Louer à un particulier ou à une société ? Comparaison fiscale…

PIM · #1 14-12-2021 17:02:45

Un article actualisé de Me Bortolotti, ici sur Pim's Blog

GT · #2 06-02-2022 10:07:43

PIM a écrit :

Un article actualisé de Me Bortolotti, ici sur Pim's Blog

Extrait de l'article publié :

En outre, il convient de tenir compte de l’article 13 de ce même code qui énonce qu’ : « En ce qui concerne la valeur locative, le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s’entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d’entretien et de réparation, de 40% pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l’outillage, présentant le caractère d’immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l’article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d’un coefficient déterminé par le Roi ».

Deux lois ont modifié le texte fiscal cité dans l'article

Applicable à partir de l'exercice 2022 (L 17.02.2021 - M.B. 25.02.2021)
"En ce qui concerne le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de 40 % pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi; ce coefficient est obtenu en divisant la valeur moyenne des loyers et avantages locatifs commerciaux au 1er janvier de l'année précédant celle dont le millésime désigne l'exercice d'imposition par la valeur moyenne de ces loyers et avantages à l'époque de référence déterminée à l'article 486"

Applicable à partir du 7/2/2022 (L 21.01.2022 - M.B. 28.01.2022)
"En ce qui concerne le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de40 % pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient qui s'élève à 4,23. Ce coefficient de revalorisation est adapté en fonction de l'évolution de l'indice de santé du Royaume à l'aide d'un coefficient qui est obtenu en divisant l'indice de santé du mois de décembre de deux années précédant celle dont le millésime désigne l'exercice d'imposition par celui du mois de décembre 2013. Le coefficient obtenu ainsi est arrondi au centième supérieur ou inférieur d'un point selon que le chiffre des millièmes d'un point atteint ou non 5. Le coefficient de revalorisation indexé est arrondi au centième supérieur ou inférieur selon que le chiffre des millièmes atteint ou non 5"

Dernière modification par GT (06-02-2022 10:09:31)

PIM

rexou · #3 07-02-2022 00:28:36

C'est la base fiscale... rien de bien neuf sous le soleil de ce côté. Par contre, si on va un pas plus loin, se pose une question. Quelle serait la position fiscale de l'administration dans le cas de figure suivant, et avec quelle justification ?

Un particulier loue à un autre particulier pour usage résidentiel. Ce dernier sous-loue à un locataire avec statut d'usage professionnel.

Le bailleur initial n'est en principe pas imposable sur le loyer professionnel... (je n'y crois pas, mais...) Sur quelle base le serait-il ?

Le locataire principal ne génère pas ou peu de bénéfice et ne serait taxable le cas échéant que sur la différence éventuelle entre le loyer perçu et le loyer payé.

GT · #4 07-02-2022 06:49:44

La fiscalité de la sous-location

Quand sous-location rime avec simulation

Lorsque le propriétaire d’un immeuble agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé loue ce bien, l’utilisation privée ou professionnelle qu’en fait le locataire est déterminante d’un point de vue fiscal. En effet, en l’absence d’affectation professionnelle, le propriétaire reste taxé sur base du revenu cadastral indexé. Par contre, en cas d’affectation professionnelle qu’elle soit le fait d’une société ou d’une personne physique, le bailleur sera imposé sur base du montant total des loyers après déduction de frais, fixés forfaitairement par la loi à 40% du montant brut des loyers. Dans ce contexte, la sous-location est apparue comme un moyen efficace d’éviter la taxation sur base des loyers réels.
En effet, un bailleur désirant loué son bien à une personne qui l’affecte à son activité professionnelle [sachant qu’il sera taxé sur base des loyers réels] décide de louer son immeuble à un intermédiaire. Celui-ci sous-louera ensuite l’immeuble à la personne qui souhaitait l’affecter à l’exercice de son activité.
Ainsi, le bailleur reste taxé sur base du revenu cadastral. Le locataire principal, percevant également un loyer, ne sera pas imposé au titre de revenus immobiliers. Il sera taxé, à titre de revenus divers, sur la différence positive entre le montant des loyers perçus et ceux dont il s’est acquitté auprès du bailleur principal.
Face à ce type d’opération, l’administration soutient que l’interposition du sous-locataire est simulée. Partant, elle en conclut que cette sous-location lui est inopposable.
Les cours et tribunaux considèrent qu’il y a simulation lorsque les parties n’ont pas accepté l’ensemble des conséquences des rapports juridiques qu’elles ont créés.
La jurisprudence aura ainsi égard au montant des loyers et à la portée effective donnée aux actes conclus entre les parties. Ainsi, la Cour d’appel d’Anvers, dans un arrêt du 11 janvier 1999, a déduit qu’il y avait simulation vu que d’une part, les montants des loyers étaient identiques et que d’autre part, le sous-locataire était directement en contact avec le bailleur principal. La jurisprudence tient également compte de la simultanéité des conventions.
La Cour d’appel de Liège a, dans un arrêt du 27 juin 2001, décidé qu’il y avait simulation vu que le bien faisant l’objet du litige était antérieurement donné en location directement par le bailleur principal au sous-locataire. L’interposition d’un tiers, en l’occurrence le fils du bailleur principal, ne se justifiait aucunement. La Cour a également relevé qu’aucune affectation du bien n’avait été prévue dans le contrat principal entre le bailleur et le locataire principal.
Par contre, toujours selon la jurisprudence, dès lors que tous les intervenants remplissent sincèrement les rôles dont ils se prévalent à l’égard de l’administration, les conséquences légales qui y sont attachées lui sont pleinement opposables. Les parties ne font ainsi qu’user de la liberté des conventions.
La Cour d’appel de Bruxelles avait d’ailleurs, dans un arrêt du 22 janvier 1991, conclu à l’absence de simulation en se basant sur les considérations suivantes. Il n’existait aucun contact direct entre le sous-locataire et le bailleur principal, les loyers étaient payés par le sous-locataire au locataire. Ces loyers étaient supérieurs aux loyers dus par le locataire au profit du bailleur principal. L’ensemble de ces indices a été considéré par la Cour comme indiquant que les parties avaient accepté l’ensemble des conséquences de leurs actes.
Il y aurait dès lors simulation si les parties n’acceptent pas l’ensemble des conséquences des actes juridiques qu’elles ont posés. Pour vérifier ce point, la jurisprudence aura égard à un faisceau d’éléments précis et concordants tels, entre autres, la simultanéité des conventions, le montant des loyers, le contact direct entre le bailleur principal et le sous-locataire.
Sabrina SCARNA

https://www.idefisc.be/view-article.php … e_id=10049

Dernière modification par GT (07-02-2022 06:52:20)

GT · #5 07-02-2022 08:08:19

Code des impôts sur les revenus

Article 90, CIR 92

Les revenus divers sont:
5° les revenus recueillis, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'occasion de la sous-location ou de la cession de bail d'immeubles meublés ou non, ou de la concession du droit d'utiliser un emplacement qui est immeuble par nature et qui n'est pas situé dans l'enceinte d'une installation sportive, pour y apposer des affiches ou d'autres supports publicitaires;

Article 100, CIR 92

Les revenus visés à l'article 90, alinéa 1er, 5°, s'entendent:
1° en ce qui concerne la sous-location ou la cession de bail d'immeubles, de la différence entre les deux termes ci-après:
a) le montant total formé par les loyers et autres avantages locatifs recueillis par le locataire ou le cédant, et la valeur locative des locaux qu'il occupe lui-même;
b) le montant total des loyers et charges locatives payés par le locataire ou le cédant ainsi que les frais qu'il justifie avoir faits ou supportés pendant la période imposable en vue d'acquérir ou de conserver ces revenus;

Article 171, CIR 92

Par dérogation aux articles 130 à 145 et 146 à 156, sont imposables distinctement, sauf si l'impôt ainsi calculé, majoré de l'impôt Etat afférent aux autres revenus, est supérieur à l'impôt calculé conformément aux articles précités et afférent aux revenus visés aux articles 17, § 1er, 1° à 3° et 90, alinéa 1er, 6° et 9°, et aux plus-values sur valeurs et titres mobiliers imposables sur base de l'article 90, alinéa 1er, 1°, majoré de l'impôt Etat afférent à l'ensemble des autres revenus imposables:
3° au taux de 30 %, les revenus de capitaux et biens mobiliers, autres que ceux visés aux points 2°bis et 3°quater à 3°septies, ainsi que pour les revenus divers visés à l'article 90, alinéa 1er, 5° au 7°;

Dernière modification par GT (07-02-2022 08:10:52)

Alex45 · #6 13-02-2022 20:19:39

Bonjour,
Quelle serait la position fiscale de l'administration dans le cas d'une location d'un particulier à un artisan qui ne possède pas de société ? est-ce que l'artisan ca sera considéré comme un particulier ?

grmff · #7 13-02-2022 22:55:39

Alex45 a écrit :

Bonjour,
Quelle serait la position fiscale de l'administration dans le cas d'une location d'un particulier à un artisan qui ne possède pas de société ? est-ce que l'artisan ca sera considéré comme un particulier ?

Il faut voir à quel titre la location est faite, et quelle est l'utilisation de l'artisan.

Un indépendant artisan menuisier qui louerait un atelier pour y mettre ses activités professionnelles, ce serait du professionnel.
Le même qui louerait un appartement pour sa famille, ce serait du logement privé.
Le même qui louerait le même appartement pour y mettre ses bureaux, ce serait du professionnel.

C'est l'usage du lieu qui compte.

GT · #8 14-02-2022 07:55:35

Alex45 a écrit :

Bonjour,
Quelle serait la position fiscale de l'administration dans le cas d'une location d'un particulier à un artisan qui ne possède pas de société ? est-ce que l'artisan ca sera considéré comme un particulier ?

Lorsqu'il s'agit de biens immobiliers bâtis donnés en location à une personne physique qui les affecte à l'exercice de son activité professionnelle, sera taxable dans le chef du propriétaire le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral indexé et majoré de 40 %.

C'est l'affectation professionnelle donnée par le locataire personne physique au bien pris en location qu'il convient de prendre en compte pour déterminer la base imposable dans le chef du propriétaire.

Source : art.7, Code des impôts sur les revenus

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