Remise en état de parties communes

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

Le PV : "Décision de demander à plusieurs entrepreneurs de venir étudier la question pour proposer des solutions afin de ne pas devoir enlever le carrelage du palier..."

Nouvelle assemblée (ordinaire cette fois) d'ici quelques semaines.
Le même copropriétaire a mis à nouveau un point à l'ordre du jour :

"Recouvrir le hall commun du 3e étage de son propre carrelage, a enlever sur le champs par et aux frais du propriétaire actuel, qui selon la loi en est responsable sinon indemnité à la copropriété de 100 euros par mois à partir du 1er avril 2023".

Ceci m'inspire les réflexions suivantes :

1) Il va à l'encontre de ce qu'il a lui-même voté lors de l4AG précédente (demander l'avis d'entrepreneurs)
2) Il se prend pour le juge en décidant que le copropriétaire actuel est responsable de la situation et qu'il devrait payer des indemnités s'il ne s'exécute pas

à la place de votre amie, je les laisserais divaguer......l'acte de base sert d'état des lieux en quelques sortes, qui nous prouve que ce ne sont pas les anciens proprio qui ont changé tout le carrelage et non pile celui se trouvant chez votre amie et le petit corridor?
puis il y a l'adage "qui ne dit mot consent" si pensant 15 ans pas une seule AG n'a soulevé le moindre cil aux cp, quel serait leur préjudice soudain?
elle a acheté en l'état, comment savoir qui a changé quoi si rien n'est acté nulle part? les avocats se feront des bons dimanches!

Si l'AG décide d'effectuer des travaux, ceux-ci seront aux frais de l'ensemble des copropriétaires et ne peuvent en aucun cas être facturés en frais privatifs à votre amie. Et si l'AG demande des avis d'entrepreneurs, c'est normalement qu'il est acquis aussi que les travaux seront à charge de la copro.

Affirmer que le CP est "responsable selon la loi" est un peu court. Et la suggestion d'une indemnité relève de la plus haute fantaisie.

La situation perdure depuis 15 ans !!! Aucun juge n'imputera la responsabilité à l'actuel propriétaire qui a acheté en l'état. Et quand bien même le CP à l'initiative des travaux serait encore propriétaire, après 15 ans de silence, je doute fort qu'il puisse être mis en cause. Ce carrelage dans les communs n'a pas été découvert soudainement la semaine passée ??

D'accord avec vous également. Merci pour vos commentaires. Bonne soirée.

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

Le PV : "Décision de demander à plusieurs entrepreneurs de venir étudier la question pour proposer des solutions afin de ne pas devoir enlever le carrelage du palier..."

Nouvelle assemblée (ordinaire cette fois) d'ici quelques semaines.
Le même copropriétaire a mis à nouveau un point à l'ordre du jour :

"Recouvrir le hall commun du 3e étage de son propre carrelage, a enlever sur le champs par et aux frais du propriétaire actuel, qui selon la loi en est responsable sinon indemnité à la copropriété de 100 euros par mois à partir du 1er avril 2023".

Ceci m'inspire les réflexions suivantes :

1) Il va à l'encontre de ce qu'il a lui-même voté lors de l4AG précédente (demander l'avis d'entrepreneurs)
2) Il se prend pour le juge en décidant que le copropriétaire actuel est responsable de la situation et qu'il devrait payer des indemnités s'il ne s'exécute pas

à la place de votre amie, je les laisserais divaguer......l'acte de base sert d'état des lieux en quelques sortes, qui nous prouve que ce ne sont pas les anciens proprio qui ont changé tout le carrelage et non pile celui se trouvant chez votre amie et le petit corridor?
puis il y a l'adage "qui ne dit mot consent" si pensant 15 ans pas une seule AG n'a soulevé le moindre cil aux cp, quel serait leur préjudice soudain?
elle a acheté en l'état, comment savoir qui a changé quoi si rien n'est acté nulle part? les avocats se feront des bons dimanches!

Votre réflexion me semble tout à fait logique et pleine de sens. Merci. Bonne soirée.

rexou

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

Le PV : "Décision de demander à plusieurs entrepreneurs de venir étudier la question pour proposer des solutions afin de ne pas devoir enlever le carrelage du palier..."

Nouvelle assemblée (ordinaire cette fois) d'ici quelques semaines.
Le même copropriétaire a mis à nouveau un point à l'ordre du jour :

"Recouvrir le hall commun du 3e étage de son propre carrelage, a enlever sur le champs par et aux frais du propriétaire actuel, qui selon la loi en est responsable sinon indemnité à la copropriété de 100 euros par mois à partir du 1er avril 2023".

Ceci m'inspire les réflexions suivantes :

1) Il va à l'encontre de ce qu'il a lui-même voté lors de l4AG précédente (demander l'avis d'entrepreneurs)
2) Il se prend pour le juge en décidant que le copropriétaire actuel est responsable de la situation et qu'il devrait payer des indemnités s'il ne s'exécute pas

à la place de votre amie, je les laisserais divaguer......l'acte de base sert d'état des lieux en quelques sortes, qui nous prouve que ce ne sont pas les anciens proprio qui ont changé tout le carrelage et non pile celui se trouvant chez votre amie et le petit corridor?
puis il y a l'adage "qui ne dit mot consent" si pensant 15 ans pas une seule AG n'a soulevé le moindre cil aux cp, quel serait leur préjudice soudain?
elle a acheté en l'état, comment savoir qui a changé quoi si rien n'est acté nulle part? les avocats se feront des bons dimanches!

Si l'AG décide d'effectuer des travaux, ceux-ci seront aux frais de l'ensemble des copropriétaires et ne peuvent en aucun cas être facturés en frais privatifs à votre amie. Et si l'AG demande des avis d'entrepreneurs, c'est normalement qu'il est acquis aussi que les travaux seront à charge de la copro.

Affirmer que le CP est "responsable selon la loi" est un peu court. Et la suggestion d'une indemnité relève de la plus haute fantaisie.

La situation perdure depuis 15 ans !!! Aucun juge n'imputera la responsabilité à l'actuel propriétaire qui a acheté en l'état. Et quand bien même le CP à l'initiative des travaux serait encore propriétaire, après 15 ans de silence, je doute fort qu'il puisse être mis en cause. Ce carrelage dans les communs n'a pas été découvert soudainement la semaine passée ??

copropriétaire engalère

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

Le PV : "Décision de demander à plusieurs entrepreneurs de venir étudier la question pour proposer des solutions afin de ne pas devoir enlever le carrelage du palier..."

Nouvelle assemblée (ordinaire cette fois) d'ici quelques semaines.
Le même copropriétaire a mis à nouveau un point à l'ordre du jour :

"Recouvrir le hall commun du 3e étage de son propre carrelage, a enlever sur le champs par et aux frais du propriétaire actuel, qui selon la loi en est responsable sinon indemnité à la copropriété de 100 euros par mois à partir du 1er avril 2023".

Ceci m'inspire les réflexions suivantes :

1) Il va à l'encontre de ce qu'il a lui-même voté lors de l4AG précédente (demander l'avis d'entrepreneurs)
2) Il se prend pour le juge en décidant que le copropriétaire actuel est responsable de la situation et qu'il devrait payer des indemnités s'il ne s'exécute pas

à la place de votre amie, je les laisserais divaguer......l'acte de base sert d'état des lieux en quelques sortes, qui nous prouve que ce ne sont pas les anciens proprio qui ont changé tout le carrelage et non pile celui se trouvant chez votre amie et le petit corridor?
puis il y a l'adage "qui ne dit mot consent" si pensant 15 ans pas une seule AG n'a soulevé le moindre cil aux cp, quel serait leur préjudice soudain?
elle a acheté en l'état, comment savoir qui a changé quoi si rien n'est acté nulle part? les avocats se feront des bons dimanches!

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

Le PV : "Décision de demander à plusieurs entrepreneurs de venir étudier la question pour proposer des solutions afin de ne pas devoir enlever le carrelage du palier..."

Nouvelle assemblée (ordinaire cette fois) d'ici quelques semaines.
Le même copropriétaire a mis à nouveau un point à l'ordre du jour :

"Recouvrir le hall commun du 3e étage de son propre carrelage, a enlever sur le champs par et aux frais du propriétaire actuel, qui selon la loi en est responsable sinon indemnité à la copropriété de 100 euros par mois à partir du 1er avril 2023".

Ceci m'inspire les réflexions suivantes :

1) Il va à l'encontre de ce qu'il a lui-même voté lors de l4AG précédente (demander l'avis d'entrepreneurs)
2) Il se prend pour le juge en décidant que le copropriétaire actuel est responsable de la situation et qu'il devrait payer des indemnités s'il ne s'exécute pas

GT

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

Quid de la décision à 100 %  concernant  les travaux aux parties communes (remplacement du carrelage) figurant dans le PV de l'AG ?

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

L'assemblée c'est finalement bien passée (pour la première fois).
J'ai joué au "grand frère" et tout le monde y a mis de la bonne volonté, y compris les infernaux.
Tous les points ont été votés à 100%.
Merci à tous pour vos précieux conseils.

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

Il me semble avoir lu qu'il existait des garages. Quid des quotités ?

Ils sont compris dans le tableau des quotités. 10.000/10.000e en tout, garages et caves inclus.

Dernière modification par DavidL (05-10-2022 13:55:54)

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

Pour le double quorum, on compte un propriétaire pour un propriétaire, quel que soit le nombre d'appartement dont il est propriétaire.

Très intéressant ça ! Merci.

GT

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Re : Remise en état de parties communes

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

Il me semble avoir lu qu'il existait des garages. Quid des quotités ?

Dernière modification par GT (05-10-2022 10:23:52)

grmff

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Re : Remise en état de parties communes

Pour le double quorum, on compte un propriétaire pour un propriétaire, quel que soit le nombre d'appartement dont il est propriétaire.

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

Vous avez aussi la possibilité de demander la procuration d'un des autres propriétaires, qui ne souhaiterait ou ne pourrait pas être présent.
Cela évite la limitation de parole...

Très bonne idée. Merci.

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

J'ai bien compris tout cela.
J'ai fait le calcul des quotités.

Les infernaux ont 36,45% des quotités.
La personne âgée a 17,40% des quotités
Les infernaux ET la personne âgée ont ensemble 53,85% des quotités.
Ils peuvent à eux deux faire passer l'ensemble des points qui nécessitent la majorité simple.

Pour les points comme les travaux qui nécessitent une majorité de 2/3, si tout le monde est présent, les infernaux et la personne âgée n'ont pas la majorité requise pour faire passer les travaux à eux seuls.

Si tout le monde n'est pas présent, c'est plus compliqué. Tout dépendra du nombre de personnes qui seront présentes et de leurs quotités. A eux seul, les infernaux et la personne âgée représentent 8 appartements. Il suffit qu'une personne se présente pour obtenir le quorum et dans ce cas-là ils ont la majorité des 2/3 (à condition que pour atteindre le double quorum chaque copropriétaire d'un appartement soit compté comme un copropriétaire différent même s'il s'agit du même -> confirmation ?).

grmff

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Re : Remise en état de parties communes

Vous avez aussi la possibilité de demander la procuration d'un des autres propriétaires, qui ne souhaiterait ou ne pourrait pas être présent.
Cela évite la limitation de parole...

DavidL

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Re : Remise en état de parties communes

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
  § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

@davidL

Votre amie a-t-elle informé le syndic , conformément à l'art.387 précité de votre assistance à l'AG du 11 octobre ?

Le courrier recommandé AR part ce matin.

GT

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Re : Remise en état de parties communes

J'ai en général à portée de main les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée d' immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis.
Je relaie des informations.
Ce n'est pas GT qui affirme que... C'est le code civil qui prévoit que...
Et vous êtes en mesure de le vérifier.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 9 ( la décharge des commissaires aux comptes)

"Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires, ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."

Le ou les commissaires aux comptes (il est question à l'art. 3.91 du code civil, livre 3 "les biens) d'un collège de commissaires aux comptes) sont des mandataires de l'association des copropriétaires.
Ils ne peuvent participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui leur a été confiée identifiée à l'art.3.91 précité : le contrôle des comptes de l'association des copropriétaires .
Ils ne pourront ainsi voter à propos de leur propre décharge.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.87, § 7, al.4.( la limitation du pouvoir votal)

"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Aucune disposition générale n'empêche un copropriétaire  de voter lorsque le point relatif à la nomination du syndic, du commissaire aux comptes, du conseil de copropriété est soumis au vote. Il pourra voter en sa faveur.
Cependant son pouvoir votal pourra être réduit en application de l'at.3.87, § 7, al.4 précité.

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.88, § 1, 1°, b (les travaux)

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix  de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 3.89, § 5, 2° "

Il s'agit d'une décision DE PRINCIPE concernant les travaux affectant les parties communes.
Les décisions ultérieures concernant les travaux sont prises à la majorité absolue des voix dont il est question à l'art.3.87, §8 du code civil, livre 3 "les biens"

Code civil, livre 3 "les biens", art.3.89, § 5, 9° (devis) et 3.88, §1er,1°,c (mise en concurrence)

"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré"

"L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 3.89, § 5, 2°"

GT

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Re : Remise en état de parties communes

On informe déjà le syndic que je serai présent lors de la prochaine AG pour assister mon amie.
Q : Faut-il faire cela pour chaque AG ou alors une seule fois, de manière générale ?

Code civil, livre 3 "les biens"
Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
  § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe [3 , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel

@davidL

Votre amie a-t-elle informé le syndic , conformément à l'art.387 précité de votre assistance à l'AG du 11 octobre ?

grmff

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Re : Remise en état de parties communes

Je dois encore vérifier les quotités, mais de ce que me dit mon amie, il y a un personne âgée de 90 ans qui possède deux appartements et vote comme le couple car elle les craint. Il semblerait que grâce à cela et aux garages qu'il possède, le couple ait la majorité et décide de tout. En résumé, ce sont deux copropriétaires contre huit et ce sont les deux qui décident de tout. D'où la question quant à l'abus de majorité...

Mon amie n'est pas commissaire aux comptes. Sa candidature a été rejetée par le couple et le commissaire aux comptes, c'est évidemment eux.
Elle avait accepté le poste de syndic pour aider tout le monde, tout en n'ayant pas toutes les compétences, c'est certain... Il faut dire aussi que pendant 12 ans ce genre de problèmes ne s'est jamais posé vu que tout le monde était content...

Pour voter des travaux, il faut une majorité de 2/3 des voix présentes ou représentées, sachant que les propriétaires qui ont plus de 50% des voix sont réduits à 50%

Le nombre de propriétaire importe peu, c'est le nombre de quotité qui compte.

Si les infernaux ont 6 apparts sur 17, et sont suivis par un propriétaire qui a deux apparts et est présent lors de l'AG, ils ont une majorité de 8 sur 17 (si tout le monde est présent et si les quotités sont égales pour chaque appart). Mais pas les 2/3.

Ils peuvent donc se faire élire comme commissaire au compte (majorité simple) mais pas faire voter des travaux (majorité des 2/3), ni obtenir le quitus de leur mission de commissaire (ils ne peuvent pas voter pour leur propre quitus!!!)

A noter que s'ils reçoivent la procuration de la personne agée qui les craint, ils ne peuvent même pas se faire élire commissaire aux comptes si tous les autres sont contre...

Il faut donc vous arranger pour avoir les procurations des propriétaires qui risquent d'être absents... et que la propriétaire âgée soit absente, et donne procuration aussi.

GT

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Re : Remise en état de parties communes

Mon amie n'est pas commissaire aux comptes. Sa candidature a été rejetée par le couple et le commissaire aux comptes, c'est évidemment eux.

L'AG a choisi 2 commissaires aux comptes ?
C'est ce qui est repris dans 1 ou plusieurs PV d'AG ?

GT

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Re : Remise en état de parties communes

Procédure respectée par le couple, je ne sais pas. Mais j'imagine que même s'il n'a pas envoyé sa requête par recommandé, la convocation de l'AG est valable vu que le syndic a fait suite à leur requête...

N'est-ce pas vous qui avez mis en évidence une proximité entre le syndic et le couple  ?

DavidL

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Remise en état de parties communes

Bonjour,

Une amie a acheté un appartement en copropriété il y a 15 ans.

Le propriétaire précédent a remplacé le carrelage du sol de son appartement et a carrelé une partie du hall commun (entre sa porte et la porte de l'appartement d'en face). Personne ne s'y est opposé à l'époque.

Un copropriétaire a décidé (par l'intermédiaire du syndic) de faire convoquer une AGE le 11/10/2022 pour faire remettre en état le hall. Je dois encore vérifier s'il dispose des 20% nécessaires pour exiger une AGE.

Dans sa convocation envoyée le 27/09/22 le syndic précise que le carrelage doit avoir disparu pour le 01/10/2022 (soit 5 jours plus tard) et que si ce n'est pas le cas l'entrepreneur que choisira l'AG (aucun devis n'est joint aux convocations) fera les travaux aux frais de mon amie.

Que dit la loi quant à la prise en charge de ces travaux aux parties communes (s'ils sont votés) ?
Aux frais de la copropriété ou aux frais du copropriétaire qui a hérité de cette situation lors de l'achat de son appartement ?
Quid d'une prescription éventuelle ?

Dernière modification par DavidL (01-10-2022 21:30:20)