Abandon de recours contre le locataire? Et contre le propriétaire?

grmff

Pimonaute non modérable

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Abandon de recours contre le locataire? Et contre le propriétaire?

Pour ceux qui me lisent régulièrement, vous savez que mes biens sont assurés avec "abandon de recours".

Quand vous avez un bien loué, vous pouvez l'assurer contre l'incendie (c'est même très très recommandé...). En cas d'incendie, bris de vitre, dégâts des eaux, responsabilité de l'immeuble dans un incident ou accident, votre assureur rembourse le dommage. Le vôtre dans le cas des incendie, dégâts des eaux, etc. Celui de la personne qui a subit le dommage en cas de responsabilité de l'immeuble.

Dans le cas de votre immeuble, il est généralement assuré "en valeur à neuf". Ce qui veut dire que l'assurance rembourse intégralement le problème, sans tenir compte de l'âge du bâtiment. Elle paiera donc les frais de remise en état "à neuf".

Ensuite, votre assurance se retourne contre le responsable. Elle use de son droit de recours contre le responsable. Si c'est votre locataire qui a mis le feu (et le locataire est présumé responsable dans le cas de l'incendie, c'est à lui de prouver qu'il n'est pas responsable - un des rares cas dans nos système légal où on est présumé coupable...), alors votre assureur se retourne contre votre locataire.

En Wallonie, il est obligatoire pour le locataire de s'assurer en matière d'incendie. Si le locataire est bien assuré, son assurance remboursera la vôtre, en valeur réelle. Donc, vétusté déduite.

Il est néanmoins possible pour le propriétaire (ou pour la copropriété) de s'assurer "avec abandon de recours". Cela coût un supplément entre 25 et 50% par rapport à une assurance "simple". Dans ce cas, l'assurance abandonne son droit au recours contre le responsable. En ce cas, les litiges sont beaucoup plus simples à régler. Et le locataire ne doit pas assurer sa responsabilité en matière d'incendie, dégât des eaux etc.

Tous mes biens sont assurés avec abandon de recours, sauf la maison que j'occupe (ce serait con: il n'y a pas de locataire donc pas de recours - inutile de payer pour cet abandon qui n'a pas de sens...) et les biens en copropriété quand je n'ai pas réussi à convaincre la copropriété de faire l'extension, ou quand il y a beaucoup de propriétaires occupants.

Tout ce que je viens d'écrire est donc de la tarte à la crème qui ne vous apprend normalement rien.

Mais il m'en est arrivé une bien bonne. Dans un de mes immeubles, mon immeuble a été considéré comme responsable d'un accident dans un logement. Je passe les détaux, inutile d'en dire trop. Expert du locataire pour son dommage, expert de ma compagnie pour la responsabilité de l'immeuble. Rendez-vous sur place. Constat des dommages... mais avant le constat des dommages, les experts ont scruté attentivement le contrat de location qui contient les clauses suivantes

5. ASSURANCE : L’immeuble est / n’est pas assuré avec abandon de recours contre le locataire

9. Assurances
Si le bien n’est pas couvert par une assurance avec abandon de recours, le locataire est tenu d’assurer sa responsabilité incendie, dégâts des eaux, etc.
Si le bien est couvert par une assurance avec abandon de recours, le Preneur sera tenu d’en acquitter sa quote-part, sans préjudice de son obligation de faire garantir à ses frais une éventuelle couverture d'assurance complémentaire, s'il échet. L’assurance collective ne couvre en aucun cas le vol, ni les biens personnels des Preneurs.
Le locataire restera redevable de la franchise en cas de sinistre dont il serait responsable.

Après l'expertise, une fois l'expert du locataire parti, et une fois hors de porte des oreilles du locataire, j'ai demandé la raison pour laquelle ils avaient scruté à ce point mon contrat de bail.

L'expert m'a expliqué que je pouvais inclure un abandon de recours symétrique. Si j'abandonne le recours contre la responsabilité de mon locataire, il n'est pas illogique de demander que celui-ci abandonne le recours contre ma responsabilité!

Il rajouterais une clause du style suivant:

Au cas où le propriétaire a souscrit une police d'assurance avec abandon de recours, il ne fera pas de recours contre le locataire. De même et symétriquement, le locataire abandonne tout recours contre le propriétaire.

Selon lui, avec une telle clause, si le plafond tombe sur la tête du locataire pour cause de vétusté, ou sur son mobilier, celui-ci ne peut réclamer de dommage. Et cette clause est légale car équilibrée et symétrique.

J'ai néanmoins quelques questionnements...
1. Je n'ai jamais vu ce genre de clause dans un bail. Et vous?
2. Ce n'est pas réellement symétrique. En effet, la partie "abandon de recours" est mise à charge du locataire. Et rien pour le propriétaire. La clause "abandon de recours remplace simplement l'obligation de s'assurer par une obligation de participer aux frais de l'assurance commune. Peut-on encore parler de symétrie en ce cas?
3. Est-ce que cette clause du contrat de bail permet de m'affranchir de ma responsabilité de propriétaire? Et est-ce que cela est opposable à l'assureur du locataire? En effet, par le biais des droits de recours, l'assuré abandonne ses droit de recours à son assureur. Le contrat empêcherait le recours de l'assureur du locataire contre mon assurance, sans surcoût pour le locataire? Cela me semble bizarre. Qu'en pensez-vous?

Même si je sens que je viens encore avec un cas tordu et peu courant, vos avis sont tous les bienvenus. Et vos expériences aussi!

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Abandon de recours contre le locataire? Et contre le propriétaire?

Je ne vois pas pourquoi le propriétaire devrai inclure cette symétrie.
Si le plafond tombe sur la tête du locataire, l'assurance doit intervenir en vertu de la RC immeuble.
Et s'il y a la clause préconisée ("De même et symétriquement, le locataire abandonne tout recours contre le propriétaire"), l'assureur dira ay locataire: "ah non. Vous avez renoncé à tout recours"
Et il fait quoi de son dommage avec le plafond ?

Curieuse histoire.
Faudrait que vous posiez la question à votre courtier d'assurance.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Abandon de recours contre le locataire? Et contre le propriétaire?

L'idée est d'éviter la multiplication de dossier de réclamation en cas d'incident.
Dans le cas qui m'a occupé, le locataire réclamait dans tous les sens sans jamais citer de chiffre. Son expert ne valait pas mieux avant l'entrevue. Et j'ai donc dû déclarer un sinistre et augmenter ma sinistralité. Au bout du compte, pour rien.

Mon expert a proposé 300€ de dédommagement, soit moins que la franchise. Et l'expert du locataire lui a proposé un supplément de 200€.
Le locataire montrait un devis de 2000€, prétendait une impossibilité d'occuper de 3 mois, le remplacement de sa télé et de son aspirateur Dyson (qui fonctionnait lors de l'expertise...) Bref, une quasi fraude.

C'est pour éviter ce genre de discussion (qui continuera à pourrir ma relation avec le locataire...) que l'expert me suggérait d'indiquer cette clause dans le contrat.

Baudou

Pimonaute

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Re : Abandon de recours contre le locataire? Et contre le propriétaire?

On ne peut abandonner son recours que pour une garantie dont on dispose; sinon, cela n'a aucun sens (à moins d'être maso); dans le cas cité par grmff, le locataire dispose de la garantie du 'heurt' si son mobilier est endommagé par la chute du plafond. Il peut (mais en pratique, cela ne se fait pas) abandonner  - moyennant surprime - son recours contre le propriétaire, pour éviter tout conflit avec lui si la responsabilité du propriétaire est engagée, ou si il n'est pas assuré. Mais on est plutôt dans le 'cas d'école'...