Statut de propriétaire-syndic - Aspects déontologiques

HeadenFall · #1 28-07-2022 20:20:08

Bonsoir à tous,

Je réside dans un immeuble d'une quarantaine d'appartements et dont le propriétaire de tous les appartements est une société.
La mission de syndic est assurée également pas cette même société qui dispose des agréments d'agent immobilier.
Aussi, je me pose la question de la légalité de cette combinaison ?
N'y a t'il pas une entorse au code de déontologie des agents immobiliers et/ou une forme de conflit d'intérêts ?

D'avance, je vous remercie pour vos avis sur la question.

Bien à vous,

grmff · #2 28-07-2022 20:51:46

Si la société est propriétaire de tous les appartements, elle n'est pas syndic.
Quand tous les appartements d'une copropriété appartiennent à un seul propriétaire, il n'y a plus besoin d'un syndic.

rexou, MarcoBrux

rexou · #3 28-07-2022 21:14:36

HeadenFall a écrit :

Bonsoir à tous,
Je réside dans un immeuble d'une quarantaine d'appartements et dont le propriétaire de tous les appartements est une société.
La mission de syndic est assurée également pas cette même société qui dispose des agréments d'agent immobilier.
Aussi, je me pose la question de la légalité de cette combinaison ?
N'y a t'il pas une entorse au code de déontologie des agents immobiliers et/ou une forme de conflit d'intérêts ?
D'avance, je vous remercie pour vos avis sur la question.
Bien à vous,

Vous êtes locataire. Le propriétaire est une société. Vous vous posez la question de savoir s'il est légal que cette société gère son bien.

En quoi cela pourrait-il être une entorse à un code déontologique quelconque ? Et/ou une forme de conflit d'intérêt (avec qui d'ailleurs ?) Et le cas échéant, en quoi cela pourrait bien concerner le locataire que vous êtes ?

Comme le dit Grmff, il n'y a pas de syndic et un propriétaire gère son bien comme il le souhaite. Société ou particulier. Un appartement ou mille.

Et une société immobilière peut parfaitement posséder et gérer divers biens... cela vous semble anormal ???

panchito · #4 29-07-2022 07:34:08

Quel problème exact y voyez-vous en tant que locataire?
Je suppose qu vous saviez par ailleurs tout cela avant de signer votre bail avec ce propriétaire.

GT · #5 29-07-2022 07:51:48

HeadenFall a écrit :

Bonsoir à tous,
Je réside dans un immeuble d'une quarantaine d'appartements et dont le propriétaire de tous les appartements est une société.
La mission de syndic est assurée également pas cette même société qui dispose des agréments d'agent immobilier.
Aussi, je me pose la question de la légalité de cette combinaison ?
N'y a t'il pas une entorse au code de déontologie des agents immobiliers et/ou une forme de conflit d'intérêts ?
D'avance, je vous remercie pour vos avis sur la question.
Bien à vous,

Vous avez placé votre intervention dans le salon "copropriétés forcées" . En l'espèce, cette copropriété forcée n'existe pas. Une seule société est propriétaire de la quarantaine d'appartements de l'immeuble.

HeadenFall · #6 30-07-2022 08:42:59

Bonjour à tous,

Je ne remets nullement en cause le principe selon lequel le propriétaire administre ses biens comme il l'entend.
Toutefois et pour les charges qui a trait aux locataires, il me semble avoir un droit de regard et, à plus forte raison, lorsque des frais de "gérance" nous sont imputés annuellement.
Alors, je comprends que dans le cas qui nous occupe, il n'y a pas l'obligation de syndic compte tenu de l'absence de copropriété.
Néanmoins, le principe selon lequel le propriétaire choisira les prestataires, et dont les coûts sont supportés en tout ou en partie par les locataires, à sa discrétion souveraine n'est certainement pas de nature à me convenir.

S'agissant du conflit d'intérêts
Il s'exprime selon moi sur la façon de sélectionner un prestataire
Prenons l'exemple du chauffagiste et dont les prestations d'entretien nous sont imposées annuellement à prix qui est loin d'être compétitif.
Qui ne me dit pas que ce contrat d'entretien imposé n'est pas de nature à offrir une contrepartie au propriétaire lorsqu'il doit prendre en charge une panne plus sévère ou dans le cadre d'une nouvelle installation ?
De même que la réponse fébrile du propriétaire lorsque je l'interpelle sur la façon dont les prestataires sont sélectionnés me laisse pour le moins dubitatif ; un laconique "je connais les prix du marché" n'est pas une réponse satisfaisante pour moi.

Bien cordialement

panchito · #7 30-07-2022 09:16:41

En tant que locataire, que vous soyez dans une copropriété ou comme dans votre cas, un immeuble de rapport appartenant à un seul propriétaire, vous n'avez pas droit au chapitre concernant le choix des prestataires.

Et vous n'aviez qu'à demander de voir un ancien décompte de charges AVANT de signer le bail pour estimer si les prestataires fournissaient leurs services à prix compétitifs ou non. Dans la négative, pourquoi avez-vous choisi ce bien?

Votre bail indique certainement si les charges incluent des frais de gérance ou non.

Il est habituel de les imputer aux locataires car c'est quand même eux in fine qui profitent de tous les services rendus par les prestataires.

rexou

GT · #8 30-07-2022 10:37:06

21 MARS 1804. - ANCIEN CODE CIVIL. - LIVRE III : Manières dont on acquiert la propriété - TITRE VI à XIII (art. 1582 - 2010)

Art. 1728ter.
§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

JUSTEL - Législation consolidée http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 154/justel

grmff · #9 30-07-2022 11:14:24

HeadenFall a écrit :

Bonjour à tous,
Je ne remets nullement en cause le principe selon lequel le propriétaire administre ses biens comme il l'entend.
Toutefois et pour les charges qui a trait aux locataires, il me semble avoir un droit de regard et, à plus forte raison, lorsque des frais de "gérance" nous sont imputés annuellement.
Alors, je comprends que dans le cas qui nous occupe, il n'y a pas l'obligation de syndic compte tenu de l'absence de copropriété.
Néanmoins, le principe selon lequel le propriétaire choisira les prestataires, et dont les coûts sont supportés en tout ou en partie par les locataires, à sa discrétion souveraine n'est certainement pas de nature à me convenir.
S'agissant du conflit d'intérêts
Il s'exprime selon moi sur la façon de sélectionner un prestataire
Prenons l'exemple du chauffagiste et dont les prestations d'entretien nous sont imposées annuellement à prix qui est loin d'être compétitif.
Qui ne me dit pas que ce contrat d'entretien imposé n'est pas de nature à offrir une contrepartie au propriétaire lorsqu'il doit prendre en charge une panne plus sévère ou dans le cadre d'une nouvelle installation ?
De même que la réponse fébrile du propriétaire lorsque je l'interpelle sur la façon dont les prestataires sont sélectionnés me laisse pour le moins dubitatif ; un laconique "je connais les prix du marché" n'est pas une réponse satisfaisante pour moi.
Bien cordialement

Alors louez une maison. Parce que le problème est identique dans les copropriétés gérées par un syndic ou dans les immeubles avec un seul proprio: vous n'avez pas le choix des prestataires...

Ceci dit, les frais de gestion ne peuvent pas être imputés au locataire, alors que les frais de syndic le peuvent...

rexou · #10 30-07-2022 13:30:01

HeadenFall a écrit :

Bonjour à tous,
Je ne remets nullement en cause le principe selon lequel le propriétaire administre ses biens comme il l'entend.
Toutefois et pour les charges qui a trait aux locataires, il me semble avoir un droit de regard et, à plus forte raison, lorsque des frais de "gérance" nous sont imputéshttps://forum.pim.be/post.php?tid=293447&qid=1907516# annuellement.
Alors, je comprends que dans le cas qui nous occupe, il n'y a pas l'obligation de syndic compte tenu de l'absence de copropriété.
Néanmoins, le principe selon lequel le propriétaire choisira les prestataires, et dont les coûts sont supportés en tout ou en partie par les locataires, à sa discrétion souveraine n'est certainement pas de nature à me convenir.
S'agissant du conflit d'intérêts
Il s'exprime selon moi sur la façon de sélectionner un prestataire
Prenons l'exemple du chauffagiste et dont les prestations d'entretien nous sont imposées annuellement à prix qui est loin d'être compétitif.
Qui ne me dit pas que ce contrat d'entretien imposé n'est pas de nature à offrir une contrepartie au propriétaire lorsqu'il doit prendre en charge une panne plus sévère ou dans le cadre d'une nouvelle installation ?
De même que la réponse fébrile du propriétaire lorsque je l'interpelle sur la façon dont les prestataires sont sélectionnés me laisse pour le moins dubitatif ; un laconique "je connais les prix du marché" n'est pas une réponse satisfaisante pour moi.
Bien cordialement

Vous avez le droit (et même l'obligation) de payer. Le décompte des charges vous est adressé et c'est bien évidemment le bailleur qui décide seul du choix des prestataires. Que cela vous convienne ou pas. Vous imaginez que chacun des locataires donne son avis ??? Vous n'avez pas à questionner le bailleur quant à sa façon de sélectionner les prestataires et ce dernier n'a pas à se justifier envers vous. Je ne vois pas où peut être le conflit d'intérêt. Pour reprendre votre exemple du chauffagiste, qui devrait selon vous le choisir ? Vous ?? Quelle serait votre proposition ?

Vous voulez décider choisir et sélectionner ? Louez une maison (et encore, vous serez tenu aux conditions du bail) ou mieux, achetez une maison. Ici, vous êtes dans un bien dont le propriétaire assure la gestion et l'entretien comme bon lui semble, sans aucunement devoir se soumettre à l'approbation de ses locataires. Vous aviez la possibilité de connaitre le prix des charges avant de signer le bail. En signant, vous avez accepté.

panchito

grmff · #11 30-07-2022 13:56:24

grmff a écrit :

HeadenFall a écrit :
Bonjour à tous,
Je ne remets nullement en cause le principe selon lequel le propriétaire administre ses biens comme il l'entend.
Toutefois et pour les charges qui a trait aux locataires, il me semble avoir un droit de regard et, à plus forte raison, lorsque des frais de "gérance" nous sont imputés annuellement.
Alors, je comprends que dans le cas qui nous occupe, il n'y a pas l'obligation de syndic compte tenu de l'absence de copropriété.
Néanmoins, le principe selon lequel le propriétaire choisira les prestataires, et dont les coûts sont supportés en tout ou en partie par les locataires, à sa discrétion souveraine n'est certainement pas de nature à me convenir.
S'agissant du conflit d'intérêts
Il s'exprime selon moi sur la façon de sélectionner un prestataire
Prenons l'exemple du chauffagiste et dont les prestations d'entretien nous sont imposées annuellement à prix qui est loin d'être compétitif.
Qui ne me dit pas que ce contrat d'entretien imposé n'est pas de nature à offrir une contrepartie au propriétaire lorsqu'il doit prendre en charge une panne plus sévère ou dans le cadre d'une nouvelle installation ?
De même que la réponse fébrile du propriétaire lorsque je l'interpelle sur la façon dont les prestataires sont sélectionnés me laisse pour le moins dubitatif ; un laconique "je connais les prix du marché" n'est pas une réponse satisfaisante pour moi.
Bien cordialement
Alors louez une maison. Parce que le problème est identique dans les copropriétés gérées par un syndic ou dans les immeubles avec un seul proprio: vous n'avez pas le choix des prestataires...
Ceci dit, les frais de gestion ne peuvent pas être imputés au locataire, alors que les frais de syndic le peuvent...

Au fond, je me trompe, c'est l'intervention d'un tiers qu'on ne peut pas compter.
Je vais changer mes baux des que les loyers seront taxés. Le loyer sera gratuit, mais il y aura de gros frais de gestion...

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