
PIM a écrit :
grmff a écrit :
GT a écrit :
Je continue à faire mon GT.
Merci d'être vous! Merci d'être là!
Je plussoie
Effectivement, un hôte de grande qualité. L'opposé du Yaka faut qu'on... Une base juridique solide pour prendre une bonne décision.
Pas d'accord. Yaka est un hôte de grande qualité avec des connaissances pointues et qui m'ont beaucoup aidé par le passé.
A côté, les faux cons ne sont pas si faux que cela, je vous le con cède. Et parfois, ils sont si nombreux qu'on se demande si ceux de l'année prochaine ne sont pas déjà arrivé...

Les cons sont parfois d'excellents donneurs des leçons. et de très mauvais cireurs.

GT · #10 15-11-2021 17:44:02

Philo a écrit :

J'avais 2 autres questions
1.(...)
2. Quel est le montant de l indemnité de relocation que peut demander le bailleur? un mois de loyer ?
Merci à vous de faire profiter de votre expérience.

Quand le bail (de résidence principale) a-t-il débuté ?
Bail de 9 ans ?
Bail de courte durée d'au moins 6 mois ?

Philo · #11 15-11-2021 16:53:37

J'avais 2 autres questions

1.Lors du dépôt de la requête, le greffe demande une liste des annexes: peut ou doit elle inclure des preuves de bonne gestion de l'immeuble de la part du propriétaire (travaux réalisés au bénéfice du locataire? (remplacement de serrures intérieures et de mélangeur d'eau de cuisine, isolation du grenier, remplacement chaudière par une chaudière plus économique,...) ainsi que les courriers échangés entre le bailleur et locataire car ce dernier risque de se défendre en prétextant une carence du propriétaire.

2. Quel est le montant de l indemnité de relocation que peut demander le bailleur? un mois de loyer ?

Merci à vous de faire profiter de votre expérience.

GT · #12 15-11-2021 14:54:30

@pim, grmff et XTof.vl
Je n'imagine pas que vous vous soyez assemblés pour me flatter
Merci pour vos appréciations.

Quant à la personne qui rédige des "galérades" qu'elle invite à acheter, elle a écrit :
"Quand les flatteurs s'assemblent, le diable part dîner en ville."

Dernière modification par GT (15-11-2021 15:52:42)

grmff, XTof.vl

grmff · #13 15-11-2021 14:10:01

XTof.vl a écrit :

PIM a écrit :
grmff a écrit :
GT a écrit :
Je continue à faire mon GT.
Merci d'être vous! Merci d'être là!
Je plussoie
Effectivement, un hôte de grande qualité. L'opposé du Yaka faut qu'on... Une base juridique solide pour prendre une bonne décision.

Pas d'accord. Yaka est un hôte de grande qualité avec des connaissances pointues et qui m'ont beaucoup aidé par le passé.

A côté, les faux cons ne sont pas si faux que cela, je vous le con cède. Et parfois, ils sont si nombreux qu'on se demande si ceux de l'année prochaine ne sont pas déjà arrivé...

XTof.vl

XTof.vl · #14 15-11-2021 11:00:34

PIM a écrit :

grmff a écrit :
GT a écrit :
Je continue à faire mon GT.
Merci d'être vous! Merci d'être là!
Je plussoie

Effectivement, un hôte de grande qualité. L'opposé du Yaka faut qu'on... Une base juridique solide pour prendre une bonne décision. cool

PIM · #15 15-11-2021 09:22:48

grmff a écrit :

GT a écrit :
Je continue à faire mon GT.
Merci d'être vous! Merci d'être là!

Je plussoie

grmff

grmff · #16 14-11-2021 23:10:06

GT a écrit :

Je continue à faire mon GT.

Merci d'être vous! Merci d'être là!

PIM

GT · #17 14-11-2021 17:37:58

grmff a écrit :

Pour déposer une requête, il faut le certificat de domicile (généralement payant, à la commune) et payer 20€ au greffe. C'est tout.
Le perdant devra en outre payer 50€ à l'état.

Je continue à faire mon GT.
Que coûte une procédure ?

1.Le montant de 50,00 €, que recouvre-t-il ?
Les droits de mise au rôle, c'est quoi ?
https://www.tribunaux-rechtbanken.be/si … 9%20FR.PDF

2. Le montant de 20,00, que recouvre-t-il ?
Cf. mon intervention aujourd'hui à 10:30:43

3. A la fin de la procédure, le juge condamne la partie qui perd le procès aux frais et dépens de l’instance. Elle doit alors prendre en charge d’une part, les frais liés à la procédure et d’autre part, l’indemnité de procédure

4.Pourquoi un certificat de domicile , à joindre à une requête?

Code judiciaire, art. 1344bis.
"Sous réserve des dispositions relatives aux baux à ferme, toute demande en matière de louage de choses peut être introduite par une requête écrite déposée au greffe de la justice de paix.
A peine de nullité, la requête contient :
1. l'indication des jour, mois et an;
2. les nom, prénom et domicile du requérant et, le cas échéant, son numéro de registre national ou numéro d'entreprise;
3. les nom, prénom et domicile ou, à défaut de domicile, la résidence de la personne contre laquelle la demande est introduite;
4. l'objet et l'exposé sommaire des moyens de la demande;
5. la signature du requérant ou de son avocat.
Un certificat de domicile de la personne mentionnée sous 3 est annexé à la requête. Il est délivré par l'administration communale.
Les parties sont convoquées par le greffier, sous pli judiciaire, à comparaître, dans les quinze jours de l'inscription de la requête au rôle général, à l'audience fixée par le juge. Une copie de la requête est annexée à la convocation."

5. La partie qui veut signifier un jugement devra préalablement faire une demande visant à la délivrance par le greffier d'une expédition du jugement (copie officielle du jugement appelée également grosse) (art.790 et 791, C. judiciaire). Le recours à l'huissier (obligatoire pour la signification)n'est pas gratuit.

PIM, grmff

Philo · #18 14-11-2021 16:09:48

Merci pour cette précision très juridique. Mieux savoir de quoi on parle et comment dire ce que l'on veut.

grmff · #19 14-11-2021 11:16:42

Pour déposer une requête, il faut le certificat de domicile (généralement payant, à la commune) et payer 20€ au greffe. C'est tout.
Le perdant devra en outre payer 50€ à l'état.

Pour l'indemnité de relocation, demandez 3 mois. C'est la durée du préavis. Généralement, le juge les octroie.

Pour un cas aussi simple, pas besoin d'annexe. Il sera toujours temps de les joindre pour vous défendre si le locataire se plaint de quoi que ce soit. Prenez votre dossier complet et bien ordonné avec vous à l'audience.

GT · #20 14-11-2021 10:30:43

Philo a écrit :

Merci pour votre modèle de requête en justice de paix.
Il me reste 3 questions:
-à combien s'élèvent les frais de citation 20 euros?

A quoi correspond la somme de 20 euros ?

19 MARS 2017. - Loi instituant un fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 424/justel

26 AVRIL 2017. - Arrêté royal portant exécution de la loi du 19 mars 2017 instituant un fonds budgétaire relatif à l'aide juridique de deuxième ligne
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/ar … 252/justel

Circulaire n°256 du SPF Justice datée du 21/4/2017
http://www.barreaudebruxelles-lalettre. … ustice.pdf

Remarque : une requête n'est pas une citation. Un modèle de requête a été mis à votre disposition.

Requête - citation
Quel est le déroulement d'une procédure judiciaire ?
http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_lo … l/fiche/21

Le montant de 20 euros ne constitue en rien des frais de citation ( = intervention d'un huissier). Il s'agit d’une contribution de 20 euros dans les affaires civiles et pénales visée par la loi, l'arrêté royal et la circulaire dont il est question ci-dessus;

Dernière modification par GT (14-11-2021 11:10:58)

Philo · #21 01-11-2021 15:59:56

Pour un retard de paiement des loyers (3 mois) de mon immeuble (maison individuelle) j'ai envoyé une mise en demeure par recommandé au locataire qui ne semble pas s'en émouvoir. L'étape suivante est elle de lui signifier par huissier de justice ou faut il passer par un juge de paix
directement? Le juge prononcera sans doute la rupture du bail. Je ne souhaite pas en arriver la mais souhaite récupérer mes loyers. Si on passe par le juge, il faudra de toutes façons demander l'exécution à un huissier. Mon locataire est solvable mais semble avoir un oursin dans le porte-monnaie. Qui paie les frais de l'huissier?

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