Indexation d'un bail signé après sa mise en vigueur

grmff · #1 10-12-2021 10:55:45

Imaginons un bail verbal avec un loyer de 500€ qui a pris court en octobre 2020.
Imaginons que le contrat écrit n'ai pas été signé à ce moment-là, mais qu'il ait été signé en janvier 2021 seulement , pour de bonnes raisons qui sont hors sujet.

Comment calcule-t-on l'indexation?

(Le calculateur Pim me renvoie que la date de signature ne peut être antérieure à la mise en vigueur...)

grmff · #2 10-12-2021 11:23:53

Avant que vous ne me posiez la question, c'est pour la Wallonie.
Texte légal:

Section 6. - Indexation
Art. 26. § 1er. Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue, elle ne peut être appliquée qu'une fois par année de location et au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>. Cette adaptation est faite sur base des fluctuations de l'indice santé tel que défini à l'article 2 de l'arrêté royal du 24 décembre 1993 portant exécution de la loi du 6 janvier 1989 de sauvegarde de la compétitivité du pays.
Le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice et divisé par l'indice de départ.
Le loyer de base est le loyer qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le <bail>.
Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du <bail>.
L'indice de base est l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue.
§ 2. Les dispositions contractuelles dont l'effet excéderait l'adaptation prévue au présent article sont réductibles à celle-ci.

Les termes ne sont pas vraiment définis.

C'est quoi, la convention? C'est le contrat écrit, ou le bail verbal?
C'est quoi l'entrée en vigueur du bail? C'est le contrat écrit, ou c'est l'entrée dans les lieux?
Que comprendre au fait que tant le calculateur de Pim.be que le calculateur de Statbel donne une erreur si l'entrée en vigueur est antérieure à la date de signature...

PIM · #3 10-12-2021 11:36:12

Remarque préalable: c'est fou, cher Grmff, cette accumulation de situations extravagantes

Pour moi, même si ce n'est pas spécifiquement précisé au bail finalement signé, la date d'entrée en vigueur, c'est la date effective du début d'occupation: le bai écrit n'est que la régularisation d'une situation antérieure.

Pour ce qui est du calculateur automatique, faites coïncider la date de signature et la date d'entrée en vigueur.: comme si vous faisiez le calcul "à la main" sur base des tables des indices.

PIM · #4 10-12-2021 11:37:28

grmff a écrit :

(Le calculateur Pim me renvoie que la date de signature ne peut être antérieure à la mise en vigueur...)

Plutôt l'inverse, non ?

max11 · #5 10-12-2021 11:39:01

En laissant le côté "loi" à GT, mon sens pratique dirait :
- Soit c'est un bail verbal ayant pris court le 1er octobre. La "signature verbal" de la convention est donc le 01.10
- Soit vous considérez le bail écrit et, dans ce cas, il démarre à sa date de signature et vous considérez une entrée le 01.01.2021

A part pour le plaisir des réponses de GT, je suppose que la différence ne doit pas être marquante et que personne ne vous reprochera votre choix entre les deux dates de prises en court. Moi, je prendrais le 01.01.2021 pour me baser sur un écrit et que le bail verbal est normalement interdit.

grmff · #6 10-12-2021 11:43:49

PIM a écrit :

grmff a écrit :
(Le calculateur Pim me renvoie que la date de signature ne peut être antérieure à la mise en vigueur...)
Plutôt l'inverse, non ?

Farpaitement!

grmff · #7 10-12-2021 11:54:01

PIM a écrit :

Remarque préalable: c'est fou, cher Grmff, cette accumulation de situations extravagantes

Comme j'ai plus de biens que la moyenne, c'est normal que j'ai plus de cas spéciaux que la moyenne.

Mais promis, je ne me casse pas les méninges pour trouver des trucs que la loi n'a pas prévu. C'est vraiment un cas qui se pose.

Et, fondamentalement, je ne dois pas être le seul. Les contrats écrits sont obligatoires, et si on a un bail verbal, on peut exiger d'en faire un par écrit. La situation serait alors exactement la même.

Je pourrais même dire que j'achète un bien, le bail est verbal, je demande un contrat écrit, que se passe-t-il si le loyer est de 250€/mois depuis 10 ans. J'indexe 10 ans d'un coup?

Et si vous faites le calcul qui m'intéresse avec les paramètres (celui de novembre puisque décembre n'est pas dispo), on peut avoir de très grosses différences, parce que le mois de novembre a vu une très grosse augmentation de l'indice santé.

PIM · #8 10-12-2021 12:02:28

grmff a écrit :

Je pourrais même dire que j'achète un bien, le bail est verbal, je demande un contrat écrit, que se passe-t-il si le loyer est de 250€/mois depuis 10 ans. J'indexe 10 ans d'un coup?

La limitation de la possibilité d'indexation aux baux écrits enregistrés est propre à la RW et n'existe pas depuis très longtemps.
Autrement dit, un bail verbal datant d'il y a 10 ans pouvait farpaitement (antérieurement) être indexé. Le fait qu'il ne l'ait pas été est indépendant du concept "verbal" ou non: certains baux écrits n'ont pas d'office été indexés.

grmff · #9 10-12-2021 12:10:40

max11 a écrit :

En laissant le côté "loi" à GT, mon sens pratique dirait :
- Soit c'est un bail verbal ayant pris court le 1er octobre. La "signature verbal" de la convention est donc le 01.10
- Soit vous considérez le bail écrit et, dans ce cas, il démarre à sa date de signature et vous considérez une entrée le 01.01.2021
A part pour le plaisir des réponses de GT, je suppose que la différence ne doit pas être marquante et que personne ne vous reprochera votre choix entre les deux dates de prises en court. Moi, je prendrais le 01.01.2021 pour me baser sur un écrit et que le bail verbal est normalement interdit.

Si on prend signature en janvier et prise de court en janvier, on arrive à 510
Si on prend en vigueur en octobre et convention en octobre, on arrive à 511
Si on prend en vigueur en octobre, et convention écrite en janvier, on arrive à 525

Vachement différent...

grmff · #10 10-12-2021 12:30:52

En fait, le terme "convention" n'est pas défini. On ne sait donc pas si la "convention" est l'accord qui a été convenu verbalement entre les parties, ou si c'est le contrat écrit.

Par contre, le terme convention revient plus d'une fois dans le texte sur les baux. Notamment:

§ 3. La partie contractante la plus diligente peut, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par envoi recommandé ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie, par voie procédurale s'il y échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon le paragraphe 1er et requérir si besoin que le jugement vaille <bail> écrit.
La compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties.

grmff · #11 10-12-2021 12:33:06

Revenons aux définitions:

Quelle est la différence entre un contrat et une convention ?
Les mots "contrat" et "convention", sont utilisés indifféremment. En fait "contrat" désigne plutôt le document et "convention" désigne plutôt le contenu du contrat, c'est à dire, ce à quoi les signataires se sont engagés. Dans ce sens l'article 1108 du Code civil énonce les conditions essentielles pour la validité d'une convention.

(Source: Dictionnaire-juridique.com, qui est français.)

Si les termes sont équivalents, est-ce qu'il ne faut pas se baser sur la dernière convention? Est-ce qu'on peut considérer que la dernière convention gomme la convention précédente? Et donc, pour le terme "convention"; ne doit-on pas se baser sur le contrat écrit?

Cela tient une certaine logique. Le bailleur qui n'a pas de contrat écrit est "puni" parce qu'il ne peut pas indexer. Le jour où il se met en ordre et que le contrat écrit existe (et protège le lcoataire), il peut indexer. Imaginons que le contrat existe depuis 20 ans, est-ce que le bailleur peut indexer avec les indices d'il y a 20 ans, puisque la convention existe depuis 20 ans? Ou bien est-ce qu'il doit prendre les indices de la date de signature de la convention écrite?

A mon avis, pour éviter que la punition du bailleur se retourne contre le locataire et que ce dernier se retrouve avec soudain un énorme loyer, c'est l'indice de la date de la signature qui doit être prise en compte...

max11

max11 · #12 10-12-2021 15:07:55

grmff a écrit :

max11 a écrit :
En laissant le côté "loi" à GT, mon sens pratique dirait :
- Soit c'est un bail verbal ayant pris court le 1er octobre. La "signature verbal" de la convention est donc le 01.10
- Soit vous considérez le bail écrit et, dans ce cas, il démarre à sa date de signature et vous considérez une entrée le 01.01.2021
A part pour le plaisir des réponses de GT, je suppose que la différence ne doit pas être marquante et que personne ne vous reprochera votre choix entre les deux dates de prises en court. Moi, je prendrais le 01.01.2021 pour me baser sur un écrit et que le bail verbal est normalement interdit.
Si on prend signature en janvier et prise de court en janvier, on arrive à 510
Si on prend en vigueur en octobre et convention en octobre, on arrive à 511
Si on prend en vigueur en octobre, et convention écrite en janvier, on arrive à 525
Vachement différent...

Le 3ème cas est faire un mixte entre deux contrats : l'écrit et le verbal. C'est, selon moi, incorrect ! Soit vous considérez l'un, soit vous considérez l'autre mis pas un mixte des deux.

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