Syndic non-professionnel et frais

jaguarondi · #1 11-05-2023 12:55:11

Bonjour à tous,

Je me permets de me tourner vers vous en espérant que vos connaissances me permettront de savoir ce qu'il en est. Je suis locataire d'un appartement en Région bruxelloise, bail de 9 ans signé en 2017. J'ai reçu il y a quelques jours la régularisation des charges pour cet appartement. Devant les montants des "frais divers" augmentant de plus en plus d'année en année, j'ai demandé au propriétaire le détail de celles-ci pour voir ce que cela couvrait et essayer de comprendre ce qui occasionnait tant de frais. J'en ai discuté avec un propriétaire de notre petit immeuble (6 appartements), qui m'a indiqué que nous rémunérions notre syndic non-professionnel et bénévole (propriétaire dans l'immeuble également), alors que nous ne devrions pas et qu'il s'agissait d'un geste envers cette personne, puisqu'elle n'est pas indépendante.

Ma question est donc la suivante: est-il exact que notre syndic ne peut pas percevoir de compensation/rémunération pour cette fonction ? Tous les autres frais tels que frais de port etc sont repris en plus de ce qui est indiqué comme des "frais de gérance". J'ai fait quelques recherches, et il me semble qu'elle peut percevoir cette compensation sans être indépendante tant que sa rémunération ne dépasse pas 1.416,16€ pour 2022. Est-ce exact ?

Je n'ai pas envie d'argumenter avec le propriétaire s'il s'avérait qu'il y a lieu de me demander de payer ces frais, mais je n'ai pas non plus envie de payer pour quelque chose qui relève de la sympathie entre propriétaires.

Merci beaucoup pour vos retours !

Dernière modification par jaguarondi (11-05-2023 12:56:28)

rexou · #2 11-05-2023 14:09:00

jaguarondi a écrit :

Bonjour à tous,
Je me permets de me tourner vers vous en espérant que vos connaissances me permettront de savoir ce qu'il en est. Je suis locataire d'un appartement en Région bruxelloise, bail de 9 ans signé en 2017. J'ai reçu il y a quelques jours la régularisation des charges pour cet appartement. Devant les montants des "frais divers" augmentant de plus en plus d'année en année, j'ai demandé au propriétaire le détail de celles-ci pour voir ce que cela couvrait et essayer de comprendre ce qui occasionnait tant de frais. J'en ai discuté avec un propriétaire de notre petit immeuble (6 appartements), qui m'a indiqué que nous rémunérions notre syndic non-professionnel et bénévole (propriétaire dans l'immeuble également), alors que nous ne devrions pas et qu'il s'agissait d'un geste envers cette personne, puisqu'elle n'est pas indépendante.
Ma question est donc la suivante: est-il exact que notre syndic ne peut pas percevoir de compensation/rémunération pour cette fonction ? Tous les autres frais tels que frais de port etc sont repris en plus de ce qui est indiqué comme des "frais de gérance". J'ai fait quelques recherches, et il me semble qu'elle peut percevoir cette compensation sans être indépendante tant que sa rémunération ne dépasse pas 1.416,16€ pour 2022. Est-ce exact ?
Je n'ai pas envie d'argumenter avec le propriétaire s'il s'avérait qu'il y a lieu de me demander de payer ces frais, mais je n'ai pas non plus envie de payer pour quelque chose qui relève de la sympathie entre propriétaires.
Merci beaucoup pour vos retours !

Le paiement des frais d'un syndic non professionnel ne relève pas de la sympathie entre propriétaires, mais d'un contrat signé. Il est parfaitement inexact de dire qu'un syndic ne peut pas recevoir de compensation ni rémunération pour cette fonction. Il n'y a aucune limite au montant que la copropriété peut payer à son syndic. Par contre (mais cela ne vous regarde pas) le bénéficiaire de ces revenus doit les déclarer fiscalement s'ils dépassent un certain plafond.

Et si les comptes sont approuvés (par les propriétaires, réunis en AG) les sommes reprises dans les décomptes sont supposées correctes.

Il est vrai que les charges augmentent, mais en ce qui concerne les frais de gérance, si votre bail prévoit qu'ils sont à votre charge, vous ne devez pas argumenter. Vous devez bel et bien payer.

PIM · #3 11-05-2023 14:33:23

Extrait de https://blog.syndicyourself.be/fr/actua … ye-syndic/

"Bien qu’il opère à titre bénévole, comme son nom l’indique, le copropriétaire peut être payé pour être syndic de votre immeuble. Même si vous n’en avez pas l’obligation, l’indemniser pour le temps qu’il consacre à sa mission pourrait représenter une motivation supplémentaire dans son rôle de syndic de copropriété.

Notez qu’en cas de rétribution, le copropriétaire payé pour être syndic doit impérativement posséder le statut d’indépendant. Les sommes encaissées sont soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux cotisations sociales."

jaguarondi · #4 12-05-2023 09:48:17

PIM a écrit :

Extrait de https://blog.syndicyourself.be/fr/actua … ye-syndic/
"Bien qu’il opère à titre bénévole, comme son nom l’indique, le copropriétaire peut être payé pour être syndic de votre immeuble. Même si vous n’en avez pas l’obligation, l’indemniser pour le temps qu’il consacre à sa mission pourrait représenter une motivation supplémentaire dans son rôle de syndic de copropriété.
Notez qu’en cas de rétribution, le copropriétaire payé pour être syndic doit impérativement posséder le statut d’indépendant. Les sommes encaissées sont soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux cotisations sociales."

Je suis tombée sur cette information aussi, mais je suis également tombée sur ceci : https://www.choisirunsyndic.be/syndic-d … -benevole/ - Notez que si son salaire annuel dépasse 1416,16 euros, le copropriétaire payé devra obligatoirement posséder le statut d’indépendant.

Quelle source dois-je croire en ce cas ?

jaguarondi · #5 12-05-2023 10:01:36

rexou a écrit :

Le paiement des frais d'un syndic non professionnel ne relève pas de la sympathie entre propriétaires, mais d'un contrat signé. Il est parfaitement inexact de dire qu'un syndic ne peut pas recevoir de compensation ni rémunération pour cette fonction. Il n'y a aucune limite au montant que la copropriété peut payer à son syndic. Par contre (mais cela ne vous regarde pas) le bénéficiaire de ces revenus doit les déclarer fiscalement s'ils dépassent un certain plafond.
Et si les comptes sont approuvés (par les propriétaires, réunis en AG) les sommes reprises dans les décomptes sont supposées correctes.
Il est vrai que les charges augmentent, mais en ce qui concerne les frais de gérance, si votre bail prévoit qu'ils sont à votre charge, vous ne devez pas argumenter. Vous devez bel et bien payer.

Bonjour,

Merci pour votre retour. J'entends bien votre réponse. Mais comment puis-je être certaine qu'un contrat existe entre propriétaires à ce sujet ?
L'ACP de l'immeuble a seulement été inscrite à la BCE début janvier, alors que depuis que j'habite là, c'est la même personne qui en était le syndic. Très franchement, je ne m'y connais pas du tout, mais des informations que je trouve, elle aurait déjà dû l'être, non ? Je trouve que cela me regarde en partie ce qu'il se passe à ce niveau dans la mesure où je n'ai pas envie de financer une activité au black (puisque c'est bien de ça dont il s'agit au final smile ). En effet, les comptes sont approuvés, mais n'étant pas présente, je ne vois pas ce qui me permet de dire que n'importe quoi n'est pas mis dedans, à part la confiance, au final.

Vous semblez croire que je cherche à ne pas payer trop de charges, alors qu'en fait, j'ai déjà réglé cette régularisation. Mais lorsqu'on est dans un appartement de 60m², que les charges sont passées de 150 à 200€, qu'auparavant je recevais de retour un trop plein-perçu et que j'ai désormais 900€ de charges supplémentaires à payer, je pense être en droit de savoir exactement pourquoi je paye, et ne pas apprécier devoir financer quelque chose qui n'a (peut-être) pas lieu d'être. Le propriétaire a indexé son loyer juste avant la mise en œuvre de l'interdiction de le faire en Région bruxelloise (PEB G pour l'appartement, quand même), je n'ai jamais reçu aucune facture de chauffage ou d'eau et ai dès lors toujours payé aveuglément ce qui m'était réclamé... Donc oui, pour une fois, ça me regarde smile

rexou · #6 12-05-2023 16:28:06

jaguarondi a écrit :

rexou a écrit :
Le paiement des frais d'un syndic non professionnel ne relève pas de la sympathie entre propriétaires, mais d'un contrat signé. Il est parfaitement inexact de dire qu'un syndic ne peut pas recevoir de compensation ni rémunération pour cette fonction. Il n'y a aucune limite au montant que la copropriété peut payer à son syndic. Par contre (mais cela ne vous regarde pas) le bénéficiaire de ces revenus doit les déclarer fiscalement s'ils dépassent un certain plafond.
Et si les comptes sont approuvés (par les propriétaires, réunis en AG) les sommes reprises dans les décomptes sont supposées correctes.
Il est vrai que les charges augmentent, mais en ce qui concerne les frais de gérance, si votre bail prévoit qu'ils sont à votre charge, vous ne devez pas argumenter. Vous devez bel et bien payer.
Bonjour,
Merci pour votre retour. J'entends bien votre réponse. Mais comment puis-je être certaine qu'un contrat existe entre propriétaires à ce sujet ?
L'ACP de l'immeuble a seulement été inscrite à la BCE début janvier, alors que depuis que j'habite là, c'est la même personne qui en était le syndic. Très franchement, je ne m'y connais pas du tout, mais des informations que je trouve, elle aurait déjà dû l'être, non ? Je trouve que cela me regarde en partie ce qu'il se passe à ce niveau dans la mesure où je n'ai pas envie de financer une activité au black (puisque c'est bien de ça dont il s'agit au final ). En effet, les comptes sont approuvés, mais n'étant pas présente, je ne vois pas ce qui me permet de dire que n'importe quoi n'est pas mis dedans, à part la confiance, au final.
Vous semblez croire que je cherche à ne pas payer trop de charges, alors qu'en fait, j'ai déjà réglé cette régularisation. Mais lorsqu'on est dans un appartement de 60m², que les charges sont passées de 150 à 200€, qu'auparavant je recevais de retour un trop plein-perçu et que j'ai désormais 900€ de charges supplémentaires à payer, je pense être en droit de savoir exactement pourquoi je paye, et ne pas apprécier devoir financer quelque chose qui n'a (peut-être) pas lieu d'être. Le propriétaire a indexé son loyer juste avant la mise en œuvre de l'interdiction de le faire en Région bruxelloise (PEB G pour l'appartement, quand même), je n'ai jamais reçu aucune facture de chauffage ou d'eau et ai dès lors toujours payé aveuglément ce qui m'était réclamé... Donc oui, pour une fois, ça me regarde

Les copropriétaires paient le syndic et approuvent les comptes. Ce n'est pas par sympathie collective, mais cela résulte bien d'un contrat. Vous n'avez pas à être présente aux AG ni à vérifier les comptes et/ou les contrats d'une manière générale. Et ce que le syndic doit/devrait déclarer au fisc n'est pas de votre ressort. Pas plus que l'inscription à non à la BCE. Les frais de gérance sont payants et ce poste est mis à votre charge dans votre bail. Et si les propriétaires décident de faire appel à un syndic professionnel qui sera deux fois plus cher, vous paierez deux fois plus cher sans pouvoir rien y redire.

Le raisonnement est le même pour le nettoyage, l'entretien de l'ascenseur, le jardinier ou le choix du fournisseur d'énergie... le bâtiment est géré par les copropriétaires. Pas par les locataires.

Le bailleur a indexé juste avant la période d'interdiction... manque de chance pour vous s'il a pu le faire mais ce n'est pas un argument.

Par contre, vous avez toujours payé vos charges aveuglément sans recevoir de facture de chauffage ou d'eau ? Là vous êtes totalement en droit de demander les factures relatives à votre consommation. Ce serait non seulement légitime mais parfaitement normal !

Le montant des charges que vous citez me semble à priori normal surtout incluant l'eau (chaude et froide sans doute) et le chauffage, dans un appartement mal isolé. Les prix de l'énergie ont explosé ces derniers temps, ce n'est plus un secret pour personne. Il est donc normal de payer plus cher, surtout pour le chauffage. Mais il vous revient de vérifier si le montant de votre facture correspond bien à votre consommation. Il est probable que les relevés sont effectués annuellement par une société spécialisée comme Techem-Caloribel ou Ista... Ils établissent un décompte individuel que vous pouvez demander à votre bailleur s'il ne le vous remet pas spontanément.

rexou · #7 12-05-2023 19:27:41

jaguarondi a écrit :

PIM a écrit :
Extrait de https://blog.syndicyourself.be/fr/actua … ye-syndic/
"Bien qu’il opère à titre bénévole, comme son nom l’indique, le copropriétaire peut être payé pour être syndic de votre immeuble. Même si vous n’en avez pas l’obligation, l’indemniser pour le temps qu’il consacre à sa mission pourrait représenter une motivation supplémentaire dans son rôle de syndic de copropriété.
Notez qu’en cas de rétribution, le copropriétaire payé pour être syndic doit impérativement posséder le statut d’indépendant. Les sommes encaissées sont soumises à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux cotisations sociales."
Je suis tombée sur cette information aussi, mais je suis également tombée sur ceci : https://www.choisirunsyndic.be/syndic-d … -benevole/ - Notez que si son salaire annuel dépasse 1416,16 euros, le copropriétaire payé devra obligatoirement posséder le statut d’indépendant.
Quelle source dois-je croire en ce cas ?

Peu importe ce que vous croyez ou pas. Vous n'êtes pas contrôleur fiscal ni copropriétaire. Cela ne vous concerne en rien de savoir si le syndic paie ou non des contributions ou répond à ses éventuelles obligations fiscales.

Les copropriétaires ont décidé de payer un syndic pour gérer leur immeuble. Il vous revient en tant que locataire, de payer votre quote-part dans ces frais conformément à ce que mentionne votre bail. Sans plus.

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