Résilialion bail

no8do · #1 31-07-2023 16:58:27

Bonjour,

Je viens de recevoir (fin juillet) un courrier de mon locataire qui prévoit que son contrat de bail sera arrêté au 1er octobre 2023.

J’ai reçu le recommandé fin juillet.

Le contrat prévoyait ceci :

«
A. Durée :
Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 1er octobre 2020 pour finir le 1er octobre 2023.

Le bail prendra fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.

Les parties peuvent proroger le bail de courte durée de commun accord aux mêmes conditions, en ce compris le loyer sans préjudice de l’indexation. Cette prorogation doit obligatoirement intervenir par écrit. Le bail peut être prorogé deux fois pour autant que les contrats successifs n’aient pas une durée cumulée supérieure à trois ans.

Sauf les cas visés à l’alinéa précédent, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si, malgré le congé donné par le bailleur, le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sous réserve de l’indexation et des causes de révision.

a) Par le preneur

Le bail peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. »

Ce contrat de bail a été rédigé sur base du modèle de la Wallonie :
https://logement.wallonie.be/storage/lo … e_pdf_.pdf

Ma compréhension est que le locataire aurait dû me notifier 3 mois à l’avance, ce qui n’est pas le cas ici. Il doit donc me payer un loyer jusque fin octobre.

Ai-je raison ?

Merci,
Nono

rexou · #2 31-07-2023 17:32:30

no8do a écrit :

Bonjour,
Je viens de recevoir (fin juillet) un courrier de mon locataire qui prévoit que son contrat de bail sera arrêté au 1er octobre 2023.
J’ai reçu le recommandé fin juillet.
Le contrat prévoyait ceci :
«
A. Durée :
Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 1er octobre 2020 pour finir le 1er octobre 2023.
Le bail prendra fin moyennant un congé notifié par l’une ou l’autre des parties au moins trois mois avant l’expiration de la durée convenue.
Les parties peuvent proroger le bail de courte durée de commun accord aux mêmes conditions, en ce compris le loyer sans préjudice de l’indexation. Cette prorogation doit obligatoirement intervenir par écrit. Le bail peut être prorogé deux fois pour autant que les contrats successifs n’aient pas une durée cumulée supérieure à trois ans.
Sauf les cas visés à l’alinéa précédent, à défaut d’un congé notifié dans les délais ou si, malgré le congé donné par le bailleur, le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l’hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sous réserve de l’indexation et des causes de révision.
a) Par le preneur
Le bail peut être résilié à tout moment par le preneur moyennant un préavis de trois mois et une indemnité équivalente à un mois de loyer. »
Ce contrat de bail a été rédigé sur base du modèle de la Wallonie :
https://logement.wallonie.be/storage/lo … e_pdf_.pdf
Ma compréhension est que le locataire aurait dû me notifier 3 mois à l’avance, ce qui n’est pas le cas ici. Il doit donc me payer un loyer jusque fin octobre.
Ai-je raison ?
Merci,
Nono

Oui.

Loyer à payer jusque fin octobre vu que le préavis n'a pas été envoyé dans les temps requis. Par contre, pas d'indemnité, parce que le bail se termine après l'échéance de la troisième année.

Par contre, si vous n'avez jamais connu de problème avec ce locataire et si vous trouvez (ou si votre locataire vous propose) un nouveau locataire qui vous convienne avant fin octobre, vous pouvez aussi bien lui faire cadeau de ce dernier mois...

Dernière modification par rexou (31-07-2023 17:37:13)

grmff · #3 31-07-2023 17:34:57

Vous avez raison. Plein de possibilités, avec conséquences différentes.
1. Vous refusez le préavis comme pas légal. A coup sûr des démêlés en justice suivront
2. Vous acceptez le préavis, mais en expliquant qu'il sera de 3 mois. Si vous tombez d'accord avec votre locataire, pas d'ennui et tout le monde est content.
3. Vous accetez le préavis, mais expliquez au locataire qu'il est de 3 mois, et vous exigez les 3 mois dans tous les cas. Si le cas est soumis à un juge, c'est 50-50 que cela passe.
4. Vous acceptez le préavis, expliquez que le loyer est dû jusqu'à son issue de 3 mois ou à la révocation, et remettez en location illico. Les juges m'ont toujours donné droit dans une telle proposition.
5. Vous acceptez le préavis de 2 mois et puis c'est tout...

Chokotoff · #4 31-07-2023 23:41:17

grmff a écrit :

Vous avez raison. Plein de possibilités, avec conséquences différentes.
1. Vous refusez le préavis comme pas légal. A coup sûr des démêlés en justice suivront
2. Vous acceptez le préavis, mais en expliquant qu'il sera de 3 mois. Si vous tombez d'accord avec votre locataire, pas d'ennui et tout le monde est content.
3. Vous accetez le préavis, mais expliquez au locataire qu'il est de 3 mois, et vous exigez les 3 mois dans tous les cas. Si le cas est soumis à un juge, c'est 50-50 que cela passe.
4. Vous acceptez le préavis, expliquez que le loyer est dû jusqu'à son issue de 3 mois ou à la révocation, et remettez en location illico. Les juges m'ont toujours donné droit dans une telle proposition.
5. Vous acceptez le préavis de 2 mois et puis c'est tout...

J'aime assez et je pratique parfois le 4 qui est un mix de 2 et 5. Cela montre que vous comprenez que votre locataire a peut-être été pris de court, sans pour autant accepter de vous faire (trop) marcher dessus.
En fait, dans des cas de départ anticipé/rapide, et en fonction de la situation, je propose tout le temps "on considère le préavis normal, mais puisque vous désirez partir plus tôt, si on trouve qqn avant, c'est ok pour écourter et pour annuler l'indemnité". Mais si devant ma proposition, j'ai des gugusses qui tirent trop sur la corde, cette dernière casse immédiatement et c'est "Application stricte de la loi, avec indemnités s'il y a lieu ; à dans trois mois".
Tout ceci évidemment sans remettre en cause l'habituel état des lieux et les frais divers de fin d'occupation.

rexou

jelou · #5 01-08-2023 08:21:04

Bonjour

Je fais également un mixte si le locataire ne m'a jamais fait d'ennui
je mets dans ma réponse à sa lettre de préavis" Le préavis, et en conséquence le montant du loyer relatif au nombre de jours restants, pourra être réduit, de commun accord entre les parties, si une tierce partie signe un nouveau contrat de bail sur l’appartement repris ci-dessus avec le Bailleur, pour autant que le bailleur l’accepte et que le nouveau locataire fournisse les garanties prévues."

gindip · #6 21-08-2023 12:00:11

Attention , vous avez établi un bail du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, vous êtes ,donc en principe dans un bail de courte durée de maximum
3 ans , hors vous avez commis une erreur, à savoir, la date de fin aurait dû être le 30 septembre 2023, vous donc dépassé les 3 ans d'un jour,
vous n’êtes plus en principe dans un contrat de courte durée, mais de 9 ans, cependant je ne sais pas si un juge en tiendrais compte.

Bien à vous.

rexou · #7 21-08-2023 12:17:14

gindip a écrit :

Attention , vous avez établi un bail du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, vous êtes ,donc en principe dans un bail de courte durée de maximum
3 ans , hors vous avez commis une erreur, à savoir, la date de fin aurait dû être le 30 septembre 2023, vous donc dépassé les 3 ans d'un jour,
vous n’êtes plus en principe dans un contrat de courte durée, mais de 9 ans, cependant je ne sais pas si un juge en tiendrais compte.
Bien à vous.

Aucune erreur à mon sens. Le bail court est dépassé et c'est un bail long qui est d'application à la date de sortie du locataire. Bien sur que tout juge en tiendra compte si le cas lui est soumis.

La seule conséquence est que le locataire n'est redevable d'aucune indemnité. Mais en l’occurrence il n'est pas question ici d'une indemnité quelconque. Le préavis applicable est et reste dans tous les cas de trois mois, sauf accord entre parties.

Chokotoff · #8 21-08-2023 12:35:35

gindip a écrit :

Attention , vous avez établi un bail du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, vous êtes ,donc en principe dans un bail de courte durée de maximum
3 ans , hors vous avez commis une erreur, à savoir, la date de fin aurait dû être le 30 septembre 2023, vous donc dépassé les 3 ans d'un jour,
vous n’êtes plus en principe dans un contrat de courte durée, mais de 9 ans, cependant je ne sais pas si un juge en tiendrais compte.
Bien à vous.

Mmmmhhh mouais. On va discuter parce que dans le bail de no8do, il est marqué

no8do a écrit :

Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 1er octobre 2020 pour finir le 1er octobre 2023.

Alors :
- le bail de trois ans à dater du 1er octobre 2020, il se termine le 30 septembre 2023 ;
- le bail qui commence le 1er octobre 2020 pour se terminer le 1er octobre 2023, il fait trois ans et un jour. Avec forcément toutes les conséquences.

Quelle prévalence ? Les dates ou la durée ?
Un peu comme si j'écris "le loyer de 800 € (sept cents euros)", ce sont les lettres (700) qui prévalent sur les chiffres (800).

rexou · #9 21-08-2023 13:05:41

Chokotoff a écrit :

gindip a écrit :
Attention , vous avez établi un bail du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023, vous êtes ,donc en principe dans un bail de courte durée de maximum
3 ans , hors vous avez commis une erreur, à savoir, la date de fin aurait dû être le 30 septembre 2023, vous donc dépassé les 3 ans d'un jour,
vous n’êtes plus en principe dans un contrat de courte durée, mais de 9 ans, cependant je ne sais pas si un juge en tiendrais compte.
Bien à vous.
Mmmmhhh mouais. On va discuter parce que dans le bail de no8do, il est marqué
no8do a écrit :
Le bail est conclu pour une durée de 3 ans prenant cours le 1er octobre 2020 pour finir le 1er octobre 2023.
Alors :
- le bail de trois ans à dater du 1er octobre 2020, il se termine le 30 septembre 2023 ;
- le bail qui commence le 1er octobre 2020 pour se terminer le 1er octobre 2023, il fait trois ans et un jour. Avec forcément toutes les conséquences.
Quelle prévalence ? Les dates ou la durée ?
Un peu comme si j'écris "le loyer de 800 € (sept cents euros)", ce sont les lettres (700) qui prévalent sur les chiffres (800).

De toute manière, le bail EST un bail long : préavis envoyé fin juillet. Prend cours le1er aout et prend fin le 31 octobre.

Et si la question devait être posée à un juge, il est probable qu'il soit tenu compte de "l'intention des parties", soit considérer que c'est bel et bien un bail de type court qui a été signé. Mais un juge n'est pas l'autre et d'autres paramètres peuvent être considérés le cas échéant. Comme par exemple considérer que le doute doit profiter au locataire...

Mais dans le cas présent, cette petite erreur est sans aucune incidence.

Chokotoff

grmff · #10 21-08-2023 18:43:44

Je partage cette opinion. Le but des parties est clair comme de l'eau de roche: un bail de 3 ans.

Même si c'est literallement correct, pinailler sur ce détail ne ressemble à rien, et aucun juge ne dirait quoi que ce soit sur ce point.

Un avocat écrirait 5 pages de conclusion, facturerait 5 heures d'honoraire et les frais de secrétariat y afférent, et passerait pour un con devant le juge.

Chokotoff · #11 22-08-2023 08:47:15

grmff a écrit :

Je partage cette opinion. Le but des parties est clair comme de l'eau de roche: un bail de 3 ans.
Même si c'est literallement correct, pinailler sur ce détail ne ressemble à rien, et aucun juge ne dirait quoi que ce soit sur ce point.

Je suis d'accord. Je trouvais juste intéressant de souligner qu'il y a forcément un guignol qui pourrait tenter le coup.

grmff a écrit :

Un avocat écrirait 5 pages de conclusion, facturerait 5 heures d'honoraire et les frais de secrétariat y afférent, et passerait pour un con devant le juge.

Et c'est ça qui est amusant je trouve big_smile
Plus sérieusement, je trouve très instructif qu'un avocat passe pour un con devant le juge pour qu'il ne reproduise plus ce genre d'ineptie à l'avenir. On apprend de ses erreurs dit-on.
Allez, pour moi, le spectacle, c'est demain à 9h00 avec la justice de paix.

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