Bail commercial - loyer non payé - taxation

heem · #1 16-12-2023 17:18:01

Bonjour à tous,

Voici un sujet auquel je n'ai pas trouvé de réponse ( j'ai peut-être mal cherché :-) ).

Dans un bail commercial, le preneur a quelques difficultés à démarrer son commerce, de temps en temps, le loyer n'est pas payé. Bon, je reste compréhensif et c'est mieux qu'une surface vide.

Mais je me pose la question de la taxation de ces loyers.

Le Fisc se base-t-il de manière forfaitaire sur le montant du bail (donc taxation sur chaque mois même non payé) ou sur les revenus réels (mois avec loyers payés) ?

Merci d'avance pour vos éclairages.

grmff · #2 16-12-2023 17:20:14

Ce sont les montants réellement payés qui comptent.

GT · #3 17-12-2023 07:57:27

En ce qui concerne la taxation des loyers

Si un bien est donné en location à un usage professionnel par une personne assujettie à l'impôt des personnes physiques pour laquelle le revenu ne constitue pas un revenu professionnel mais un revenu immobilier, celui-ci est le loyer net qui est obtenu après une déduction de 40% sur le loyer effectivement perçu, c’est-à-dire le loyer brut.
Cependant cette déduction ne peut toutefois pas être supérieure à 2/3 du revenu cadastral revalorisé. De plus, le loyer net doit être au minimum égal au revenu cadastral indexé majoré de 40%.

Dispositions légales

article 7 du code des impôts sur les revenus § 1, 2°, c
§ 1. Les revenus des biens immobiliers sont:
2°2° pour les biens immobiliers qui sont donnés en location:
c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur (...) au revenu cadastral majoré de 40 % lorsqu'il s'agit d'autres biens immobiliers bâtis;

article 13 du code des impôts sur les revenus
En ce qui concerne le loyer et les avantages locatifs des biens immobiliers, le revenu net s'entend du montant brut du revenu diminué, pour frais d'entretien et de réparation, de:
- 40 % pour les biens immobiliers bâtis ainsi que pour le matériel et l'outillage, présentant le caractère d'immeuble par nature ou par destination, sans que cette déduction puisse, en ce qui concerne les biens immobiliers visés à l'article 7, § 1er, 2°, c, excéder les deux tiers du revenu cadastral revalorisé en fonction d'un coefficient qui s'élève à 4,23. Ce coefficient de revalorisation est adapté en fonction de l'évolution de l'indice de santé du Royaume à l'aide d'un coefficient qui est obtenu en divisant l'indice de santé du mois de décembre de deux années précédant celle dont le millésime désigne l'exercice d'imposition par celui du mois de décembre 2013. Le coefficient obtenu ainsi est arrondi au centième supérieur ou inférieur d'un point selon que le chiffre des millièmes d'un point atteint ou non 5. Le coefficient de revalorisation indexé est arrondi au centième supérieur ou inférieur selon que le chiffre des millièmes atteint ou non 5;

max11 · #4 17-12-2023 10:20:18

grmff a écrit :

Ce sont les montants réellement payés qui comptent.

C'est-à-dire les loyers, le remboursement du précompte et les travaux normalement à charge du propriétaire mais payé par le locataire !
On oublie régulièrement le dernier point en tant que propriétaire mais le contrôleur fiscal est attentif à cela lorsqu'il contrôle le locataire et il ne manquera pas de prévenir son collègue de l'IPP du propriétaire...

grmff · #5 17-12-2023 10:30:25

Et comme dit GT, le fisc va prendre le plus grand montant entre les loyers et autres réellement perçu et le montant basé sur le RC.

On peut mettre O comme RC si le bien est vide (non meublé, non occupé), mais pas si le bien est occupé sans loyer payé.

Moralité: il vaut mieux un bien vide qu'un bien occupé gratuitement.

GT · #6 17-12-2023 10:52:53

max11 a écrit :

grmff a écrit :
Ce sont les montants réellement payés qui comptent.
C'est-à-dire les loyers, le remboursement du précompte et les travaux normalement à charge du propriétaire mais payé par le locataire !
On oublie régulièrement le dernier point en tant que propriétaire mais le contrôleur fiscal est attentif à cela lorsqu'il contrôle le locataire et il ne manquera pas de prévenir son collègue de l'IPP du propriétaire...

Le remboursement du précompte et les travaux normalement à charge du propriétaire mais payés par le locataire ne sont-ils pas les avantages locatifs dont il est question aux articles 7 et 13 que j'ai reproduits partiellement ?

max11 · #7 17-12-2023 10:58:20

GT a écrit :

max11 a écrit :
grmff a écrit :
Ce sont les montants réellement payés qui comptent.
C'est-à-dire les loyers, le remboursement du précompte et les travaux normalement à charge du propriétaire mais payé par le locataire !
On oublie régulièrement le dernier point en tant que propriétaire mais le contrôleur fiscal est attentif à cela lorsqu'il contrôle le locataire et il ne manquera pas de prévenir son collègue de l'IPP du propriétaire...
Le remboursement du précompte et les travaux normalement à charge du propriétaire mais payés par le locataire ne sont-ils pas les avantages locatifs dont il est question aux articles 7 et 13 que j'ai reproduits partiellement ?

Bien sûr GT tongue
Mais, par expérience, très peu de propriétaires savent que cela concerne aussi des travaux payés par le locataire par exemple en échange de x mois de loyer gratuit ou parce que c'est nécessaire pour l'activité du locataire mais que le propriétaire ne veut pas payer ou simplement quand le propriétaire rembourse la facture des gros travaux reçue par le locataire mais ne rembourse pas la TVA !!!!

max11 · #8 18-12-2023 09:35:20

grmff a écrit :

Et comme dit GT, le fisc va prendre le plus grand montant entre les loyers et autres réellement perçu et le montant basé sur le RC.
On peut mettre O comme RC si le bien est vide (non meublé, non occupé), mais pas si le bien est occupé sans loyer payé.
Moralité: il vaut mieux un bien vide qu'un bien occupé gratuitement.

Un bien inoccupé involontairement et il appartient au propriétaire de prouver qu'il a fait tout ce qu'il fallait pour le mettre en location ou en vente !

Dernière modification par max11 (18-12-2023 09:35:36)

heem · #9 18-12-2023 12:48:10

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours.

Je rajouterais néanmoins :

Dans mon cas personnel, les quelques loyers payés, même si ils seront taxés sur une base du RC indexé + 40% m'épargneront la taxe d'inoccupation de la commune (que je venais juste de recevoir).

Concernant la remarque d'une réduction ou annulation du précompte pour inoccupation indépendante de mon fait, j'avais fournir toutes les preuves au SPW Finance (annonces passées, etc.) ...jamais eu de nouvelles, même négative. sad bonjour l'administration wallonne.

PIM

GT · #10 18-12-2023 16:32:34

Région wallonne :réduction du précompte immobilier pour inactivité ou improductivité

article 257, code des impôts sur les revenus :

Sur la demande de l'intéressé, il est accordé:
4° remise ou modération du précompte immobilier dans une mesure proportionnelle à la durée et à l’importance de l’inoccupation, de l’inactivité ou de l’improductivité du bien immeuble:
A) DANS LE CAS OÙ UN BIEN IMMOBILIER BÂTI, NON MEUBLÉ, EST RESTÉ INOCCUPÉ ET IMPRODUCTIF PENDANT AU MOINS 180 JOURS DANS LE COURANT DE L’ANNÉE;
b) dans le cas où la totalité du matériel et de l’outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 pct de leur revenu cadastral, est restée inactive pendant 90 jours dans le courant de l’année;
c) dans le cas où la totalité soit d’un bien immobilier bâti, soit du matériel et de l’outillage, ou une partie de ceux-ci représentant au moins 25 pct de leur revenu cadastral respectif, est détruite.

Les conditions de réduction doivent s’apprécier par parcelle cadastrale ou par partie de parcelle cadastrale lorsqu’une telle partie forme, soit une habitation séparée, soit un département ou une division de production ou d’activité susceptibles de fonctionner ou d’être considérés séparément, soit une entité dissociable des autres biens ou parties formant la parcelle et susceptible d’être cadastrée séparément.

L’IMPRODUCTIVITÉ DOIT REVÊTIR UN CARACTÈRE INVOLONTAIRE. LA SEULE MISE SIMULTANÉE EN LOCATION ET EN VENTE DU BIEN PAR LE CONTRIBUABLE N’ÉTABLIT PAS SUFFISAMMENT L’IMPRODUCTIVITÉ.

A partir du moment où il n’a plus été fait usage du bien depuis plus de douze mois, compte tenu de l’année d’imposition précédente, la remise ou la réduction proportionnelle DU A) CI-AVANT ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois, sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble, jusqu’au jour où disparaissent ces circonstances entravant la jouissance libre de l’immeuble. Est notamment considéré comme tel, l’immeuble qui constitue un logement non améliorable, au sens de l’article 1er, 14°, du Code wallon du Logement, reconnu comme tel par un délégué du Ministre du Logement ou par un arrêté du bourgmestre.

GT · #11 19-12-2023 13:30:13

heem a écrit :

Bonjour à tous,
Merci pour vos retours.
Je rajouterais néanmoins :
Dans mon cas personnel, les quelques loyers payés, même si ils seront taxés sur une base du RC indexé + 40% m'épargneront la taxe d'inoccupation de la commune (que je venais juste de recevoir).

J'ai des interrogations sur la sincérité des opérations mises en place.

GT · #12 19-12-2023 17:11:02

heem a écrit :

Bonjour à tous,
Merci pour vos retours.
Je rajouterais néanmoins :
Dans mon cas personnel, les quelques loyers payés, même si ils seront taxés sur une base du RC indexé + 40% m'épargneront la taxe d'inoccupation de la commune (que je venais juste de recevoir).

Bail commercial mais taxe d'inoccupation. Cette taxe ne vise-t-elle pas les logement inoccupés ?

PIM · #13 19-12-2023 17:17:07

Il me semble que la question originaire porte sur la taxation des loyers réellement perçus (ou non) et pas sur l'improductivité (en matière de précompte immobilier).
Ou j'ai raté un épisode ?

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