question niveau changement de proprietaire avec renon et indexation de loyer

papy_arko · #1 03-10-2023 22:10:09

Bonjour/soir a tous

je suis dans une impasse mon ancienne proprietaire a vendu la maison dans la quel je vie actuellement,
elle ne ma jamais indexer le loyer car je fesais tout les travaux necessaire en contrepartit,j'ai appris recement qu'elle n'avais pas enregistré ni le bail ni l'etat des lieux.je suis dans la maison depuis 2012
la nouvelle proprio avant même d'avori signer le compromit de vente m'envoye un mail pour me parler d'indexation avoisinant les 150 €
elle me contacte fin avril debut mai, signe son acte de vente le 6 juin, la date anniversaire de mon contrat est en juillet donc elle indexe mon loyer et me donne mon renon a partir d'aout qui prend effet pour 6 mois donc jusqu'au premier fevrier
MAIS le dit contrat n'est pas enregistrez donc elle fait les demarche et enregistre l'avenant et non le contrat en juillet 2023, fin du moi de septembre 2023 j'ai une notification comme quoi elle enregistre l'etat des lieux et le fameux contrat de bail.

premiere question est ce que la nouvelles proprio a le droit d'enregistré un contrat qui n'est pas signer de sa main
seconde question a t'elle le droit d'indexer mon loyer
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative vu que l'etat des lieu n'avais pas ete enregistré avant septembre 2023 et qu'il date d'il ya 10 ans.

merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous

rexou · #2 03-10-2023 22:59:42

papy_arko a écrit :

Bonjour/soir a tous
je suis dans une impasse mon ancienne proprietaire a vendu la maison dans la quel je vie actuellement,
elle ne ma jamais indexer le loyer car je fesais tout les travaux necessaire en contrepartit,j'ai appris recement qu'elle n'avais pas enregistré ni le bail ni l'etat des lieux.je suis dans la maison depuis 2012
la nouvelle proprio avant même d'avori signer le compromit de vente m'envoye un mail pour me parler d'indexation avoisinant les 150 €
elle me contacte fin avril debut mai, signe son acte de vente le 6 juin, la date anniversaire de mon contrat est en juillet donc elle indexe mon loyer et me donne mon renon a partir d'aout qui prend effet pour 6 mois donc jusqu'au premier fevrier
MAIS le dit contrat n'est pas enregistrez donc elle fait les demarche et enregistre l'avenant et non le contrat en juillet 2023, fin du moi de septembre 2023 j'ai une notification comme quoi elle enregistre l'etat des lieux et le fameux contrat de bail.
premiere question est ce que la nouvelles proprio a le droit d'enregistré un contrat qui n'est pas signer de sa main
seconde question a t'elle le droit d'indexer mon loyer
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative vu que l'etat des lieu n'avais pas ete enregistré avant septembre 2023 et qu'il date d'il ya 10 ans.
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous

Bonjour et bienvenue

Votre propriétaire a vendu sa maison. Elle ne vous a pas indexé pendant de nombreuses années. Pour répondre à vos questions :

1. Oui, la nouvelle proprio a le droit d'enregistrer le bail, bien que ce soit sans aucun intérêt pour elle à mon avis. Et oui, elle a le droit d'indexer le loyer. Cela ne vous impactera d'ailleurs pas beaucoup dans la mesure où elle vous envoie aussi votre renon. Tout cela est normal.

2. Oui, il est normal que le vendeur transfère la garantie locative à l'acheteur. Peu importe si l'état des lieux n'a pas été enregistré. Il existe un état des lieux et vous devez rendre le bien comme vous l'avez reçu, hors usure et usage normal.

GT · #3 04-10-2023 06:31:56

rexou a écrit :

papy_arko a écrit :
Bonjour/soir a tous
je suis dans une impasse mon ancienne proprietaire a vendu la maison dans la quel je vie actuellement,
elle ne ma jamais indexer le loyer car je fesais tout les travaux necessaire en contrepartit,j'ai appris recement qu'elle n'avais pas enregistré ni le bail ni l'etat des lieux.je suis dans la maison depuis 2012
la nouvelle proprio avant même d'avori signer le compromit de vente m'envoye un mail pour me parler d'indexation avoisinant les 150 €
elle me contacte fin avril debut mai, signe son acte de vente le 6 juin, la date anniversaire de mon contrat est en juillet donc elle indexe mon loyer et me donne mon renon a partir d'aout qui prend effet pour 6 mois donc jusqu'au premier fevrier
MAIS le dit contrat n'est pas enregistrez donc elle fait les demarche et enregistre l'avenant et non le contrat en juillet 2023, fin du moi de septembre 2023 j'ai une notification comme quoi elle enregistre l'etat des lieux et le fameux contrat de bail.
premiere question est ce que la nouvelles proprio a le droit d'enregistré un contrat qui n'est pas signer de sa main
seconde question a t'elle le droit d'indexer mon loyer
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative vu que l'etat des lieu n'avais pas ete enregistré avant septembre 2023 et qu'il date d'il ya 10 ans.
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous
Bonjour et bienvenue
Votre propriétaire a vendu sa maison. Elle ne vous a pas indexé pendant de nombreuses années. Pour répondre à vos questions :
1. Oui, la nouvelle proprio a le droit d'enregistrer le bail, bien que ce soit sans aucun intérêt pour elle à mon avis. Et oui, elle a le droit d'indexer le loyer. Cela ne vous impactera d'ailleurs pas beaucoup dans la mesure où elle vous envoie aussi votre renon. Tout cela est normal.
2. Oui, il est normal que le vendeur transfère la garantie locative à l'acheteur. Peu importe si l'état des lieux n'a pas été enregistré. Il existe un état des lieux et vous devez rendre le bien comme vous l'avez reçu, hors usure et usage normal.

Ce n'est pas mon avis.

Législation bruxelloise (Code bruxellois du logement)
Art. 224/2. - Indexation et révision des charges
(...)
L'adaptation du loyer au coût de la vie visée à l'alinéa 1er qui a pour effet d'augmenter le montant du loyer, n'est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l'article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l'article 217

nokthib

GT · #4 04-10-2023 06:36:45

papy_arko a écrit :

et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous

Exigez la preuve que la garantie locative a été transférée de l'ancien au nouveau propriétaire.

PIM · #5 04-10-2023 11:15:04

Région concernée ?

papy_arko · #6 04-10-2023 15:15:44

PIM a écrit :

Région concernée ?

Saint servais, commune de namur

GT · #7 04-10-2023 15:29:48

papy_arko a écrit :

PIM a écrit :
Région concernée ?
Saint servais, commune de namur

soit la Région wallonne.
Les autres Régions sont la Région bruxelloise et la Région flamande.
Chaque Région a sa législation.
Région wallonne : décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf

papy_arko · #8 04-10-2023 15:30:12

GT a écrit :

papy_arko a écrit :
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous
Exigez la preuve que la garantie locative a été transférée de l'ancien au nouveau propriétaire.

merci pour vos début de reponse

rexou · #9 04-10-2023 15:57:19

GT a écrit :

papy_arko a écrit :
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous
Exigez la preuve que la garantie locative a été transférée de l'ancien au nouveau propriétaire.

Là vous m'étonnez GT !

En quoi l'acheteur doit-il prouver au locataire que la garantie locative lui a bien été transférée par le vendeur ?

Comprends pas.

Le transfert des droits sur la garantie n'est-il pas automatique avec la vente?

GT · #10 04-10-2023 16:06:55

GT a écrit :

rexou a écrit :
papy_arko a écrit :
Bonjour/soir a tous
je suis dans une impasse mon ancienne proprietaire a vendu la maison dans la quel je vie actuellement,
elle ne ma jamais indexer le loyer car je fesais tout les travaux necessaire en contrepartit,j'ai appris recement qu'elle n'avais pas enregistré ni le bail ni l'etat des lieux.je suis dans la maison depuis 2012
la nouvelle proprio avant même d'avori signer le compromit de vente m'envoye un mail pour me parler d'indexation avoisinant les 150 €
elle me contacte fin avril debut mai, signe son acte de vente le 6 juin, la date anniversaire de mon contrat est en juillet donc elle indexe mon loyer et me donne mon renon a partir d'aout qui prend effet pour 6 mois donc jusqu'au premier fevrier
MAIS le dit contrat n'est pas enregistrez donc elle fait les demarche et enregistre l'avenant et non le contrat en juillet 2023, fin du moi de septembre 2023 j'ai une notification comme quoi elle enregistre l'etat des lieux et le fameux contrat de bail.
premiere question est ce que la nouvelles proprio a le droit d'enregistré un contrat qui n'est pas signer de sa main
seconde question a t'elle le droit d'indexer mon loyer
et derniere question est ce qu'elle a le droit de regard sur ma garantie locative vu que l'etat des lieu n'avais pas ete enregistré avant septembre 2023 et qu'il date d'il ya 10 ans.
merci d'avance pour vos reponse
Bien à vous
Bonjour et bienvenue
Votre propriétaire a vendu sa maison. Elle ne vous a pas indexé pendant de nombreuses années. Pour répondre à vos questions :
1. Oui, la nouvelle proprio a le droit d'enregistrer le bail, bien que ce soit sans aucun intérêt pour elle à mon avis. Et oui, elle a le droit d'indexer le loyer. Cela ne vous impactera d'ailleurs pas beaucoup dans la mesure où elle vous envoie aussi votre renon. Tout cela est normal.
2. Oui, il est normal que le vendeur transfère la garantie locative à l'acheteur. Peu importe si l'état des lieux n'a pas été enregistré. Il existe un état des lieux et vous devez rendre le bien comme vous l'avez reçu, hors usure et usage normal.
Ce n'est pas mon avis.

Législation bruxelloise (Code bruxellois du logement)
Art. 224/2. - Indexation et révision des charges
(...)
L'adaptation du loyer au coût de la vie visée à l'alinéa 1er qui a pour effet d'augmenter le montant du loyer, n'est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l'article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l'article 217

Région wallonne
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf

Bail de résidence principale

Section 5 - Indexation
Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Himura · #11 12-10-2023 15:38:12

Arko nous indiquait que l'enregistrement a été réalisé par le nouveau propriétaire.
Il est donc en droit d'indexer.

Par ailleurs, le locataire n'a aucun droit d'exiger une preuve de transfert de la garantie locative entre ancien et nouveau propriétaire. Il est étranger à la transaction effectuée, et les arrangements éventuels.
Il est cependant légitime qu'il demande sa déduction au nouveau propriétaire à sa sortie.
(Et le nouveau propriétaire n'a d'autre choix que d'en tenir compte, qu'il l'ait reçue ou non. Ce serait alors à lui de faire valoir une réclamation auprès de l'ancien propriétaire, au besoin, sur base d'un vice lors du transfert des droits).

rexou

rexou · #12 12-10-2023 15:58:43

GT a écrit :

Ce n'est pas mon avis.

Législation bruxelloise (Code bruxellois du logement)
Art. 224/2. - Indexation et révision des charges
(...)
L'adaptation du loyer au coût de la vie visée à l'alinéa 1er qui a pour effet d'augmenter le montant du loyer, n'est due que si :
1° le bail écrit a été enregistré conformément à l'article 227 et ;
2° le certificat PEB a été produit au locataire conformément à l'article 217
...
Région wallonne
Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation
https://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymv … n_bail.pdf
Bail de résidence principale
Section 5 - Indexation
Art. 57
Si elle n’a pas été exclue expressément, l’adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l’article 26 du présent décret.
Si cette adaptation a pour effet d’augmenter le montant du loyer, elle n’est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
Cette adaptation ne s’opère qu’après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n’a d’effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Vous avez raison GT. Cet enregistrement est nécessaire pour permettre l'indexation du loyer. Laquelle aura cependant un impact limité du fait de la remise de préavis.

Concernant la garantie locative, je suis du même avis que Himura. Le locataire n'intervient pas dans la soupe des propriétaires, mais son propriétaire actuel est tenu aux mêmes obligations de remboursement qu'aurait eues l'ancien propriétaire.

grmff · #13 12-10-2023 21:32:28

rexou a écrit :

Le transfert des droits sur la garantie n'est-il pas automatique avec la vente?

Pas pour les banques en tout cas. Il faut que ce soit explicite dans l'acte de vente pour les garanties bloquées en banque.

GT

rexou · #14 12-10-2023 22:03:51

grmff a écrit :

rexou a écrit :
Le transfert des droits sur la garantie n'est-il pas automatique avec la vente?
Pas pour les banques en tout cas. Il faut que ce soit explicite dans l'acte de vente pour les garanties bloquées en banque.

Pour moi, c'est à l'acheteur (qui sera redevable au locataire de la garantie déposée) à veiller à ce que le vendeur lui transmette la garantie ou régularise auprès de la banque en annonçant la vente et le transfert de la garantie au nom de l'acheteur en remplacement du sien.

Mais le locataire n'intervient en rien dans tout ça.

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