quel compte pour une copropriété sans syndic

ragrati · #1 17-05-2022 05:41:14

bonjour
nous sommes 4 dans la copro.
notre syndic était incompétent et cher. Nous voulons gérer nous même.
le hic c’est de savoir à quel nom ouvrir un compte. Une association de fait n’a pas de valeur juridique et mettre l’argent sous le nom de quelqu’un n’est pas rassurant : ça demande confiance mais surtout que se passe t il si la personne disparaissait (j’exagère mais imaginons qu’il n’ait un accident et ne disparaisse, l’argent est bloqué ).

il faudrait se créer un numéro d’entreprise mais c’est des frais et je suis étonné qu’on ne puisse faire plus simplement.
que conseillez vous en la matière ? comment se gérer sans syndic pro ?
merci

panchito · #2 17-05-2022 07:07:57

Il est parfaitement illégal de ne pas avoir de syndic!
Aucun de vous 4 n'a les compétences que pour gérer cette minuscule copropriété?
Vous avez aussi des sociétés de syndic en ligne qui ne sont pas trop chères...évidemment ils se limitent au minimum.
Avoir un numéro de BCE pour une copropriété (personne morale) est une obligation légale également!

PIM · #3 17-05-2022 08:42:44

Le compte bancaire doit être ouvert au nom de l'ACP qui sera représentée par le syndic désigné par l'AG.
Si ce n'est pas un pro, cela peut être l'un des copropriétaires.

grmff · #4 17-05-2022 10:48:23

Tant que vous êtes en parfait raccord avec une unanimité complète sur tous les sujets, vous n'aurez pas de problème si vous faites du bricolage. Et à 4, c'est possible.

Cependant, le jour où un problème se pose, vous courrez au devant d'ennui. Dès qu'un d'entre vous ne sera pas d'accord avec une décision ou une réparation "parce qu'il connaît quelqu'un qui peut faire moins cher" ou "parce qu'on s'en passe bien", ce sera retour au formalisme. Et si vous n'avez pas prévu un formalisme, ce sera compliqué de l'instaurer quand vous êtes dans les problèmes.

Ceci étant posé, personnellement, je suis syndic bénévole et copropriétaire largement majoritaire d'une copropriété où nous sommes 3 copropriétaires (moi, 94.5%, une propriétaire (qui est ma locataire par ailleurs) de studio à 5%, et une propriétaire de garage, 0.5%) Toutes les décisions sont prises à l'unanimité, systématiquement. Et il fut décidé que nous ne prendrions pas de compte de copropriété pour éviter les coûts.

Ceci étant dit, j'impose un certain formalisme. Nous faisons des AG, que nous formalisons dans un PV d'AG. Je fais des comptes, des répartitions, des états de comptes, et je donne le solde progressif des deux autres. Pas le mien, puisque c'est mon compte bancaire. Je donne l'ensemble des dépenses, et mes commentaires sur la situation.

Est-ce légal? Non. Mais c'est une décision unanime. Le jour où il y a une critique, j'ouvre un compte (en râlant, puisque c'est moi qui paie 95%)
Notre copropriété a un numéro BCE. La vôtre très certainement aussi même si vous l'ignorez. Allez voir sur le site de la BCE et faite une recherche par adresse.

Je ne me suis pas inscrit comme syndic à la BCE. Pas envie de payer 80€ pour rien. C'est illégal, et ils finiront pas mettre des sanctions, mais tant que cela roule, je n'y change rien.

Dans votre cas, je vous conseille également de procéder à un certain formalisme. Un d'entre vous peut se faire nommer syndic, et il peut ouvrir un compte personnel gratuit pour la gestion de la copropriété.
Faites des AG, ou prenez des décisions écrites par courrier. Faites des PV. Faites des comptes en toute transparence.
Bref, soyez prêt à repasser en mode "doigt sur la couture du pantalon" en cas de soucis.

ragrati · #5 20-05-2022 21:21:38

il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?

GT · #6 21-05-2022 08:37:08

ragrati a écrit :

il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?

La BCE, Banque-Carrefour des Entreprises, est une base de données du SPF Economie qui reprend toutes les données de base des entités enregistrées.
La BCE attribue à chaque entité et unité d’établissement un numéro d’identification unique.
Ce numéro n'est pas celui d'un compte bancaire.

Exemples de données figurant dans la BCE

pour un syndic
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … =437396556

pour des associations de copropriétaires
https://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/ … Rechercher

grmff · #7 21-05-2022 09:22:24

ragrati a écrit :

il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?

Si un propriétaire se barre avec vos sous, vous faites vendre son appartement et vous récupérez vos sous! C'est mieux qu'un syndic...

GT · #8 21-05-2022 09:41:56

grmff a écrit :

ragrati a écrit :
il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?
Si un propriétaire se barre avec vos sous, vous faites vendre son appartement et vous récupérez vos sous! C'est mieux qu'un syndic...

Et si ce propriétaire/syndic est endetté et qu'il existe des créanciers privilégiés ?
Et si les dettes de ce propriétaire/syndic dépassent le montant du prix de son appartement ?
Et si ce propriétaire /syndic disparait dans la nature après avoir vendu son appartement ?

grmff · #9 21-05-2022 10:55:17

GT a écrit :

grmff a écrit :
ragrati a écrit :
il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?
Si un propriétaire se barre avec vos sous, vous faites vendre son appartement et vous récupérez vos sous! C'est mieux qu'un syndic...
Et si ce propriétaire/syndic est endetté et qu'il existe des créanciers privilégiés ?
Et si les dettes de ce propriétaire/syndic dépassent le montant du prix de son appartement ?
Et si ce propriétaire /syndic disparait dans la nature après avoir vendu son appartement ?

Tout est possible dans la vie.
J'ai effectivement acheté, à plusieurs reprises, des biens dont le produit de la vente a été intégralement saisi.

Mais c'est loin d'être là majorité.

Il a été fait mention régulièrement de vue sur le compte bancaire par le conseil ou le commissaire.

Par ailleurs, les sommes en jeu, pour une copropriété de 4 apparts, ne doivent pas être faramineuses (sauf fonds de réserve, evidemment)

ragrati · #10 21-05-2022 12:57:08

Il s'agit d'un transfert du compte de syndic vers un compte bancaire donc , car nous sommes dans l'urgence
Après on pourra décider : certains parlent de créer une entreprise
Moi je pige rien à tout ça
Que conseillez vous concrêtement dans l'immédiat ?

grmff · #11 21-05-2022 13:33:41

Il convient de nommer immédiatement un syndic. Celui-ci pourra reprendre les pouvoirs de signature sur le compte existant Aucun syndic pro normalement constitué n'utilisera son compte pour une copropriété.

rexou · #12 21-05-2022 18:55:13

GT a écrit :

grmff a écrit :
ragrati a écrit :
il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?
Si un propriétaire se barre avec vos sous, vous faites vendre son appartement et vous récupérez vos sous! C'est mieux qu'un syndic...
Et si ce propriétaire/syndic est endetté et qu'il existe des créanciers privilégiés ?
Et si les dettes de ce propriétaire/syndic dépassent le montant du prix de son appartement ?
Et si ce propriétaire /syndic disparait dans la nature après avoir vendu son appartement ?

La vie est un risque et le risque zéro n'existe pas. Le proprio/syndic offre une meilleure protection en principe que le pro. Il est de plus particulièrement concerné au premier degré et donc motivé à gérer en bon père de famille. Dans une petite ACP de 4 lots, je crois que c'est la solution idéale. Du moins si le candidat possède les qualités de base nécessaires à une bonne gestion.

GT · #13 22-05-2022 06:26:01

Nous sommes interrogés sur les comptes bancaires.

Il ne fait aucun doute actuellement que ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires ( C. civil, livre 3"les biens", art.3.86, § 3,al.5).

Aucun texte ne prévoit que cette obligation ne s'impose pas lorsque le syndic est un copropriétaire.

PIM

GT · #14 22-05-2022 07:01:47

L'association des copropriétaires doit être inscrite à la banque-carrefour des entreprises (l’article 3.86, § 1er, C.. civil, livre3 "les biens" stipule que « tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association » .

De plus, le syndic doit être inscrit à la BCE selon sur procédure fixée par le Roi (art.39, § 1er, §3).

Le 24/3/2017 a été publié l'arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Cette obligation vise également l'inscription du syndic non professionnel/bénévole.

PIM, rexou

ragrati · #15 01-06-2022 09:41:49

voilà la réponse de mon syndic

Lors de sa création la copropriété a opte pour la dérogation prevue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas.

"Les principes relatifs à la copropriété forcée et les règles qui y sont applicables s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

Votre copropriété n'a pas de n° BCE et ne peut pas en avoir et votre syndic n'en a pas besoin mais elle n'a pas la personnalité juridique. Le problème est que les banques sont réticentes à leur ouvrir un compte.

GT · #16 01-06-2022 10:21:47

ragrati a écrit :

voilà la réponse de mon syndic
Lors de sa création la copropriété a opte pour la dérogation prevue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas.
"Les principes relatifs à la copropriété forcée et les règles qui y sont applicables s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."
Votre copropriété n'a pas de n° BCE et ne peut pas en avoir et votre syndic n'en a pas besoin mais elle n'a pas la personnalité juridique. Le problème est que les banques sont réticentes à leur ouvrir un compte.

Les associations de copropriétaires sont des personnes juridiques (autres personnes juridiques : SA, ASBL, SRL...)dont il est question à l'article 3.86§ 1er du code civil, livre 3 "droit des biens".

Extrait :
"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
Art. 3.86. Association des copropriétaires
§ 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
(...).

L'article III.49 , § 1er, 7° du code de droit économique prévoit que les associations de copropriétaires sont tenues de s'inscrire avant de démarrer leurs activités, en qualité d'entreprise soumise à inscription, dans la Banque-Carrefour des Entreprises auprès du guichet d'entreprises de leur choix.

Par ailleurs ,
"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis

Section 1re. - Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

Quant à l'article 1 de l'arrêté royal du 15 mars 2017, relatif aux modalités d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises il prévoit ce qu'il faut entendre par "association de copropriétaire" et par "syndic" pour l'application de l'arrêté.

Article 1er. Pour l’application du présent arrêté, on entend par « association des copropriétaires » toute association de copropriétaires, en ce compris les associations partielles, disposant de la personnalité juridique visée à l’article 577-3, alinéa 4, du Code civil et par « syndic », on entend toute personne physique ou société, désignée ou nommée syndic conformément à l’article 577-8, § 1er, alinéa 1er ou adjoint ou désignée comme syndic provisoire conformément à l’article 577-8, §§ 6 ou 7 du Code civil.

Dernière modification par GT (01-06-2022 10:23:15)

ragrati · #17 01-06-2022 10:43:21

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros

Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

PIM · #18 01-06-2022 10:56:28

ragrati a écrit :

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

Prenez, par exemple, contact avec https://www.liantis.be/fr/enregistrement-bce-syndic qui pourra vous aider.

(PS: il ne faut pas "créer" une entreprise. On considère qu'une copropriété est une entité juridique qui doit être identifiée/identifiable et disposer, à cette fin, d'une numéro auprès de la BCE. Et, ensuite, la dite copropriété ayant son numéro doit être représentée par un syndic qui, lui aussi, doit disposer d'un numéro auprès de BCE...)

rexou · #19 01-06-2022 12:28:06

ragrati a écrit :

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

Sans inscription BCE, le syndic (représentant l'ACP) ne pourra jamais ester en justice par exemple si un copropriétaire reste en défaut de paiement de ses charges. Ou en cas de litige pour des travaux commandés/mal ou non exécutés/impayés...

Le compte est au non de l' ACP. Il est aussi possible de nommer un syndic et de conditionner tout paiement bancaire à deux signatures (syndic et un autre CP ou syndic et commissaire aux comptes). Mais c'est fastidieux et généralement c'est le syndic qui a liberté et rend compte annuellement. Il est encore possible de laisser les 4 CP avoir un accès aux comptes en ligne, sans pouvoir effectuer d'opération...

En tout état de cause, vous devez avoir un syndic nommé, et il ne sera pas possible de fonctionner sur le long terme sans numéro BCE.

GT · #20 01-06-2022 15:23:17

PIM a écrit :

ragrati a écrit :
Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne
Prenez, par exemple, contact avec https://www.liantis.be/fr/enregistrement-bce-syndic qui pourra vous aider.
(PS: il ne faut pas "créer" une entreprise. On considère qu'une copropriété est une entité juridique qui doit être identifiée/identifiable et disposer, à cette fin, d'une numéro auprès de la BCE. Et, ensuite, la dite copropriété ayant son numéro doit être représentée par un syndic qui, lui aussi, doit disposer d'un numéro auprès de BCE...)

Les règles du chapitre 2 consacré à la copropriété forcée d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont applicables pour autant qu'il n'ait pas été dérogé à celui-ci.

"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis

Section 1re. - Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

En l'espèce le syndic sortant a relevé que " lors de sa création la copropriété a opté pour la dérogation prévue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas."

Dès lors que la copropriété a opté pour la dérogation les règles contenues dans le chapitre 2 (art.3.84 à 3.100 du livre 3 du code civil)(syndic, assemblée générale, conseil de copropriété, commissaire aux comptes...) ne s'appliquent pas.

Dès lors, en cas de dérogation au chapitre 2, l'article 3.86 relatif à la personnalité juridique de l'association des copropriétaires ne s'applique pas.

Cette dérogation prend fin dès qu'un copropriétaire manifestera son désaccord sur celle-ci.
Dans cas, le chapitre 2 s'appliquera.

Si un copropriétaire souhaite l'ouverture d'un compte au non de l'ACP qu'il manifeste son désaccord sur la dérogation dont il est question ci-dessus. L'AG pourra nommer un syndic bénévole (un copropriétaire) mais le compte bancaire devra être ouvert au nom de l'association des copropriétaires.

Cette ACP ( = ACP chapitre 2)devra aussi se faire inscrire à la BCE des entreprises conformément l'article III.49 , § 1er, 7° du code de droit économique et son syndic devra aussi se faire inscrire conformément à l'AR du 15 mars 2017 .

PIM

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