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Libération de garantie locative compliquée

Chokotoff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

C'est là que je me dis que ce serait quand même plus simple si le bailleur mettait sur son compte bancaire la garantie locative. Je sais, on ne peut pas...

Alors j'ai imaginé une autre solution, plus simple et, à mon avis, plus légale : au lieu de garder la somme S et vous le solde et procéder à de la paperasse avec les risques inhérents, faites-moi un virement, là, maintenant, tout de suite, devant moi, de la somme S et vous reprenez toute la garantie locative vous-mêmes.

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Chokotoff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Allez, la petite dernière en date : libération de la garantie locative dans une banque à trois lettres.
Non Monsieur, c'est le locataire qui doit faire la démarche. Mais je vais scanner tous les documents, les mettre dans le dossier, il n'aura plus qu'à cliquer sur Valider dans on application bancaire.
Allô Monsieur le propriétaire, ici le locataire, j'ai besoin de tous les documents, la banque ne les a pas.
roll Pourquoi cela ne m'étonne-t-il pas ?  roll

Tout devrait cependant être rentré dans l'ordre dans les prochaines heures.

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Chokotoff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Tiens je constate que Vincent Delforge juge désormais à Charleroi et plus à Nivelles.

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Chokotoff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

EP001 a écrit :

A Mons le nouveau juge lui il précise que la garantie locative doit être sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire et pas sur un compte du propriétaire.

Rudy Ghyselinck ?

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EP001
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Re : Libération de garantie locative compliquée

grmff a écrit :
GT a écrit :
Thibaut76 a écrit :

J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire

Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?

Le juge est au courant.
En cas de jugement attribuant la garantie au propriétaire, le juge demande le numéro de compte de la garantie et mentionne qu'elle doit être libérée au profit du propriétaire.
Si on dit au juge que la garantie est sur notre compte, le jugement prévoit que le propriétaire peut conserver la garantie en déduction des sommes dues (ou à concurrence des sommes dues si la garantie est plus importante que les sommes dues.)

En clair, le juge est parfaitement au courant de la pratique, en fait à peine la remarque et a ses habitudes quant à la formulation qu'il mentionne dans son jugement en fonction des situations.

A Mons le nouveau juge lui il précise que la garantie locative doit être sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire et pas sur un compte du propriétaire.

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Chokotoff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Avouons que les banques font tout pour retarder les libérations de garantie locative.

Lorsque j'étais locataire, je débarque à l'agence de quartier avec mon précieux sésame de libération de la garantie locative, signé par les propriétaires (M. et Mme) et par les locataires (M. et Mme). Et avec l'original, pas une copie. Et avec les photocopies des cartes d'identité des trois autres personnes.
- Pas de souci Monsieur, mais où sont les trois autres personnes ?
- Euh... ma femme est au travail, les propriétaires, je suppose aussi. Mais tout le monde a signé, c'est l'original et j'ai les copies des cartes d'identité de toute le monde et ma carte à moi que voici.
- Non, tout le monde doit être présent devant moi pour signer devant moi pour que je puisse attester que les signatures sont bien celles des personnes.
- Mais... euh... comment dire... puisque j'ai l'original, que j'ai les copies des cartes d'identité, que l'on peut donc associer les signatures sur l'original aux signatures sur les cartes d'identité et que l'on peut donc associer les signatures aux personnes, et associer les personnes au bail par les numéros de registre national, je pense que l'on peut donc associer tout ensemble, non ?
- Non, je n'ai pas la preuve que ce sont bien les personnes qui ont signé.
- Et donc, comment faut-il faire ?
- Venir ici et tout le monde signer devant moi. Ou alors...
- Je pense que je vais prendre "Ou alors"...
- Ou alors, je peux tenter, je dis bien tenter, d'envoyer par scan votre original au siège en espérant que les signatures de la demande de libération coïncident avec les signatures de la constitution de la garantie. Mais c'est sans garantie hein !
- Pour une libération de garantie ce serait dommage mais je confirme que nous allons faire comme cela.

Une fois que tout a été fait, je n'ai pas pu m'empêcher d'ajouter que personne n'a jamais vérifié qui avait signé sur le document de constitution de la garantie locative.


En tant que bailleur, je constate que les banques restent dans la catégorie catastrophe, avec une nuance pour éventuellement BNP avec un jugement et AXA qui suit bien les changements de propriétaire. Korfine est efficace en fonction des périodes. Belfius, c'est opérateur dépendant, même pour la constituer (une heure pour constituer une garantie locative...).

Dernièrement, j'ai constaté qu'il est possible de déposer la garantie sur un système organisé par les pouvoirs publics. Je pense que c'est l'option que je vais préférer à l'avenir pour la facilité de constitution.

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

GT a écrit :
Thibaut76 a écrit :

J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire

Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?

Le juge est au courant.
En cas de jugement attribuant la garantie au propriétaire, le juge demande le numéro de compte de la garantie et mentionne qu'elle doit être libérée au profit du propriétaire.
Si on dit au juge que la garantie est sur notre compte, le jugement prévoit que le propriétaire peut conserver la garantie en déduction des sommes dues (ou à concurrence des sommes dues si la garantie est plus importante que les sommes dues.)

En clair, le juge est parfaitement au courant de la pratique, en fait à peine la remarque et a ses habitudes quant à la formulation qu'il mentionne dans son jugement en fonction des situations.

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GT
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Thibaut76 a écrit :

J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire

Dans ces affaires, la question a-t-elle été soulevée par les parties ?
Le juge était-il tenu de se saisir d'initiative de la question ?

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PIM

Thibaut76
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Re : Libération de garantie locative compliquée

J'ai déjà été plusieurs fois au tribunal de justice de paix de Charleroi et cela n'a jamais été relevé par le juge que la garantie n'était pas sur un compte bloqué mais chez le propriétaire

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Label
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Re : Libération de garantie locative compliquée

grmff a écrit :
Label a écrit :

Il y aussi la solution de ne pas demander de garantie locative  big_smile

Essayez voir, et venez nous raconter la suite... big_smile

J'ai tout en AIS...

grmff a écrit :
Label a écrit :

Avez-vous une expérience avec ceci: https://finances.belgium.be/fr/pai/caut … e-locative  Les intérêts sont fort bons.

Cette garantie n'est pas déposée conforme au texte légal
Cette garantie est donc illégale pour les baux de résidence principale.

C'est si curieux, venant d'un bidule de l'état et fait 'pour ça'...

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Label a écrit :

Il y aussi la solution de ne pas demander de garantie locative  big_smile

Essayez voir, et venez nous raconter la suite... big_smile

Label a écrit :

Avez-vous une expérience avec ceci: https://finances.belgium.be/fr/pai/caut … e-locative  Les intérêts sont fort bons. Perso, j'y ai un 'carnet de dépôt'.

Oui, j'ai une expérience avec e-depo. Fort bonne, pour le propriétaire.

En effet, le propriétaire peut demander le prélèvement de la garantie locative. En cas de non réaction du locataire, la garantie est débloquée comme le demande le propriétaire. C'est donc fort avantageux.

Mais cette garantie n'est pas déposée conforme au texte légal

trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

En effet, e-depo n'est pas une institution financière. C'est la Caisse des Dépôts et des Consignations. Cette garantie est donc illégale pour les baux de résidence principale. Tout aussi illégale que la garantie déposée directement sur le compte bancaire du propriétaire. Voilà pourquoi je ne me compliqué plus la vie avec e-depo non plus.

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Label
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Il y aussi la solution de ne pas demander de garantie locative  big_smile
Avez-vous une expérience avec ceci: https://finances.belgium.be/fr/pai/caut … e-locative  Les intérêts sont fort bons. Perso, j'y ai un 'carnet de dépôt'.

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

GT a écrit :

Que prévoit le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
Section 9 - Garantie
Art. 62
§2. Lorsque LE BAILLEUR EST EN POSSESSION DE LA GARANTIE et S'ABSTIENT DE LA PLACER de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le PRENEUR MET EN DEMEURE LE BAILLEUR de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

GT a écrit :
grmff a écrit :

Mon texte ne ressemble-t-il pas au texte  légal? Il permet au locataire d'ouvrir un compte, comme la loi le prévoit, et en plus l'en informe.

Le texte légal prévoit , à mon avis , que le bailleur devra veiller à faire ouvrir un compte au nom du locataire et à y transférer les fonds. Sans autre précision.

Le texte légal, au cas où la garantie est sur le compte du proprio, renvoie au 1er paragraphe al 3.
Et le premier paragraphe mentionne:

Art. 62. § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 20 du présent décret, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
  Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
  Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert un privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
  Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi du 25 avril 2014 'relative au statut et au contrôle des établissements de crédit et des sociétés de bourse, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. Le livre VII, titre IV, chapitre Ier, du Code de droit économique n'est pas d'application. Le Gouvernement peut modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Gouvernement pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
  Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.

J'ai souligné ce qui me semble être le §1 al.3. Et franchement, cela ne ressemble pas à une obligation.

Il est par ailleurs absurde de demander que le propriétaire fasse le nécessaire, puisqu'il devrait ouvrir un compte bloqué au nom de son locataire, comme mentionné au §1 al 2 que j'ai imprimé en bleu. Il est impossible, et sûrement illégal, d'ouvrir un compte bancaire au nom de quelqu'un d'autre. C'est donc bien au locataire à faire le nécessaire, et c'est ce que je mentionne dans mon bail.

Malheureusement, les banques ne fonctionnent pas comme cela, et il est impossible pour le locataire d'ouvrir un compte garantie locative bloqué sans la coopération du propriétaire. Le texte de loi démontre bien l'ignorance des législateurs sur le fonctionnement des banques concernant les garantie locatives. Et le peu d'intérêts des banques pour ce genre de produit.

Quant aux fait que le dernier administrateur de bien a versé directement la garantie sur mon compte bancaire, j'ai été incomplet. Ce sont les deux derniers administrateurs de bien qui ont procédé de la sorte...

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

grmff a écrit :

Les documents sont envoyés, le chrono est lancé: dans combien de temps vais-je recevoir mes sous?

Les sous étaient sur mon compte hier. 48 heures donc.

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rexou
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Re : Libération de garantie locative compliquée

GT a écrit :
grmff a écrit :

Mon texte ne ressemble-t-il pas au texte  légal? Il permet au locataire d'ouvrir un compte, comme la loi le prévoit, et en plus l'en informe.

Le texte légal prévoit , à mon avis , que le bailleur devra veiller à faire ouvrir un compte au nom du locataire et à y transférer les fonds. Sans autre précision.

Bien sur, il est évident qu'un tribunal saisi pourra émettre des critiques... mais l'idée est bonne. C'est intelligent et pragmatique et ça tient la route. Cela contourne l'esprit de la loi mais cela évite bien des soucis. Perso, j'adore !

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GT
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Re : Libération de garantie locative compliquée

grmff a écrit :

Mon texte ne ressemble-t-il pas au texte  légal? Il permet au locataire d'ouvrir un compte, comme la loi le prévoit, et en plus l'en informe.

Le texte légal prévoit , à mon avis , que le bailleur devra veiller à faire ouvrir un compte au nom du locataire et à y transférer les fonds. Sans autre précision.

Dernière modification par GT (09-12-2022 12:40:09)

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Mon texte ne ressemble-t-il pas au texte  légal? Il permet au locataire d'ouvrir un compte, comme la loi le prévoit, et en plus l'en informe.

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GT
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Re : Libération de garantie locative compliquée

grmff a écrit :

Voici ce que prévoit maintenant mon bail, depuis le Covid, et vu que les banques ne veulent plus nous voir ni nous entendre:

Le Bail de Grmff a écrit :

Si la garantie est donnée en cash ou virée au propriétaire, il appartient au locataire d'ouvrir un compte bloqué dans la banque de son choix et de demander au propriétaire d'y verser la garantie.

Depuis que je fais comme cela, il ne m'est jamais arrivé qu'un locataire demande d'ouvrir un tel compte postérieurement à la signature du bail.

Dernièrement, un administrateur de bien a versé la garantie en direct sur mon compte.

En cas de litige quel est le texte qui prévaudra , le texte légal ( l'art.62, § 3 du décret wallon) ou la disposition contractuelle ?

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grmff
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Voici ce que prévoit maintenant mon bail, depuis le Covid, et vu que les banques ne veulent plus nous voir ni nous entendre:

Le Bail de Grmff a écrit :

Si la garantie est donnée en cash ou virée au propriétaire, il appartient au locataire d'ouvrir un compte bloqué dans la banque de son choix et de demander au propriétaire d'y verser la garantie.

Depuis que je fais comme cela, il ne m'est jamais arrivé qu'un locataire demande d'ouvrir un tel compte postérieurement à la signature du bail.

Dernièrement, un administrateur de bien a versé la garantie en direct sur mon compte.

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GT
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Re : Libération de garantie locative compliquée

Didier7830 a écrit :
grmff a écrit :

Et vous comprendrez que, plus jamais, je n'ouvrirai un compte garantie locative dans une banque. Ce sera sur mon compte et puis c'est tout.

Non, vraiment, il y a des jours où je déteste les banques...

IDEM , sauf que je viens de recevoir un recommandé de mise en demeure de locataire qui exigent que la loi soit respectée et que cette somme ( chez moi depuis 3 ans ) soit versé sur un compte bloqué à cet effet

bien sur , les locataires viennent de dépasser les 3 trois de bail mad mad

Que prévoit le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation

Chapitre III – Dispositions particulières relatives aux baux relatifs à la résidence principale du preneur
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§2. Lorsque LE BAILLEUR EST EN POSSESSION DE LA GARANTIE et S'ABSTIENT DE LA PLACER de la manière prévue au paragraphe 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le PRENEUR MET EN DEMEURE LE BAILLEUR de satisfaire à l’obligation qui lui est imposée par le paragraphe 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.

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grmff
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Libération de garantie locative compliquée

Je viens vous conter la triste et énervante histoire de la libération de la garantie locative d'une locataire. Et vous comprendrez que, plus jamais, je n'ouvrirai un compte garantie locative dans une banque. Ce sera sur mon compte et puis c'est tout.

Mais ne passons pas immédiatement aux conclusions. Parce que j'ai d'autres conclusions à vous donner. Alors, suivons le cheminement...

Donc, une locataire, appelons la Béatrice, est locataire d'un immeuble depuis 2001. Il y a un contrat en bonne et due forme, et une garantie de 3 mois de loyer de 2001, soit 33.000... francs. Je en vais pas redévelopper toute son histoire, je l'ai déjà fait ailleurs. Et dans le cas qui m'occupe, le problème ne vient pas de sa situation.

En 2004, le logement est vendu, et j'en suis l'heureux acquéreur (plus que 1 ans et demi à payer...) Conformément à mon habitude, je continue les contrats en cours, même s'ils sont bas.

En 2011, Béatrice est déclarée incapable, et mise sous l'administration d'un avocat.

En 2022, elle quitte son logement, forcée et contrainte (par moi, voyez l'ailleurs dont mention plus haut) en me laissant un bazar pas possible à évacuer, un nettoyage important et un peu de travaux. Nous concluons, avec son administrateur, que je peux reprendre le logement en l'état, et garder 750€ sur la garantie locative en dédommagement. Cela arrange bien l'avocat, il ne doit pas demander des devis de déblaiements, des devis de nettoyage etc. Et c'est fait beaucoup plus vite, donc il ne doit pas payer des frais d'indisponibilité.

Jusqu'ici, rien que de très classique me direz vous. Oui, mais non. C'est ici que commence le tirage de cheveux avec la banque.

L'administrateur demande à la banque de libérer la garantie à mon profit.
La banque envoie, par mail, le formulaire à remplir par propriétaire et locataire. Il m'envoie le document, je lui renvoie rempli et signé, et il l'envoie à la banque.
Des semaines passent. La banque demande qu'on recommence. Des semaines passent. La banque demande la copie de l'acte de vente. Des semaines passent. Rebelotte.

L'avocat finit par m'écrire que je peux tenter de faire bouger les choses de mon côté. Et c'est là que cela devient mauvais pour ma tension...

Comme il est impossible d'avoir un rendez-vous à la banque, je passe par le helpdesk. Le premier me dit qu'il ne peut pas me répondre, étant donné que je ne suis pas le titulaire du compte. Et comme il regarde un peu plus, il me dit que le compte n'existe pas. Il me renvoie vers l'agence, qui n'existe évidemment plus, vu la disparition des agences un peu partout.

Le second me répond la même chose: respect du RGPD. Alors, je me prends au jeu. Parce que le respect du RGPD, ce ne sont pas que des interdictions de transmettre des données, ce sont aussi des obligations! En effet, je lui dis que le document est lié à mon nom, et donc que j'exige de voir le document en possession de la banque, et qui porte mon nom, comme la loi m'y autorise. Là, il y a eu un blanc. Un gros blanc. Puis elle a tenté de me renvoyer vers les agences... Elle aussi.

Mais l'interlocutrice est restée pro. Elle a cherché avec ses collègues par d'autres moyens. Et elle n'est arrivé à rien. Explication: par le nom de la locataire, on n'a pas accès. Par votre nom, on a retrouvé plus d'une garantie locative, mais pas celle-là. Logique, ce n'est pas moi qui était là à la création de la garantie locative.

Alors, j'ai tenté de prendre rendez-vous. Et via le système automatique, on me remballe vers l'application en refusant la possibilité de prendre un rendez-vous. Et via le chat, on me remballe aussi vers l'app ou se site internet. Bref, à vous donner des boutons.

J'ai donc fini par prendre rendez-vous pour une autre raison que la vraie raison. Impossible de faire autrement: le helpdesk ne donne pas de rendez-vous. Le Chat non plus. Ils ont envoyé un mail à l'agence, et je n'aurai jamais de suite.

J'ai donc pris rendez-vous pour un problème de gestion courante dans l'agence où ont été transférés les comptes de l'agence fermée: pas de rendez-vous dans les 15 jours.
Alors, j'ai pris rendez-vous dans mon agence. Enfin, je dis mon agence, mais je n'y ai jamais mis les pieds depuis que c'est mon agence. Parce que l'agence historique  a été fermée, et les comptes ont été transférés dans une autre agence qui a été fermée aussi.

J'ai rendez-vous mercredi. La suite au prochain épisode.

Et par curiosité, j'ai tenté de prendre rendez-vous dans l'agence qui m'interdisait de prendre rendez-vous avant 15 jours...et donc ne me laissait pas la possibilité de prendre rendez-vous... pour une assurance pension. C'est bizarre, ils avaient de la place dès demain matin (quand j'ai commencé mon post, avant la fermeture des banques.) A 18h30, ils ont de la place mercredi à 9h, 9h15 et 9h30.... et tous les jours qui suivent aussi!

Non, vraiment, il y a des jours où je déteste les banques...

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