Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

loloing

Pimonaute

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Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Bonjour
Nous avons un locataire qui nous causent beaucoup de soucis, non seulement au logement lui-même, mais aussi à nous personnellement
Nous avons pensé à lui envoyer une lettre comme ci-dessous: est-ce une façon de procéder : la forme (lettre) et le contenu (trop détaillé ou pas assez ou differement ?
Merci d'avance pour vos conseils et retour d'expérience

MISE EN DEMEURE POUR DEGRADATION DU BIEN et INSULTES
Lieu, 06/05/2024.

Cher locataire,

Par la présente nous vous mettons en demeure pour dégradation du bien loué que vous avez reçu en bon état, rénové suivant le contrat de bail du xx/xx/2022 ainsi que pour les insultes répétées que vous nous adressez.
A la signature de contrat et de l’entrée des lieux, vous avez reçu un logement en très bon état, rénové. Vous étiez la 2e personne à l’occuper depuis la récente rénovation :
isolation de la toiture
•    châssis double vitrage et ouverture oscillant battant
•    nouvelle cuisine
•    nouvelle salle de douche
•    carrelage et parquet
•    nouvelle électricité
•    nouveau système de chauffage

Vous avez fait part de problèmes, de divers aspects, allant de problème d'humidité ou infiltration d'eau (en réalité de condensation), des problèmes de voisinage, etc
A chaque fois nous sommes intervenus aussi rapidement que possible en bon bailleurs attentifs.
Sur le plan de l’humidité :
Pendant longtemps nous avons cru qu'il y avait un défaut du bâtiment ou autre problème structurel malgré la rénovation. Nous avons fait intervenir
•    un architecte
•    un entrepreneur
•    une société spécialisée en traitement contre l'humidité
•    et même des amis qui travaillent dans le bâtiment pour avoir divers points de vue

Jusqu'à présent, les professionnels ont conclu qu'il y a un problème de condensation lié au manque d'aération par la locataire.

Vous refusez d'aérer par les fenêtres sous prétexte qu'il fait froid, et pourtant c'est une nécessité. Les experts nous ont conseillé de vous aider à mieux aérer en réalisant des travaux supplémentaires en plaçant des ouvertures réglables pour plus d'aération naturelle. Même là aussi, vous les maintenez fermées.

Vous refusez de chauffer convenablement à tel point qu’au dernier relevé des charges de chauffage, vous étiez fière d'avoir moins consommé et être bien en dessous de la moyenne wallonne, mais cela au détriment du logement.

A l'occasion de certaines fortes pluies 2 ou 3 fois, vous avez signalé des problèmes d'infiltration d'eau par la toiture. Nous avons fait intervenir un entrepreneur qui est venu regarder. Je suis moi-même venu à 2 reprises. Il n'a pas été possible de constater que l'eau venait de la toiture : il y a une membrane de protection en dessous des tuiles + un pare vapeur (plastique) dans le plafond. En revanche on pouvait voir des traces sur les velux de toiture : on vous a demandé de bien fermer les velux quand il pleut fort.

L'expert de la société de traitement contre l’humidité vous fait remarquer qu'il ne fallait pas sécher votre linge dans le bien, sans aération suffisamment en même temps: cela augmente la condensation qui dégrade le bien. Tout cela accumulé va jusqu’à former des gouttes qui coulent le long des murs et plafonds. Mais tout vient de l’intérieur. Nous n’avons aucun souci si jamais il y avait un problème d’infiltration, car même l’assurance pourrait intervenir. Ce n’est en aucun cas un problème de paiement. D’ailleurs, à votre égard, nous avons réalisé beaucoup dépenses, certaines qui se sont avérées inutiles car le problème est lié au mauvais entretien et non pas au bâtiment.

Vous avez évoqué la présence de rat ou souris à cause du voisinage dans la rue. Bien qu'il ne soit pas nécessairement de notre ressort de bailleurs car nous n'avons aucune prise sur le voisinage de rue (vous adresser à la commune): nous sommes quand même vite intervenus. Nous avons contacté une société spécialisée, nous vous avons mis en contact direct, vous leur avez expliqué la situation, ils ont diagnostiqué que c'était probablement une fouine, espèce protégée et qu'ils ne peuvent rien y faire. Cependant nous avons continué à chercher une solution pour vous aider. Nous avons réussi à la chasser après un certain temps.

Vous avez évoqué un souci de douche. Nous vous rappelons que c’est une nouvelle douche et c'est curieux que cela ne se passe que chez vous. A 2 reprises nous sommes intervenus, une fois nous avons simplement démonté le pommeau de douche, nous l’avons trempé dans du vinaigre, après c'était débouché. C'était une question de mauvais entretien et/ou mauvaise utilisation. Une autre fois par manque de temps, et fatigués/las de tous vos messages incessants, nous l'avons simplement changé.

Vous avez évoqué une toilette bouchée. Cela peut arriver, et c'est un tuyau de canalisation bouché/cassé, c'est couvert par l'assurance. Nous sommes rapidement intervenus et le problème était réglé.

Vous avez évoqué des problèmes avec vos voisins. Bien que cela ne soit pas de notre ressort (vous adresser à un juge de paix ou une conciliation entre voisins), nous sommes intervenus à plusieurs reprises pour trouver une solution.

Cela n'arrive que à vous, mais à chaque fois vous vous en prenez à nous, bailleurs, avec des messages insultants, des menaces ou des jugements à priori. Jusqu'ici nous sommes restés courtois, calmes, à l'écoute et à la recherche de solutions car nous ne voulons pas plus d'histoire. Nous avons même proposé à plusieurs reprises de chercher un autre endroit qui vous conviendrait, sans voisins ou dans un autre environnement de votre choix. Mais, ces derniers temps, vous avez dépassé les limites de manque de respect mutuel et de vos obligations du contrat de bail.

Au vu des points cités ci-dessus:
•    nous vous demandons de bien entretenir le logement et ses éléments, faute de quoi vous devrez les réparer.
•    nous vous demandons de cesser de nous insulter dans vos messages et échanges verbaux.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou clarification supplémentaire.

xxxxx
Bailleurs

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

C'est long. Très. Trop. Et la chute n'est as appropriée : vous "mettez en demeure"... de quoi ? Entretenir le logement ? Lors de l'état des lieux de sortie, vous pourrez lister les dégâts et (tenter de) les porter en compte à votre locataire. Ne plus vous insulter ? Soit...

L'objet d'une mise en demeure serait plus logiquement de lister les manquements de façon brève et demander qu'il y soit remédié. De rappeler les obligations du bail et d'annoncer qu'à défaut de s'y conformer, vous demanderez en justice la résiliation de ce bail. Vous pouvez aussi rappeler l'intéressé à un minimum de courtoisie.

J'espère que tous les points que vous évoquez ont fait l'objet d'échanges écrits. Un bon dossier sera utile en justice si vous voulez les faire dégager. Et je crois que ce sera l'issue finale de cette location, sauf départ volontaire des intéressés.

En deux mots, vous exigez un changement d'attitude ou vous demanderez la fin du bail en justice.

loloing

Pimonaute

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

(re) bonjour.
Oui nous avons des échanges écrits, tous les messages des interventions et malheureusement aussi des mauvais messages.

Pour résumer, j'ai demandé à chatGpt: voici ce qu'il propose.

Par la présente, nous vous mettons en demeure pour dégradation du bien loué que vous avez reçu en bon état, rénové conformément au contrat de bail du xx/xx/2022, ainsi que pour les insultes répétées que vous nous adressez.

Lors de la signature du contrat et de l'entrée dans les lieux, vous avez reçu un logement en excellent état, rénové avec soin. Malgré nos interventions rapides pour résoudre les problèmes eventuels que vous avez signalés, tels que des problèmes d'humidité ou d'infiltration d'eau (en réalité de condensation), des problèmes de voisinage, etc., nous constatons que certains problèmes persistent en raison, notamment ceux d'humidité à cause d'un manque d'aération de votre part.

Nous avons investi du temps et des ressources pour faire intervenir des professionnels afin de résoudre ces problèmes, mais il est essentiel que vous preniez également vos responsabilités en entretenant correctement le logement et en respectant les consignes d'aération et de chauffage.

De plus, nous vous demandons de cesser les insultes dans vos communications avec nous.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou clarification supplémentaire.

Cordialement, [Votre nom] [Votre numéro de contact]

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

(re) bonjour.
Oui nous avons des échanges écrits, tous les messages des interventions et malheureusement aussi des mauvais messages.

Pour résumer, j'ai demandé à chatGpt: voici ce qu'il propose.

Par la présente, nous vous mettons en demeure pour dégradation du bien loué que vous avez reçu en bon état, rénové conformément au contrat de bail du xx/xx/2022, ainsi que pour les insultes répétées que vous nous adressez.

Lors de la signature du contrat et de l'entrée dans les lieux, vous avez reçu un logement en excellent état, rénové avec soin. Malgré nos interventions rapides pour résoudre les problèmes eventuels que vous avez signalés, tels que des problèmes d'humidité ou d'infiltration d'eau (en réalité de condensation), des problèmes de voisinage, etc., nous constatons que certains problèmes persistent en raison, notamment ceux d'humidité à cause d'un manque d'aération de votre part.

Nous avons investi du temps et des ressources pour faire intervenir des professionnels afin de résoudre ces problèmes, mais il est essentiel que vous preniez également vos responsabilités en entretenant correctement le logement et en respectant les consignes d'aération et de chauffage.

De plus, nous vous demandons de cesser les insultes dans vos communications avec nous.

Nous restons à votre disposition pour toute question ou clarification supplémentaire.

Cordialement, [Votre nom] [Votre numéro de contact]

Voilà qui est déjà en effet bien plus concis et plus clair. Les capacités de l'IA font peur... Ceci dit, vous mettez en demeure... de quoi ? Et sinon quoi ? Je serais plus incisif en exigeant un changement pour éviter une demande de résolution du bail en justice.

Par exemple, je remplacerais les deux derniers paragraphes par un texte du genre "Je vous engage donc fermement à entretenir le bien loué conformément à vos obligations contractuelles et à modifier votre attitude pour éviter une demande de résiliation du bail en justice.

Accessoirement, je remplacerais le "Cordialement" par "Salutations distinguées".

loloing

Pimonaute

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Bonsoir. Pour partager la suite (et fin) de cette histoire : la locataire a refusé de payer 2 mois. Alors que nous envisagions de consulter un avocat pour aller en justice de paix, elle a déposé son dossier la première au greffe. On lui a dit que la première étape sera la conciliation. Elle n'était pas contente de cela, mais voilà. L'audience a été fixée en juillet.
Entre-temps elle a trouvé ailleurs et alors que ça faisait des mois qu'elle refusait tout contact, elle m'a envoyé un message pour dire : rdv pour faire l'état des lieux de sortie !
Évidemment j'étais content de pouvoir en finir sans aller plus loin ! On a fait l'état des lieux, une formalité car le logement était endommagé, rien à voir avec l'état d'entrée lorsqu'il était rénové.
A la fin, elle a demandé d'avoir un document pour récupérer sa garantie. J'ai dit que non, on attendra l'audience.

On a été à l'audience de conciliation, sa demande c'était : "je suis partie et je veux récupérer ma garantie locative"
Un avocat nous avait conseillé de simplement accepter car sinon on allait se retrouver dans une longue procédure de justice de paix, qui allait probablement nous coûter plus cher en frais d'avocat et en temps par rapport au coût de la garantie (1040 EUR). On a dit ok, l'audience de conciliation a durée 5 min. Voilà pour la suite !

Pour la fin, on a fait intervenir l'assurance pour les dégâts des eaux à cause d'une fuite d'un tuyau dans le mur de la douche et dégâts des eaux à cause d'une infiltration d'eau via la toiture, ce qui avait endommagé le plafond et une partie du mur ! Tout cela aurait pu être réparé bien avant si la locataire avait été coopérative.
Mais bon, au moins nous avons récupéré notre bien, nous terminons les réparations et bientôt on remet en location.

Par curiosité : qu'auriez vous fait par rapport à sa garantie locative : refuser de la conciliation et aller en justice de paix? Ou comme nous, accepter pour réduire la procédure et passer à autre chose ? Ou essayer de négocier/ d'exiger une partie de la garantie ?

Nobbie

Pimonaute assidu

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Bonjour , je suis passé par la juge de paix . Déposé la plainte le 07 juin visite des lieux le 16 juillet avec expert et la juge , jugement sur place .
Mon locataire est condamné à payer les frais de justice 1600 € et un dédommagement de 4000€ pour dégradation de l’immeuble .
J’ai appris une chose , le tribunal n’est pas faite pour les pauvres , vue que c’est vous qui introduisez la personne en justice, il faut avancer tous les frais et votre avocat , 800€ en justice pour expert , 800 pour avocat , des frais que je vais récupérer par mon assurance < dégâts locatif >
C’est pour cela que mon locataire disait toujours , tu n’ose pas de passer en justice .    ça coûte beaucoup d’argent et si la personne est insolvable c’est pour vous . Soit j’ai une assurance , même pour insolvabilité jusqu’à 12000 €

Bonne nuit

loloing

Pimonaute

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Bonsoir.
Merci pour ce retour.
Où puis je trouver ce type d'assurances "dégâts locatifs" et insolvabilité ? Est-ce que toutes les banques les proposent ou bien c'est via un courtier ou une banque en particulier ?
Ça peut coûter combien par exemple pour un appartement ou un petit immeuble de 3  appartements ?
Car cela pourrait m'intéresser effectivement. Même si j'espère ne pas avoir en m'en servir ?

rexou

Pimonaute non modérable

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Bonsoir.
Merci pour ce retour.
Où puis je trouver ce type d'assurances "dégâts locatifs" et insolvabilité ? Est-ce que toutes les banques les proposent ou bien c'est via un courtier ou une banque en particulier ?
Ça peut coûter combien par exemple pour un appartement ou un petit immeuble de 3  appartements ?
Car cela pourrait m'intéresser effectivement. Même si j'espère ne pas avoir en m'en servir ?

Perso, je ne suis pas partisan de ce type d'assurance et j"en ignore le prix. Je ne suis pas vraiment convaincu que cela offre un intérêt évident.

Par curiosité : qu'auriez vous fait par rapport à sa garantie locative : refuser de la conciliation et aller en justice de paix? Ou comme nous, accepter pour réduire la procédure et passer à autre chose ? Ou essayer de négocier/ d'exiger une partie de la garantie ?

Si le locataire est solvable et les dégâts indiscutables et assez impportants, je fais faire le rapport de sortie par expert et j"exige le paiement, ou on va en justice. Surtout si le locataire est de mauvaise foi !!

"UN" avocat vous avait conseillé... quel avocat ? Le prix en justice de paix est dérisoire et les procédures sont généralement rapides. Une garantie de 1040€ ne vous empêche absolument pas de demander bien plus si les dégâts sont plus importants. Et pour un locataire qui m'insulte, je suis disposé à investir pour en tirer le maximum.

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Personnellement, avec un tel locataire, j'exige mon dû:
- arriérés de loyer
- dégâts locatifs (pour la peinture notamment, suivant mercuriales... on arrive vite dans des montants très importants.)
- indemnité légale pour rupture anticipée de bail (si dans les 3 premières années)
- indemnité d'inoccupation pour remise en état
- Solde de préavis jusqu'à relocation du bien (donc max 3 mois)
- libération de la garantie locative à mon profit en déduction des sommes dues
- frais de justice à charge du locataire

Je suis étonné que vous rendiez la garantie si il y a des dégâts et deux mois d'impayés.

Il est vrai que je ne paie pas d'avocat, puisque j'y vais tout seul comme un grand. Si le gaillard est insolvable, il arrive que je demande quand même à mon huissier de récupérer les fonds. Dans un cas qui m'a occupé, cela a mis 10 ans à coup de 50€/mois, mais j'ai été remboursé de tout. Je peux être teigneux face à un sale con.

loloing

Pimonaute

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Re : Mise en demeure pour degradation du bien et mauvaise relation avec le locataire

Merci pour vos retours d'expériences. Cela me servira la prochaine fois, bien que j'espère qu'il n'y aura pas de prochaine fois