AG: Ordre du jour incomplet et conséquences

copro1 · #1 12-12-2022 17:57:49

L’AG de 2021 (par visioconférence) n’avait pas été complète et tous les points n’avaient pas pu être traités en 3h. Le syndic avait promis une 2e AG « complémentaire » qui n’a finalement jamais eu lieu, sous des prétextes divers. L’AG de 2022 n’a pas eu lieu pendant la période statutaire, sous divers prétextes avancés par le syndic (indisponibilité de la salle, etc.). Une AG est finalement organisée pour bientôt. Pendant 2022, avant de connaître la date de l’AG qui a été reportée plusieurs fois, un CP a demandé d’ajouter plusieurs points à l’ordre du jour.
L’ordre du jour reçu, qui n’a d'ailleurs pas été discuté avec le CDC ignore les points restés en suspens depuis l’AG incomplète de 2021 (y-compris certains points déjà « oubliés » alors par le syndic), ainsi que plusieurs des points demandés en 2022 qui, visiblement ne plaisent pas au syndic … (et dont certains sont assez fondamentaux pour avoir fait l’objet de discussions sur ce forum : irrégularités flagrantes dans des contrats, PVs, quotités, etc.).
En principe, si j’ai bien compris, l’AG ne peut discuter que des points mis à l’ordre du jour qu’il a lui-même décidé.
Par ailleurs, j’ai appris que seul un copropriétaire qui subit un préjudice personnel (et qui a voté contre : art 3,92, par 3) peut demander réparation au juge de paix (conciliation, puis action en justice), ce qui n’est pas vraiment le cas. Le préjudice est collectif dans ce cas, mais les autres CP ne réagissent pas.
Le syndic peut-il continuer d’éluder les questions qui fâchent de cette manière ?

rexou · #2 12-12-2022 19:23:53

Déjà, il est curieux de terminer une AG sans avoir épuisé l'ordre du jour !

Le syndic établit l'ordre du jour et n'a pas à en discuter préalablement avec le CDC. Par contre, il est tenu de mettre les points demandés dans les délais par tout CP. Pour autant bien sur que ce soit une demande cohérente et fondée et pas une élucubration fantaisiste.

L'AG peut discuter de tout... mais ne peut voter QUE sur l'objet de points mis à l'ordre du jour. Pour le reste, tout est permis... mais la priorité est l'ordre du jour ! Et en trois heures, si les débats sont menés un peu correctement et avec un eu de rigueur, tous les points peuvent être abordés et réglés.

Tout CP qui subit un préjudice (individuel ou partagé) peut contester une décision et aller en justice dans les 4 mois qui suivent l'AG. Si le syndic pique dans la caisse, le préjudice est collectif... ce n'est pas pour autant qu'un CP ne peut se plaindre individuellement et contester les comptes.

Quels sont les points qui ont été demandés et refusés ? Quelle est l'éventuelle justification (écrite) du syndic pour ne pas donner suite à la demande ?

Une question subsidiaire peut-être aussi : Faut-il une grande salle pour faire une AG en vidéoconférence ? (oui, je sais que ça dépend de la taille de l'écran... mais encore ?)

copro1 · #3 12-12-2022 19:58:29

Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
- correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies

Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic. Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!). Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!). Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice… En attendant le syndic continuera à faire sa loi.

PS :
Le problème de la salle était sans doute temporaire sinon fictif. Depuis, le syndic a trouvé une salle dans leur bureau pour la prochaine AG.

copropriétaire engalère · #4 14-12-2022 19:56:23

copro1 a écrit :

Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
- correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies
Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic. Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!). Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!). Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice… En attendant le syndic continuera à faire sa loi.
PS :
Le problème de la salle était sans doute temporaire sinon fictif. Depuis, le syndic a trouvé une salle dans leur bureau pour la prochaine AG.

Je vous répond, en gras......
Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
1) - correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
Qui a demandé ses corrections ?
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
Pourquoi vous et le Président de séance , au lieu de demander une correction, n’estez vous pas pour une annulation pure de cette AG ?
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
regardez en haut des PV pour les contrats de fournitures, son contrat existe vous ignorez où il est, puis avant chaque AG vous avez l'opportunité d'aller sur place consulter tout ce que vous voulez....
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
Il me semble que c’est aux CP de définir ce seuil, regardez si un PV n’a pas déjà été fait à ce sujet.
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies
Ya rien à définir, tout est bien stipulé à l’article 90 du code civil.
-Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic.
Visez juste car ça peut durer des années et du fric !
Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!).
Alors là, je vous stoppe de suite, pour quelles raisons viendriez vous m’importuner alors que j’ai donné mandat à une société de gestion pour mon lot ? le syndic n’a pas le droit de donner mes emails, adresses villégiatures, téléphone privé ou gsm sans mon autorisation expresse !

Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!).
Ou un toute boite ?
Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice…
compter plus ou moins 5.000€ à 250 lots ça peut se faire si et seulement si, les autres CP vous suivent.

copro1 · #5 15-12-2022 15:08:10

Merci pour vos commentaires
Parmi les demandes ignorées par le syndic (non reprises dans l’ordre du jour):
1) - correction des quotités attribuées (pour les charges et les votes en AG). Les PV passés montrent qu’elles ne correspondent pas aux données de l’acte de base à qq % près.
Qui a demandé ses corrections ?
J'ai demandé les corrections déjà après l'AG de 2019, et de nouveau en 2021 et 2022, en fondant ma demande sur l'acte de base.
- le PV de l’AG de 2021 (par visioconférence) n’a pas été diffusé, car le président de séance a refusé de le signer quand il est passé chez le syndic quelques jours après à cause de de quelques irrégularités dans la formulation et la séquence des votes. Depuis, plus rien...malgré mes demandes.
Pourquoi vous et le Président de séance , au lieu de demander une correction, n’estez vous pas pour une annulation pure de cette AG ?
Parce le président a toujours espéré pouvoir convaincre le syndic de modifier le texte, et qu'il est maintenant trop tard (délai >> 4 mois). Nous nous sommes aussi dit que le risque était grand que le juge de paix nous demande de justifier un préjudice personnel avant de rendre un jugement en notre faveur.. Le préjudice est pour l’ACP dans son ensemble, mais la plupart des CP ne sont pas même conscients du problème.
- le syndic ne diffuse pas les contrats en cours, y-compris ceux concernant l’énergie, et même son propre contrat avec l’ACP.
regardez en haut des PV pour les contrats de fournitures, son contrat existe vous ignorez où il est, puis avant chaque AG vous avez l'opportunité d'aller sur place consulter tout ce que vous voulez.
Ok, mais le sujet est prévu dans le code civil : Art 3,89 §5, 11° Le syndic est chargé (…) de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières… Mais notre syndic ignore mes demandes.
- aucun seuil de dépenses n’a été défini (a- au-delà duquel un cahier des charges doit être établi, et b- au-delà duquel il faut plusieurs devis)
Il me semble que c’est aux CP de définir ce seuil, regardez si un PV n’a pas déjà été fait à ce sujet.
Art. 3.88. § 1er . L’assemblée générale décide:
1° à la majorité des deux tiers des voix: c) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 3.89, §5, 2°.
Par ailleurs, il me paraît logique de demander 2 ou 3 devis sur la base d’un même cahier des charges pour faciliter la comparaison.
- les règles de fonctionnement du CDC n’ont pas été définies
Ya rien à définir, tout est bien stipulé à l’article 3.90 du code civil.
Oui, mais cet article ne précise pas les modalités des réunions avec le syndic, les modalités des communications entre CP et CDC, le contenu de leur rapport, etc. Ce serait tout de même mieux que l’ACP précise ce qu’elle souhaite...
-Je me pose aussi la question d’une action en justice de l’ACP contre le syndic. Pratiquement, cela devrait bien sûr s’organiser en dehors de l’AG et en absence du syndic.
Visez juste car ça peut durer des années et du fric !
Pour l’instant, personne n’a la liste des copropriétaires ni leurs adresses mail (seulement des adresses postales, dont beaucoup sont chez une société de gestion!).
Alors là, je vous stoppe de suite, pour quelles raisons viendriez vous m’importuner alors que j’ai donné mandat à une société de gestion pour mon lot ? le syndic n’a pas le droit de donner mes emails, adresses villégiatures, téléphone privé ou gsm sans mon autorisation expresse !
Je ne suis pas d’accord : L’art. 3,89, §5 spécifie que le syndic est chargé (…) 14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l’Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l’article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires,
Je ne vois que le porte-à-porte pour les inviter, rassembler les volontaires pour se bouger, etc (250 appartements!).
Ou un toute boite ?
Ensuite il faudra trouver un avocat, se cotiser pour avancer les frais de justice…
compter plus ou moins 5.000€ à 250 lots ça peut se faire si et seulement si, les autres CP vous suivent.
C’est bien ce qui se profile à l’horizon si les CP se réveillent…

grmff · #6 15-12-2022 16:12:12

Vous pouvez aussi demander au syndic de convoquer une AG avec les points que vous désirez à l'ordre du jour. S'il le fait, c'est bien. S'il ne le fait pas, c'est son droit. S'il ne les indique pas à l'ordre du jour de l'AG suivante, il est en tort, et vous pouvez ester en justice.

Si vous réunissez 20% des quotités, vous pouvez exiger que le syndic convoque une AG. S'il le fait, c'est bien. S'il ne le fait pas dans le mois de la demande, non seulement il est en tort, mais vous pouvez convoquer vous-même. Et s'il le fait "partiellement", vous pouvez aussi convoquer pour les autres points, et puis, pour tous les points qui vous viennent en tête, puisque c'est celui qui convoque qui établi l'ordre du jour. Genre vas-y que je rajoute l'évicton du syndic pour carence du respect élémentaire du code civil relatif aux copropriétés, et la nomination d'un nouveau syndic.

Alors, sans avoir les coordonnées des autres copropriétaires, c'est évidemment compliqué. Mais il est possible d'obtenir les données des autres propriétaires en les demandant au cadastre. C'est payant, pas 100% à jour (le cadastre a du retard), mais cela vous permet de convoquer. Sans passer par la case juge de paix.

copropriétaire engalère · #7 16-12-2022 13:01:47

@copro1

1 ) Et 2) Si vous avez été spolié dans les décomptes à cause de ses « erreurs » dans les quotités, vous teniez là une belle preuve d’un préjudice ! Vous et votre président êtes bien naïfs de croire en la bonne volonté d’un plouc !
Et votre CAC il dit quoi là-dessus ?

3) Hélas, hormis le fait que certains syndics sont pas très à l'aise avec la compréhension, les CP aussi (faut le souligner) et confondent,
-rapport d’évaluation des contrats de fournitures habituelles
avec
-liste des fournisseurs jetés là ou pire "voir site internet" (si si je l'ai déjà eu) pour chaque virgule faut les envoyer en formation avec pour commencer une mise à niveau de la compréhension du français.......
Et ils ne sont pas sanctionnés pour ces « vétilles »….

4) rien n’empêche les CP d’en fournir aussi des contrats et rejeter d’un revers de main ceux du syndic.

5) Pour le CDC ils peuvent y aller tous les jours si nécessaire contrôler si le syndic applique bien les décisions de l’AG, où est votre problème ? Notez ceci, en son temps j’ai faits annuler toutes les sommes « réunions cdc/syndic » par le juge de paix ainsi que la RC des CDC. Encore aujourd’hui je me demande à quoi servait ces RC……… à vous de voir mais je laisserais tel quel !

6) Vous l’avez bien écrit : « les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires, » point punt ! Pas email, téléphone, gsm ! Notez que j’ai laissé donner mes gsm , emails, je l’ai bien regretté, aujourd’hui , pas question que le syndic bafoue mon droit, si je mandate/paie une agence/gestionnaire, c’est pour avoir la paix ! !
Comme le dit @grmmf rien ne vous empêche de demander la liste au cadastre (pas toujours à jours) mais vous avez un risque, lors de la demande de cette liste au cadastre, vous devez indiquer la raison et ça va coincer quelque part,

7) si les autres CP en cœur vous rétorquent qu’ils sont heureux comme ça, vous devrez vous habiller en don quichotte !
Bonne chance.

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