Charges élevées – Quotités non respectées - Honoraires

rexou

Pimonaute non modérable

Lieu : bruxelles

Inscription : 21-03-2010

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Re : Charges élevées – Quotités non respectées - Honoraires

Région Bruxelles
Bail de 9 ans renouvelable
Résidence principale
Bail enregistré
Prise d'effet depuis 01/06/2011
Locataire

Bonsoir,
Ayant des charges très élevées je me permets de vous contacter.

Le bail a été rédigé entre une SA  (un seul propriétaire donc) représentée par le gérant qui travaille pour une Real Estate bancaire bien connue, et moi-même (isolée).

CHARGES PRIVATIVES extrait du bail
Sont à considérer comme charges privatives : eau froide, eau chaude et chauffage.

QUOTITES : Il est à savoir également que sur mon bail est repris une quotité pour l'immeuble de 445/100000ème. Or il me facture également une autre quotité qui est de 405/14245 et qui là concernerait les 3 entrées vers les appartements privatifs. Lorsque j'ai loué et comme bien repris sur mon contrat de bail j'ai loué à une adresse, nulle part il n'est dit dans ce bail que cela concerne toute une portion de la rue avec des entrées à des numéros différents pour les appartements et pour les bureaux ou commerces.

ELECTRICITE : Pour l'électricité des communs je n'ai aucun numéro de facture sur mes charges. Ils utilisent la quotité de 405/14245ème qui correspond à 3 entrées différentes pour locaux privatifs, qui ont au moins, pour l'électricité un compteur à part par entrée (vu sur facture)

ASCENSEURS : j'ai pu avoir accès aux factures en 2014, sur chaque facture est repris le numéro d'ascenseur pour lequel ils sont intervenus. Je sais que certains ascenseurs fonctionnent mal ou les locataires n'y sont pas très regardant et souvent des pannes surviennent. Les ascenseurs des 3 entrées privatives (donc à des numéros différents dans la rue) sont répartis en quotités de 405/14245 dans mes charges.

CHAUFFAGE GAZ : L'immeuble est équipé d'une chaudière commune rien que pour les appartements à ce qu'il parait. Pour le chauffage de mon appartement alors que justement tel qu'il est situé et le fait qu'il est très rare, même en hiver, que je me serve des radiateurs, ils me le facturent dans mes charges à la quotités de 405/14245ème. Je n'ai aucun calorimètres, et donc impossible qu'ils puissent savoir ma consommation. Là la quotité n'a pas lieu d'être, c'est la consommation exacte qui doit être reprise je pense.

EAU : Il se fait que dans le bail est repris l'index de mon compteur de passage mais ils n'en tiennent pas compte et l'incluent dans le charges communes à tout l'immeuble en tant que quotité au 445/1000000ème

Idem pour le nettoyage, l'entretien, etc…. des parties communes privatives, alors que certains des bâtiments des 3 entrées distinctes demandent plus de temps ou sont plus longs à nettoyer, pas de distinction.

VITRES : Ils nous facturent tous les 3 mois le nettoyage des vitres alors qu'ils ne nettoient que les vitres des bureaux (j'ai le nez dessus) parfois aux quotités de 445/100000, parfois aux quotités de 405/14245 (charges des communs privatifs), parfois même les deux ! Par exemple depuis septembre 2016, les vitres extérieures de mon appartement n'ont été nettoyées que 5 fois alors qu'ils ont m'ont fait 24 facturations pour la majorité au 100.000ème . De plus les vitres ne sont pas sales du tout (j'habite au 7ème) J'ai toutes les preuves, photos et vidéos pour le prouver qu'elles ne sont pas nettoyées lorsqu'ils viennent avec l'élévateur.

PARKING : mon emplacement est de 40/100000, tous les 3 mois ils font nettoyer les parkings qui sont à 95% utilisés par les bureaux et me le facture au 445/100000ème.

Même les extincteurs nous sont facturés au 100.000ème dans les charges. comme l'assurance du bâtiment complet et d'autrs encore.

Je vous passent les nombreuses erreurs voulues (je pense), comme par exemple le remplacement d'une clef qu'un locataire aurait perdu, le débouchage dans un appartement d'un évier ou la récupération d'une bague dans un siphon, le remplacement d'une boite aux lettres dans une autre partie de l'immeuble, les frais bancaires concernant l'envoi des courriers chaque mois pour nous demander de payer le loyer ou l'envoie du courrier des charges tous les 3 mois,  le matériel informatique pour les huissiers à la partie bureaux, même le remplacement d'une vitre sur une terrasse, vitre qui avait été cassée par les ouvriers lors de la mise en place de cette terrasse. Ou encore comme chez moi un coude d'arrivée d'eau dans le mur qui montrait des signes de vétusté, l'agent de maintenance a été en prendre un dans un appartement vide et il l'a placé chez moi; cela m'a été facturé 62€ hors tva ! alors que ce coude fait partie des murs du bâtiment et que je n'y ai pas accès. Depuis 2011 je pourrais en faire de page…

HONORAIRES
Mais le plus incompréhensible ce sont les honoraires du gérant.
Dans mon bail Il y est écrit "outre le loyer spécifié…, le preneur paiera au bailleur sa quote-part dans les charges communes de l'immeuble, …. , ainsi que tous les frais afférents aux rémunérations du gérant" sic.
"Afférent" désigne une chose qui se rattache à une autre chose. On peut également dire annexe ou connexe. On utilise l'adjectif afférent pour parler d'un quartier,  de pièces justificatives ou de pièces à conviction afférentes. Donc ce que j'ai compris c'est que cela concernait les frais occasionnés par sa gérance comme par exemple des déplacements, taxi etc. Ces frais que la gérance aurait en produisant les souches de paiement, seraient donc répartis en quotité dans les charges vis-à-vis des locataires

Or, Ils correspondent à 5% du loyer + TVA et ce tous les 3 mois et n'ont rien à voir avec la quotité, ce sont des charges privatives.
Autrement dit, depuis juin avec l'indexation des loyers, la gérance se prend 8,2% en plus ! Et bien-sûr nulle part dans le bail il n'y ai fait allusion des 5% de frais privatif sur le loyer. C'est juste parce que j'ai été chercher les plans à l'urbanisme, cherché chez le notaire, vérifié les lots, que le gérant m'en a fait part. J'ai le mail.
Sur ce mail, voici ce que le gérant me répond  "Les charges de l'immeuble sont réparties suivant les quotités des différents lots et non en fonction des m2 de ces lots. Dans votre cas l'appartement qui vous occupé s'est vu attribué *405/1000.000èmes et l'emplacement de parking s'est vu attribué 40/100.000èmes. … Enfin pour les appartements les honoraires HTVA représentent 5% du loyer indexé"
*Même là il se fourvoie, la quotité étant de 445/100.000ème comme repris dans mon bail.
A aucun endroit non plus, il n'ait  fait référence aux quotités de 445/14245 dues pour les communs privatifs.
Je ne sais ce qu'il y lieu de penser, non seulement ce bail me fait penser à un bail de bureaux ou de local commercial mais en plus ce bail semble fait comme si nous étions en copropriété. Ce qui n'est pas le cas, Il y a un seul un seul propriétaire et ce depuis 2002.

Pensez-vous que ce "contrat de bail appartement" soit correct ou en passant devant un juge de paix, il y aurait lieu à ce qu'il soit revu et bien-sûr au remboursement de sommes non dues ?

Bonjour et bienvenue

Vous êtes locataire depuis 11 ans. Vous vous posez beaucoup de questions et elles sont bien tardives.

Vous louez un appartement dans quel quartier, de quelle surface pour quel prix ? Et quel est le montant des charges ? (communes et consommations privatives de chauffage et eau le cas échéant). De vos réponses dépend la conduite à tenir.

Pour répondre à votre question

Pensez-vous que ce "contrat de bail appartement" soit correct ou en passant devant un juge de paix, il y aurait lieu à ce qu'il soit revu et bien-sûr au remboursement de sommes non dues ?

il est impossible de dire dans quelle mesure votre bail est correct ou non. Il serait je pense possible de faire revoir votre bail sur certains points, mais vous rêvez en espérant le remboursement des sommes que vous dites "non dues".

Une SIR qui possède un immeuble a probablement des baux qui sont étudiés assez correctement et pas trop fantaisistes. Vous dites "L'immeuble est équipé d'une chaudière commune rien que pour les appartements à ce qu'il parait." Après 11 ans d'occupation, vous semblez fort peu informé. A défaut de calorimètres sur les radiateurs il est impossible de facturer selon la consommation ! On peut débattre de savoir si c'est bien ou pas, mais vous l'avez accepté... en 2011 ! Et vous n'avez pas déménagé depuis.

Le fait que vous utilisez peu le chauffage ou le parking n'est pas un élément relevant. Vos quotités sont plus que probablement comptées en fonction de l'acte de base.

Vous pouvez demander des explications à votre bailleur. Vous pouvez aussi tenter de vous informer avec un peu plus de précision auprès d'autres locataires (si vous êtes au 7e étage, vous devez être entourés de voisins qui vivent la même situation que vous!). Si vos charges sont réellement trop élevées et vous paraissent injustifiées, vous pouvez aussi chercher un autre appartement similaire dans votre quartier et comaprer les prix...voire déménager si vous le sentez ainsi

Bibi 7lm

Pimonaute

Inscription : 03-08-2022

Messages : 1

Charges élevées – Quotités non respectées - Honoraires

Région Bruxelles
Bail de 9 ans renouvelable
Résidence principale
Bail enregistré
Prise d'effet depuis 01/06/2011
Locataire

Bonsoir,
Ayant des charges très élevées je me permets de vous contacter.

Le bail a été rédigé entre une SA  (un seul propriétaire donc) représentée par le gérant qui travaille pour une Real Estate bancaire bien connue, et moi-même (isolée).

CHARGES PRIVATIVES extrait du bail
Sont à considérer comme charges privatives : eau froide, eau chaude et chauffage.

QUOTITES : Il est à savoir également que sur mon bail est repris une quotité pour l'immeuble de 445/100000ème. Or il me facture également une autre quotité qui est de 405/14245 et qui là concernerait les 3 entrées vers les appartements privatifs. Lorsque j'ai loué et comme bien repris sur mon contrat de bail j'ai loué à une adresse, nulle part il n'est dit dans ce bail que cela concerne toute une portion de la rue avec des entrées à des numéros différents pour les appartements et pour les bureaux ou commerces.

ELECTRICITE : Pour l'électricité des communs je n'ai aucun numéro de facture sur mes charges. Ils utilisent la quotité de 405/14245ème qui correspond à 3 entrées différentes pour locaux privatifs, qui ont au moins, pour l'électricité un compteur à part par entrée (vu sur facture)

ASCENSEURS : j'ai pu avoir accès aux factures en 2014, sur chaque facture est repris le numéro d'ascenseur pour lequel ils sont intervenus. Je sais que certains ascenseurs fonctionnent mal ou les locataires n'y sont pas très regardant et souvent des pannes surviennent. Les ascenseurs des 3 entrées privatives (donc à des numéros différents dans la rue) sont répartis en quotités de 405/14245 dans mes charges.

CHAUFFAGE GAZ : L'immeuble est équipé d'une chaudière commune rien que pour les appartements à ce qu'il parait. Pour le chauffage de mon appartement alors que justement tel qu'il est situé et le fait qu'il est très rare, même en hiver, que je me serve des radiateurs, ils me le facturent dans mes charges à la quotités de 405/14245ème. Je n'ai aucun calorimètres, et donc impossible qu'ils puissent savoir ma consommation. Là la quotité n'a pas lieu d'être, c'est la consommation exacte qui doit être reprise je pense.

EAU : Il se fait que dans le bail est repris l'index de mon compteur de passage mais ils n'en tiennent pas compte et l'incluent dans le charges communes à tout l'immeuble en tant que quotité au 445/1000000ème

Idem pour le nettoyage, l'entretien, etc…. des parties communes privatives, alors que certains des bâtiments des 3 entrées distinctes demandent plus de temps ou sont plus longs à nettoyer, pas de distinction.

VITRES : Ils nous facturent tous les 3 mois le nettoyage des vitres alors qu'ils ne nettoient que les vitres des bureaux (j'ai le nez dessus) parfois aux quotités de 445/100000, parfois aux quotités de 405/14245 (charges des communs privatifs), parfois même les deux ! Par exemple depuis septembre 2016, les vitres extérieures de mon appartement n'ont été nettoyées que 5 fois alors qu'ils ont m'ont fait 24 facturations pour la majorité au 100.000ème . De plus les vitres ne sont pas sales du tout (j'habite au 7ème) J'ai toutes les preuves, photos et vidéos pour le prouver qu'elles ne sont pas nettoyées lorsqu'ils viennent avec l'élévateur.

PARKING : mon emplacement est de 40/100000, tous les 3 mois ils font nettoyer les parkings qui sont à 95% utilisés par les bureaux et me le facture au 445/100000ème.

Même les extincteurs nous sont facturés au 100.000ème dans les charges. comme l'assurance du bâtiment complet et d'autrs encore.

Je vous passent les nombreuses erreurs voulues (je pense), comme par exemple le remplacement d'une clef qu'un locataire aurait perdu, le débouchage dans un appartement d'un évier ou la récupération d'une bague dans un siphon, le remplacement d'une boite aux lettres dans une autre partie de l'immeuble, les frais bancaires concernant l'envoi des courriers chaque mois pour nous demander de payer le loyer ou l'envoie du courrier des charges tous les 3 mois,  le matériel informatique pour les huissiers à la partie bureaux, même le remplacement d'une vitre sur une terrasse, vitre qui avait été cassée par les ouvriers lors de la mise en place de cette terrasse. Ou encore comme chez moi un coude d'arrivée d'eau dans le mur qui montrait des signes de vétusté, l'agent de maintenance a été en prendre un dans un appartement vide et il l'a placé chez moi; cela m'a été facturé 62€ hors tva ! alors que ce coude fait partie des murs du bâtiment et que je n'y ai pas accès. Depuis 2011 je pourrais en faire de page…

HONORAIRES
Mais le plus incompréhensible ce sont les honoraires du gérant.
Dans mon bail Il y est écrit "outre le loyer spécifié…, le preneur paiera au bailleur sa quote-part dans les charges communes de l'immeuble, …. , ainsi que tous les frais afférents aux rémunérations du gérant" sic.
"Afférent" désigne une chose qui se rattache à une autre chose. On peut également dire annexe ou connexe. On utilise l'adjectif afférent pour parler d'un quartier,  de pièces justificatives ou de pièces à conviction afférentes. Donc ce que j'ai compris c'est que cela concernait les frais occasionnés par sa gérance comme par exemple des déplacements, taxi etc. Ces frais que la gérance aurait en produisant les souches de paiement, seraient donc répartis en quotité dans les charges vis-à-vis des locataires

Or, Ils correspondent à 5% du loyer + TVA et ce tous les 3 mois et n'ont rien à voir avec la quotité, ce sont des charges privatives.
Autrement dit, depuis juin avec l'indexation des loyers, la gérance se prend 8,2% en plus ! Et bien-sûr nulle part dans le bail il n'y ai fait allusion des 5% de frais privatif sur le loyer. C'est juste parce que j'ai été chercher les plans à l'urbanisme, cherché chez le notaire, vérifié les lots, que le gérant m'en a fait part. J'ai le mail.
Sur ce mail, voici ce que le gérant me répond  "Les charges de l'immeuble sont réparties suivant les quotités des différents lots et non en fonction des m2 de ces lots. Dans votre cas l'appartement qui vous occupé s'est vu attribué *405/1000.000èmes et l'emplacement de parking s'est vu attribué 40/100.000èmes. … Enfin pour les appartements les honoraires HTVA représentent 5% du loyer indexé"
*Même là il se fourvoie, la quotité étant de 445/100.000ème comme repris dans mon bail.
A aucun endroit non plus, il n'ait  fait référence aux quotités de 445/14245 dues pour les communs privatifs.
Je ne sais ce qu'il y lieu de penser, non seulement ce bail me fait penser à un bail de bureaux ou de local commercial mais en plus ce bail semble fait comme si nous étions en copropriété. Ce qui n'est pas le cas, Il y a un seul un seul propriétaire et ce depuis 2002.

Pensez-vous que ce "contrat de bail appartement" soit correct ou en passant devant un juge de paix, il y aurait lieu à ce qu'il soit revu et bien-sûr au remboursement de sommes non dues ?