Investissement et clause d'accroissement

grmff

Pimonaute non modérable

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Investissement et clause d'accroissement

Il fut un temps où on parlait beaucoup de "tontine", appelée "clause d'accroissement" en langage juridique.

Cette clause était recommandée entre partenaires non mariés qui souhaitaient acheter une maison en commun. C'était une manière de protéger le conjoint non marié en cas de décès. Il devenait ainsi propriétaire de la maison sans devoir payer des droits de successions exorbitants entre tiers (jusqu'à 80% à une époque). Les taxes étaient limités à 12.5% de droits d'enregistrement sur la moitié de la valeur de la maison.

Aujourd'hui, entre partenaires mariés, cela n'a plus de sens. Les droits de successions sont nuls sur la résidence principale (occupée au moins 5 ans)

Mais ce principe de clause d'accroissement garde tout son sens pour les biens d'investissement acquis en indivision. La taxation serait toujours de 12.5% de frais d'enregistrement sur la moitié de la valeur du bien, mais pas de 30% sur tout ce qui dépasse 500.000€. La taxation étant inférieure à 10% jusqu'à 150.000€ sur la partie héritée, il convient de voir, selon la valeur du bien, si la clause d'accroissement est plus intéressante que les droits de succession normaux. C'est sans doute entre 200 et 250.000€ qu'il y a un gain fiscal dans la clause d'accroissement.

La clause d'accroissement peut s'ajouter lors d'une acquisition, mais aussi après une acquisition immobilière.
Il faut pour cela que les partenaires ne soient pas mariés en communauté de bien. Si les partenaires sont mariés en communauté de bien, le bien appartient à la communauté. C'est un bien commun, et pas un bien en indivision...

Il est à noter que la clause d'accroissement peut se mettre sur tout investissement ou bien que vous achetez en indivision: immobilier, assurance vie, portefeuille d'action, œuvre d'art,...

Cette manière de se protéger au décès de votre partenaire n'est cependant pas innocente et sans conséquence. Il convient de bien comprendre les implications en cas de vente, de divorce, de séparation, de faillite personnelle,...

Pour un portefeuille d'action, il convient de comprendre que le pacte avec clause d'accroissement implique que le portefeuille est "figé". On ne peut pas y apporter ce qu'on veut par la suite, sauf à dénaturer le pacte. Les fruits (dividendes) ne peuvent pas y être réinjectés non plus.

Bref, il y a beaucoup à dire sur le sujet, et je suis curieux d'avoir vos avis sur la question. L'avez-vous pratiqué?

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Pimonaute bavard

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Re : Investissement et clause d'accroissement

Oui, sur de l'immobilier.

PIM

Pimonaute non modérable

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Re : Investissement et clause d'accroissement

Exemple récent de clause dans un acte:

"Dispositions relatives aux droits de succession entre cohabitants légaux
Le notaire soussigné attire l’attention de l’acquéreur :
- sur la dévolution de la succession entre cohabitants légaux et sur la nécessité dans certains cas de rédiger un testament.
Les acquéreurs se déclarent informés de la possibilité de faire dans le présent acte une déclaration d’apport anticipée tel que prévue à l’article 1452 §2 de l’ancien Code civil. Les acquéreurs déclarent ne pas souhaiter faire ladite déclaration.
Après avoir été informé par le notaire instrumentant de l’utilité et des conditions à devoir respecter pour pouvoir insérer une clause d’accroissement dans le présent acte, les acquéreurs ont déclaré vouloir insérer une telle clause.
CLAUSE D’ACCROISSEMENT OPTIONNELLE AVEC OPTION: EN PLEINE PROPRIETE ou EN USUFRUIT ou EN NUE-PROPRIETE.
Afin d’organiser leur cohabitation et de protéger le survivant d’eux en cas de prédécès de l’un deux, les acquéreurs conviennent de créer entre eux une indivision particulière concernant le bien immeuble acquis aux présentes, ci-après dénommé le bien, qu’ils considèrent comme un patrimoine d’affectation.
Les acquéreurs conviennent que lors du décès du prémourant d’eux avec effet à la date du décès, la pleine propriété, l'usufruit ou la nue-propriété de la part du prémourant dans le bien accroîtra à celle du survivant, mais uniquement à condition que le survivant exerce cette option de manière expresse après le décès du prémourant, selon les modalités et dans le délai précisés ci-après. Dès lors, chaque acquéreur cède, sous la condition susmentionnée, soit la pleine propriété de sa part à l’autre soit l’usufruit, soit la nue-propriété de sa part à l’autre, en laissant au survivant le choix de l’un ou l’autre sous la condition suspensive de son prédécès ; en contrepartie de cette cession, le cessionnaire acquiert la chance d’acquérir la pleine propriété, l'usufruit ou la nue-propriété de la part de l’autre, pour autant qu’il lui survive.
Cette convention est conclue et acceptée réciproquement, à titre onéreux, comme un contrat aléatoire, sous les conditions et modalités suivantes :
1) Le survivant des deux acquéreurs doit exprimer sa volonté d’exercer le dit droit d’accroissement de manière expresse dans un acte notarié reçu endéans l’année du décès du prémourant. Il s’agit d’un délai prescrit sous peine de déchéance. A défaut d’avoir exprimé sa volonté de la façon et dans le susmentionnés, le survivant des acquéreurs sera présumé avoir renoncé de façon irrévocable au droit d’accroissement.
2) Les deux parties estiment que leurs chances de survie sont égales.
3) Cette convention est conclue entre les acquéreurs pour une période de deux ans à compter de ce jour. Elle est ensuite, de par la volonté actuellement exprimée des parties, automatiquement prorogée pour des périodes successives de deux ans, à moins que l’un des acquéreurs ne fasse connaître à l’autre sa volonté d’y mettre fin, ce qui devra être fait par déclaration devant notaire effectuée par l’un d’eux au plus tard trois mois avant l’expiration de la période de deux ans en cours. Une expédition en sera adressée par lettre recommandée à l’autre acquéreur.
Finalement, les parties peuvent, à tout moment, de commun accord, faire modifier ou faire constater la fin de cette convention par acte notarié, soumis à la formalité de transcription au bureau des hypothèques, aux termes de quoi ils se retrouveront à nouveau dans une indivision ordinaire, le cas échéant assortie à l’interdiction de sortir d’indivision pendant une durée de  maximum cinq ans, tel que prévu à l’article 815 de l’ancien Code civil.
4) L’accroissement porte également sur tous les travaux, transformations et améliorations éventuels qui auraient été apportés sur le bien ou au bien. A défaut de preuve contraire, les deux parties sont présumées avoir exprimé leur accord tacite à ce sujet.
5) Le survivant des acquéreurs au profit duquel l’accroissement se réalise ne sera redevable d’aucune indemnité aux héritiers et ayants droit du prémourant du chef de la présente convention, étant donné qu’il s’agit ici d’un contrat aléatoire. Le caractère onéreux de cette convention est souligné par l’intention de chaque acquéreur d’être protégé pour le cas où il serait le survivant.
6) Il est stipulé que le survivant des acquéreurs devra payer et continuer à rembourser tous les crédits et tous les montants impayés contractés en vue de l’acquisition commune et des travaux, transformations et améliorations éventuels, après emploi de l’assurance solde restant dû. L’attention des parties est attirée par le notaire soussigné sur l’importance de la désignation du bénéficiaire de ces assurances.
7) Tant que cette convention produira ses effets, les acquéreurs ne pourront aliéner leurs droits dans le bien, ni à titre onéreux, ni  à titre gratuit, ni en demander le partage ou la licitation, hypothéquer le bien ou concéder une servitude, sauf accord mutuel préalable.
De même, tant que cette convention produira ses effets, les acquéreurs ont la jouissance commune du bien à charge d’en supporter ensemble les charges, chacun en fonction de ses droits de propriété dans le bien, nonobstant l’application éventuelle de l’article 1477 § 3 de l’ancien Code civil qui impose aux cohabitants légaux de contribuer aux charges de la vie commune en proportion de leurs facultés.
En cas de rupture de la cohabitation et pour autant que le bien ne soit plus occupé que par un des acquéreurs, celui-ci devra payer à l’autre acquéreur une indemnité d’occupation égale à la moitié de la valeur locative normale du bien. A défaut d’accord entre les parties, le montant de cette indemnité sera déterminé par un expert, qui sera désigné à la demande de la partie la plus diligente par le président du tribunal de première instance de la situation du bien. L’expert agira de façon contradictoire pour le compte commun des deux acquéreurs ; il sera, pour le surplus, exempté de toutes les formalités.
Les acquéreurs déclarent être informés que, sur base de la position actuelle de l’administration de l’enregistrement et sous réserve de modifications éventuelles des lois et/ou usages fiscaux, le survivant sera tenu de déposer une déclaration au bureau de l’enregistrement compétent ou de faire dresser un acte authentique contenant cette déclaration endéans l’année du décès du décès du prémourant et de s’acquitter des droits d’enregistrement sur base de la valeur de la pleine propriété, de l'usufruit ou de la nue-propriété des droits indivis du prémourant dans le bien.
9) Les dispositions contenues dans les articles 3) et 7) sont de toute façon d’application à partir de ce jour et tant que la présente convention reste d’application entre les acquéreurs, afin de pouvoir conclure une convention valable entre eux, c’est-à-dire indépendamment du fait que le survivant lève ou ne lève pas l’option d’accroissement prévue à l’article 1).
10) Une éventuelle nullité d’une disposition de la présente clause d’accroissement ne vise que cette disposition, qui sera alors censée non écrite, mais ne peut, suivant la volonté expresse des parties, pas conduire à la nullité de la clause d’accroissement.    "