Expulsion d'un locataire qui n'est pas domicilié

rexou · #1 14-11-2022 19:54:36

PIM a écrit :

Voir
https://www.pim.be/faq-items/risque-de- … locataire/
« Une clause d’un contrat de bail prévoyant que le bien loué ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation, donc non professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale, en sorte que la déduction du loyer par le locataire aura pour effet de faire entrer le loyer réel dans la base taxable du propriétaire en lieu et place du revenu cadastral (Anvers, 1er mars 1993, B.C., 1994, n° 744, p. 2864 ; Anvers, 4 novembre 1993, Courrier fisacl, 1994, p. 183 ; Brux., 28 juin 2002, Courrier fiscal, 2002, p. 547) (contra : Brux., 23 mai 1996, A.F.T., 1996, p. 370).
Par conséquent, la seule façon de se prémunir contre ce risque est de stipuler dans le contrat de bail, non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, pareille clause étant jugée licite (J.P. Bruges, 17 juin 1985, T.B.R., 1985, p. 202 ; J.P. Boom, 1er décembre 1994, R.W., 1996-97, p. 308 ; Civ. Liège, 7 février 2000, J.L.M.B., 2000, p. 895).
(Source : avocat Eric Causin, cité par www.pyxis.be) »

Je sais que je réagis avec retard et j'ignore pourquoi ce post est revenu à la surface, mais un constat reste d'actualité : le risque est réel et la protection citée ne sera utile que dans la mesure où le locataire est solvable.

Que le fisc va taxer le bailleur en cas de contrôle c'est une certitude. Que le bailleur puisse se retourner contre son locataire aussi. l est plus que probable qu'un jugement favorable soit rendu, surtout si la clause citée figure dans le bail.

La question finale est : ce jugement pourra-t-il être appliqué ?? Surtout si le preneur est une personne physique...

GT · #2 14-11-2022 16:25:37

L. a écrit :

Je vais contacter le fisc mais sans donner l'adresse pour avoir un avis de leur part. C'était bien un bail, non-enregistré, pour occupation à titre de résidence principale. Il ne nous était pas possible de détecter un détournement d'affectation.
Nous lançons toutes les procédures avec notre avocate.
Je vous partagerai la suite de notre mésaventure.

Quelles procédures ont été lancées ?
Avec quel résultat ?

GT · #3 15-08-2022 13:50:56

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :

Lorsque j'ai la chance de lire un arrêt, il comporte les faits et antécédents de l'affaire.
Sauf que vous ne les partagez pas, vous vous contentez d'en extraire ce qui vous chante comme plus haut! les faits et antécédents des affaires que vous nous avez pompeusement présentés, les avez vous? NON assurément.
vous dites " "Les Echos (du Logement)" 2008. 4 numéros. Je n'ai pas trouvé d'article rédigé par Bernard Louveaux"
alors là! c'est le top de la mauvaise foi pour pas dire menterie ........et hop! encore un message qui sera supprimé!

Merci de m'informer du numéro 2008 concerné. Celui de mars ?de juin ? de septembre ? de décembre ?

Je le relirais avec soin.

L'intervention de B. LOUVEAUX concernant la problématique du loyer professionnel m'a échappé. Suis-je le seul ? Help

http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_ec … hp/numeros

Dernière modification par GT (15-08-2022 13:55:55)

GT · #4 15-08-2022 13:42:16

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :

Donc vous voilà en partie protégée dans la mesure où après avoir été imposée par le fisc ( la loi fiscale est d'ordre public, il ne peut y être dérogé) sur le loyer réel , vous pourrez espérer, suite à une procédure ou à l'amiable, récupérer l'impôt supplémentaire auprès de votre locataire .
c'est du vent!

Du vent ? quoi ? 1) que le loi fiscale soit d'ordre public ? 2) ou qu'un propriétaire puisse espérer recouvrer auprès de son locataire le supplément d'impôt qu'il aura payé en raison de l'affectation professionnelle ?
Vous ne le précisez pas.
Je suis en mesure de vous répondre sur les 2 points.

points 1 et 2: résumé partiel d'un arrêt
La Cour relève que le violation de la clause précitée ( note : = clause contenue ds le contrat de bail) ne peut entraver l'application de la loi fiscale qui est d'ordre public.
Lorsqu'une personne déduit à titre de charge professionnelle une partie du loyer d'un bien immobilier sis en Belgique, le revenu net de ce bien immobilier est le revenu cadastral, augmenté de la partie du montant net du loyer et des charges qui dépasse le revenu cadastral. Le fait qu'il a été convenu entre le propriétaire et le locataire que l'immeuble était donné en location à usage d'habitation , permet peut-être au propriétaire d'avoir recours contre le locataire, mais ne porte aucun préjudice sur le plan fiscal au principe mentionné ci-dessus. ( note : le principe = taxation sur "le loyer réel")

Vous pouvez lire l'arrêt , sauf erreur, dans le bulletin des contributions , n°744. Je vous laisse chercher la page.

copropriétaire engalère · #5 15-08-2022 13:36:59

GT a écrit :

Lorsque j'ai la chance de lire un arrêt, il comporte les faits et antécédents de l'affaire.

Sauf que vous ne les partagez pas, vous vous contentez d'en extraire ce qui vous chante comme plus haut! les faits et antécédents des affaires que vous nous avez pompeusement présentés, les avez vous? NON assurément.

vous dites " "Les Echos (du Logement)" 2008. 4 numéros. Je n'ai pas trouvé d'article rédigé par Bernard Louveaux"
alors là! c'est le top de la mauvaise foi pour pas dire menterie ........et hop! encore un message qui sera supprimé!

copropriétaire engalère · #6 15-08-2022 13:32:46

PIM a écrit :

Galère a écrit :
comme d'habitude vous avez amputé de ce qui ne vous convenait pas dans les extraits..
Quand on profère ce type d’accusation, il conviendrait de citer le texte complet qui aurait été amputé.
Par ailleurs, je supprime les messages d’invectives diverses, même imagées.

En passant, vous prenez la peine d'amputer mon pseudo, pas très probe.

ben tiens, qu'il vous le donne en entier et vous verrez vous même que je ne profère pas, j'affirme, l'un vient défendre l'autre sans argumenter, très jolie cette publication, on a le all inclusif!

vous supprimez MES messages imagées, comme d'habitude........

PIM · #7 15-08-2022 13:28:00

Galère a écrit :

comme d'habitude vous avez amputé de ce qui ne vous convenait pas dans les extraits..

Quand on profère ce type d’accusation, il conviendrait de citer le texte complet qui aurait été amputé.

Par ailleurs, je supprime les messages d’invectives diverses, même imagées.

GT · #8 15-08-2022 12:56:29

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
Vous avez effectué des recherches dans la jurisprudence ?
Vous avez lu l'arrêt de la Cour constitutionnelle ?
Je ne suis pas fouineur de service, j'ai dis ce que j'avais à dire à L. selon MON vécu actuel, le reste théorie-flan et blabla je vous le laisse!

Lorsque j'ai la chance de lire un arrêt, il comporte les faits et antécédents de l'affaire.

Votre vécu en lien avec le contenu de la discussion ? J'en ignore les faits pertinents et les antécédents (exprimés de manière compréhensible). Vous pourriez au moins les présenter. Ces faits et antécédents sont-ils établis ? C'est un autre débat.

Vous m'accuserez évidement de curiosité déplacée, de fouiner.

Dernière modification par GT (15-08-2022 13:02:59)

GT · #9 15-08-2022 11:55:51

copropriétaire engalère a écrit :

comme d'habitude vous avez amputé de ce qui ne vous convenait pas dans les extraits..
allez voir les echos de 2008 l'article de Bernard Louveau, avocat spécialisé dans le droit du bail.vous avez du le rencontrer au gré de vos lectures passionnantes non?

Vous devriez avoir remarqué que je n'ai pas identifié les arrêts dont j'ai reproduit des extraits.
Vous les avez peut-être identifiés. Bravo et tant mieux.
Maintenant, dites-moi ce qui vous aurait convenu dans les arrêts dont j'ai reproduit des extraits.

J'ai parcouru "Les Echos (du Logement)" 2008. 4 numéros. Je n'ai pas trouvé d'article rédigé par Bernard Louveaux concernant la problématique qui nous occupe.

D1791 · #10 15-08-2022 11:30:34

Flan et blabla, c'est effectivement ainsi que l'on peut qualifier les interventions de certains...
Laissons L se faire son propre jugement des différentes réponses.
Ca ne devrait pas être trop compliqué.

copropriétaire engalère · #11 15-08-2022 10:52:57

GT a écrit :

Vous avez effectué des recherches dans la jurisprudence ?
Vous avez lu l'arrêt de la Cour constitutionnelle ?

Je ne suis pas fouineur de service, j'ai dis ce que j'avais à dire à L. selon MON vécu actuel, le reste théorie-flan et blabla je vous le laisse!

copropriétaire engalère · #12 15-08-2022 10:51:15

GT a écrit :

Un extrait d'un arrêt de la cour constitutionnelle et différents extraits d'arrêts de cours d'appel.
• Dans le système de taxation des revenus immobiliers provenant de la location, c'est l'activité professionnelle réellement exercée dans les lieux loués qui constitue le critère déterminant pour apprécier si la taxation doit se faire sur les revenus réels d'un bien immobilier, indépendamment du fait que cette activité viole une clause contractuelle du bail ou que l'activité professionnelle constitue une activité illicite. (Arrêt de la Cour constitutionnelle
• Le requérant conteste l'imposition établie en fonction des loyers plutôt que du revenu cadastral et fait valoir à cet effet que la location a été conclue à des fins d'habitation et que le locataire a enfreint une disposition du bail qui stipule que toute sous-location est subordonnée à l'accord préalable et écrit du bailleur. La cour décide qu'il importe peu que le requérant ait été tenu dans l'ignorance de l'affectation professionnelle d'une partie des lieux loués car l'art. 7, par. 1 er, 2 ème CIR est rédigé en termes généraux et envisage une simple situation de fait, à savoir l'usage réel et effectif de l'immeuble donné en location.

Par ailleurs, le fait que le preneur ait enfreint une clause du bail ne peut être opposé à l'Administration.
• Dès qu'un locataire affecte le bien loué à l'exercice de sa profession, l'excédent de loyer perçu par le propriétaire est soumis à l'impôt (art. 7 § 1 er 2° b CIR). Il est indifférent que l'affectation soit minime et le fait que le bailleur n'en ait pas eu connaissance n'est pas opposable à l'Administration
• La Cour avait à juger le cas d'un propriétaire qui avait donné un immeuble en location à une personne privée qui, en violation du bail, en avait modifié la destination et affecté partiellement l'immeuble à des fins professionnelles.
Pour l'administration, les dispositions du bail ne lient que les parties entre elles. Elles ne sont donc pas opposables au fisc, qui, au contraire doit toujours se baser sur l'utilisation réelle de l'immeuble et non sur celle qui est présentée.
La Cour partage l'avis de l'administration.
• Le contribuable qui donne en location un immeuble selon un contrat de bail qui prévoit que «les lieux sont loués à usage de simple habitation» et dont le locataire déduit comme charges professionnelles le loyer, les frais relatifs au chauffage, à l'électricité et à l'entretien (...) est imposable sur la base des loyers réels et non du revenu cadastral. Seuls la situation réelle et l'usage effectif du bien importent.

comme d'habitude vous avez amputé de ce qui ne vous convenait pas dans les extraits..
allez voir les echos de 2008 l'article de Bernard Louveau, avocat spécialisé dans le droit du bail.vous avez du le rencontrer au gré de vos lectures passionnantes non?

GT · #13 15-08-2022 10:06:39

copropriétaire engalère a écrit :

la jurisprudence mentionnée par Pim est une jurisprudence parmi d'autre...elle n'est pas elle seule vérité vraie réelle,

Vous avez effectué des recherches dans la jurisprudence ?
Vous avez lu l'arrêt de la Cour constitutionnelle ?

GT · #14 15-08-2022 10:01:30

Un extrait d'un arrêt de la cour constitutionnelle et différents extraits d'arrêts de cours d'appel.

• Dans le système de taxation des revenus immobiliers provenant de la location, c'est l'activité professionnelle réellement exercée dans les lieux loués qui constitue le critère déterminant pour apprécier si la taxation doit se faire sur les revenus réels d'un bien immobilier, indépendamment du fait que cette activité viole une clause contractuelle du bail ou que l'activité professionnelle constitue une activité illicite. (Arrêt de la Cour constitutionnelle

• Le requérant conteste l'imposition établie en fonction des loyers plutôt que du revenu cadastral et fait valoir à cet effet que la location a été conclue à des fins d'habitation et que le locataire a enfreint une disposition du bail qui stipule que toute sous-location est subordonnée à l'accord préalable et écrit du bailleur. La cour décide qu'il importe peu que le requérant ait été tenu dans l'ignorance de l'affectation professionnelle d'une partie des lieux loués car l'art. 7, par. 1 er, 2 ème CIR est rédigé en termes généraux et envisage une simple situation de fait, à savoir l'usage réel et effectif de l'immeuble donné en location.

Par ailleurs, le fait que le preneur ait enfreint une clause du bail ne peut être opposé à l'Administration.

• Dès qu'un locataire affecte le bien loué à l'exercice de sa profession, l'excédent de loyer perçu par le propriétaire est soumis à l'impôt (art. 7 § 1 er 2° b CIR). Il est indifférent que l'affectation soit minime et le fait que le bailleur n'en ait pas eu connaissance n'est pas opposable à l'Administration

• La Cour avait à juger le cas d'un propriétaire qui avait donné un immeuble en location à une personne privée qui, en violation du bail, en avait modifié la destination et affecté partiellement l'immeuble à des fins professionnelles.

Pour l'administration, les dispositions du bail ne lient que les parties entre elles. Elles ne sont donc pas opposables au fisc, qui, au contraire doit toujours se baser sur l'utilisation réelle de l'immeuble et non sur celle qui est présentée.

La Cour partage l'avis de l'administration.

• Le contribuable qui donne en location un immeuble selon un contrat de bail qui prévoit que «les lieux sont loués à usage de simple habitation» et dont le locataire déduit comme charges professionnelles le loyer, les frais relatifs au chauffage, à l'électricité et à l'entretien (...) est imposable sur la base des loyers réels et non du revenu cadastral. Seuls la situation réelle et l'usage effectif du bien importent.

Dernière modification par GT (15-08-2022 10:09:38)

D1791

copropriétaire engalère · #15 15-08-2022 09:23:54

grmff a écrit :

L. a écrit :
Merci à tous pour vos différentes réponses.
Le loyer était payé par son compte perso mais il ne s'y trouve des bureaux, pas d'occupation perso, pas d'effets personnels, pas de domiciliation.
Et lors des discussions sur les retards, une phrase du locataire pour dire que sa société va mal et qu'il ne va quand même pas payer avec son compte perso.
Je vais contacter le fisc mais sans donner l'adresse pour avoir un avis de leur part. C'était bien un bail, non-enregistré, pour occupation à titre de résidence principale. Il ne nous était pas possible de détecter un détournement d'affectation.
Nous lançons toutes les procédures avec notre avocate.
Je vous partagerai la suite de notre mésaventure.
Merci à tous
Si le loyer est payé par son compte perso, vous n'aviez aucun moyen de savoir. Donc, vous pourriez y échapper. Faites le mort, et attendez que cela passe. Il y a peut de chance, si vous n'agitez pas le caillon, qu'ils repère ce genre de chose.
(Sinon, que dit la BCE?)

Faire le mort et attendre que le fisc se manifeste est la meilleure solution....que le loyer soit payé par le pape, l'épicier du coin, une société au Caîman n'influe pas!
la jurisprudence mentionnée par Pim est une jurisprudence parmi d'autre...elle n'est pas elle seule vérité vraie réelle,

Notez qu'interroger le fisc sans mentionner de détails, avoir juste une information ne coute rien et ne peut que déjà l'aiguiller......

copropriétaire engalère · #16 15-08-2022 09:19:53

GT a écrit :

Donc vous voilà en partie protégée dans la mesure où après avoir été imposée par le fisc ( la loi fiscale est d'ordre public, il ne peut y être dérogé) sur le loyer réel , vous pourrez espérer, suite à une procédure ou à l'amiable, récupérer l'impôt supplémentaire auprès de votre locataire .

c'est du vent!

GT · #17 14-08-2022 21:35:56

L. a écrit :

C'était bien un bail, non-enregistré, pour occupation à titre de résidence principale.

Un bail doit être enregistré. C'est une obligation fiscale (prévue ds le code des droits d'enregistrement).
Un bail de résidence principale doit être enregistré par le propriétaire. C'est une obligation fiscale (code des droits d'enregistrement)

GT · #18 14-08-2022 21:28:54

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
Un comptable n'est pas un commerçant.
L'absence de responsabilité n'implique que pas que le fisc ne fera pas entrer le loyer réel ds votre base imposable s'il constate que le locataire l'a déduit dans ses frais professionnels
Et votre contrat de bail à Eupen prévoit , non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, ?
ça vous est arrivé? c'est du vécu ou de la théorie?
mes baux sont super bien rédigés, aucune faille ni doute là dessus!

Donc vous voilà en partie protégée dans la mesure où après avoir été imposée par le fisc ( la loi fiscale est d'ordre public, il ne peut y être dérogé) sur le loyer réel , vous pourrez espérer, suite à une procédure ou à l'amiable, récupérer l'impôt supplémentaire auprès de votre locataire .

GT · #19 14-08-2022 21:14:38

L. a écrit :

Le loyer était payé par son compte perso mais il ne s'y trouve des bureaux, pas d'occupation perso, pas d'effets personnels, pas de domiciliation.
Et lors des discussions sur les retards, une phrase du locataire pour dire que sa société va mal et qu'il ne va quand même pas payer avec son compte perso.

1ere version
J'avais lu
"Il semble aussi que les loyers aient été payés par sa société".

2ème version
Je lis
"Le loyer était payé par son compte perso"

Bientôt une 3ème version ?

Et, si la société va mal, elle ne paie peut-être plus aucune rémunération ou ne fait plus aucune avance à votre locataire de sorte qu'il n'est plus en mesure de payer son loyer.

Et, si la société va mal, pourquoi payerait-elle le loyer de votre locataire concernant un bail de résidence principale?

Dernière modification par GT (14-08-2022 21:19:25)

grmff · #20 14-08-2022 21:02:07

L. a écrit :

Merci à tous pour vos différentes réponses.
Le loyer était payé par son compte perso mais il ne s'y trouve des bureaux, pas d'occupation perso, pas d'effets personnels, pas de domiciliation.
Et lors des discussions sur les retards, une phrase du locataire pour dire que sa société va mal et qu'il ne va quand même pas payer avec son compte perso.
Je vais contacter le fisc mais sans donner l'adresse pour avoir un avis de leur part. C'était bien un bail, non-enregistré, pour occupation à titre de résidence principale. Il ne nous était pas possible de détecter un détournement d'affectation.
Nous lançons toutes les procédures avec notre avocate.
Je vous partagerai la suite de notre mésaventure.
Merci à tous

Si le loyer est payé par son compte perso, vous n'aviez aucun moyen de savoir. Donc, vous pourriez y échapper. Faites le mort, et attendez que cela passe. Il y a peut de chance, si vous n'agitez pas le caillon, qu'ils repère ce genre de chose.

(Sinon, que dit la BCE?)

L. · #21 12-08-2022 15:27:03

Bonjour à tous,
Je découvre ce forum. Des années que nous gérons des biens immobiliers et 1ière vraie galère... mad

Nous avons un locataire dans un tout bel appartement qui ne paie plus depuis 2 mois. Le dialogue devient compliqué et les solutions s'éloignent... Le voir partir serait déja une chose avant de penser à tout recouvrement, état des lieux, avance sur les charges, etc...

Nous avons découvert qu'il n'était pas domicilié et qu'il n'habitait pas les lieux. Il semble en avoir fait son lieu de travail.
Nous avons bien un bail signé pour rédisence principale.

Quel est l'impact sur une éventuelle explusion?
Il semble aussi que les loyers aient été payés par sa société. Pourrait-on avoir des problèmes sur ce point sachant que nous l'ignorions?

Merci pour vos conseils et vos avis

Expulsion d'un locataire qui n'est pas domicilié

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