Avenant ou nouveau bail ?

Lio92

Pimonaute

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Avenant ou nouveau bail ?

Région Wallonne
1 an renouvelable
Résidence principale
Enregistré en 2020 et non en 2023
01/03/2020 et 15/08/2023
Locataire

Bonjour,
J'aimerais un avis concernant un problème dans lequel je suis empêtré.

Un contrat de bail a été signé par mon ex-compagne et moi pour une résidence principale en janvier 2020 pour une entrée en location le 1 mars 2020. Le propriétaire est un promoteur immobilier représenté par des employés. L'appartement du bien est donc une construction de ladite société.
C'était un contrat de courte durée (1 an) renouvelable automatiquement sauf préavis de trois mois. Il a donc été renouvelé automatiquement puis transformer en bail de 9 ans.

En été 2023, je me suis séparé ce qui a conduit d'un commun accord avec la représentante de la société qui gère mon contrat à régulariser la nouvelle situation. J'ai proposé de faire un avenant au contrat de bail car cela semblait tout indiqué sans opposition du bailleur. Le nouveau document a été signé le 10 août 2023 pour une entrée en vigueur le 15 août 2023. Sauf que ce document était un bail d'un an (car l'article 2 prévoit une durée d'un an renouvelable) chose que je n'étais pas très attentif lors de la signature car j'étais pas au top psychologiquement mais cela ne m'excuse pas d'avoir lu le document plus attentivement.
Mais l’article 13 qui prévoit le préavis n'a pas été modifié (il est le même que le bail signé en 2020 c'est à dire qu'il est réputé reconduit à partir du 28/02/2021 si pas de renom (3 mois de préavis).
Si je peux résumer les deux documents, si on les met en côte à côte, la seule différence est qu'il y a un preneur en moins (mon ex-compagne) et la durée prévue par l'article 2. Le document de 2023 se réfère au même état des lieux et à la même garantie locative constituée en 2020.

Sauf que j'ai reçu un e-mail demandant un indexation de loyer en ce mois d'avril 2024. 
J'ai donc contacté la représentante car l'article 2 prévoit une durée d'un an renouvelable. J'ai demandé si l'indexation ne devait pas se faire plutôt en août étant donné que nous avions rédigé ce document en aout 2023 et que cela se demande à la date anniversaire. L'indexation demandée est en fait basée sur le bail conclu en 2020.

J'ai renvoyé un mail en rappelant ce que la loi prévoit et que le loyer pourra être indexé en aout 2024 sur base de l'index.
La réponse a été hyper froide et peu professionnel prétextant que la société n'a jamais indexé les loyers depuis 2020 et qu'elle était surprise de ma réaction. Dans ces conditions, il n'y aura pas de reconduction du bail en août.

Du coup j'ai reçu un préavis qui court jusqu'au 14 aout 2024. Je suis donc étonné de la réaction de la part du bailleur sachant qu'il y a toujours eu une entente cordiale et qu'il reconnaît que j'ai toujours payé mes loyers en temps et en heure.

La situation complexe au niveau du droit :

Le bail de 9 ans n'a pas fait l'objet d'un renom. Le bailleur a fait choix lui-même d'insérer la clause de la durée d'un an alors que je demandais un avenant ce qui lui aurait permis sans souci d'indexer en avril 2024. Le bail de 9 ans est-il toujours en cours selon ce principe :
si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s’y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de neuf ans. De ce fait, l'article 2 qui prévoit la durée d'un an est alors réputée non écrite car contraire à la loi. Ce qui rend le renom du bailleur non conforme puisqu'il s'agit d'un bail de 9 ans.

Le bailleur prétend que c'est un nouveau contrat car les parties sont différentes sauf qu'aucun état des lieux n'a été fait et que la garantie locative n'a pas bougé. La seule différence c'est le changement de deux débiteurs à un seul débiteur. Si sa thèse est correcte alors sa demande d'indexation n'est pas légale car elle ne répond pas aux exigences de la loi au niveau de l'indexation. D'où la question que j'ai posée afin de clarifier la situation. Il utilise son droit de renom car selon lui, je refuse son indexation estimant que j'ai une vision légaliste de la situation. Il estime que mon loyer est déconnecté des prix actuels. Sauf que je suis le premier à avoir demandé un avenant... Je ne suis pas responsable du décalage du loyer avec les prix actuels.  J'ai simplement soulever une question sur la situation juridique dans laquelle on se trouve. J'ai fait plusieurs propositions allant même à l'encontre de mes propres intérêts pour solutionner la situation. J'ai même proposer de payer le prix qu'il demanderait à l'heure actuelle. Sauf que le bailleur n'a jamais donné suite à mes mails poursuivant sa volonté de donner son renom.

En gros je risque de perdre mon logement auquel je suis attaché car c'est mon lieu de vie, ma vie privée, simplement car j'ai posé une question à mon bailleur sur la situation juridique dans laquelle on se trouve. J'ai multiplié les tentatives afin de trouver un accord amiable mais sans succès. Même la conciliation a été un échec puisque le bailleur ne s'est pas présenté devant le Juge de Paix.

D'où la question est de savoir si le document signé en 2023 est un nouveau bail ou un avenant ? Car toute la situation juridique est différente pour l'un ou pour l'autre. Je cherche l'intérêt des deux parties et je l'ai manifesté à plusieurs reprises dans mes mails restés sans réponse. Pourtant la volonté du bailleur semble être de donner son renom. Peut-être que mon mail l'a dérangé visiblement et a cassé tout moyen de négociation.

Merci pour votre aide accordée. Je précise que les éléments sont authentiques et que je ne déforme pas la réalité pour rendre la situation à mon avantage.

Dernière modification par Lio92 (16-06-2024 23:45:04)

grmff

Pimonaute non modérable

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Re : Avenant ou nouveau bail ?

Région Wallonne
1 an renouvelable
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Bonjour,
J'aimerais un avis concernant un problème dans lequel je suis empêtré.

Un contrat de bail a été signé par mon ex-compagne et moi pour une résidence principale en janvier 2020 pour une entrée en location le 1 mars 2020. Le propriétaire est un promoteur immobilier représenté par des employés. L'appartement du bien est donc une construction de ladite société.
C'était un contrat de courte durée (1 an) renouvelable automatiquement sauf préavis de trois mois. Il a donc été renouvelé automatiquement puis transformer en bail de 9 ans.

En été 2023, je me suis séparé ce qui a conduit d'un commun accord avec la représentante de la société qui gère mon contrat à régulariser la nouvelle situation. J'ai proposé de faire un avenant au contrat de bail car cela semblait tout indiqué sans opposition du bailleur. Le nouveau document a été signé le 10 août 2023 pour une entrée en vigueur le 15 août 2023. Sauf que ce document était un bail d'un an (car l'article 2 prévoit une durée d'un an renouvelable) chose que je n'étais pas très attentif lors de la signature car j'étais pas au top psychologiquement mais cela ne m'excuse pas d'avoir lu le document plus attentivement.
Mais l’article 13 qui prévoit le préavis n'a pas été modifié (il est le même que le bail signé en 2020 c'est à dire qu'il est réputé reconduit à partir du 28/02/2021 si pas de renom (3 mois de préavis).
Si je peux résumer les deux documents, si on les met en côte à côte, la seule différence est qu'il y a un preneur en moins (mon ex-compagne) et la durée prévue par l'article 2. Le document de 2023 se réfère au même état des lieux et à la même garantie locative constituée en 2020.

Sauf que j'ai reçu un e-mail demandant un indexation de loyer en ce mois d'avril 2024. 
J'ai donc contacté la représentante car l'article 2 prévoit une durée d'un an renouvelable. J'ai demandé si l'indexation ne devait pas se faire plutôt en août étant donné que nous avions rédigé ce document en aout 2023 et que cela se demande à la date anniversaire. L'indexation demandée est en fait basée sur le bail conclu en 2020.

J'ai renvoyé un mail en rappelant ce que la loi prévoit et que le loyer pourra être indexé en aout 2024 sur base de l'index.
La réponse a été hyper froide et peu professionnel prétextant que la société n'a jamais indexé les loyers depuis 2020 et qu'elle était surprise de ma réaction. Dans ces conditions, il n'y aura pas de reconduction du bail en août.

Du coup j'ai reçu un préavis qui court jusqu'au 14 aout 2024. Je suis donc étonné de la réaction de la part du bailleur sachant qu'il y a toujours eu une entente cordiale et qu'il reconnaît que j'ai toujours payé mes loyers en temps et en heure.

La situation complexe au niveau du droit :

Le bail de 9 ans n'a pas fait l'objet d'un renom. Le bailleur a fait choix lui-même d'insérer la clause de la durée d'un an alors que je demandais un avenant ce qui lui aurait permis sans souci d'indexer en avril 2024. Le bail de 9 ans est-il toujours en cours selon ce principe :
si aucun congé n’a été notifié trois mois avant l’échéance ou si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur s’y oppose (même avec un nouveau contrat), le bail initial se poursuit aux mêmes conditions (avec le même loyer), mais il est supposé avoir été conclu au début pour une période de neuf ans. De ce fait, l'article 2 qui prévoit la durée d'un an est alors réputée non écrite car contraire à la loi. Ce qui rend le renom du bailleur non conforme puisqu'il s'agit d'un bail de 9 ans.

Le bailleur prétend que c'est un nouveau contrat car les parties sont différentes sauf qu'aucun état des lieux n'a été fait et que la garantie locative n'a pas bougé. La seule différence c'est le changement de deux débiteurs à un seul débiteur. Si sa thèse est correcte alors sa demande d'indexation n'est pas légale car elle ne répond pas aux exigences de la loi au niveau de l'indexation. D'où la question que j'ai posée afin de clarifier la situation. Il utilise son droit de renom car selon lui, je refuse son indexation estimant que j'ai une vision légaliste de la situation. Il estime que mon loyer est déconnecté des prix actuels. Sauf que je suis le premier à avoir demandé un avenant... Je ne suis pas responsable du décalage du loyer avec les prix actuels.  J'ai simplement soulever une question sur la situation juridique dans laquelle on se trouve. J'ai fait plusieurs propositions allant même à l'encontre de mes propres intérêts pour solutionner la situation. J'ai même proposer de payer le prix qu'il demanderait à l'heure actuelle. Sauf que le bailleur n'a jamais donné suite à mes mails poursuivant sa volonté de donner son renom.

En gros je risque de perdre mon logement auquel je suis attaché car c'est mon lieu de vie, ma vie privée, simplement car j'ai posé une question à mon bailleur sur la situation juridique dans laquelle on se trouve. J'ai multiplié les tentatives afin de trouver un accord amiable mais sans succès. Même la conciliation a été un échec puisque le bailleur ne s'est pas présenté devant le Juge de Paix.

D'où la question est de savoir si le document signé en 2023 est un nouveau bail ou un avenant ? Car toute la situation juridique est différente pour l'un ou pour l'autre. Je cherche l'intérêt des deux parties et je l'ai manifesté à plusieurs reprises dans mes mails restés sans réponse. Pourtant la volonté du bailleur semble être de donner son renom. Peut-être que mon mail l'a dérangé visiblement et a cassé tout moyen de négociation.

Merci pour votre aide accordée. Je précise que les éléments sont authentiques et que je ne déforme pas la réalité pour rendre la situation à mon avantage.

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Vous ne pouvez pas demander les avantages des deux modalités peu clairement précisées.
-Soit c'est un nouveau bail de 1 an (et votre bailleur ne peut pas indexer avant le mois d'août, mais il peut vous mettre dehors)
-Soit c'est un avenant à un bail qui continue depuis le début (et votre bailleur peut indexer en ce mois d'avril)

Comme vous avez refusé l'indexation d'avril, c'est que vous considérez que c'est un bail d'un an qui a commencé en août. Et donc le propriétaire peut mettre un congé moyennant préavis de 3 mois.

Quand a-t-il envoyé le congé? A quelle date avez-vous reçu l'avis du facteur (ou le recommandé)?
Quels sont les indices qu'il a utilisé pour indexer votre bail en avril?

Lio92

Pimonaute

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Re : Avenant ou nouveau bail ?

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Vous ne pouvez pas demander les avantages des deux modalités peu clairement précisées.
-Soit c'est un nouveau bail de 1 an (et votre bailleur ne peut pas indexer avant le mois d'août, mais il peut vous mettre dehors)
-Soit c'est un avenant à un bail qui continue depuis le début (et votre bailleur peut indexer en ce mois d'avril)

Je suis parfaitement d'accord avec vous. Mais je tiens à signaler que je n'ai pas refusé. J'ai simplement demandé si la nouvelle date d'indexation n'était pas celle de août. Justement parce que l'indexation ne correspond pas à celle de 2020.
Je l'ai même payée. Cela n'a pas pour autant empêché le bailleur de m'envoyer le renom.

Quand a-t-il envoyé le congé? A quelle date avez-vous reçu l'avis du facteur (ou le recommandé)?

Envoyé le 30 avril 2024 et reçu le 3 mai 2024.

Quels sont les indices qu'il a utilisé pour indexer votre bail en avril?

L'indexation est incertaine car elle ne correspond pas à celle exigible sur le contrat de 2020 . Il est impossible de demander pour celle d'août vu que le calcul n'est pas encore possible. Le bailleur n'a pas fourni le détails du calcul et sur quoi il se base.

Dernière modification par Lio92 (17-06-2024 13:16:04)