quel compte pour une copropriété sans syndic

PIM · #1 19-06-2022 16:30:34

Vous devriez prendre le temps de lire la brochure gratuite, disponible sur notre site, à la page
https://www.pim.be/conseils/brochures-i … gratuites/

"Un nouveau guide pratique pour les (futurs) copropriétaires (upgrade 2022)"

grmff · #2 19-06-2022 12:24:32

Vous n'avez pas répondu à la question essentielle concernant ce compte: est-il au nom de la copropriété, ou au nom du syndic?

A mon avis, effectivement, vous êtes très loin de tout comprendre, et vous tenter d'inventer un mode d'autogestion, que permet la loi sur les copropriétés, mais qui est un mode tellement éloigné de la normalité que vous allez droit dans le mur.

C'est mon opinion, et je vous la répète.

Vous n'avez pas trop l'air de comprendre comment fonctionne une copropriété normale, qui est un mode de fonctionnement qui a évolué depuis des centaines d'années (sic!) afin de correspondre, imparfaitement je vous le concède, à un maximum de situation qui ont été rencontrées dans des milliers de copropriétés, en Belgique, mais aussi en France. On ne meut pas vraiment dire que c'est basé sur rien.

Et de votre côté, sans l'air de tout comprendre, vous prétendez réinventer un mode de gestion plus performant?

Désolé, cela ne va pas le faire.

ragrati · #3 19-06-2022 10:51:31

Salut, merci pour vos réponses et désolé si je pige rien

J'ai vu le syndic ce matin : on a bien eu une dérogation pour ne pas avoir de n BCE à l'époque, mais pourtant ills nous considèrent comme activité professionnelle : il semble que la banque n'ait pas relevé

On a pas de réponse poru savoir si on peut transférer le compte , mais de toutes façons elle va voir qu'on a pas de n BCE
Dans ce cas là on doit transférer , monter une association de fait : et alors apparemment on a l'obligation d'avoir ce numéro de BCE et de changer l'acte ? Malgré cette dérogation pour petite copro ?
J'imagine que c'est le mieux pour les primes de façade et le statut juridique
En gros c'est assez simple ...
Ce qu'on entend pas "syndic", ce sera qui dans l'association ? Puisqu'on sera 4 mandataires du compte
On nomme une personne même si on fonctionne en collaboration ?
voilà où j'en suis

grmff · #4 16-06-2022 16:08:32

ragrati a écrit :

grmff a écrit :
ragrati a écrit :
Le problème est que pour le moment mes copropriétaires veulent simplement un transfert du compte mais on a plus de syndic et pas de numéro de BCE
L'un des copropriétaire veut créer une entreprise pour avoir par exemple des aides pour la façade à refaire (quon aurait pas apparemment sans ça)
Donc pourrions nous devenir , en tant qu'association, un syndic , et avoir un numéro de BCE, en ayant accès chacun au compte, sans créer d'entreprise ? C'est ce que vous me dites non ?
Créer une entreprise coûtera des sous, et on devra changer l'acte de base
A quel nom est le compte actuel?
Si vous n'avez pas d'existence juridique, je serais étonné que vous puissiez ouvrir un compte. Quoi que cette histoire de BCE n'existe pas depuis 1000 ans, et que les banques ouvraient un compte au nom de la copropriété sur base des actes de base, dans le temps.
Mais la première étape est de nommer un syndic entre vous.
On reprend le compte ouvert par le syndic qu'on vire
Mais à quel nom ? c'est la question

Si le compte est au nom du syndic, vous ne pourrez pas le reprendre.
Si le compte est au nom de la copropriété, vous pourrez le reprendre et il restera au nom de la copropriété. Le syndic sera juste le nouveau mandataire sur le compte.

ragrati · #5 16-06-2022 15:51:56

grmff a écrit :

ragrati a écrit :
Le problème est que pour le moment mes copropriétaires veulent simplement un transfert du compte mais on a plus de syndic et pas de numéro de BCE
L'un des copropriétaire veut créer une entreprise pour avoir par exemple des aides pour la façade à refaire (quon aurait pas apparemment sans ça)
Donc pourrions nous devenir , en tant qu'association, un syndic , et avoir un numéro de BCE, en ayant accès chacun au compte, sans créer d'entreprise ? C'est ce que vous me dites non ?
Créer une entreprise coûtera des sous, et on devra changer l'acte de base
A quel nom est le compte actuel?
Si vous n'avez pas d'existence juridique, je serais étonné que vous puissiez ouvrir un compte. Quoi que cette histoire de BCE n'existe pas depuis 1000 ans, et que les banques ouvraient un compte au nom de la copropriété sur base des actes de base, dans le temps.
Mais la première étape est de nommer un syndic entre vous.

On reprend le compte ouvert par le syndic qu'on vire
Mais à quel nom ? c'est la question

panchito · #6 16-06-2022 15:16:58

Bada a écrit :

1 nommer un syndic parmi vous quatre
2. ouvrez un compte au nom de l'association
3. Demandez le numéro à la BCE
Ce sont étapes OBLIGATOIRES

Légalement obligatoires!

grmff · #7 16-06-2022 14:13:12

ragrati a écrit :

Le problème est que pour le moment mes copropriétaires veulent simplement un transfert du compte mais on a plus de syndic et pas de numéro de BCE
L'un des copropriétaire veut créer une entreprise pour avoir par exemple des aides pour la façade à refaire (quon aurait pas apparemment sans ça)
Donc pourrions nous devenir , en tant qu'association, un syndic , et avoir un numéro de BCE, en ayant accès chacun au compte, sans créer d'entreprise ? C'est ce que vous me dites non ?
Créer une entreprise coûtera des sous, et on devra changer l'acte de base

A quel nom est le compte actuel?
Si vous n'avez pas d'existence juridique, je serais étonné que vous puissiez ouvrir un compte. Quoi que cette histoire de BCE n'existe pas depuis 1000 ans, et que les banques ouvraient un compte au nom de la copropriété sur base des actes de base, dans le temps.

Mais la première étape est de nommer un syndic entre vous.

bada · #8 16-06-2022 13:47:47

vous vous compliquez l'esprit.
Faites comme d'autre l'on déjà écrit.
1 nommer un syndic parmi vous quatre
2. ouvrez un compte au nom de l'association
3. Demandez le numéro à la BCE

Ce sont étapes OBLIGATOIRES

ragrati · #9 16-06-2022 12:49:32

Le problème est que pour le moment mes copropriétaires veulent simplement un transfert du compte mais on a plus de syndic et pas de numéro de BCE
L'un des copropriétaire veut créer une entreprise pour avoir par exemple des aides pour la façade à refaire (quon aurait pas apparemment sans ça)
Donc pourrions nous devenir , en tant qu'association, un syndic , et avoir un numéro de BCE, en ayant accès chacun au compte, sans créer d'entreprise ? C'est ce que vous me dites non ?
Créer une entreprise coûtera des sous, et on devra changer l'acte de base

GT · #10 01-06-2022 15:23:17

PIM a écrit :

ragrati a écrit :
Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne
Prenez, par exemple, contact avec https://www.liantis.be/fr/enregistrement-bce-syndic qui pourra vous aider.
(PS: il ne faut pas "créer" une entreprise. On considère qu'une copropriété est une entité juridique qui doit être identifiée/identifiable et disposer, à cette fin, d'une numéro auprès de la BCE. Et, ensuite, la dite copropriété ayant son numéro doit être représentée par un syndic qui, lui aussi, doit disposer d'un numéro auprès de BCE...)

Les règles du chapitre 2 consacré à la copropriété forcée d'immeubles ou groupes d'immeubles bâtis sont applicables pour autant qu'il n'ait pas été dérogé à celui-ci.

"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis

Section 1re. - Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

En l'espèce le syndic sortant a relevé que " lors de sa création la copropriété a opté pour la dérogation prévue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas."

Dès lors que la copropriété a opté pour la dérogation les règles contenues dans le chapitre 2 (art.3.84 à 3.100 du livre 3 du code civil)(syndic, assemblée générale, conseil de copropriété, commissaire aux comptes...) ne s'appliquent pas.

Dès lors, en cas de dérogation au chapitre 2, l'article 3.86 relatif à la personnalité juridique de l'association des copropriétaires ne s'applique pas.

Cette dérogation prend fin dès qu'un copropriétaire manifestera son désaccord sur celle-ci.
Dans cas, le chapitre 2 s'appliquera.

Si un copropriétaire souhaite l'ouverture d'un compte au non de l'ACP qu'il manifeste son désaccord sur la dérogation dont il est question ci-dessus. L'AG pourra nommer un syndic bénévole (un copropriétaire) mais le compte bancaire devra être ouvert au nom de l'association des copropriétaires.

Cette ACP ( = ACP chapitre 2)devra aussi se faire inscrire à la BCE des entreprises conformément l'article III.49 , § 1er, 7° du code de droit économique et son syndic devra aussi se faire inscrire conformément à l'AR du 15 mars 2017 .

PIM

rexou · #11 01-06-2022 12:28:06

ragrati a écrit :

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

Sans inscription BCE, le syndic (représentant l'ACP) ne pourra jamais ester en justice par exemple si un copropriétaire reste en défaut de paiement de ses charges. Ou en cas de litige pour des travaux commandés/mal ou non exécutés/impayés...

Le compte est au non de l' ACP. Il est aussi possible de nommer un syndic et de conditionner tout paiement bancaire à deux signatures (syndic et un autre CP ou syndic et commissaire aux comptes). Mais c'est fastidieux et généralement c'est le syndic qui a liberté et rend compte annuellement. Il est encore possible de laisser les 4 CP avoir un accès aux comptes en ligne, sans pouvoir effectuer d'opération...

En tout état de cause, vous devez avoir un syndic nommé, et il ne sera pas possible de fonctionner sur le long terme sans numéro BCE.

PIM · #12 01-06-2022 10:56:28

ragrati a écrit :

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros
Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

Prenez, par exemple, contact avec https://www.liantis.be/fr/enregistrement-bce-syndic qui pourra vous aider.

(PS: il ne faut pas "créer" une entreprise. On considère qu'une copropriété est une entité juridique qui doit être identifiée/identifiable et disposer, à cette fin, d'une numéro auprès de la BCE. Et, ensuite, la dite copropriété ayant son numéro doit être représentée par un syndic qui, lui aussi, doit disposer d'un numéro auprès de BCE...)

ragrati · #13 01-06-2022 10:43:21

Donc au final est ce qu'on peut pour le moment en rester là sans BCE ?
Je ne suis pas au fait des questions légales et je ne veux pas me faire embrouiller le cerveau ni par le syndic ni mes copros

Pour BCE, il faut créer une entreprise ?
Ce qui m'embête c'est que le compte soit au nom d'UNE personne

GT · #14 01-06-2022 10:21:47

ragrati a écrit :

voilà la réponse de mon syndic
Lors de sa création la copropriété a opte pour la dérogation prevue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas.
"Les principes relatifs à la copropriété forcée et les règles qui y sont applicables s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."
Votre copropriété n'a pas de n° BCE et ne peut pas en avoir et votre syndic n'en a pas besoin mais elle n'a pas la personnalité juridique. Le problème est que les banques sont réticentes à leur ouvrir un compte.

Les associations de copropriétaires sont des personnes juridiques (autres personnes juridiques : SA, ASBL, SRL...)dont il est question à l'article 3.86§ 1er du code civil, livre 3 "droit des biens".

Extrait :
"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 2. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires
Art. 3.86. Association des copropriétaires
§ 1er. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.
Elle porte la dénomination: "association des copropriétaires", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
(...).

L'article III.49 , § 1er, 7° du code de droit économique prévoit que les associations de copropriétaires sont tenues de s'inscrire avant de démarrer leurs activités, en qualité d'entreprise soumise à inscription, dans la Banque-Carrefour des Entreprises auprès du guichet d'entreprises de leur choix.

Par ailleurs ,
"Livre 3. Les biens
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis

Section 1re. - Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.

Quant à l'article 1 de l'arrêté royal du 15 mars 2017, relatif aux modalités d’inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises il prévoit ce qu'il faut entendre par "association de copropriétaire" et par "syndic" pour l'application de l'arrêté.

Article 1er. Pour l’application du présent arrêté, on entend par « association des copropriétaires » toute association de copropriétaires, en ce compris les associations partielles, disposant de la personnalité juridique visée à l’article 577-3, alinéa 4, du Code civil et par « syndic », on entend toute personne physique ou société, désignée ou nommée syndic conformément à l’article 577-8, § 1er, alinéa 1er ou adjoint ou désignée comme syndic provisoire conformément à l’article 577-8, §§ 6 ou 7 du Code civil.

Dernière modification par GT (01-06-2022 10:23:15)

ragrati · #15 01-06-2022 09:41:49

voilà la réponse de mon syndic

Lors de sa création la copropriété a opte pour la dérogation prevue par la loi et dans ce cas elle échappe aux règles imposées à une copropriété qui ne déroge pas.

"Les principes relatifs à la copropriété forcée et les règles qui y sont applicables s'appliquent à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti, dont le droit de propriété est réparti par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé à la présente section si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes."

Votre copropriété n'a pas de n° BCE et ne peut pas en avoir et votre syndic n'en a pas besoin mais elle n'a pas la personnalité juridique. Le problème est que les banques sont réticentes à leur ouvrir un compte.

GT · #16 22-05-2022 07:01:47

L'association des copropriétaires doit être inscrite à la banque-carrefour des entreprises (l’article 3.86, § 1er, C.. civil, livre3 "les biens" stipule que « tous les documents émanant de l’association des copropriétaires mentionnent le numéro d’entreprise de ladite association » .

De plus, le syndic doit être inscrit à la BCE selon sur procédure fixée par le Roi (art.39, § 1er, §3).

Le 24/3/2017 a été publié l'arrêté royal du 15 mars 2017 relatif aux modalités d'inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Cette obligation vise également l'inscription du syndic non professionnel/bénévole.

PIM, rexou

GT · #17 22-05-2022 06:26:01

Nous sommes interrogés sur les comptes bancaires.

Il ne fait aucun doute actuellement que ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires ( C. civil, livre 3"les biens", art.3.86, § 3,al.5).

Aucun texte ne prévoit que cette obligation ne s'impose pas lorsque le syndic est un copropriétaire.

PIM

rexou · #18 21-05-2022 18:55:13

GT a écrit :

grmff a écrit :
ragrati a écrit :
il va y avoir transfert de compte par le syndic , mais ce qui me gêne est que ce soit au nom d'un seul.
En dehors du fait qu'il puisse se barrer avec les sous, que risque t on
Tous les comptes sont reconnus par la BCE non ?
Comment s'en assurer ?
Si un propriétaire se barre avec vos sous, vous faites vendre son appartement et vous récupérez vos sous! C'est mieux qu'un syndic...
Et si ce propriétaire/syndic est endetté et qu'il existe des créanciers privilégiés ?
Et si les dettes de ce propriétaire/syndic dépassent le montant du prix de son appartement ?
Et si ce propriétaire /syndic disparait dans la nature après avoir vendu son appartement ?

La vie est un risque et le risque zéro n'existe pas. Le proprio/syndic offre une meilleure protection en principe que le pro. Il est de plus particulièrement concerné au premier degré et donc motivé à gérer en bon père de famille. Dans une petite ACP de 4 lots, je crois que c'est la solution idéale. Du moins si le candidat possède les qualités de base nécessaires à une bonne gestion.

grmff · #19 21-05-2022 13:33:41

Il convient de nommer immédiatement un syndic. Celui-ci pourra reprendre les pouvoirs de signature sur le compte existant Aucun syndic pro normalement constitué n'utilisera son compte pour une copropriété.

ragrati · #20 21-05-2022 12:57:08

Il s'agit d'un transfert du compte de syndic vers un compte bancaire donc , car nous sommes dans l'urgence
Après on pourra décider : certains parlent de créer une entreprise
Moi je pige rien à tout ça
Que conseillez vous concrêtement dans l'immédiat ?

ragrati · #21 17-05-2022 05:41:14

bonjour
nous sommes 4 dans la copro.
notre syndic était incompétent et cher. Nous voulons gérer nous même.
le hic c’est de savoir à quel nom ouvrir un compte. Une association de fait n’a pas de valeur juridique et mettre l’argent sous le nom de quelqu’un n’est pas rassurant : ça demande confiance mais surtout que se passe t il si la personne disparaissait (j’exagère mais imaginons qu’il n’ait un accident et ne disparaisse, l’argent est bloqué ).

il faudrait se créer un numéro d’entreprise mais c’est des frais et je suis étonné qu’on ne puisse faire plus simplement.
que conseillez vous en la matière ? comment se gérer sans syndic pro ?
merci

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