Rupture d'un bail étudiant

ura · #1 13-05-2022 15:00:12

Bonjour,

Dans le cadre de mes études, j'avais pris un kot à Bruxelles avec la mention sur le contrat d'un "bail pour habitation d'étudiant".

Etant diplômé bientôt, j'aimerais rompre le contrat qui devait durer de début septembre à fin août pour qu'il se termine début août.

J'ai cru comprendre que j'avais le droit "de résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois et sans indemnité" si je crois le site de Bruxelles Logement.

Seulement, un ajout dans mon contrat (et l'attitude du bailleur) me font douter : « Les deux parties peuvent mettre fin à ce bail sous condition de respecter un préavis d’un mois » et que dans ce cas « le preneur sera redevable d’une indemnité de 2 mois de loyer au minimum ».

Dois-je plutôt me fier à ce que dit Bruxelles Logement et envoyer un courrier recommandé d'ici à la fin de ce mois-ci pour prévenir de mon départ ou prendre en compte cet ajout dans mon contrat ?

Merci d'avance !

grmff · #2 13-05-2022 16:15:02

Que dit la législation?

CHAPITRE IV. - Des règles propres au bail de logement étudiant Article 253. - Champ d'application
§ 1er. Le présent chapitre s'applique au bail de logement étudiant, pour autant que les parties consentent à l'application du régime juridique qu'il institue et que le preneur apporte la preuve de son inscription régulière au sein d'un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central, selon les modalités suivantes.
§ 2. Lors de la signature du bail et un mois avant la prorogation du bail prévue à l'article 256, § 3, le preneur communique au bailleur une attestation d'inscription régulière dans un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci. A défaut, le preneur communique au bailleur une copie de sa demande d'inscription ou une attestation sur l'honneur de l'introduction de cette demande.
Dans ces deux dernières hypothèses, dans les deux mois de son entrée en jouissance et dans les deux mois qui suivent la prorogation prévue à l'article 256, § 3, le preneur communique la preuve de sa qualité d'étudiant en produisant une attestation d'inscription régulière dans un établissement d'études de cycle secondaire ou organisant l'enseignement supérieur, ou dans une commission d'examen d'un jury central pour la durée du bail ou une partie significative de celle-ci.
Article 254 . - Label
Les biens d'habitation destinés à la location des logements destinés aux étudiants peuvent se voir attribuer un label spécifique. Le Gouvernement définit les exigences auxquelles ces biens doivent répondre afin de se voir attribuer ce label.
Article 255. - Régime applicable
Si le preneur affecte le bien loué à sa résidence principale, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, les dispositions des chapitres II et III du titre XI sont applicables, sans préjudice des règles spécifiques du présent chapitre et à l'exception de la section 2 et de la section 4 du chapitre III du même titre.
Si le preneur n'affecte pas le logement à sa résidence principale, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, les dispositions du chapitre II, du titre XI, sont applicables, sans préjudice des règles spécifiques du présent chapitre.
Article 256. - Durée du bail
§ 1er. Sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure, tout bail de logement étudiant est réputé conclu pour une durée de douze mois.
Les baux conclus pour une durée supérieure à douze mois n'entrent pas dans le champ d'application du présent chapitre.
§ 2. Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration moyennant un congé notifié au moins trois mois avant cette échéance.
Il peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de deux mois. Ce préavis n'est pas requis lorsque le bail vient à échéance.
Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.
§ 3. Si le bail a été conclu ou prorogé pour une durée de douze mois conformément au paragraphe 1er ou au paragraphe 4 et qu'à son échéance le preneur, nonobstant un congé, continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, il est prorogé par période d'un an, sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment de la prorogation prévue à l'article 224. La section III du chapitre III est applicable.
Quel que soit le régime applicable, les parties peuvent solliciter la révision du loyer lors de chaque échéance d'un triennat, dans les conditions prévues à l'article 240.
§ 4. Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à douze mois, à défaut d'un congé notifié dans les délais prévu au paragraphe 2, alinéa 1er, ou de congé éventuel donné par le preneur, et si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période d'un an à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur et est dès lors régi par les dispositions du présent chapitre. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial. La section III du chapitre III est applicable.
§ 5. Le preneur peut résilier le bail de manière anticipée, jusqu'à un mois avant son entrée en jouissance effective dans le bien loué dont la date sera précisée dans le bail, pour autant qu'il invoque de justes motifs et les démontre par toutes voies de droit.
Dans ce cas, il paye au bailleur une indemnité équivalente à un mois de loyer.

grmff · #3 13-05-2022 16:21:59

En plus court:

Il peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de deux mois.

La loi ne prévoit même pas d'indemnité.

C'est ce que mentionne le site que vous mentionnez.

La question est donc de savoir si c'est le bail qui s'applique, si c'est la loi qui s'applique, ou si il faut interpréter le tout à votre convenance (ou à la convenance du bailleur)

Retour à la loi:

Article 216. - Caractère des dispositions
Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent titre sont impératives.

C'est donc un préavis de deux mois, non d'un mois.
Quant à l'indemnité, la loi est muette. Est-ce à dire qu'on ne peut pas la demander? Je ne sais pas. J'aurais tendance à dire que le côté vague du contrat (deux mois au minimum - n'importe quoi) fera que cela se retournera contre le bailleur.

ura · #4 13-05-2022 16:42:30

Merci pour vos réponses… J'avoue être encore un peu perdu. Est-ce qu'il y a une ressource ou un service à la ville de Bruxelles que je pourrais contacter afin d'éclaircir la situation ?

GT · #5 13-05-2022 17:12:38

ura a écrit :

Bonjour,
Dans le cadre de mes études, j'avais pris un kot à Bruxelles avec la mention sur le contrat d'un "bail pour habitation d'étudiant".
Etant diplômé bientôt, j'aimerais rompre le contrat qui devait durer de début septembre à fin août pour qu'il se termine début août.
J'ai cru comprendre que j'avais le droit "de résilier le bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois et sans indemnité" si je crois le site de Bruxelles Logement.
Seulement, un ajout dans mon contrat (et l'attitude du bailleur) me font douter : « Les deux parties peuvent mettre fin à ce bail sous condition de respecter un préavis d’un mois » et que dans ce cas « le preneur sera redevable d’une indemnité de 2 mois de loyer au minimum ».
Dois-je plutôt me fier à ce que dit Bruxelles Logement et envoyer un courrier recommandé d'ici à la fin de ce mois-ci pour prévenir de mon départ ou prendre en compte cet ajout dans mon contrat ?
Merci d'avance !

Il y a bail étudiant et ...bail étudiant.

• Soit le bail est visé expressément par les règles propres au bail de logement étudiant contenues aux art.253 à 256/1 du code bruxellois du logement.
Cependant, rien n'oblige les parties à consentir à l'application du régime juridique des règles propres au bail étudiant contenues aux art.253 à 256/1 du Code bruxellois du logement.

Code bruxellois du logement

CHAPITRE IV. - Des règles propres au bail de logement étudiant

Art. 253. - Champ d'application
§ 1er. Le présent chapitre s'applique au bail de logement étudiant, pour autant que les parties consentent à l'application du régime juridique qu'il institue

• Soit le contrat d'un "bail pour habitation d'étudiant" ( = bail de droit commun OU bail de résidence principale) n'est pas visé par les art.253 à 256/1 du code bruxellois du logement. Les dispositions de ce bail s'appliquent et non les dispositions des art.253 à 256/ du code bruxellois du logement.

Dernière modification par GT (13-05-2022 17:26:54)

GT · #6 14-05-2022 07:43:21

ura a écrit :

Merci pour vos réponses… J'avoue être encore un peu perdu. Est-ce qu'il y a une ressource ou un service à la ville de Bruxelles que je pourrais contacter afin d'éclaircir la situation ?

Bruxelles Logement ( que vous avez cité précédemment) est l’administration du logement de la Région de Bruxelles-Capitale ( et non de la ville de Bruxelles).

GT · #7 15-05-2022 06:52:53

Il convient de déterminer si l'écrit que les parties ont signé exprime leur volonté de voir s'appliquer à celui-ci les dispositions propres au bail de logement d'étudiant contenues aux articles 253 à 256 du Code bruxellois du logement (CBL).
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

S'il ressort de cet écrit que les parties ont choisi avec certitude le régime du bail de logement d' étudiant visé aux art.253 à 256 du CBL, les dispositions précitées du CBL ( notamment celles en matière de préavis)s'appliqueront de manière impérative.

En cas de contestation, le juge tranchera.

Dès lors que, en application de l'article 256, §2, al.2, CBL, le locataire étudiant a la faculté de résilier anticipativement son bail d'une durée de 12 mois de manière anticipée moyennant un préavis de 2 mois (sans indemnité à payer et sans explication à fournir), les bailleurs ne sont pas incités à donner leur accord à la conclusion d'un bail de logement d'étudiant tel que prévu aux art.253 à 256 du CBL.

Art. 256. - Durée du bail
§ 1er. Sauf clause contraire prévoyant une durée inférieure, tout bail de logement étudiant est réputé conclu pour une durée de douze mois.
Les baux conclus pour une durée supérieure à douze mois n'entrent pas dans le champ d'application du présent chapitre.
§ 2. Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration moyennant un congé notifié au moins trois mois avant cette échéance.
Il peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de deux mois. Ce préavis n'est pas requis lorsque le bail vient à échéance.
Les baux conclus pour une durée inférieure ou égale à trois mois ne peuvent être résiliés anticipativement.

grmff · #8 15-05-2022 08:53:44

Opposer le "bail étudiant" et le "bail pour habitation d'étudiant" me laisse perplexe.

La simple référence au fait que c'est un logement pour qu'un étudiant puisse habiter, et non un bail d'habitation, de résidence secondaire, ou de droit commun, me donne à penser que c'est un bail étudiant.

La référence au bail "pour habitation d'étudiant" n'est-elle pas assez explicite pour référer à un "logement d'étudiant"?

Logement d'étudiant - logement étudiant - bail d'habitation étudiant - bail étudiant - biens d'habitation destinés à la location des logements destinés aux étudiants. Tout cela est la même chose à mon avis, et tant la loi, que les explications de la loi et le langage courant en font des synonymes.

Au delà de ces considérations, p'taing que je suis content de ne pas avoir de locataire étudiant à Bruxelles. Ce n'est plus de la surprotection, c'est carrément du déni de la liberté de contracter et de louer son bien moyennant un contrat équilibré...

Himura, baloo

GT · #9 15-05-2022 10:07:35

Le titre XI du code bruxellois du logement est intitulé "des baux d'habitation"
Il est divisé en 7 chapitres.
Un des ses chapitres (le chapitre IV) est intitulé "des règles propres au bail de logement étudiant".
Il contient les art.253 à 256/1.
Si le preneur affecte le bien à sa résidence principale , s'appliqueront les dispositions des chapitres II ( Règles communes à tous les baux d'habitation ) et III ( Des baux relatifs à la résidence principale du preneur) sans préjudice des règles spécifiques du chapitre IV (art.253 à256bis)du titre XI et à l'exception de la section 2 (durée du bail) et de la section 4 ( droit d'information u preneur en cas de transmission du bien loué) du chapitre II du titre XI.
Si le preneur n'affecte pas le bien à sa résidence principale , s'appliqueront les dispositions du chapitre II ( Règles communes à tous les baux d'habitation ) sans préjudice des règles spécifiques du chapitre IV (art.253 à256bis)du titre XI.

Le chapitre IV du titre XI s'applique , si ( nous apprend l'art.253)" les parties consentent à l'application du régime juridique qu'il institue"

C'est le cas en l'espèce ? Les parties ont-elles marqué leur accord ? Le débat porte sur ce point. Nous ne disposons pas du texte du bail . Les parties ont-elles exclu le régime du bail visé par le chapitre IV ? L'ont- elles exclu en décidant contractuellement d'appliquer certaines dispositions des art.253 à 256 ?

grmff · #10 15-05-2022 10:16:18

Je me base évidemment sur les données disponibles: le titre.

GT · #11 15-05-2022 10:26:29

grmff a écrit :

Je me base évidemment sur les données disponibles: le titre.

La mention sur le contrat : "bail pour habitation d'étudiant", nous appris Ura dans l'exposé de son problème.

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