Sous-entité juridique - emprunt

smaj · #1 06-10-2023 08:48:14

Bonjour,

La loi de copropriété permet la création de sous-entités juridiques.

Une telle sous-entité peut-elle souscrire un emprunt auprès d'une institution bancaire sans impliquer l'entièreté de la copropriété ?

Merci de vos réponses

grmff · #2 06-10-2023 09:29:30

Je ne pense pas. Par contre, il peut être décidé en AG que les frais seront répartis sur la sous-entité.

Vous pourriez vous dire que les autres n'ont pas à supporter le risque de mauvais paiement d'un des membres de la sous-entité. C'est oublier que c'est déjà le cas: vous avez une solidarité de toute la copropriété envers les mauvais payeurs si ceux-ci se retrouvent insolvables...

Yves Van Ermen · #3 06-10-2023 09:40:07

kiss Bonne question :-)

Perso, je pense que oui. Les associations partielles ont la personnalité juridique et la loi sur la copropriété s'applique sur celles-ci ( un syndic, une Ag, une compta,....). Je ne vois donc pas pourquoi, les associations partielles ne pourraient pas demander un prêt.

Le problème de l'insolvabilité des mauvais payeurs, soulevé par Grmff, n'est plus d'actualité. Principalement car les organismes prêteurs obligent les ACP de prendre une assurance auprès d'Atradius qui couvre les impayés.

Donc afin de départager Grmff et moi-même, le mieux est de poser votre question à un organisme prêteur et revenir avec leur réponse.

grmff, MarcoBrux

GT · #4 06-10-2023 10:50:00

Le texte légal (nouveau code civil) fait mention non pas de sous-entités mais d'associations partielles. Les articles 3.84 et suivants s'appliquent à ces associations partielles. La personnalité juridique est visée à l'article 3.86 du nouveau code civil. Les associations partielles dont il est question à l'article 3.84 sont ainsi pourvues de la personnalité juridique. A ce titre elles possèdent un numéro d'entreprise .
Je rejoins la position de Monsieur VAN ERMEN lorsqu'il répond à la question en affirmant "je pense que oui"
La première démarche est de vérifier dans chaque cas concret l'existence d'une association partielle dotée de la personnalité juridique.

Code civil, livre 3 "les biens"
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 347/justel
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis
Section 1re. - Dispositions générales
Art. 3.84. Disposition générale
(alinéa 4)
Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d'immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 3.84 et suivants s'appliquent à ces associations partielles.

MarcoBrux

GT · #5 06-10-2023 14:26:16

Le terme "sous entité " qui peut prêter à confusion ne figure pas dans le code civil.

La possibilité de création d'associations partielles sans personnalité qui avait été introduite dans le code civil par la loi du 2 juin 2010 ne figure plus dans celui-ci depuis la loi du 18 juin 2018.

CODE CIVIL, (VERSION LOI 2 juin 2010)

Art. 577-7. § 1er. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;
d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4;
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, DE LA CRÉATION D'ASSOCIATIONS PARTIELLES DÉPOURVUES DE LA PERSONNALITÉ JURIDIQUE, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.

CODE CIVIL APRÈS LA LOI DU 18 JUIN 2018

Art. 577-7. § 1er. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs y compris la modification des droits réels d’usage existant sur les parties communes au profit d’un seul copropriétaire, à condition que cela soit motivé par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, le cas échéant contre le paiement d’une indemnité proportionnelle au dommage que cela pourrait causer;.
f) de la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4;
g) de la division d’un lot ou de la réunion, totale ou partielle, de deux ou plusieurs lots.
h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l’immeuble, motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l’immeuble existant d’une mise en conformité de l’immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire peut abandonner, le cas échéant contre compensation fixée de commun accord ou par le juge, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons précitées font défaut, la décision de démolition et de reconstruction totale doit être prise à l’unanimité, selon les règles décrites au § 3 du présent article

smaj · #6 07-10-2023 11:07:30

Comme l'indique Monsieur VAN ERMEN, les associations partielles ont la personnalité juridique.

Le terme de sous-entité juridique que j'ai utilisé se rapporte au fait qu'une association partielle possède cette personnalité juridique, au sein d'une association plus large qui possède elle-même une personnalité juridique.

Mon propos se porte sur les conflits que l'on pourrait rencontrer entre ces deux personnalités juridiques.

Dernière modification par smaj (07-10-2023 11:13:30)

GT · #7 07-10-2023 11:53:56

smaj a écrit :

Comme l'indique Monsieur VAN ERMEN, les associations partielles ont la personnalité juridique.
Le terme de sous-entité juridique que j'ai utilisé se rapporte au fait qu'une association partielle possède cette personnalité juridique, au sein d'une association plus large qui possède elle-même une personnalité juridique.
Mon propos se porte sur les conflits que l'on pourrait rencontrer entre ces deux personnalités juridiques.

Dans le cas qui vous occupe y a-t-il une association partielle dotée de la personnalité juridique ? Quel est le document établissant cette personnalité juridique ?
Si personnalité juridique, l'association partielle doit être inscrite à la banque carrefour des entreprises . C'est le cas ? Et elle porte une dénomination "association des copropriétaires de l'association partielle...." .tandis que sera également reprise à la banque carrefour l'"association des copropriétaires de l'association principale...." Chacune de ces associations se voient attribuer un numéro d'entreprise distinctif.

La loi du 2 juin 2010 a permis à l'assemblée générales de décider de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique Votre association a-t-elle pris cette décision ? Cette possibilité de création de telles associations a été supprimée par la loi du 18 juin 2018.

smaj · #8 08-10-2023 10:51:52

La loi du 18 juin 2018 a supprimé la possibilité de créer une association partielle sans personnalité juridique.
Le nouveau code civil de 2020 permet ,quant à lui, de créer une association partielle ayant les mêmes droits juridiques que toute autre association de propriétaires.

Mon interrogation se portait sur le risque de différend entre l'association partielle et l'association mère d'une même copropriété.

Monsieur VAN ERMEN m'a apporté la réponse.
Dès lors qu'il s'agit de deux associations distinctes, il n'y a pas risque de conflit quant à la conclusion d'un emprunt.

Comme pour toute création d'association, c'est par acte notarié qu'est légalisé la création d'une association partielle.
La décision d'opter pour une association partielle, par modification de l'acte de base, est prise en assemblée générale de la copropriété, aux majorités requises.

Dernière modification par smaj (08-10-2023 14:13:14)

Yves Van Ermen

GT · #9 08-10-2023 16:41:47

smaj a écrit :

La loi du 18 juin 2018 a supprimé la possibilité de créer une association partielle sans personnalité juridique.
Le nouveau code civil de 2020 permet ,quant à lui, de créer une association partielle ayant les mêmes droits juridiques que toute autre association de propriétaires.
Mon interrogation se portait sur le risque de différend entre l'association partielle et l'association mère d'une même copropriété.
Monsieur VAN ERMEN m'a apporté la réponse.
Dès lors qu'il s'agit de deux associations distinctes, il n'y a pas risque de conflit quant à la conclusion d'un emprunt.
Comme pour toute création d'association, c'est par acte notarié qu'est légalisé la création d'une association partielle.
La décision d'opter pour une association partielle, par modification de l'acte de base, est prise en assemblée générale de la copropriété, aux majorités requises.

Ancien code civil (applicable jusqu'au 31 août 2021)
article 577-3, alinéa 3
Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, L'ACTE DE BASE peut prévoir la création d'une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d'immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour LES PARTIES COMMUNES PARTICULIÈRES DÉSIGNÉES DANS L'ACTE DE BASE, étant entendu que l'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 577-3.et et suivants s'appliquent à ces associations partielles.

Nouveau code civil : livre 3 les biens , titre 3 (applicable à partir du 1er septembre 2021)
art.3.84, al.3
Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, L'ACTE DE BASE peut prévoir la création d'une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d'immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour LES PARTIES COMMUNES PARTICULIÈRES DÉSIGNÉES DANS L'ACTE DE BASE, étant entendu que l'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 3.84 et suivants s'appliquent à ces associations partielles.

Il se fait que je suis propriétaire d'un appartement dans un bloc.
Ce bloc est une partie dans un complexe immobilier constitué d'une association principale (dotée de la personnalité juridique) et de plusieurs associations partielles (dotées chacune de la personnalité juridique).
Chacune de ces associations a sa dénomination et est inscrite à la banque carrefour des entreprises.
Chacune des associations, la principale et les partielles ont leurs propres organes (assemblées générales, syndic, conseil de copropriétés et commissaires aux comptes).
Les actes de base respectifs précisent quelles sont les parties communes respectives de l'association principale et de chaque association partielle.
Si l'association partielle du bloc A devait faire un emprunt par exemple pour la réfection de la toiture, partie commune de cette association, seule cette association serait concernée à l'exclusion de l'association principale et des associations partielles des blocs B, C, D, E, F.

J'ignore la situation que vous vivez. J'ignore le contenu de votre/vos acte(s) de base.

grmff

PIM · #10 09-10-2023 08:36:09

Votre sous-entité dispose-t-elle de son propre numéro à la BCE ?

smaj · #11 09-10-2023 22:49:45

à qui s'adresse la question ?

PIM · #12 10-10-2023 09:12:49

smaj a écrit :

à qui s'adresse la question ?

Ben, à vous.
Il y aurait un doute ?

GT

smaj · #13 10-10-2023 11:38:18

Oui, pour moi il y avait doute.
GM décrivant comment fonctionne son association partielle, la question pouvait le concerner.

Pour ma part, nous envisageons de créer une telle association partielle et c'est dans ce cadre que nous cherchons à en peser le pour et le contre.
La réponse quant à la possibilité de pouvoir financer des travaux par emprunt sans impliquer d'autres propriétaires de l'ACP principale est un point positif.

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