Travaux de rénovation dans un immeuble

Radius · #1 08-01-2024 19:17:55

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'un petit immeuble de rapport de 4 appartements en région Bruxelles-Capitale.

J'occupe actuellement le premier étage car il était libre au moment où j'ai acquis l'immeuble, Le RDC est à présent libre et j'envisage de me domicilier au RDC après avoir fait les travaux et de mettre le 1er étage en location.
Les 2eme et 3eme étages sont occupés par des locataires, chacun ayant un bail de 9 ans et n'étant pas dans la première année de location.

Je souhaiterais faire des rénovations importantes dans l'ensemble de l'immeuble et tous les appartements, en plus des mises aux normes, isoler la toiture, ajouter une isolation thermique et phonique entre les étages, changer des revêtements de sol, les cuisines, refaire les peintures...

L'article 237 §3 du code du logement bruxellois prévoit que je peux donner congé aux locataires à tout moment, avec un préavis de 6 mois dans la mesure où:
- j'ai l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, (ce qui est le cas)
-je respecte la destination du bien loué, (ce qui est le cas)
-les travaux affectent le corps du logement occupé par le preneur, (ce qui est le cas, en faisant isolation, sols, cuisine, peintures)
- dans mon cas, ayant plusieurs logements loués dans le même immeuble, le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
Il est également précisé que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur (...).

- Je souhaiterais savoir si cette dernière mention fait bien spécifiquement allusion aux travaux dans l'appartement affecté par le locataire et qui à reçu congé, où si cela désigne le début de l'ensemble des travaux ?
En clair, puis-je après avoir notifié le préavis, commencer par exemple les travaux de rénovation à la cave, au RDC ou au premier étage pour autant que cela n'affecte pas son logement et que je commence les travaux donc son ancien appartement au plus tard 6 mois après son départ ? Est-ce correct ?

- Aussi, pour atteindre la somme de 2 années de loyers est-ce bien comme je le comprends, le coût pour la rénovation de l'ensemble des appartements et de l'immeuble qui est à prendre en compte, ou s'agit-t-il uniquement du coût dans les appartements affectés par le congé ?

- Enfin cela change-t-il quelque chose que je sois propriétaire occupant ? Ou qu'un appartement soit actuellement occupé par moi-même mais destiné à la location ? Cela n'est jamais mentionné. J'ai pourtant besoin de faire de grosses dépenses dans ces appartements également et ils participent à la rénovation globale de l'immeuble.

Tout ceci n'est pas très clair et je souhaiterais faire les choses dans les règles étant donné la somme investie et les possibles recours.

Merci pour vos lumières !

Dernière modification par Radius (08-01-2024 20:00:51)

PIM · #2 09-01-2024 10:28:32

Radius a écrit :

Bonjour à tous,
Je suis propriétaire d'un petit immeuble de rapport de 4 appartements en région Bruxelles-Capitale.
J'occupe actuellement le premier étage car il était libre au moment où j'ai acquis l'immeuble, Le RDC est à présent libre et j'envisage de me domicilier au RDC après avoir fait les travaux et de mettre le 1er étage en location.
Les 2eme et 3eme étages sont occupés par des locataires, chacun ayant un bail de 9 ans et n'étant pas dans la première année de location.
Je souhaiterais faire des rénovations importantes dans l'ensemble de l'immeuble et tous les appartements, en plus des mises aux normes, isoler la toiture, ajouter une isolation thermique et phonique entre les étages, changer des revêtements de sol, les cuisines, refaire les peintures...
L'article 237 §3 du code du logement bruxellois prévoit que je peux donner congé aux locataires à tout moment, avec un préavis de 6 mois dans la mesure où:
- j'ai l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, (ce qui est le cas)
-je respecte la destination du bien loué, (ce qui est le cas)
-les travaux affectent le corps du logement occupé par le preneur, (ce qui est le cas, en faisant isolation, sols, cuisine, peintures)
- dans mon cas, ayant plusieurs logements loués dans le même immeuble, le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
Il est également précisé que les travaux doivent être commencés dans les 6 mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l'expiration du préavis donné par le bailleur (...).
- Je souhaiterais savoir si cette dernière mention fait bien spécifiquement allusion aux travaux dans l'appartement affecté par le locataire et qui à reçu congé, où si cela désigne le début de l'ensemble des travaux ?
En clair, puis-je après avoir notifié le préavis, commencer par exemple les travaux de rénovation à la cave, au RDC ou au premier étage pour autant que cela n'affecte pas son logement et que je commence les travaux donc son ancien appartement au plus tard 6 mois après son départ ? Est-ce correct ?
- Aussi, pour atteindre la somme de 2 années de loyers est-ce bien comme je le comprends, le coût pour la rénovation de l'ensemble des appartements et de l'immeuble qui est à prendre en compte, ou s'agit-t-il uniquement du coût dans les appartements affectés par le congé ?
- Enfin cela change-t-il quelque chose que je sois propriétaire occupant ? Ou qu'un appartement soit actuellement occupé par moi-même mais destiné à la location ? Cela n'est jamais mentionné. J'ai pourtant besoin de faire de grosses dépenses dans ces appartements également et ils participent à la rénovation globale de l'immeuble.
Tout ceci n'est pas très clair et je souhaiterais faire les choses dans les règles étant donné la somme investie et les possibles recours.
Merci pour vos lumières !

Bienvenue.
Vos questions pointues et pertinentes nécessitent une analyse.
Vu le montant à investir et pour vous mettre à l'abri de recours potentiels, vous devriez confier cette analyse, par exemple, à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Radius · #3 10-01-2024 13:51:25

Bonjour Pim,

Merci pour votre accueil et pour votre réponse.

C'est en effet ce que je vais finir par faire afin de lever tout doute.

J'ai néanmoins une assez grande confiance en mon interprétation, car:
- la loi prévoit qu'il est possible de donner congé aux locataires à tout moment et pas nécessairement en même temps dans le but de simplifier la gestion des travaux, ce qui veux bien dire que les travaux de rénovation globale peuvent commencer avant ceux affectant l'appartement du locataire ayant reçu congé.

- la somme totale des travaux doit excéder deux années de loyer, mais il ne peut que s'agir de la somme pour l'ensemble des rénovations tel que mentionné dans l'article du code, sinon cela voudrait dire qu'il faut nécessairement rendre tous les appartements casco et tout refaire. Il est précisé, que si les travaux doivent rendre l'appartement du locataire temporairement inhabitable, ils ne doivent pas nécessairement porter atteinte au gros-oeuvre.

- Enfin concernant la question d'être propriétaire occupant, en réfléchissant la loi laisse la porte ouverte à deux cas de figure, soit l'ensemble des logements destinés à la location est à prendre en compte dans le calcul de la somme pour atteindre les deux années de loyer, disons avec un loyer "juste" tel que le loyer de référence, soit comme inscrit dans le texte, la somme doit être au moins égale à deux années de loyer de l'ensemble des logements loués, ce qui coup de chance dans mon cas, ne concerne que deux appartements mais fait bien référence à l'ensemble des logements loué à l'instant présent.
Dans tous les cas, le montant des rénovations excède pour ma part deux années du total des loyers, quelque soit le nombre d'appartements pris en compte et même dans l'hypothèse de loyers bien au dessus de l'indice de référence pour les logements non loué, je suis donc assuré de respecter cette condition, quelque soit la manière dont on retourne le problème.

Je vais quand même prendre mes précautions et consulter quelqu'un.

Un grand merci pour votre retour !

Dernière modification par Radius (10-01-2024 18:07:16)

PIM · #4 10-01-2024 18:50:18

radius a écrit :

Je vais quand même prendre mes précautions et consulter quelqu'un.

Même si votre analyse me semble pertinente, c'est, en effet, une sage précaution

grmff · #5 10-01-2024 22:15:02

Est-ce que les travaux envisagés doivent se faire dans l'ensemble des logements en même temps pour des raisons pratiques techniques?

Si la réponse est non, vous ne pourrez invoquer la fin des baux pour cause de travaux dans l'ensemble de l'immeuble...
Si c'est seulement pour "simplifier la gestion", ce n'est pas une raison valable. A mon avis.

PIM · #6 10-01-2024 22:46:28

Disposition légale applicable:

Des travaux importants
CBL, ART. 237, §3
Le bailleur peut, mais uniquement à l’échéance du premier ou deuxième triennat, également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.
Le bail peut exclure ou limiter (par exemple, dans le temps) le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux.

Cette faculté ne peut être exercée par le bailleur que s’il notifie au preneur un congé de six mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions :
• Le congé doit être accompagné d’une copie :
• soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux envisagés requièrent un tel permis ;
• soit d’un devis détaillé ;
• soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
• soit d’un contrat d’entreprise.
• Le bailleur doit démontrer, en donnant le congé, que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.
• Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le preneur. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux qui affecteraient exclusivement la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du preneur inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).
• Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer. Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et concernés par les
travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de six mois, mais cette résiliation ne peut avoir lieu pendant la première année.

Que se passe-t-il si le congé ne répond pas aux conditions du Code ?

Le congé est alors nul. Dans ce cas, le bailleur doit notifier un nouveau congé conforme au Code, s’il est encore possible de le faire, dans le délai prescrit par le Code.

Comment le preneur peut-il contrôler le respect des conditions légales imposées au bailleur ?

Le Code prévoit que les travaux doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent l’échéance du préavis donné ou, en cas de prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles
ou suite à un commun accord, après restitution des lieux par le preneur. Le preneur peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos...) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais
prévus par le Code. Si le bailleur, sans justifier d’une «circonstance exceptionnelle », ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité égale à dix-huit mois de loyer.

Radius · #7 11-01-2024 18:38:31

Bonjour,

Merci pour vos interventions.

@grmff
Non en effet mais cela ne semble pas être une disposition du texte.

J'ai par ailleurs pu prendre le conseil juridique d'un avocat et cette personne partage mes interprétations des différents points.

- Le délais de 6 mois concerne les travaux affectant le logement du preneur mais les autres étages peuvent commencer avant le départ du preneur.

- Le coût total fait bien référence à la totalité de la somme pour la rénovation de l'ensemble de l'immeuble, et pas uniquement pour la rénovation des appartements affectés par le congé. La précision, "Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux qui affecteraient exclusivement la façade de l’immeuble, le grenier, (...)", implique bien par le terme "exclusivement" que les travaux cités participent à la rénovation de l'immeuble et font partie du coût total (pour autant que d'autres travaux affectent le logement du preneur et le rendent temporairement inhabitable).

- Selon l'avocat, la somme équivalente à deux années de loyer est celle que rapporterait les 4 appartements s'ils étaient loués. Il faut prendre le loyer actuel des appartements loués, et choisir un loyer "juste" pour les autres appartements, le loyer de référence étant raisonnablement acceptable.
Ce n'est pas vraiment ce que je comprends du texte, mais soit, le montant des travaux est supérieur et je suis dans les règles quelque soit le nombre d'appartement considéré.

Voilà qui répond à mes interrogations, en espérant que cela aidera d'autres personnes également.

PIM

grmff · #8 11-01-2024 21:47:18

Radius a écrit :

@grmff
Non en effet mais cela ne semble pas être une disposition du texte.

Je ne partage pas votre opinion.
Le texte mentionne clairement:

En vue d'assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Il est logique de permettre au bailleur de mettre fin aux baux de plusieurs locataires de différents appartements qui doivent être vidé pour faire des travaux coordonnés. Cette clause permettant de mettre fin à tout moment pour des travaux coordonnés a été introduite pour éviter de devoir garder des appartements vides simplement en attendant la fin du triennat des autres appartements.

Cette clause n'a pas été introduite pour faciliter la vie et les travaux des propriétaires, mais pour les permettre sans perte locative idiote.

Si les travaux peuvent se faire indépendamment dans les 2 appartements concernés, et c'est visiblement le cas puisque vous avez déjà fait les travaux de rénovation au 1er étage, cette clause ne devrait pas s'appliquer. C'est de l'abus pur et simple, du détournement de l'esprit de la loi, et je ne cautionne pas.

C'est mon opinion, et je vous la partage.

Radius · #9 12-01-2024 20:33:38

@grmff

Merci pour votre retour.

Votre point du vue est louable bien que je ne le partage pas.

Précision sans importance, mais aucun travaux n'a encore commencé, je suis dans la phase de devis, et les travaux ne sont pas prêt de commencer, vous devez savoir comment se passent des travaux (en tout cas quand vous n'avez pas les bons contacts).

Je comprends que c'est l'expression "le bon déroulement des travaux" que nous envisageons différemment.

Selon vous, bien que je rende l'appartement de chaque preneur inhabitable, certes successivement, et que je respecte les autres conditions, il faudrait tout de même que j'étale les travaux de rénovation et donc les entrepreneurs sur place, les containers pour l'évacuation des gravats, etc, au gré des baux...

Alors que j'entreprends justement une rénovation de l'immeuble, que la loi parle de rénover un "immeuble en tout ou en partie", que les travaux d'autres éléments que ceux affectant directement le logement du preneur rentrent également en considération dans le coût total, je pense que l'économie d'échelle, de temps et d'argent se comprend bien comme "le bon déroulement des travaux".

Imaginez le peu de cas qui s'appliquent à votre interprétation, il faudrait systématiquement du gros-oeuvre, ou refaire le sol de l'appartement du haut et le plafond de l'appartement du bas, à condition que ce ne soit pas une dalle béton sinon cela n'affecte pas les logements en même temps, et si vous voulez (entre autre) isoler et refaire les sols des N appartements, ce n'est pas possible. Par contre si vous ne donnez congé qu'à un seul locataire, alors vous pouvez juste isoler et refaire les sols de l'appartement (entre autre toujours).

Je pense que l'esprit de la loi est, aussi, de ne pas laisser les travaux s'éterniser, ce cas spécifique étant bien celui que vous citez.
D'autant que la volonté de valoriser son bien locatif, est une volonté légitime pour donner un congé pour cause de travaux.

J'espère vous avoir fait comprendre mon point de vue, et je vous assure ne pas chercher à travestir l'esprit de la loi.

J'aimerais simplement pouvoir gérer les travaux (et le stress..) sur 4 mois au total plutôt que sur 2 ans minimum.

Dernière modification par Radius (12-01-2024 20:35:27)

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