indexation non reprise sur le bail ...

Didier7830 · #1 10-11-2022 21:05:03

Bonjour à tous ,

je trouve sur le net et sur le forum pas mal de renseignement , mais j'ai un doute ...

Bailleur en RW , sur mes baux , il n'est pas mentionné que le loyer serait indexé ( ni l'inverse ; aucune ligne sur l'index )
par "gentillesse" , je ne m'y suis jamais intéressé et j'avais des locataires qui ne restaient rarement plus de 3 trois ( jeune couple )

mais vu l'explosion de l'index ( cette année et probablement les suivantes ) ; je me pose la question :

puis je appliquer cette index ?? ( malgré la non indexation pendant 3 ou 4ans ; et qu'il n'y a pas d'accord écrit sur l’indexation dans le bail )
l'art 57 me fait penser que OUI ; mais l'art 26§1er me laisse un doute ( car il note : "Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue" )
si oui :
dois attendre la date anniversaire ? ou n'importe quand ( mais 1x par an maxi )
je peux réclamer 3 mois antécédent sans dépasser la date d'anniversaire ?

merci de me confirmer

grmff · #2 10-11-2022 22:10:36

Didier7830 a écrit :

Bonjour à tous ,
je trouve sur le net et sur le forum pas mal de renseignement , mais j'ai un doute ...
Bailleur en RW , sur mes baux , il n'est pas mentionné que le loyer serait indexé ( ni l'inverse ; aucune ligne sur l'index )
par "gentillesse" , je ne m'y suis jamais intéressé et j'avais des locataires qui ne restaient rarement plus de 3 trois ( jeune couple )
mais vu l'explosion de l'index ( cette année et probablement les suivantes ) ; je me pose la question :
puis je appliquer cette index ?? ( malgré la non indexation pendant 3 ou 4ans ; et qu'il n'y a pas d'accord écrit sur l’indexation dans le bail )
l'art 57 me fait penser que OUI ; mais l'art 26§1er me laisse un doute ( car il note : "Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue" )
si oui :
dois attendre la date anniversaire ? ou n'importe quand ( mais 1x par an maxi )
je peux réclamer 3 mois antécédent sans dépasser la date d'anniversaire ?
merci de me confirmer

L'article 26 concerne les baux en général.
L'article 57 concerne les baux de résidence principale.

Si ce sont des baux de droit commun, vous ne pouvez indexer que si c'est prévu au bail.
Si ce sont des baux de résidence principale, vous pouvez indexer même si ce n'est pas prévu au bail.

GT

GT · #3 11-11-2022 06:54:00

grmff a écrit :

Didier7830 a écrit :
Bonjour à tous ,
je trouve sur le net et sur le forum pas mal de renseignement , mais j'ai un doute ...
Bailleur en RW , sur mes baux , il n'est pas mentionné que le loyer serait indexé ( ni l'inverse ; aucune ligne sur l'index )
par "gentillesse" , je ne m'y suis jamais intéressé et j'avais des locataires qui ne restaient rarement plus de 3 trois ( jeune couple )
mais vu l'explosion de l'index ( cette année et probablement les suivantes ) ; je me pose la question :
puis je appliquer cette index ?? ( malgré la non indexation pendant 3 ou 4ans ; et qu'il n'y a pas d'accord écrit sur l’indexation dans le bail )
l'art 57 me fait penser que OUI ; mais l'art 26§1er me laisse un doute ( car il note : "Si une adaptation du loyer au coût de la vie a été convenue" )
si oui :
dois attendre la date anniversaire ? ou n'importe quand ( mais 1x par an maxi )
je peux réclamer 3 mois antécédent sans dépasser la date d'anniversaire ?
merci de me confirmer
L'article 26 concerne les baux en général.
L'article 57 concerne les baux de résidence principale.
Si ce sont des baux de droit commun, vous ne pouvez indexer que si c'est prévu au bail.
Si ce sont des baux de résidence principale, vous pouvez indexer même si ce n'est pas prévu au bail.

Article 26 et 57 de quel texte ? Il n'est pas cité.
Je suppose qu'il s'agit du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation.

L'article 26 concerne les baux d'habitation en général. Il est situé au chapitre II du décret.
(Chapitre II – Dispositions générales relatives aux baux d’habitation)

L'article 57 concerne les baux de résidence principale. Le bail de résidence principale est une des variétés des baux d'habitation. Il est situé dans le chapitre III du décret
(Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur)

Ne sont pas visés par le décret du 15 mars 2018 ni les baux commerciaux ni les baux à ferme.

Dernière modification par GT (11-11-2022 07:07:01)

Didier7830 · #4 11-11-2022 08:39:27

merci pour vos réponses

comment déterminer avec certitude ( juridique ) qu'un bail est "de droit commun" ou "à résidence principale" si le bail n'a pour seul titre "bail locatif" ??
dans mon cas : seul , une phrase dans le bail spécifie que les locataires mentionnés au bail seront exclusivement domicilié à cette adresse ...

est ce suffisant pour qu'il n'y ai aucune ambiguïté sur le type de bail ; et donc sur l'art en vigueur ???

n'ayant pas indexé depuis plusieurs années et , ce , sur tous les appartements ( 6 ) ; je m'attend , vu les montants , à une réticence , voir à la recherche de la moindre faille ...

merci

GT · #5 11-11-2022 09:14:45

Didier7830 a écrit :

merci pour vos réponses
comment déterminer avec certitude ( juridique ) qu'un bail est "de droit commun" ou "à résidence principale" si le bail n'a pour seul titre "bail locatif" ??
dans mon cas : seul , une phrase dans le bail spécifie que les locataires mentionnés au bail seront exclusivement domicilié à cette adresse ...
est ce suffisant pour qu'il n'y ai aucune ambiguïté sur le type de bail ; et donc sur l'art en vigueur ???
n'ayant pas indexé depuis plusieurs années et , ce , sur tous les appartements ( 6 ) ; je m'attend , vu les montants , à une réticence , voir à la recherche de la moindre faille ...
merci

En cas de contestation concernant la qualification du bail (bail de résidence principale ou non), le juge tranchera le litige qui lui sera soumis à la lumière des éléments du dossier dont il aura connaissance afin de déterminer la commune volonté des parties : bail de résidence principale ou non.

Dans ce cadre, il examinera tous les articles du contrat de bail qui lui sera présenté (durée, préavis, précompte immobilier, garantie locative...).

Dernière modification par GT (11-11-2022 09:29:41)

grmff · #6 11-11-2022 12:07:32

Il n'est nulle part mentionné que c'est un bail de résidence principale?
Nulle part mentionné que le locataire élit domicile dans les lieux loués (même si ce n'est pas une preuve définitive qui démontre que c'est la résidence principale...)
Nulle part mentionné que le locataire garde son domicile à son adresse habituelle?

Où est-ce que vous avez été cherché un modèle de bail pareil? yikes

rexou

rexou · #7 11-11-2022 13:52:07

grmff a écrit :

Où est-ce que vous avez été cherché un modèle de bail pareil?

Au fond d'une boite de manons ? Une très vieille boite !!!

Dernière modification par rexou (11-11-2022 13:52:35)

Didier7830 · #8 11-11-2022 15:43:50

grmff a écrit :

Il n'est nulle part mentionné que c'est un bail de résidence principale?
Nulle part mentionné que le locataire élit domicile dans les lieux loués (même si ce n'est pas une preuve définitive qui démontre que c'est la résidence principale...)
Nulle part mentionné que le locataire garde son domicile à son adresse habituelle?
Où est-ce que vous avez été cherché un modèle de bail pareil?

il y a 12ans que je loue ; jamais d'ennui ; j'avais pondu , à l'époque , un concentré de bail sur base des baux existants ( en évitant les 15 pages ... ) ; maintenant que , pour la première fois , je suis en "presque" conflit , il y a quelques flous ( qui seront remédié au prochaines éditions )

sur le bail , il est inscrit :"seul les habitants repris sur le présent bail seront signalés et renseignés à la police de proximité et domicilié exclusivement à cette adresse"

donc , OUI , ils sont domiciliés là ... mais est ce "en droit commun" ou "en résidence principale"

l'art 26 ( chapitre 2 de la loi de 2018 ) et l'art 57 ( chapitre 3 ) sont contradictoires et ouvre au doute ...
l'un traite d'un bail d'habitation ...
l'autre d'un bail résidence principale ...

où est la frontière juridique ...

grmff · #9 11-11-2022 16:59:05

S'ils y sont domiciliés, c'est un bail de résidence principale.
Le bail de droit commun, c'est pour les résidences secondaires, les bureaux, les entrepôts, les garages, etc.

Didier7830

grmff · #10 11-11-2022 17:13:04

grmff a écrit :

S'ils y sont domiciliés, c'est un bail de résidence principale.
Le bail de droit commun, c'est pour les résidences secondaires, les bureaux, les entrepôts, les garages, etc.

A noter que c'est valable pour le cas que vous présentez. Si c'est un appartement normal, dans une zone normale, et pas un appartement de vacances sur la côte belge (ou flamande...) ou dans les Ardennes, si ils y sont domiciliés, si il n'y a pas d'indice que ce n'est pas un bail de résidence principale, alors, c'est un bail de résidence principale.

Je rappelle les dispositions qui font que c'est un bail de résidence principale:

CHAPITRE III. - Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 1. - Champ d'application
Art. 52. § 1er. Le présent chapitre s'applique aux baux d'habitation que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès l'entrée en jouissance à sa résidence principale.
Est réputée non écrite la clause interdisant l'affectation des lieux loués à la résidence principale du preneur lorsqu'elle n'est pas appuyée par une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle des lieux, et n'est pas accompagnée de l'indication de la résidence principale du preneur au cours du <bail>.
Le présent chapitre s'applique également si l'affectation à la résidence principale se fait en cours de <bail> avec l'accord écrit du bailleur. Dans ce cas, le <bail> prend cours à la date de cet accord.

Si c'est un appart normal, si ils y sont depuis longtemps et que vous n'avez pas d'indication qu'ils habite plus de 6 mois par an ailleurs, et s'ils y sont domiciliés, alors c'est un bail de résidence principale...

A mon avis, vous vous compliquez la vie, et vous vous torturez pour rien. Mais bon, on passe tous par là un jour où l'autre, hein. C'est normal et même sain de se remettre en cause. Surtout quand cela tourne au vinaigre.

Didier7830

GT · #11 11-11-2022 17:18:49

Le bail de doit commun peut être un bail d'habitation (le bail d'habitation en général ex : un bail pour résidence secondaire) ou un autre type de bail qui n'est pas d'habitation (ex :entrepôt, garage)

Didier7830

GT · #12 11-11-2022 17:21:15

Didier7830 a écrit :

grmff a écrit :
Il n'est nulle part mentionné que c'est un bail de résidence principale?
Nulle part mentionné que le locataire élit domicile dans les lieux loués (même si ce n'est pas une preuve définitive qui démontre que c'est la résidence principale...)
Nulle part mentionné que le locataire garde son domicile à son adresse habituelle?
Où est-ce que vous avez été cherché un modèle de bail pareil?
il y a 12ans que je loue ; jamais d'ennui ; j'avais pondu , à l'époque , un concentré de bail sur base des baux existants ( en évitant les 15 pages ... ) ; maintenant que , pour la première fois , je suis en "presque" conflit , il y a quelques flous ( qui seront remédié au prochaines éditions )

Le SNPC déconseille cette pratique.

grmff · #13 11-11-2022 18:03:29

GT a écrit :

Didier7830 a écrit :
grmff a écrit :
Il n'est nulle part mentionné que c'est un bail de résidence principale?
Nulle part mentionné que le locataire élit domicile dans les lieux loués (même si ce n'est pas une preuve définitive qui démontre que c'est la résidence principale...)
Nulle part mentionné que le locataire garde son domicile à son adresse habituelle?
Où est-ce que vous avez été cherché un modèle de bail pareil?
il y a 12ans que je loue ; jamais d'ennui ; j'avais pondu , à l'époque , un concentré de bail sur base des baux existants ( en évitant les 15 pages ... ) ; maintenant que , pour la première fois , je suis en "presque" conflit , il y a quelques flous ( qui seront remédié au prochaines éditions )
Le SNPC déconseille cette pratique.

Pim aussi, et il offre gracieusement, sans même avoir besoin de lui envoyer du chocolat, des modèles de baux à jour et bien fait.
Moi aussi je le déconseille. Même si je fais mon bail propre personnellement. J'ai sans doute plus d'expérience que l'investisseur lambda.

PIM

rexou · #14 11-11-2022 18:15:26

Je loue depuis près de 40 ans (le temps passe !!!) et j'ai aussi pondu mon modèle de bail concentré pour éviter tous les passages inutiles et les 15 pages. Il fut un temps où j'avais tout -en petits caractères et sans interligne- sur une feuille A4, une seule face. Maintenant il en faut deux, recto/verso, soit 4 pages.

Je n'ai jamais eu le moindre ennui avec un bail.

Par contre, avec les locataires c'est différent...et je crains que cela n'empire avec les dernières évolutions économiques et sociétales.

PIM · #15 11-11-2022 21:28:12

Faudra tout de même qu'un jour l'un d'entre vous me démontre ce qu'il y a d'inutile comme clauses dans notre modèle de bail (ce qui permettrait d'en réduire la longueur)

D1791 · #16 14-11-2022 10:35:22

PIM a écrit :

Faudra tout de même qu'un jour l'un d'entre vous me démontre ce qu'il y a d'inutile comme clauses dans notre modèle de bail (ce qui permettrait d'en réduire la longueur)

La question n'est pas nécessairement de savoir si les clauses sont utiles ou inutiles en règle générale, mais plutôt si elles le sont dans les cas particuliers de chaque logement.

Quelques exemples qui peuvent expliquer un élagage du modèle proposé par PIM :
- toutes les références au syndic, charges communes, règlement d'ordre intérieur... lorsque vous louez une unifamiliale ;
- toutes les références à un expert pour les ELE/ELS quand on s'estime suffisamment compétent pour les faire seul ;
- tout le paragraphe (1/2 page) "Dans l'hypothèse d'un bail de 9 années" lorsque vous ne faites que des baux de types courts ;
- toute mention "forfaitaire" lorsqu'on a décidé de ne faire que des charges réelles ;
- l'article sur la médiation, quand on ne veut pas en entendre parler.

Mais dans le mesure où le bail proposé par PIM s'adresse à toutes les situations de différents types de biens et tous les niveaux de compétence des bailleurs, le modèle PIM se doit d'être très large pour répondre à un maximum de situations.
Je ne le critique donc absolument pas. Et je le conseillerais à un ami wink

Le bail PIM fait 8 pages, le mien 5, et j'ai 21 paragraphes en Times 11.
L'annexe 2 (gouvernement wallon) a été mise en page de manière à ne faire que 3 pages.
Les 2 ensemble font donc 2 pages A3 recto-verso.

Dernière modification par D1791 (14-11-2022 10:39:40)

PIM

rexou · #17 14-11-2022 11:55:22

PIM a écrit :

Faudra tout de même qu'un jour l'un d'entre vous me démontre ce qu'il y a d'inutile comme clauses dans notre modèle de bail (ce qui permettrait d'en réduire la longueur)

Maiiiiis non y a rien d'inutile dans votre beau bail ! smile smile smile

Simplement ce bail est adapté pour convenir à toute situation. Si vous avez par exemple des biens dans un immeuble sans jardin, sans concierge, il n'est pas vraiment utile de conserver les paragraphes relatifs à ces sujets.

PIM

grmff · #18 14-11-2022 12:48:12

Pareil pour moi.
J'ai elagué afin de ne reprendre que ce qui concerne mes biens.
Mes coordonnées sont préimprimées et prennent beaucoup moins de place.
Idem pour mon numéro de compte.
Au total, j'ai 3 pages.

Mais votre bail est parfait pour tous les cas. Il doit donc reprendre beaucoup plus d'options... et faire plus de pages...

PIM

indexation non reprise sur le bail ...

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Re : indexation non reprise sur le bail ...

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