Indexation de loyer avec la nouvelle réforme

Chokotoff · #1 12-05-2023 16:26:40

Pour la Région wallonne : https://www.wallonie.be/fr/demarches/indexer-un-loyer

rexou · #2 12-05-2023 15:23:14

grmff a écrit :

Le propriétaire a le droit d'indexer en 2021. Il peut le faire avec retard. Parce que le droit d'indexer en 2021 ne tombe pas entre novembre 2022 et octobre 2023....
pour l'adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023,
L'indexation avec les indices de 2021 peut donc être faite.
Pour ce qui est de la prescription au bout d'un an, je le comprend comme le droit de réclamer l'argent du supplément d'indexation que le locataire refusait de payer quand une indexation a été demandée en bonne et due forme.

Je suis le même raisonnement.

Pour moi, le bailleur a le droit d'indexer tardivement, et pas nécessairement avant la prochaine date anniversaire. Il est donc libre d'exercer ce droit pour la période précédent la période d'interdiction. Cela me semble d'ailleurs logique et cohérent.

Le loyer qui était exigible -sans nécessairement être exigé- avant la période de blocage reste exigible et peut donc être exigé quel que soit le retard de la demande.

GT · #3 12-05-2023 08:19:18

grmff a écrit :

Le propriétaire a le droit d'indexer en 2021. Il peut le faire avec retard. Parce que le droit d'indexer en 2021 ne tombe pas entre novembre 2022 et octobre 2023....
pour l'adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023,
L'indexation avec les indices de 2021 peut donc être faite.
Pour ce qui est de la prescription au bout d'un an, je le comprend comme le droit de réclamer l'argent du supplément d'indexation que le locataire refusait de payer quand une indexation a été demandée en bonne et due forme.

Le bailleur doit demander l'indexation chaque année en fonction de la date anniversaire du bail .Et pas n'importe quand, une fois l'an et au plus tôt, au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail avec le tempérament que s'il le fait tardivement, sa demande ne pourra rétroagir que de trois mois.
Le propriétaire avait le droit d'indexer à la date anniversaire 2021 et même tardivement (mais avant la prochaine date anniversaire) , il n'a pas fait usage de ce droit. A ce jour, la période 1/11/2021 - 31/12/2022 est révolue. Le bailleur n'a pas demandé l'indexation pendant cette période. A mon avis, il est forclos , pour ultérieurement (pendant combien de temps ? 1an, 5 ans? 10 Ans) demander une indexation couvrant la période 1/11/2021 - 31/10/2022.
En novembre 2022, nouvelle date anniversaire du bail. Nouvelle période débute. En principe, indexation aurait pu être demandée en fonction de la nouvelle date anniversaire mais pas de possibilité d'indexation car PEB F.

Dernière modification par GT (12-05-2023 08:24:29)

PIM

grmff · #4 12-05-2023 07:06:07

Le propriétaire a le droit d'indexer en 2021. Il peut le faire avec retard. Parce que le droit d'indexer en 2021 ne tombe pas entre novembre 2022 et octobre 2023....

pour l'adaptation du loyer dont le droit échoit dans la période du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023,

L'indexation avec les indices de 2021 peut donc être faite.

Pour ce qui est de la prescription au bout d'un an, je le comprend comme le droit de réclamer l'argent du supplément d'indexation que le locataire refusait de payer quand une indexation a été demandée en bonne et due forme.

rexou

GT · #5 12-05-2023 06:37:15

Maison ( Région wallonne) donnée en location depuis novembre 2015. Bail enregistré. PEB F.
Jamais de demande d'adaptation du loyer adressée au locataire.
Nouvelles règles en matière d’indexation des loyers applicables en région wallonne dès le 1er novembre 2022 prévoyant le propriétaire d’un logement en location ayant un certificat PEB F ne pourra pas procéder à l'indexation des loyers pendant 1 an (jusqu’au 1er novembre 2023).
En mai 2023, le bailleur veut indexer sans rétroactivité. Il se demande , pour le calcul de l'indexation, quel est l'indice à utiliser. Celui de novembre 2021 ou de novembre 2022.
En raison du mauvais score PEB, le bailleur ne peut actuellement et tout simplement pas indexer. Même sans rétroactivité. La question de l'indice à utiliser est à ce stade sans intérêt.

J'ai raté une marche ?

rexou · #6 11-05-2023 22:01:17

GT a écrit :

1er cas de figure
L'adaptation a lieu tout au plus une fois l'an et, au plus tôt, au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail . Elle a donc lieu après un certain laps de temps. Elle n'est pas automatique : la bailleur doit la demander chaque année étant entendu que s'il tarde à demander l'indexation du loyer, il ne pourra faire rétroagir sa demande d'adaptation que pour 3 mois.
2ème cas de figure
Si la bailleur a indexé le loyer à la date anniversaire du bail en informant le locataire par écrit mais que le locataire ne paie pas cette indexation , la bailleur ne pourra plus la demander après un an . Il se verra opposer la règle de prescription de l'article 2273 de l'ancien code civil.
En l'espèce les dates anniversaires sont novembre 2021 et novembre 2022.
L'indexation n'a pas été demandée pour la date anniversaire 2021, ni même pendant la période s'écoulant jusqu'à la date d'anniversaire suivante.
Je ne vois pas sur quelle base , en 2023, le bailleur pourrait demander l'indexation rétroagissant à novembre 2021.
Pour la date anniversaire 2022 : pas d'indexation possible en raison du score PEB.... quels que soient les index pris en compte.

Je vous suis parfaitement pour les cas de figure 1 et 2.

Par contre, si l'indexation n'a pas été exigée, elle n'en demeure pas moins exigible. Pour la dernière date anniversaire, la période des 12 derniers mois est bloquée. Cela implique-t-il aussi le blocage total et l'interdiction d'exiger en 2022 ce qui était exigible en 2021 ?

Pas d'indexation possible pour la dernière période, oui. Mais "quels que soient les index pris en compte" ??

GT · #7 11-05-2023 20:52:00

1er cas de figure
L'adaptation a lieu tout au plus une fois l'an et, au plus tôt, au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail . Elle a donc lieu après un certain laps de temps. Elle n'est pas automatique : la bailleur doit la demander chaque année étant entendu que s'il tarde à demander l'indexation du loyer, il ne pourra faire rétroagir sa demande d'adaptation que pour 3 mois.

2ème cas de figure
Si la bailleur a indexé le loyer à la date anniversaire du bail en informant le locataire par écrit mais que le locataire ne paie pas cette indexation , la bailleur ne pourra plus la demander après un an . Il se verra opposer la règle de prescription de l'article 2273 de l'ancien code civil.

En l'espèce les dates anniversaires sont novembre 2021 et novembre 2022.
L'indexation n'a pas été demandée pour la date anniversaire 2021, ni même pendant la période s'écoulant jusqu'à la date d'anniversaire suivante.
Je ne vois pas sur quelle base , en 2023, le bailleur pourrait demander l'indexation rétroagissant à novembre 2021.

Pour la date anniversaire 2022 : pas d'indexation possible en raison du score PEB.... quels que soient les index pris en compte.

Dernière modification par GT (11-05-2023 20:58:48)

PIM

rexou · #8 11-05-2023 17:43:00

PIM a écrit :

@rexou
Pour ma part, je préfère répondre en respectant la loi. Ou, en tout cas, telle que je la comprends.
Ensuite, chacun fait ce qu'il veut.
Mais de là à préconiser votre habitude du pot de fer contre le pot de terre où le locataire doit choisir le moindre mal ...

La loi est un élément. La qualité des relations en est un autre. Et il ne s'agit pas en ce qui me concerne d'un rapport de forces. Je suis d'une façon générale très conciliant sur beaucoup de choses et je défends mes locataires en cas de problèmes. Je fais aussi tout ce qui est en mon pouvoir pour leur rendre la vie agréable en effectuant tous les travaux qui seraient nécessaires, bien au-delà de ce qu'impose la loi.

PIM, Lambda

PIM · #9 11-05-2023 17:32:18

@rexou
Pour ma part, je préfère répondre en respectant la loi. Ou, en tout cas, telle que je la comprends.

Ensuite, chacun fait ce qu'il veut.

Mais de là à préconiser votre habitude du pot de fer contre le pot de terre où le locataire doit choisir le moindre mal ...

Lambda · #10 11-05-2023 17:32:16

Je suis effectivement locataire en parallèle et mon propriétaire m'a indexé en dehors de la date d'anniversaire du bail. Je lui ai indiqué qu'il devait utiliser l'indice santé de la date d'anniversaire du bail, ce qu'il a accepté.
La maison que je loue en tant que propriétaire a 100m² de surface habitable, un jardin, un chauffage, ...
Les conditions d'isolation ne sont pas optimales, d'où le PEB F, mais mon locataire est globalement très heureux de louer une maison complète à un prix si raisonnable.
Je vais tenter de demander l'indexation pour l'indice de novembre 2021.
Je vous tiens au courant si cette demande vient à être rejetée pour avoir le fin mot de l'histoire.

rexou · #11 11-05-2023 16:27:26

PIM a écrit :

Je n'ai jamais dit/écrit qu'une indexation n'est plus possible: c'est une question d'échéance puisqu'il faut respecter la date anniversaire de la prise d'effet du bail.
Et donc, dans le cas d'espèce, la date anniversaire de novembre 2021 est trop éloignée.
Celle de 2022 est bloquée (peb F)
La prochaine, ce sera novembre 2023.
Et si l'indexation est pratiquée chaque année, on n'a pas ce genre de problème...

Selon moi, il ne "faut" pas respecter la date anniversaire du bail. L'indexation peut intervenir à tout moment à partir de cette date.

Quoi qu'il en soit, j'indexerais et le locataire qui n'accepterait pas l'indexation serait libre de contester en justice de paix en développant ses arguments.

A titre d'exemple, j'ai indexé deux locataires de manière parfaitement illégale (défaut de PEB et enregistrement) alors qu'ils sont parfaitement informés des dispositions légales actuelles. Ils ont marqué leur accord en pleine connaissance de cause et conservé mon capital sympathie. L'un d'eux est lui-même propriétaire-bailleur. J'ai accepté de faire faire un PEB si nécessaire, mais -s'agissant d'un grand immeuble- j'ai communiqué les différents PEB connus et enregistrés dans ce même immeuble. Cela a suffi à régler la question de commun accord.

Lambda

PIM · #12 11-05-2023 14:38:18

rexou a écrit :

PIM a écrit :
S’il a bien réclamé le paiement de l’indexation et que le bail était enregistré et que le locataire reste en défaut de payer, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice.
Comme le bailleur n'a pas réclamé l'indexation de novembre 2021, soit il y a plus d'un an, le délai de prescription d'un an joue, à mon avis.
Pas d'accord avec ce raisonnement. Le bailleur est et reste libre de réclamer l'indexation quand il veut. Il n'y a pas de prescription dans ce cas.
Il est possible de demander l'indexation d'un loyer qui n'a pas été indexé depuis 20 ans ! C'est une réactualisation douloureuse pour le locataire, mais parfaitement légale.

Je n'ai jamais dit/écrit qu'une indexation n'est plus possible: c'est une question d'échéance puisqu'il faut respecter la date anniversaire de la prise d'effet du bail.
Et donc, dans le cas d'espèce, la date anniversaire de novembre 2021 est trop éloignée.
Celle de 2022 est bloquée (peb F)
La prochaine, ce sera novembre 2023.

Et si l'indexation est pratiquée chaque année, on n'a pas ce genre de problème...

rexou · #13 11-05-2023 14:28:55

PIM a écrit :

S’il a bien réclamé le paiement de l’indexation et que le bail était enregistré et que le locataire reste en défaut de payer, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice.
Comme le bailleur n'a pas réclamé l'indexation de novembre 2021, soit il y a plus d'un an, le délai de prescription d'un an joue, à mon avis.

Pas d'accord avec ce raisonnement. Le bailleur est et reste libre de réclamer l'indexation quand il veut. Il n'y a pas de prescription dans ce cas.

Il est possible de demander l'indexation d'un loyer qui n'a pas été indexé depuis 20 ans ! C'est une réactualisation douloureuse pour le locataire, mais parfaitement légale.

Lambda

PIM · #14 11-05-2023 11:13:45

GT a écrit :

PIM a écrit :
S’il a bien réclamé le paiement de l’indexation et que le bail était enregistré et que le locataire reste en défaut de payer, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice.
Comme le bailleur n'a pas réclamé l'indexation de novembre 2021, soit il y a plus d'un an, le délai de prescription d'un an joue, à mon avis.

Je suppose qu'est visé par la délai d'1 an l'action dont il est question à l'article 2273, alinéa 1er de l'ancien code civil.
Art. 2273.
"L'action des bailleurs pour le paiement du montant résultant de l'adaptation du loyer au coût de la vie se prescrit par un an."

Il s'agit de l'action des bailleurs uniquement pour le paiement du montant résultant de l'adaptation du loyer au coût de la vie et non à la partie non indexée du loyer (qui se prescrit , elle, par 5 ans).
Cette prescription d'1 an n'est pas interrompue par des lettres de rappel adressées au locataire.

Effectivement.

GT

GT · #15 11-05-2023 10:43:06

PIM a écrit :

S’il a bien réclamé le paiement de l’indexation et que le bail était enregistré et que le locataire reste en défaut de payer, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice.
Comme le bailleur n'a pas réclamé l'indexation de novembre 2021, soit il y a plus d'un an, le délai de prescription d'un an joue, à mon avis.

Je suppose qu'est visé par la délai d'1 an l'action dont il est question à l'article 2273, alinéa 1er de l'ancien code civil.

Art. 2273.
"L'action des bailleurs pour le paiement du montant résultant de l'adaptation du loyer au coût de la vie se prescrit par un an."

Il s'agit de l'action des bailleurs uniquement pour le paiement du montant résultant de l'adaptation du loyer au coût de la vie et non à la partie non indexée du loyer (qui se prescrit , elle, par 5 ans).
Cette prescription d'1 an n'est pas interrompue par des lettres de rappel adressées au locataire.

PIM · #16 11-05-2023 08:32:16

S’il a bien réclamé le paiement de l’indexation et que le bail était enregistré et que le locataire reste en défaut de payer, le bailleur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice.

Comme le bailleur n'a pas réclamé l'indexation de novembre 2021, soit il y a plus d'un an, le délai de prescription d'un an joue, à mon avis.

grmff · #17 11-05-2023 07:31:31

Lambda a écrit :

C'est ce que j'avais cru comprendre en lisant le texte. Est-ce que quelqu'un peut confirmer qu'il est possible d'indexer en prenant l'indice de novembre 2021 ?

C'est mon avis aussi.

Lambda

Lambda · #18 10-05-2023 19:39:52

C'est ce que j'avais cru comprendre en lisant le texte. Est-ce que quelqu'un peut confirmer qu'il est possible d'indexer en prenant l'indice de novembre 2021 ?

rexou · #19 10-05-2023 18:47:30

PIM a écrit :

Le loyer pour un bien en RW, avec bail enregistré, ayant un PEB de score F, ne peut pas être indexé à son échéance du 15 novembre 2022.
Il pourra l'être en novembre 2023, sous réserve d'une prolongation de la mesure prise par le gouvernement wallon.
Et pour l'échéance de novembre 2021, c'est trop tard (prescription annuelle).
C'est effectivement très compliqué !

Pour l'échéance de novembre 2021 ce serait trop tard ??

Trop tard pour demander un effet rétroactif bien sur, mais pourquoi serait-il interdit d'appliquer une indexation ? Vous êtes sûr qu'il existerait une prescription ??

A partir de novembre2022, le bailleur peut indexer le loyer, à l'exclusion de la période d'interdiction (21/22). Donc il indexe jusqu'en novembre 2021 selon moi tout à fait légitimement.

Dernière modification par rexou (10-05-2023 18:50:25)

grmff, Lambda

Lambda · #20 10-05-2023 18:09:06

Merci pour la réponse rapide, claire et précise.

Bonne journée à vous.

PIM

Lambda · #21 10-05-2023 17:38:23

Bonjour,

Comme de nombreux utilisateurs du forum, je suis un peu perdu avec la nouvelle réforme des loyers.

Je loue une maison dont le bail est enregistré depuis Novembre 2015. Le PEB est de F. Je n'ai jamais indexé ce loyer jusqu'à présent.

Au vu de la réforme PEB, quel est le loyer que je peux à présent demander si je souhaite indexer ?
Loyer de base : 575€
Indice de base présent dans le bail : novembre 2015 - 102.28

Si je souhaite demander une indexation dès maintenant, sans rétroactivité, quel est le nouveau montant que je peux demander ?
Dois-je me baser sur l'indice de novembre 2021 ou novembre 2022 ?

Merci d'avance pour votre aide.

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