Bail de 3 ans et après ?

GT · #1 10-10-2022 13:22:58

Roger a écrit :

quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?

Et votre bien se situe bien en Région de Bruxelles-capitale ?

GT · #2 10-10-2022 13:17:21

Iktas a écrit :

Désolé j'habite Bxl,
Au départ il était prevu qu'il part, et j'ai donc envoyé le préavis 3 mois avant la fin du bail.
Puis changement de situation il veut rester... Ok, c'est pas un problème.
La question était de savoir si je pouvais refaire un contrat de bail de 3 ans, car quelque part c'est comme un nouveau contrat puisque le 1er bail ce clôture par un préavis de depart ?
Sauf, que j'ai des doutes sur la l'égalité du truc, puisque dans ce cas le propriétaire pourrait augmenter le loyer a sa guise. Je précise que c'est pas ma volonté de faire un truc pareil d'ailleurs j'indexe rarement un loyer.
Conclusion, on doit faire comme si le préavis n'existe pas, et c'est parti pour 6 ans de plus et pas 3 ans, si j'ai bien compris.

Il vous a été demandé la Région administrative dans laquelle se situe le bien faisant l'objet dune location. Et non où vous habitez.

Vous pouvez habiter dans la Région administrative de Bruxelles-Capitale alors que le bien faisant l'objet d'une location se situe en Région wallonne ou en Région flamande.

Roger · #3 10-10-2022 12:43:30

grmff a écrit :

Cela veut dire que votre locataire devrait quitter son logement, et se domicilier ailleurs, et que le locataire intermédiaire devrait y habiter et s'y domicilier, pour redéménager ensuite.
A défaut, un juge pourrait considérer qu'il n'y a pas d'interruption du bail.
Une solution qui devrait être possible, c'est de faire une avenant au bail, qui mentionne que le bail est transformé en bail de 9 ans immédiatement, et que le locataire donne son congé pour dans 3 ans...

un avenant non-enregistré si je comprends...?
mais alors serait-il légal ?

grmff · #4 10-10-2022 12:33:30

Cela veut dire que votre locataire devrait quitter son logement, et se domicilier ailleurs, et que le locataire intermédiaire devrait y habiter et s'y domicilier, pour redéménager ensuite.

A défaut, un juge pourrait considérer qu'il n'y a pas d'interruption du bail.

Une solution qui devrait être possible, c'est de faire une avenant au bail, qui mentionne que le bail est transformé en bail de 9 ans immédiatement, et que le locataire donne son congé pour dans 3 ans...

Roger · #5 10-10-2022 12:26:45

PIM a écrit :

Roger a écrit :
quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?
Éviter quoi ?
Un document signé entre parties par lequel le sortant renonce à sa sortie et que le bailleur marque son accord pour reconduire le bail initial aux mêmes conditions , avec prise d’effet à sa date initiale, devrait suffire… puisque c’est conforme à la loi (citée par GT)

pour éviter les 9 ans d'office...
je pensais par exemple à interrompre le bail terminé (à ses 3 ans max) avec un autre locataire (très courte durée), et donc genre 6 mois après, le locataire précédent revient pour un autre bail de 3 ans max...
Là on peut dire que ce n'est pas successif pour lui ...et on peut donc recommencer un nouveau bail dit de courte durée, comme si le premier triennat n'avait jamais eu lieu, non ?

GT · #6 08-10-2022 16:43:46

Roger a écrit :

quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?

Les dispositions du titre XI ( des baux d'habitation) du code bruxellois du logement sont en principe IMPERATIVES nous apprend l'article 216 de ce code

Code bruxellois du logement
TITRE XI. - Des baux d'habitation
CHAPITRE Ier. - Dispositions générales
Art. 216. - Caractère des dispositions
Sauf si elles en disposent autrement, les règles du présent titre sont impératives.

CHAPITRE III. - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 2. - Durée du bail
Art. 238. - Baux de courte durée
Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
Nonobstant toute clause contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

Je n'ai pas trouvé une règle énonçant que l'impérativité ne s'appliquait à l'art.238 du Code du logement bruxellois.

PIM · #7 08-10-2022 16:19:25

Roger a écrit :

quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?

Éviter quoi ?

Un document signé entre parties par lequel le sortant renonce à sa sortie et que le bailleur marque son accord pour reconduire le bail initial aux mêmes conditions , avec prise d’effet à sa date initiale, devrait suffire… puisque c’est conforme à la loi (citée par GT)

Roger · #8 08-10-2022 16:06:56

quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?

GT · #9 13-09-2022 10:29:41

Iktas a écrit :

Désolé j'habite Bxl,
Au départ il était prevu qu'il part, et j'ai donc envoyé le préavis 3 mois avant la fin du bail.
Puis changement de situation il veut rester... Ok, c'est pas un problème.
La question était de savoir si je pouvais refaire un contrat de bail de 3 ans, car quelque part c'est comme un nouveau contrat puisque le 1er bail ce clôture par un préavis de depart ?
Sauf, que j'ai des doutes sur la l'égalité du truc, puisque dans ce cas le propriétaire pourrait augmenter le loyer a sa guise. Je précise que c'est pas ma volonté de faire un truc pareil d'ailleurs j'indexe rarement un loyer.
Conclusion, on doit faire comme si le préavis n'existe pas, et c'est parti pour 6 ans de plus et pas 3 ans, si j'ai bien compris.

Je suppose que le bien faisant l'objet de la location se situe à Bruxelles.

Législation actuelle

Code bruxellois du logement
TITRE XI. - Des baux d'habitation
CHAPITRE III. - Des baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 2. - Durée du bail
Art. 238. - Baux de courte durée
Par dérogation à l'article 237, § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent et sous les mêmes conditions, sans préjudice de l'indexation du loyer au moment du renouvellement, et sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Sauf prorogation, le bail d'une durée inférieure à six mois prend fin à l'expiration de la durée convenue.
Le bail d'une durée égale ou supérieure à six mois prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Il peut être résilié à tout moment par le preneur, moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur ne peut mettre fin anticipativement au bail de courte durée qu'après la première année de location, et aux conditions prévues à l'article 237, § 2, moyennant un préavis de 3 mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer.
L'article 237, §§ 2 et 5, n'est pas applicable à ce bail.
Nonobstant toute clause contraire, À DÉFAUT D'UN CONGÉ NOTIFIÉ DANS LES DÉLAIS OU SI LE PRENEUR CONTINUE À OCCUPER LE BIEN LOUÉ SANS OPPOSITION DU BAILLEUR, ET MÊME DANS L'HYPOTHÈSE OÙ UN NOUVEAU CONTRAT EST CONCLU ENTRE LES MÊMES PARTIES, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par l'article 237, §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application de l'article 224.

( note : l'article 224 concerne l'indexation du loyer)

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

Législation précédente

Art. 3. Durée du bail.
§ 6. Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, À DÉFAUT D'UN CONGÉ NOTIFIÉ DANS LES DÉLAIS OU SI LE PRENEUR CONTINUE À OCCUPER LES LIEUX SANS OPPOSITION DU BAILLEUR, ET MÊME DANS L'HYPOTHÈSE OÙ UN NOUVEAU CONTRAT EST CONCLU ENTRE LES MÊMES PARTIES, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 051/justel

Dernière modification par GT (13-09-2022 10:34:07)

GT · #10 13-09-2022 10:13:01

Iktas a écrit :

Désolé j'habite Bxl,
Au départ il était prevu qu'il part, et j'ai donc envoyé le préavis 3 mois avant la fin du bail.
Puis changement de situation il veut rester... Ok, c'est pas un problème.
La question était de savoir si je pouvais refaire un contrat de bail de 3 ans, car quelque part c'est comme un nouveau contrat puisque le 1er bail ce clôture par un préavis de depart ?
Sauf, que j'ai des doutes sur la l'égalité du truc, puisque dans ce cas le propriétaire pourrait augmenter le loyer a sa guise. Je précise que c'est pas ma volonté de faire un truc pareil d'ailleurs j'indexe rarement un loyer.
Conclusion, on doit faire comme si le préavis n'existe pas, et c'est parti pour 6 ans de plus et pas 3 ans, si j'ai bien compris.

Voici qui est beaucoup plus clair.

panchito · #11 13-09-2022 10:06:03

Iktas a écrit :

Désolé j'habite Bxl,

cela n'a aucune incidence.
ce qui compte c'est la région où se trouve le bien!
c'est en Wallonie, en Flandres ou Bruxelles-Capitale?

Iktas a écrit :

Au départ il était prevu qu'il part, et j'ai donc envoyé le préavis 3 mois avant la fin du bail.

Vous avez la preuve qu'il a bien reçu son renom?

Iktas a écrit :

Puis changement de situation il veut rester... Ok, c'est pas un problème.

Quels sont les écrits qui ont été échangés à ce sujet?
Vous avez annulé votre renom?
Pouvez-vous reproduire les écrits (en les anonymisant)?

Iktas · #12 13-09-2022 09:56:12

Désolé j'habite Bxl,
Au départ il était prevu qu'il part, et j'ai donc envoyé le préavis 3 mois avant la fin du bail.
Puis changement de situation il veut rester... Ok, c'est pas un problème.
La question était de savoir si je pouvais refaire un contrat de bail de 3 ans, car quelque part c'est comme un nouveau contrat puisque le 1er bail ce clôture par un préavis de depart ?
Sauf, que j'ai des doutes sur la l'égalité du truc, puisque dans ce cas le propriétaire pourrait augmenter le loyer a sa guise. Je précise que c'est pas ma volonté de faire un truc pareil d'ailleurs j'indexe rarement un loyer.
Conclusion, on doit faire comme si le préavis n'existe pas, et c'est parti pour 6 ans de plus et pas 3 ans, si j'ai bien compris.

GT · #13 13-09-2022 09:25:21

D1791 a écrit :

Iktas a écrit :
...
Es ce que cela change quelque chose si j'ai envoyé en temps et en heure le préavis ?
Es ce illégale si dans ce cas que figure de faire un nouveau bail...
Merci de nous préciser la région dans laquelle se situe le bien (Wallonie, BXL, Flandre).
Merci de nous communiquer les dates exactes de début de bail ainsi que celle d'envoi du préavis.
Sinon c'est compliqué de formuler toutes les hypothèses.
Si vous avez envoyé le préavis, est-on avant l'échéance du bail ou celle-ci est-elle déjà dépassée et vous ne vous êtes pas opposé au maintien du locataire dans le bien ?
A ma connaissance, en région wallonne, si c'est le même locataire, il n'est pas possible de faire un nouveau bail avec lui. Il serait de toute façon dans un bail de 9 ans débuté il y a 3 ans.

-

libra · #14 13-09-2022 09:22:38

D1791 a écrit :

A ma connaissance, en région wallonne, si c'est le même locataire, il n'est pas possible de faire un nouveau bail avec lui. Il serait de toute façon dans un bail de 9 ans débuté il y a 3 ans.

Je crois qu'il en est ainsi dans les trois régions.

D1791 · #15 13-09-2022 09:18:17

Iktas a écrit :

...
Es ce que cela change quelque chose si j'ai envoyé en temps et en heure le préavis ?
Es ce illégale si dans ce cas que figure de faire un nouveau bail...

Merci de nous préciser la région dans laquelle se situe le bien (Wallonie, BXL, Flandre).
Merci de nous communiquer les dates exactes de début de bail ainsi que celle d'envoi du préavis.

Sinon c'est compliqué de formuler toutes les hypothèses.

Si vous avez envoyé le préavis, est-on avant l'échéance du bail ou celle-ci est-elle déjà dépassée et vous ne vous êtes pas opposé au maintien du locataire dans le bien ?
A ma connaissance, en région wallonne, si c'est le même locataire, il n'est pas possible de faire un nouveau bail avec lui. Il serait de toute façon dans un bail de 9 ans débuté il y a 3 ans.

GT · #16 13-09-2022 08:54:24

libra a écrit :

Iktas a écrit :
Bonjour,
Le contrat de bail que j'avais conclu avec mon locataire était un bail de courte durée de 3 ans.
J'aimerais renouveler un bail 3 ans, sauf que, d'après ce que j'ai pu lire sur le net la seule information que j'ai c'est qu'il n'est pas possible de renouveler un bail de courte durée si le total des contrats excède 3 ans. En ce qui me concerne c'est le cas 3 ans + 3 ans. Quelles sont les options s'il y en a une ? Obligé un contrat de 9 ans ?
Merci pour votre aide.
Il serait bon de préciser la région où se situe le bien.
Á Bruxelles, le bail de trois ans est automatiquement converti en bail de 9 ans. Vous êtes donc lié pour 6 années supplémentaires.
Je crois qu'il en est de même dans les deux autres régions.

Pas de réponse en ce qui concerne la Région ds laquelle est situé le bien.

Iktas · #17 13-09-2022 08:51:33

Merci pour vos reponses.
Vous confirmez ce que je pensais.
C'est parti pour 6 ans...
Es ce que cela change quelque chose si j'ai envoyé en temps et en heure le préavis ?
Es ce illégale si dans ce cas que figure de faire un nouveau bail, mon but n'est pas
de revoir le loyer avec mon locataire mais uniquement de ne pas m'engager pour si longtemps.

D1791 · #18 13-09-2022 08:30:13

Iktas a écrit :

Bonjour,
Le contrat de bail que j'avais conclu avec mon locataire était un bail de courte durée de 3 ans.
J'aimerais renouveler un bail 3 ans, sauf que, d'après ce que j'ai pu lire sur le net la seule information que j'ai c'est qu'il n'est pas possible de renouveler un bail de courte durée si le total des contrats excède 3 ans. En ce qui me concerne c'est le cas 3 ans + 3 ans. Quelles sont les options s'il y en a une ? Obligé un contrat de 9 ans ?
Merci pour votre aide.

Bonjour,

Si le bien se situe en Région Wallonne, 2 cas de figure :
- il reste encore plus de 3 mois avant la fin des 3 premières années : dans ce cas, informez par recommandé votre locataire actuel que vous n'allez pas reconduire le bail à son terme, programmez l'état des lieux et les visites de relocation pour refaire un nouveau bail de 3 ans avec un autre locataire ;
- vous avez entamé la période de 3 mois avant l'échéance ou celle-ci est déjà dépassée : dans ce cas, vous êtes déjà dans un bail de 9 ans (qui a commencé il y a 3 ans). Dans ce cas, vous pourrez mettre fin au bail dans 3 ans (à l'échéance de la 6e année donc) seulement dans 3 cas de figure :
* vous allez occuper le bien personnellement (ou un membre de votre famille), sous certaines conditions ;
* vous allez y effectuer des travaux conséquents, sous certaines conditions ;
* sans raison, mais en payant au locataire une indemnité de 6 mois de loyer.

Dans la mesure où ces règles ne sont pas impératives, je m'interroge sur la possibilité de pouvoir, moyennant un avenant, insérer une clause dérogeant à celles-ci, mais je ne suis pas juriste et ne vais donc pas me prononcer sur la valeur de cette piste-là : le bail est déjà en cours.
Ca aurait été possible à coup sûr si cela avait été envisagé au début du premier bail, il y a 3 ans.

grmff · #19 13-09-2022 08:26:51

A ma connaissance, il n'y a pas d'option possible pour les baux de résidence principale. Après 3 ans, même si vous convenez d'un nouveau bail de 3 ans, votre bail initial devient un bail de 9 ans et vous entrez dans la 4a année de ce bail.

panchito · #20 13-09-2022 06:36:48

Votre bail s'est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans puisque vous ne vous y êtes pas opposé dans les temps voulus.

Iktas · #21 12-09-2022 17:57:06

Bonjour,

Le contrat de bail que j'avais conclu avec mon locataire était un bail de courte durée de 3 ans.
J'aimerais renouveler un bail 3 ans, sauf que, d'après ce que j'ai pu lire sur le net la seule information que j'ai c'est qu'il n'est pas possible de renouveler un bail de courte durée si le total des contrats excède 3 ans. En ce qui me concerne c'est le cas 3 ans + 3 ans. Quelles sont les options s'il y en a une ? Obligé un contrat de 9 ans ?

Merci pour votre aide.

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