locataires qui se remontent les uns les autres

cedricl · #1 10-02-2023 13:00:53

grmff a écrit :

libra a écrit :
cedricl a écrit :
Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.
En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.
Lecture trop rapide, Libra. Il parle des "boitiers", et pas des "boilers" Les boitiers sont sans doute les compteurs et les équipements les contenant...

Correct, les compteurs digitaux ne sont pas dans les mêmes boitiers que les anciens compteurs. En RW, il n'y a plus que des placements de compteurs digitaux

grmff · #2 09-02-2023 22:00:04

libra a écrit :

cedricl a écrit :
Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.
En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.

Lecture trop rapide, Libra. Il parle des "boitiers", et pas des "boilers" Les boitiers sont sans doute les compteurs et les équipements les contenant...

libra · #3 09-02-2023 19:51:51

cedricl a écrit :

Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.

En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.

cedricl · #4 08-02-2023 12:04:25

Sebastien a écrit :

grmff a écrit :
Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?
Je ne suis pas au courant non plus.
J'ai trouvé cette info.
https://www.energieinfowallonie.be/fr/p … -ou-de-gaz

Très intéressant le lien, je n'étais pas au courant.

Je fais systématiquement les travaux d'individualisation des compteurs mais les gestionnaire de réseau demande les permis d'urbanisme avant de placer les rack et les compteurs... donc pas toujours simples dans les anciens bâtiments qui ont été divisés avant l'obligation d'un permis d'urbanisme pour la division en plusieurs logements (1994 en RW)

Pas toujours simple non plus quand il y avaient des compteurs pour certains apparts et pas tous. Le gestionnaire de réseau exige un nouveau rack complet avec un arrêt central etc... Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs. Donc changement complet nécessaire.

Je ne parle même pas des discussions quand l'emplacement des compteurs ne convient plus au gestionnaire de réseau...

Même dans une thématique simple comme un compteur électrique, cela devient le parcours du combattant d'essayer de mettre les installations aux derniers standards.

GT · #5 06-02-2023 14:29:18

anotherbrickinthewall a écrit :

grmff a écrit :
A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.
oui, c'est précisément la solution partiellement en place pour le moment, mais qui ne sera plus tolérée après le 1er Janvier 2024.

Source ?
Pour tous les immeubles à appartements, peu importe la Région ?
Pour tous les immeubles à appartements , peu importe leur ancienneté ?

Sebastien · #6 06-02-2023 13:44:50

grmff a écrit :

Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?

Je ne suis pas au courant non plus.

J'ai trouvé cette info.

https://www.energieinfowallonie.be/fr/p … -ou-de-gaz

GT · #7 02-02-2023 18:00:35

grmff a écrit :

libra a écrit :
anotherbrickinthewall a écrit :
Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !
Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?
Pas pour une fin de bail à son échéance.

Sauf lecture trop rapide, nous ignorons les dates d'entrée en vigueur des différents baux et leurs durées respectives.

grmff · #8 02-02-2023 17:34:25

libra a écrit :

anotherbrickinthewall a écrit :
Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !
Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

Pas pour une fin de bail à son échéance.

PIM · #9 02-02-2023 16:29:11

libra a écrit :

anotherbrickinthewall a écrit :
Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !
Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

"nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)"

libra · #10 02-02-2023 16:24:02

anotherbrickinthewall a écrit :

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain. Merci encore pour vos conseils !

Cela ne signifie t-il pas que ces renoms commencent le 1er mars 2023?

PIM · #11 02-02-2023 15:54:27

grmff a écrit :

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

C'est toute la différence entre notifier un congé et donner un préavis.

grmff · #12 02-02-2023 14:33:48

Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?

anotherbrickinthewall · #13 02-02-2023 12:52:19

grmff a écrit :

A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.

oui, c'est précisément la solution partiellement en place pour le moment, mais qui ne sera plus tolérée après le 1er Janvier 2024.

grmff a écrit :

A noter aussi que pour 6 compteurs, il vous faudra un rack de compteur, assez coûteux, en plus des frais de nouveaux compteurs.
Mais franchement, c'est un investissement, et non une dépense! Faites le au plus vite...

Je suis entièrement d'accord, et c'est précisément le plan. Le gros avantage est que nous ne devrons plus prendre d'abonnement pour l'immeuble, et que chaque occupant sera dès lors seul responsable de ses dépenses en électricité. Pour le moment, l'abonnement pour 4 des 6 appartements est à notre nom, et en cas de refus de payer les charges (ce qui est arrivé, même si la personne a été condamnée à me rembourser à la fin), c'est à nous d'assurer les paiements auprès du fournisseur. Cette situation est intenable sur le long terme.

grmff a écrit :

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

Les renons sont en cours de rédaction, ils seront envoyés dès demain.

Merci encore pour vos conseils !

grmff · #14 02-02-2023 12:22:03

A noter aussi que pour 6 compteurs, il vous faudra un rack de compteur, assez coûteux, en plus des frais de nouveaux compteurs.

Mais franchement, c'est un investissement, et non une dépense! Faites le au plus vite...

Girkou

grmff · #15 02-02-2023 12:19:35

A noter que si l'installation électrique a été refaite dans le but de mettre des compteurs individuels, je suppose qu'il y a des tableaux par appartements, repiqués sur un tableau principal. Il est alors possible de mettre des compteurs de passage afin que chacun paie sa consommation.

grmff · #16 02-02-2023 12:15:21

Quoi que le préavis de 3 mois commence dès sa possible réception quand on le remet pour la fin du bail, et pas le premier jouf du mois qui suit sa possible réception.
Donc, à envoyer asap...

grmff · #17 02-02-2023 12:12:44

libra a écrit :

anotherbrickinthewall a écrit :
En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)
J'ignore ce qu'il en est en Wallonie; à Bruxelles il faut remettre son préavis même en fin de bail. Je crains qu'ici ce soit trop tard.

J'ai bien peur que vous ayez raison...

libra · #18 02-02-2023 10:28:17

anotherbrickinthewall a écrit :

En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)

J'ignore ce qu'il en est en Wallonie; à Bruxelles il faut remettre son préavis même en fin de bail. Je crains qu'ici ce soit trop tard.

grmff · #19 02-02-2023 10:14:11

Pour le nettoyage des communs, j'emploie une personne sous statut ALE.
Ce n'est pas cher, cela permet de remettre au travail des gens au Cpas ou chômeur longue durée.
Inconvenient: ils finissent par trouver du boulot et il faut réformer quelqu'un.
Avantage: on peut tomber sur quelqu'un qui attend sa pension,et est capable de faire des petites réparations...

anotherbrickinthewall · #20 02-02-2023 10:07:32

Bonjour,

Merci à tous pour vos précieux conseils !
Beaucoup de pistes à explorer, qui nous ont permis d'ébaucher une stratégie afin de reprendre progressivement les choses en main.

Premièrement, en ce qui concerne les compteurs individuels, c'est un chantier en cours. Lorsque nous avons acheté l'immeuble, il n'était équipé que d'un seul compteur général pour toutes les unités, et de sous-compteurs de passage. La date limite pour l'installation de compteurs individuels en Wallonie est fixée au 1er Janvier 2024, et nous en avons déjà fait placer deux. Le plan est d'étaler cet investissement dans le temps (au vu de son coût intrinsèque, et des frais urgents que nous avons déjà dû supporter pour toutes les autres rénovations 'lourdes'.
En d'autres termes, 2 unités ont leur propre compteur, et les 4 autres sont encore sur le compteur général. Au cours des 11 prochains mois, chaque unité finira bien entendu par avoir son propre compteur. Cet état de fait n'a aucunement empêché la réception de la nouvelle installation par le certificateur agrée, donc si, l'immeuble est bien aux normes.

En ce qui concerne notre ébauche de stratégie :
- deux des locataires actuels vont bientôt partir (respectivement fin Mars et fin Avril)
- nous n'allons pas renouveler le bail de deux autres (la dame aux chats et le fan de sèche-linge, respectivement à la mi-mai et fin mai)
- à partir de maintenant, nous n'allons plus signer que des baux de six mois, comme ça, si quelqu'un n'est pas content ou se fait monter la tête par les occupants historiques, pas besoin de tirer en longueur
- à terme, ceci permettra un renouvellement complet des locataires, et après deux ou trois cycles d'élimination des insatisfaits, d'éliminer le souvenir des rancœurs passées
- l'agence sera out fin Mars
- nous avons engagé un homme de confiance, spécialiste du bâtiment général, pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparation s'il y a lieu. il sera également le premier point de contact des locataires en cas de soucis
- il va en particulier chouchouter la nouvelle occupante, afin que nous puissions nous en faire une alliée de l'intérieur
- il veillera aussi à ce que les communs soient toujours impeccables, quitte à faire passer quelqu'un pour le ménage toutes les semaines, voire plus (ceci sera répercuté sur les charges des futurs baux)
- celui-ci s'occupera également des visites si nous sommes indisponibles et/ou si nous craignons un sabotage
- nous expliquerons systématiquement la situation aux candidats locataires avant la visite afin, autant que faire se peut, de couper l'herbe sous le pied aux éventuels sabotages
- nous avons constitué un dossier complet de l'ensemble des rénovations pour chaque appartement, afin de pouvoir documenter les travaux auprès des candidats locataires

Bien entendu, nous devrons composer avec des vides locatifs, mais nous espérons pouvoir les lisser dans le temps, et n'avoir jamais plus de deux unités vides en même temps.

Qu'en pensez-vous ? Cela vous semble-t-il viable ?

Encore merci infiniment pour vos conseils et pistes de solutions !

PIM, rexou, Girkou

anotherbrickinthewall · #21 31-01-2023 11:44:45

Bonjour,

Je me tourne vers vous en désespoir de cause, ne sachant plus où trouver des informations pertinentes. J'espère ne pas me tromper de cible en postant ici mes questions, mais il semble que plusieurs bailleurs expérimentés de bon conseil fréquentent ce forum, et j'espère qu'ils pourront m'apporter leurs lumières.

Attention, c'est du lourd.

Ma femme et moi sommes propriétaires d'un immeuble de 6 unités locatives, acheté en Avril 2020, situé dans un petit village en province de Namur. Depuis que nous en avons fait l'acquisition, nous avons fait des travaux de rénovation conséquents (nouvelle chaudière haut rendement, tubage des cheminées, installation électrique entièrement refaite, nouveaux équipements de cuisine, nouveaux sanitaires dans certains des appartements, rafraichissement complet des unités, etc...). Les appartements ne sont pas neufs, mais sont aux normes, tout à fait sains et somme toute réellement confortables. Nous ne parlons en aucun cas de taudis invivables, mais il y a probablement quelques petits problèmes encore à régler de çi de là. Les loyers tiennent bien entendu compte du fait qu'il ne s'agit pas d'un immeuble haut de gamme neuf, et sont par conséquent très raisonnables au vu des superficies et équipements.

Cependant, nous avons eu de gros soucis avec certains locataires (refus de payer les charges, gros dégâts locatifs, locataire qui s'installe et ne paie jamais un seul mois de loyer avant de disparaître dans la nature, etc...), suivis de procès, dans lesquels les juges nous ont systématiquement donné raison.
Autres soucis locatifs aussi avec certains occupants qui, pour éviter de payer le mazout, se chauffent intensivement à l'électricité (voire au sèche-linge !!! véridique !!) ce qui fait évidement sauter les plombs de l'immeuble (je répète que l'installation électrique est neuve et aux normes !), et les locataires qui estiment dès lors que le souci vient de l'immeuble (ce qui est faux, confirmé par Ores et deux électriciens).

Ces conflits ont toutefois débouché sur une très mauvaise dynamique dans l'immeuble, les locataires en conflit avec nous se remontant les uns les autres et remontant contre nous ceux avec qui tout se passait bien. Nous nous retrouvons maintenant avec une coalition de locataires insatisfaits (même s'ils ne peuvent pas expliquer en quoi ils sont insatisfaits) qui (en vrac) :

- confondent bailleur et concierge d'hôtel
- se persuadent les uns les autres que nous sommes malhonnêtes (en quoi, je me le demande ?)
- menacent de ne plus payer de loyer (voire parfois ne paient plus)
- refusent les visites pendant les mois précédent leur départ, ce qui oblige à avoir un vide locatif pour les visites entre son départ et la sélection d'un nouveau locataire. Pensez-vous que nous ayons d'ailleurs un recours dans ce cas de figure ?
- envoient des mises en demeure fantaisistes (par exemple nettoyage des gouttières, ce qui est clairement listé comme à charge du preneur dans la liste de la région wallonne et renseigné en tant que tel sur le contrat de bail)
- montent directement la tête aux nouveaux locataires dès leur arrivée, au point qu'ils regrettent d'avoir signé le bail après même pas deux semaines, alors même qu'ils sont incapable de formuler la moindre doléance concrète
- vont même jusqu'à saboter les visites et la recherche de locataires de l'unité libre en venant faire des scènes dans les communs en nous hurlant dessus et nous accusant d'être malhonnêtes, ce qui fait évidement fuir les candidats locataires, persuadés du coup que nous sommes effectivement des arnaqueurs (ce qui est, je le répète, faux... nous avons toujours agi dans le strict cadre de la loi, et le juge nous a toujours donné raison. cependant, nous sommes inflexibles avec les mauvais payeurs...). D'ailleurs, peut-on porter plainte dans ce cas de figure ?

Nous avons tenté d'engager une agence pour faire la gestion locative à notre place, mais celle-ci s'avère totalement incapable de gérer la situation, et ne nous sert strictement à rien. Ils ne font qu'encaisser les loyer et toucher leur commission, mais sans rien faire de concret.

Cette situation est intenable, et je ne sais plus quoi faire. Donner leur renon à tous les occupants et repartir à zéro ? Mais alors comment payer le prêt hypothécaire dans l'intervalle ? Engager un homme à tout faire pour faire le tour des appartements et procéder aux menues réparations éventuelles ? Mais je doute que cela suffise à les faire changer d'avis ?

Que feriez-vous à notre place ?

Merci beaucoup d'avance.

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