Procédure bâclée par le syndic pour un gros investissement

copropriétaire engalère · #1 23-12-2021 20:22:34

copro1 a écrit :

L’AG de 2021 (2e date, en ligne) a eu lieu, avec environ 1/3 des copropriétaires présents ou représentés. Le projet cogénération avait été placé stratégiquement en 2e position dans la liste des points de l’ordre du jour, avec la mention : explication du syndic – approbation installation – choix d’installateur – vote (2/3; majorité absolue) comme déjà mentionné. Le syndic (et non le président de séance) tenait fermement en main le bouton qui donne (et enlève!) la parole à ceux qui l’ont demandée. Il a présenté le résultat de la « mise en concurrence » sur 2 diapos qui reprenaient :
1- le montant de l’investissement et un calcul de retour (cumulé) sur cet investissement en 10 ans pour 2 fournisseurs
2- le montant du loyer annuel à attendre pour l’option « tiers investisseur » pour 2 fournisseurs (dont l’un avait aussi proposé l’investissement).
La seule question qui été abordée a été le fait qu’un investissement par la copropriété la lierait au syndic actuel pour 10 ans. Le syndic a répondu que la plupart des syndics savent gérer (des points de vue techniques, juridiques, administratifs, etc..), ce dont ke doute, mais c'est hors sujet.
J’ai aussi fait remarquer que l’étude avait été faite « en catimini » sans demande de l’ACP, ni implication du conseil de copropriété, qu’elle était bâclée et qu’elle devait être approfondie. On m’a répondu qu’une réponse à ces questions m’avait déjà été apportée par email (lors d’échanges avec le syndic avant l’AG où j’exposais mes préoccupations), ce qui est bien sûr faux car on m’avait seulement dit que le syndic était expert dans ce domaine, donc digne de confiance, et que l‘investissement était rentable pour l’ACP dans tous les cas de figure. Puis mon accès à la parole a été coupé, bien que j’aie gardé la "main levée" pendant de longues minutes jusqu’à la fin des votes (sinon la fin de l’AG).
Les votes ont été organisés comme suit :
1er vote : investissement direct : oui/non/abstention. Résultat : majorité de non
2e vote : tiers investisseur : oui/non abstention. Résultat : majorité de oui.
Donc il était admis à l’avance que pour chaque vote, le fournisseur choisi serait celui qui proposait le meilleur revenu pour l’ACP.
Finalement, c’est l’option « tiers investisseur » qui a été choisie (majorité > 2/3), probablement parce que la question mentionnée plus haut a produit son effet (?).
Le syndic a donc bien joué pour s’assurer une source supplémentaire de revenus pour de nombreuses années, sans risque pour eux, tout en fidélisant l’ACP.
Il faut noter que l'entièreté de l'AG a été enregistrée par le syndic.
Ma question devient: serait-il possible de revendiquer le fait que :
- le syndic n’avait pas de mandat pour faire une étude sur la cogénération
- le débat nécessaire n’a pas vraiment eu lieu car le syndic a eu le moyen technique de l’éviter. Est-ce que le président de séance a manqué à sa mission ?
- les votes n’ont pas respecté ce qui était annoncé dans la convocation (c’est-à-dire un 1er vote sur l’acceptation du principe de l’installation avant un 2e vote - choix de l’option puis d’un 3e - choix du fournisseur).
pour tenter d’invalider les votes sur la cogénération?...
Plus généralement, l’arme des options limitées des votes électroniques (oui/non/abstention) me paraît redoutable car le libellé des questions posées permet d’influencer/orienter facilement la décision dans la direction souhaitée.

Je crois reconnaître la méthode d'un syndic bien connu et chéri de certaines acp..........

- le syndic n’avait pas de mandat pour faire une étude sur la cogénération
>il a prit une initiative, l'a proposé en AG.
- le débat nécessaire n’a pas vraiment eu lieu car le syndic a eu le moyen technique de l’éviter. Est-ce que le président de séance a manqué à sa mission ?
>il ne faut pas se laisser avoir par ces aras endimanchés!
- les votes n’ont pas respecté ce qui était annoncé dans la convocation (c’est-à-dire un 1er vote sur l’acceptation du principe de l’installation avant un 2e vote - choix de l’option puis d’un 3e - choix du fournisseur).
>vous tout seul ou quelques uns se rallierait à votre raisonnement?
pour tenter d’invalider les votes sur la cogénération?...
>tout se plaide , pas de soucis, mais choisissez un bon avocat qui pourra prouver que cela vous porte un réel préjudice.......

xav0123 · #2 23-12-2021 14:47:12

C'est la spécialité des syndics de faire voter les trucs qui les arrangent, et il faut l'avouer, les copropriétaires leurs facilite grandement la tâche en ne s'investissant pas dans la copropriété.
J'ai eu le cas il y a quelques années ou un syndic à fait voter pour 200k€ de travaux alors qu'on avait eu aucun devis en main, ainsi qu'un prêt pour 260k€ afin de financer ceux-ci.
Le lendemain j'ai directement envoyé un recommandé à ce syndic, en lui disant que j'allait contester les décisions de l'AG, et qu'il ne fallait surtout pas signer des bons de commande et surtout de prêt en notre nom dans l'attente. Dans mes souvenirs on a 4 semaines pour contester les décisions.
J'ai fait de la propagande dans mon immeuble (il y a toujours des personnes que la majorité écoute, et c'est eux qu'il faut convaincre), j'ai réussi à raisonner les gens en expliquant qu'on avait pas vu de devis, qu'en cas de mauvais payeur, on serait tous solidaire de ce prêt même après une revente,... et pour finir, on a convoqué une AGE, on a annulé les décisions de l'AG, et le syndic était tellement vénère qu'il a démissionné.

Proprio.BA

copro1 · #3 10-12-2021 18:09:37

L’AG de 2021 (2e date, en ligne) a eu lieu, avec environ 1/3 des copropriétaires présents ou représentés. Le projet cogénération avait été placé stratégiquement en 2e position dans la liste des points de l’ordre du jour, avec la mention : explication du syndic – approbation installation – choix d’installateur – vote (2/3; majorité absolue) comme déjà mentionné. Le syndic (et non le président de séance) tenait fermement en main le bouton qui donne (et enlève!) la parole à ceux qui l’ont demandée. Il a présenté le résultat de la « mise en concurrence » sur 2 diapos qui reprenaient :
1- le montant de l’investissement et un calcul de retour (cumulé) sur cet investissement en 10 ans pour 2 fournisseurs
2- le montant du loyer annuel à attendre pour l’option « tiers investisseur » pour 2 fournisseurs (dont l’un avait aussi proposé l’investissement).
La seule question qui été abordée a été le fait qu’un investissement par la copropriété la lierait au syndic actuel pour 10 ans. Le syndic a répondu que la plupart des syndics savent gérer (des points de vue techniques, juridiques, administratifs, etc..), ce dont ke doute, mais c'est hors sujet.
J’ai aussi fait remarquer que l’étude avait été faite « en catimini » sans demande de l’ACP, ni implication du conseil de copropriété, qu’elle était bâclée et qu’elle devait être approfondie. On m’a répondu qu’une réponse à ces questions m’avait déjà été apportée par email (lors d’échanges avec le syndic avant l’AG où j’exposais mes préoccupations), ce qui est bien sûr faux car on m’avait seulement dit que le syndic était expert dans ce domaine, donc digne de confiance, et que l‘investissement était rentable pour l’ACP dans tous les cas de figure. Puis mon accès à la parole a été coupé, bien que j’aie gardé la "main levée" pendant de longues minutes jusqu’à la fin des votes (sinon la fin de l’AG).
Les votes ont été organisés comme suit :
1er vote : investissement direct : oui/non/abstention. Résultat : majorité de non
2e vote : tiers investisseur : oui/non abstention. Résultat : majorité de oui.
Donc il était admis à l’avance que pour chaque vote, le fournisseur choisi serait celui qui proposait le meilleur revenu pour l’ACP.
Finalement, c’est l’option « tiers investisseur » qui a été choisie (majorité > 2/3), probablement parce que la question mentionnée plus haut a produit son effet (?).
Le syndic a donc bien joué pour s’assurer une source supplémentaire de revenus pour de nombreuses années, sans risque pour eux, tout en fidélisant l’ACP.
Il faut noter que l'entièreté de l'AG a été enregistrée par le syndic.

Ma question devient: serait-il possible de revendiquer le fait que :
- le syndic n’avait pas de mandat pour faire une étude sur la cogénération
- le débat nécessaire n’a pas vraiment eu lieu car le syndic a eu le moyen technique de l’éviter. Est-ce que le président de séance a manqué à sa mission ?
- les votes n’ont pas respecté ce qui était annoncé dans la convocation (c’est-à-dire un 1er vote sur l’acceptation du principe de l’installation avant un 2e vote - choix de l’option puis d’un 3e - choix du fournisseur).
pour tenter d’invalider les votes sur la cogénération?...

Plus généralement, l’arme des options limitées des votes électroniques (oui/non/abstention) me paraît redoutable car le libellé des questions posées permet d’influencer/orienter facilement la décision dans la direction souhaitée.

copropriétaire engalère · #4 03-12-2021 17:48:41

copro1 a écrit :

A GT et copropriétaireengalère: Merci pour vos remarques pertinentes et détaillées. Désolé pour les termes mal choisis dans mes questions.
"mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant"
Je voulais parler d'un cahier des charges (CDC) et non du conseil de copropriété. Le syndic s'est improvisé bureau d'études "à titre gratuit" sans mandat. Reste à savoir s'il peut être indépendant dans ce contexte...
La convocation à la 1ére AG (avortée) spécifiait: "cogénération: approbation installation – choix
d’installateur – vote (2/3; majorité absolue)".
La 2e AG est prévue 16j après la 1ère avec le même ordre du jour, donc il n'y a rien à redire.
Cette 2e AG était prévue en "mixte" (présentiel/en ligne). Le lien/MDP pour y participer est attendu. Depuis quelques jours, les AGs en présentiel sont interdites (voir l'ECHO, 2/12/2021). Ce sera donc la 1ère AG en ligne. Je n'ai aucune idée des détails de son organisation: vérification des participants, des procurations, du texte du compte-rendu, signatures, etc..,
Le compte-rendu de l'AG de 2019 était laconique:
"Cogénération: Explications Syndic - Organisation AG(E).
Le syndic informe l'AG et propose d'organiser une AG(E)"
"actuellement, le syndic a toute liberté de proposer un gros investissement sans mise en concurrence".
A ce stade, il ne s'agit que d'une proposition, d'ailleurs présentée incontournable vu les gains escomptés. Les copropriétaires ont pu en prendre connaissance quelques jours avant la 1ère AG à l'occasion d'un webinaire où seulement une offre avec 2 options de financement été présentée. Le syndic annonce un tableau comparatif qui reprendrait les autres offres, et qui serait présenté à la prochaine AG. Les circonstances sont peu favorables pour une discussion approfondie (faible participation à la 1ère AG et au webinaire, limitations inhérentes au mode en ligne, etc...).

""actuellement, le syndic a toute liberté de proposer un gros investissement sans mise en concurrence"."???? il a décrété ça tout seul? tant qu'a faire donnez lui les clefs de votre appart!

copro1 · #5 03-12-2021 17:04:19

A GT et copropriétaireengalère: Merci pour vos remarques pertinentes et détaillées. Désolé pour les termes mal choisis dans mes questions.

"mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant"
Je voulais parler d'un cahier des charges (CDC) et non du conseil de copropriété. Le syndic s'est improvisé bureau d'études "à titre gratuit" sans mandat. Reste à savoir s'il peut être indépendant dans ce contexte...

La convocation à la 1ére AG (avortée) spécifiait: "cogénération: approbation installation – choix
d’installateur – vote (2/3; majorité absolue)".
La 2e AG est prévue 16j après la 1ère avec le même ordre du jour, donc il n'y a rien à redire.

Cette 2e AG était prévue en "mixte" (présentiel/en ligne). Le lien/MDP pour y participer est attendu. Depuis quelques jours, les AGs en présentiel sont interdites (voir l'ECHO, 2/12/2021). Ce sera donc la 1ère AG en ligne. Je n'ai aucune idée des détails de son organisation: vérification des participants, des procurations, du texte du compte-rendu, signatures, etc..,

Le compte-rendu de l'AG de 2019 était laconique:
"Cogénération: Explications Syndic - Organisation AG(E).
Le syndic informe l'AG et propose d'organiser une AG(E)"

"actuellement, le syndic a toute liberté de proposer un gros investissement sans mise en concurrence".
A ce stade, il ne s'agit que d'une proposition, d'ailleurs présentée incontournable vu les gains escomptés. Les copropriétaires ont pu en prendre connaissance quelques jours avant la 1ère AG à l'occasion d'un webinaire où seulement une offre avec 2 options de financement été présentée. Le syndic annonce un tableau comparatif qui reprendrait les autres offres, et qui serait présenté à la prochaine AG. Les circonstances sont peu favorables pour une discussion approfondie (faible participation à la 1ère AG et au webinaire, limitations inhérentes au mode en ligne, etc...).

GT · #6 03-12-2021 12:49:10

GT a écrit :

copro1 a écrit :
Je cherche donc des moyens de remettre le projet sur des rails raisonnables: mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant, (...).
"mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant," : je ne comprends pas

Dans votre ACP de près de 200 lots, l'AG n'a pas décidé de la nomination des membres du conseil de copropriété ?

"mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant," : je ne comprends pas

Dernière modification par GT (03-12-2021 12:51:46)

copropriétaire engalère · #7 03-12-2021 12:08:00

copro1 a écrit :

Je cherche donc des moyens de remettre le projet sur des rails raisonnables: mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant

vous avez la nouvelle loi qui vous l'autorise mais vous devez passer par le juge de paix.
Art. 3.90. Conseil de copropriété.
§ 1er. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Ce conseil, dont peuvent être membre les titulaires d'un droit réel disposant d'un droit de vote à l'assemblée générale, est chargé de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice de l'article 3.91. Dans l'attente de la création et de la composition du conseil de copropriété obligatoire, tout membre de l'assemblée générale peut introduire une action en justice contre l'association des copropriétaires afin de faire désigner un ou plusieurs copropriétaires ou, aux frais de l'association des copropriétaires, un tiers exerçant les missions du conseil de copropriété.

je vous avoue que je ne vois pas ce que cela vous apporterais dans votre contexte.........

GT · #8 03-12-2021 10:39:33

copro1 a écrit :

Je cherche donc des moyens de remettre le projet sur des rails raisonnables: mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant, (...).

"mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant," : je ne comprends pas

GT · #9 03-12-2021 10:36:22

copro1 a écrit :

- l'ordre du jour de l'AGO prévue ne mentionne pas la fixation du montant maximum pour marchés sans mise en concurrence, mais bien le vote du projet "cogénération"

Que prévoit exactement l'ordre du jour.

Texte légal : code civil, livre 3 "les biens"

"Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° ;"

Est visé par ce texte une décision de principe concernant des travaux ( majorité qualifiée : 2/3).
Et non la décision ultérieure concernant le choix des entreprises qui effectueront les travaux ( majorité absolue).

GT · #10 03-12-2021 10:27:09

copro1 a écrit :

Une 2e AGO est maintenant prévue, mais elle aura sans doute lieu en ligne vu les restrictions sanitaire en cours.

Cette 2e AG a-t-elle été convoquée par le syndic ?Le texte légal ne prévoit qu'un délai minimum de 15 jours entre la première et la seconde AG.

Texte légal : Code civil, livre 3 " les biens"

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 5.
(...)
Si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.

Votre ACP compte environ 200 lots. Votre syndic a-t-il déjà organisé une AG en ligne à propos de laquelle la loi ne donne aucune information sur son organisation pratique ?

GT · #11 03-12-2021 10:14:06

copro1 a écrit :

L'AG de 2019 avait prévu qu'une AGE serait organisée autour de l''installation d'une unité de cogénération.

Une AG prend des décisions.

Quel est le texte exact de la décision prise ?

GT · #12 03-12-2021 10:08:51

copro1 a écrit :

Dans ma copropriété, encore jeune (4 ans), l'ACP / le syndic ont négligé de fixer le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (Art. 3.88, §1, c).

Vous renvoyez à un art. 3.88, §1, c, .
Je suppose que vous visez l'art.3.88, §1, c, code civil, livre 3 "les biens".
Ce n'est ni le syndic, ni l'ACP qui fixe le montant des marché et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire mais c'est l'assemblée générale, organe de l'ACP,qui prend une décision sur ce point.

Le texte légal : C. civil, livre 3 "les biens"

"Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix:
c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2° ;"

Ce point sera mis à l'ordre du jour d'une assemblée générale par le syndic qui la convoque . Il y ajoutera les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété au moins 3 semaines avant le premier jour de la période fixée dans le règlement d'ordre intérieur au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

Texte légal : C. civil, livre 3 "les biens"

" Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement d'ordre intérieur, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu."

MarcoBrux, rexou

copropriétaire engalère · #13 02-12-2021 20:03:33

copro1 a écrit :

- actuellement, le syndic a toute liberté de proposer un gros investissement sans mise en concurrence

il est vrai que le covid a bon dos pour faire se la couler douce certains syndis! mais de là a avoir toute liberté pour des gros investissements, faut pas pousser! qui vous a dit ça?

copro1 · #14 02-12-2021 16:16:13

Dans ma copropriété, encore jeune (4 ans), l'ACP / le syndic ont négligé de fixer le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (Art. 3.88, §1, c).

L'AG de 2019 avait prévu qu'une AGE serait organisée autour de l''installation d'une unité de cogénération. Jusqu'en septembre 2021, il ne s'est rien passé (ni AGE, ni AGO à cause des restrictions sanitaires et du laxisme du syndic). Puis, subitement, une AGO a été annoncée, avec le sujet "cogénération" en priorité.

Quelques jours avant la date prévue pour l'AG, nous avons été invités à suivre via Internet une présentation commerciale d'une société qui propose ce type d'installation "clés en main", avec cahier des charges, devis détaillé, étude de rentabilité évidemment très favorable, mise en évidence de la législation actuelle très favorable, mais volatile, options de financement, etc. Un très petit nombre de copropriétaires était présent. L'AG prévue ne s'est finalement pas tenue faute de quorum.

Une 2e AGO est maintenant prévue, mais elle aura sans doute lieu en ligne vu les restrictions sanitaire en cours.

Vu les circonstances (seuls les copropriétaires les plus "avides", favorables au projet, risquent d'assister à l'AG en ligne, sans quorum, etc.), le résultat du vote sur ce projet est incertain.

En résumé:

- le syndic n'a pas organisé l'AGE que l'ACP avait demandée en 2019

- actuellement, le syndic a toute liberté de proposer un gros investissement sans mise en concurrence

- le cahier des charges présenté n'a bien sûr pas été approuvé par l'ACP

- l'ordre du jour de l'AGO prévue ne mentionne pas la fixation du montant maximum pour marchés sans mise en concurrence, mais bien le vote du projet "cogénération"

- l'AG en ligne ne favorisera pas un débat ouvert car la prise de parole sera contrôlée par le syndic

Je cherche donc des moyens de remettre le projet sur des rails raisonnables: mise en place d'un CDC avec un bureau d'études indépendant, mise en concurrence de plusieurs offres, etc.
Quelle est la meilleure approche vu les circonstances défavorables?

Procédure bâclée par le syndic pour un gros investissement

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