Plainte collective

G.B. · #1 03-07-2024 16:58:10

Bonjour, qui peut dire pourquoi - sauf erreur de ma part - la chambre exécutive de 'Institut des Professionnels de l'IMMOBILIER refuserait d'instruire une plainte collective concernant un agent immobilier qui pose problème de manière systémique à différentes adresses en sa qualité de syndic et aussi de gestionnaire de biens (location).

L'un des défauts de ce personnage est de promettre de façon absolument charmante "j'ai bien compris et je m'en charge" mais de ne jamais rien faire pour y remédier alors qu'il s'agit de désordres immobiliers qui créent des troubles de jouissance.

Le temps passe et l'une ou l'autre copropriété veut le virer car il ne répond pas à l'administration de l'Environnement.

Le locataire fini par quitter la location et c'est un autre qui se fera pigeonner.

Dans tous les cas, cet agent immobilier agit en excellent "apporteur d'affaires pour avocats".

Pourquoi ne serait-il pas possible de relater tout cela à l'IPI sans que les mécontents le fassent autrement via google review par exemple, ce qui n'est finalement pas très constructif pour donner une image professionnelle des gestionnaires de logements privés.

PIM · #2 03-07-2024 17:34:01

Réponse donnée par une intelligence artificielle...:

"Voici les principales raisons pour lesquelles la Chambre exécutive de l'Institut des Professionnels de l'Immobilier (IPI) pourrait refuser d'instruire une plainte collective contre un agent immobilier :

Manque de preuves spécifiques : La Chambre exécutive a besoin de preuves détaillées et documentées pour chaque cas problématique, plutôt que d'une plainte générale. Elle doit pouvoir évaluer chaque situation individuellement.

Compétences limitées : L'IPI n'a pas compétence pour traiter des plaintes concernant la gestion de copropriétés ou de locations, qui relèvent davantage d'autres autorités comme les tribunaux.
Procédure inadaptée : Une plainte collective n'est pas le mécanisme le plus approprié, la Chambre exécutive étant conçue pour traiter des plaintes individuelles. Elle pourrait donc juger la procédure inadéquate.
Manque d'éléments probants : Si la plainte ne contient pas suffisamment d'éléments factuels et de preuves tangibles, la Chambre exécutive pourrait estimer ne pas avoir les moyens d'instruire le dossier de manière approfondie.

En résumé, la Chambre exécutive de l'IPI pourrait refuser d'instruire une plainte collective faute de cas spécifiques documentés, de compétences dans certains domaines, de procédure adaptée et d'éléments probants suffisants. Une approche plus ciblée serait probablement plus efficace."

Egalement cette source-ci:
https://www.ipi.be/plaintes/vous-avez-i … il-ensuite

Vous avez introduit une plainte auprès de l’IPI. Que se passe-t-il ensuite ?
Préambule ...

Cette page d'information se veut simplifiée et purement informative et ne peut donc en aucun cas se substituer à une quelconque règle de droit. La procédure disciplinaire complète est disponible dans l’AR déterminant les règles d’organisation et de fonctionnement de l’IPI.

Les règles d'organisation et de fonctionnement de l'IPI

Quand est-ce que l’IPI peut intervenir ?

L'IPI peut prendre des mesures contre les membres de l'IPI qui commettent des infractions vis-à-vis du code de déontologie de l'agent immobilier.

Si vous avez une plainte à formuler à l'encontre d'un "agent immobilier" sans agréation IPI, vous pouvez contacter le département Dépistage de l’Institut, qui veille à ce que les faux agents immobiliers cessent leurs activités, soit via une régularisation soit via une procédure judiciaire.

La déontologie de l'agent immobilier

Porter plainte: exercice illégal

Procédure lors d’une plainte

L’assesseur juridique examine la plainte et rassemble les informations complémentaires. L’agent immobilier est tenu de transmettre sa position sur le dossier et/ou les informations demandées à l'IPI par écrit dans le délai imparti. L'assesseur vous en informera et vous demandera éventuellement des informations complémentaires.

Rassemblez autant de preuves que possible pour étayer votre plainte.

L'assesseur examine ensuite les éventuels manquements à la déontologie. Lorsque l'assesseur estime qu'une poursuite disciplinaire est appropriée, l'agent immobilier est convoqué devant la Chambre exécutive (CE) de l'IPI. Dans le cas contraire, il classe le dossier sans suite.

En tant que plaignant, depuis le 1er février 2018, vous pouvez demander que le classement sans suite d'une plainte par l'assesseur juridique soit revu par l'assesseur juridique général. Il faut pour cela adresser une demande motivée à l'assesseur juridique général dans les 15 jours suivant la réception de la décision de classement sans suite. Cette possibilité de recours constitue une forme d’appel contre le classement sans suite.

Dans certains cas exceptionnels, l'assesseur juridique peut prendre des mesures conservatoires avec effet immédiat afin d'éviter de nouveaux dommages.

Audience

Si l'assesseur juridique décide de convoquer l'agent immobilier devant la Chambre exécutive, vous recevrez une invitation pour assister à l'audience.

En principe, l'audience est publique. Cependant, l'agent immobilier a le droit de demander une session à huis clos. Cela signifie que vous ne serez pas autorisé à être présent pendant le traitement du dossier.

Lors de l'audience, l'assesseur juridique explique les griefs qui sont reprochés à l’agent immobilier, qui dispose ensuite d’un droit de réponse. Après les débats, le cas est mis en délibéré. Cette délibération a lieu à huis clos.

La décision est généralement prononcée en public lors d’une audience ultérieure.
Décisions possibles

Au cours d’une procédure devant la Chambre exécutive ou la Chambre d’appel, les cinq décisions suivantes sont peuvent être rendues :

Acquittement
Avertissement
Blâme
Suspension (max. 2 ans)
Radiation

En outre, les Chambres peuvent imposer une obligation de formation supplémentaire sur un sujet spécifique, accompagnée ou non d'une autre sanction disciplinaire. Une décision peut également être suspendue temporairement ou prononcée avec un sursis d'exécution. Dans les deux cas, des conditions peuvent s'appliquer à la suspension ou à l'ajournement.

Aucune amende ne peut être imposée au cours de ces procédures disciplinaires.

Lorsqu'une décision est devenue définitive, vous recevez, en tant que plaignant, la décision dans les 15 jours. Si vous souhaitez également recevoir la motivation (l'argumentation ayant conduit à la décision) ou même avoir accès au dossier disciplinaire, vous devez en faire la demande expresse auprès de la Chambre exécutive.

La Chambre exécutive ne peut imposer que des sanctions disciplinaires. Lorsqu'une plainte est traitée par la Chambre exécutive, le plaignant ne peut jamais demander d’indemnisation ou de rétablissement de ses droits. Seuls les tribunaux civils peuvent se prononcer sur ces points. Pour la même raison, il n'est pas possible pour le plaignant de se constituer partie civile devant la Chambre exécutive.
Conséquences pour l’agent immobilier

Si l'agent immobilier reçoit un avertissement ou un blâme, celui-ci peut poursuivre ses activités professionnelles, dans le respect bien entendu des règles en vigueur. En cas de récidive, la Chambre exécutive tient compte de la sanction précédemment encourue.

Lorsque l'agent immobilier se voit infliger une suspension, il doit cesser temporairement ses activités professionnelles.

En cas de radiation, l’agréation est définitivement retirée. Bien entendu, cela signifie alors qu'il doit immédiatement cesser ses activités d'agent immobilier.

La sanction peut être prononcée avec un sursis d'exécution ou sous condition.

Si un syndic se voit accorder une suspension de plus d'un mois sans prolongation, ou est radié, ou si l'assesseur juridique prend des mesures conservatoires à son encontre, le syndic doit informer le président de la dernière assemblée générale de chaque association de copropriétaires qu'il gère de cette décision dès qu'elle devient définitive.
Procédure d’appel

Seul le défendeur, l'assesseur juridique, ou le Bureau de l'IPI, peut faire appel de la décision de la Chambre exécutive auprès de la Chambre d’appel de l'IPI.

A moins que la décision de la CE ait été déclarée directement exécutoire, le recours a un effet suspensif. Dans l'attente de la décision de la Chambre d’appel, l’agent immobilier peut continuer à exercer ses activités.

L’agent immobilier ou le Conseil national de l'IPI peut toujours aller en cassation contre la décision prise par la Chambre d’appel. La Cour de cassation ne se prononce pas sur le fond de l'affaire, mais sur la régularité formelle du dossier et de la procédure. A moins que la décision de la Chambre d’appel ait été déclarée directement exécutoire, le pourvoi en cassation a également un effet suspensif.

En tant que plaignant, vous n'êtes pas partie à la procédure et vous ne pouvez donc pas faire appel d'une décision. Ceci est inhérent à la procédure disciplinaire.

GT, MarcoBrux

G.B. · #3 03-07-2024 17:43:58

Vive google review donc...

PIM · #4 03-07-2024 17:46:49

G.B. a écrit :

Vive google review donc...

A défaut de grives, on mange des merles

GT

rexou · #5 03-07-2024 17:49:38

G.B. a écrit :

Bonjour, qui peut dire pourquoi - sauf erreur de ma part - la chambre exécutive de 'Institut des Professionnels de l'IMMOBILIER refuserait d'instruire une plainte collective concernant un agent immobilier qui pose problème de manière systémique à différentes adresses en sa qualité de syndic et aussi de gestionnaire de biens (location).
L'un des défauts de ce personnage est de promettre de façon absolument charmante "j'ai bien compris et je m'en charge" mais de ne jamais rien faire pour y remédier alors qu'il s'agit de désordres immobiliers qui créent des troubles de jouissance.
Le temps passe et l'une ou l'autre copropriété veut le virer car il ne répond pas à l'administration de l'Environnement.
Le locataire fini par quitter la location et c'est un autre qui se fera pigeonner.
Dans tous les cas, cet agent immobilier agit en excellent "apporteur d'affaires pour avocats".
Pourquoi ne serait-il pas possible de relater tout cela à l'IPI sans que les mécontents le fassent autrement via google review par exemple, ce qui n'est finalement pas très constructif pour donner une image professionnelle des gestionnaires de logements privés.

Au lieu de chercher à refaire le monde, ne serait-il pas plus simple de révoquer le manda de votre syndic ?

Vous ne spécifiez pas de manière claire le reproche que vous adressez au syndic. Des "désordres immobiliers qui créent des troubles de jouissance", cela ne veut rien dire ! L'administration de l'environnement, le locataire, les avocats... vous ajoutez deux glaçons et vous secouez énergiquement...

GT · #6 03-07-2024 18:11:28

G.B. a écrit :

Vive google review donc...

C'est vous qui l'affirmez.

Je n'ai pas constaté que les avis "google review" concernant les syndics étaient particulièrement documentés .

G.B. · #7 04-07-2024 06:45:43

Rexou a écrit :

Au lieu de chercher à refaire le monde, ne serait-il pas plus simple de révoquer le manda de votre syndic ?

Vous répondez en n'ayant pas compris le sujet mis sur la table ou en ne voulant pas l'entendre :
A. Comment un locataire peut "révoquer le manda " d'un gestionnaire IPI ?
B. Et sous savez qu'un syndic de copropriété forcée présente sa démission ( exactement comme dans l'actu politique étrangère) dès que la majorité de ses commanditaires ne va pas renouveler son mandat, donc les cas de figure à problème sont ceux où ledit syndic "laisse pisser" l'un des copropriétaires, d'autant plus que l'abus de majorité n'existe pas au code civil comme Me Jauniaux l'a dénoncé depuis longtemps déja mais rien n'a changé dans le code civil.

Pour les ascenseurs par exemple, il existe une division du SPF économie qui vient sur le terrain.

Mais rien pour les logements de type ACP et/ou confiés à des agents agrées par l'Institut Des Pros de l'IMMO.

Pour conclure , ce système en vigueur sans contrôle de terrain pousse à la critique +/- anonyme directement via les réseaux.

A vous lire on comprend que cela convient aux pros du secteur mais c'est pourtant contraire à son intérêt, c'est évident.

Dernière modification par G.B. (04-07-2024 07:06:57)

MarcoBrux · #8 04-07-2024 08:31:20

G.B. a écrit :

Rexou a écrit :
Au lieu de chercher à refaire le monde, ne serait-il pas plus simple de révoquer le manda de votre syndic ?
Vous répondez en n'ayant pas compris le sujet mis sur la table ou en ne voulant pas l'entendre :
A. Comment un locataire peut "révoquer le manda " d'un gestionnaire IPI ?
B. Et sous savez qu'un syndic de copropriété forcée présente sa démission ( exactement comme dans l'actu politique étrangère) dès que la majorité de ses commanditaires ne va pas renouveler son mandat, donc les cas de figure à problème sont ceux où ledit syndic "laisse pisser" l'un des copropriétaires, d'autant plus que l'abus de majorité n'existe pas au code civil comme Me Jauniaux l'a dénoncé depuis longtemps déja mais rien n'a changé dans le code civil.
Pour les ascenseurs par exemple, il existe une division du SPF économie qui vient sur le terrain.
Mais rien pour les logements de type ACP et/ou confiés à des agents agrées par l'Institut Des Pros de l'IMMO.
Pour conclure , ce système en vigueur sans contrôle de terrain pousse à la critique +/- anonyme directement via les réseaux.
A vous lire on comprend que cela convient aux pros du secteur mais c'est pourtant contraire à son intérêt, c'est évident.

roll j'ai du mal à comprendre la discussion...En tout cas, j'ai déjà vu " la division du SPF économie" descendre dans une ACP et mettre l'ascenseur à l'arrêt suite à une défaillance administrative...

Yves Van Ermen · #9 04-07-2024 13:18:07

G.B. a écrit :

Bonjour, qui peut dire pourquoi - sauf erreur de ma part - la chambre exécutive de 'Institut des Professionnels de l'IMMOBILIER refuserait d'instruire une plainte collective concernant un agent immobilier qui pose problème de manière systémique à différentes adresses en sa qualité de syndic et aussi de gestionnaire de biens (location).

Ok débat qui n'en est pas un.

L'IPI ne refuse pas d'instruire une plainte collective.

Fin du débat.

J’irais même plus loin. Lorsque l'IPI reçoit plusieurs plaintes individuelles pour un même agent immobilier, elle va regrouper les différents dossiers.

P.S. pour PIM. Laisse tomber les "intelligences" artificielles....

PIM

rexou · #10 04-07-2024 13:18:56

G.B. a écrit :

Rexou a écrit :
Au lieu de chercher à refaire le monde, ne serait-il pas plus simple de révoquer le manda de votre syndic ?
Vous répondez en n'ayant pas compris le sujet mis sur la table ou en ne voulant pas l'entendre :
A. Comment un locataire peut "révoquer le manda " d'un gestionnaire IPI ?
B. Et sous savez qu'un syndic de copropriété forcée présente sa démission ( exactement comme dans l'actu politique étrangère) dès que la majorité de ses commanditaires ne va pas renouveler son mandat, donc les cas de figure à problème sont ceux où ledit syndic "laisse pisser" l'un des copropriétaires, d'autant plus que l'abus de majorité n'existe pas au code civil comme Me Jauniaux l'a dénoncé depuis longtemps déja mais rien n'a changé dans le code civil.
Pour les ascenseurs par exemple, il existe une division du SPF économie qui vient sur le terrain.
Mais rien pour les logements de type ACP et/ou confiés à des agents agrées par l'Institut Des Pros de l'IMMO.
Pour conclure , ce système en vigueur sans contrôle de terrain pousse à la critique +/- anonyme directement via les réseaux.
A vous lire on comprend que cela convient aux pros du secteur mais c'est pourtant contraire à son intérêt, c'est évident.

A. Un locataire NE PEUT PAS révoquer le mandat d'un gestionnaire IPI. Comme il ne peut pas révoquer le mandat de l'ascensoriste ou de la femme de ménage... ni de tout autre prestataire de services. C'est du ressort exclusif des CP

B. Le syndic est libre de présenter sa démission (en général il ne renouvelle pas sa candidature à un nouveau mandat). C'est son droit. Comme c'est le droit des CP réunis en AG de décider de ne pas renouveler son mandat. Et si le syndic "laisse pisser" un CP, soit la majorité appuie le syndic, soit elle se rallie au CP. Le locataire n'intervient en rien dans ce débat. Ce n'est pas son problème.

Et si vous précisiez un peu l'objet de vos critiques ? Si vous êtes copropriétaires j'entends. Parce que les critiques d'un locataire envers un syndic sont sans intérêt et sans objet selon moi. Il n'existe aucun rapport entre le syndic et le locataire. Le seul interlocuteur du locataire est son bailleur.

Vous parlez des ascenseurs... Vous avez un problème d'ascenseur ? Si oui, lequel ?

G.B. · #11 05-07-2024 09:27:14

Il me vient à l'idée que si L'institut des Professionnels de l'Immobiliers ne veut pas entendre une plainte collective de plusieurs usagers d'un agent administrateur de biens et/ou syndic de logements en copropriétés forcées, alors il nous sera possible de faire nos déclarations contre la SRL dudit personnage auprès des agents de quartiers des différentes communes où il sévit.

Vu vos réponses, c'est la démarche que je préconise puisque l'IPI est aveugle et sourd car l'IPI ne manisfeste aucune vélléité pour nous envoyer un enquêteur sur le terrain, mais je trouve que c'est dommage pour la réputation des confrères.

Toute proportion gardée cela ferait presque penser aux problèmes de l'église.

Même si au départ il n'y a pas mort d'homme ( ou de femme ou d'enfant), c'est primordial que le nid de chacun ne soit pas déglingué par une srl qui depuis 2007 profite de la liberté du système en vigueur ( pas de contrôle).

La POLICE contrairement à l'IPI envoit ses agents de quartier sur place aux différentes adresses.

Je comprends qu'il n'y aura pas d'autre option avec l'IPI,mais je trouve que c'est vraiment dommage pour tout le monde, sauf ladite srl et son personnel et des avocats qui ont vécu jusqu'à présent de leurs manquements professionels.
Bref, j'ai tout dit, pour moi ce sujet est donc clôt, merci

Dernière modification par G.B. (05-07-2024 09:29:56)

rexou · #12 05-07-2024 11:22:13

G.B. a écrit :

Il me vient à l'idée que si L'institut des Professionnels de l'Immobiliers ne veut pas entendre une plainte collective de plusieurs usagers d'un agent administrateur de biens et/ou syndic de logements en copropriétés forcées, alors il nous sera possible de faire nos déclarations contre la SRL dudit personnage auprès des agents de quartiers des différentes communes où il sévit.
Vu vos réponses, c'est la démarche que je préconise puisque l'IPI est aveugle et sourd car l'IPI ne manisfeste aucune vélléité pour nous envoyer un enquêteur sur le terrain, mais je trouve que c'est dommage pour la réputation des confrères.
Toute proportion gardée cela ferait presque penser aux problèmes de l'église.
Même si au départ il n'y a pas mort d'homme ( ou de femme ou d'enfant), c'est primordial que le nid de chacun ne soit pas déglingué par une srl qui depuis 2007 profite de la liberté du système en vigueur ( pas de contrôle).
La POLICE contrairement à l'IPI envoit ses agents de quartier sur place aux différentes adresses.
Je comprends qu'il n'y aura pas d'autre option avec l'IPI,mais je trouve que c'est vraiment dommage pour tout le monde, sauf ladite srl et son personnel et des avocats qui ont vécu jusqu'à présent de leurs manquements professionels.
Bref, j'ai tout dit, pour moi ce sujet est donc clôt, merci

Par contre, il ne vous vient pas à l'idée de répondre aux questions...

Que vient faire un locataire dans la volonté de révoquer le mandat d'un syndic ???

Quel est l'objet de vos critiques ??

Vous partez en guerre contre un syndic d'immeubles c'est la seule chose compréhensible qui ressort de vos interventions. Pour le reste, rien de concret...

MarcoBrux

G.B. · #13 07-07-2024 08:29:37

REXOU et MarcoBrux a écrit :

Que vient faire un locataire dans la volonté de révoquer le mandat d'un syndic ???

Des locataires - il s'agit de plusieurs adresses différentes - ne veulent bien évidemment pas "révoquer le mandat du syndic".

D'ailleurs vous l'aviez parfaitement compris..

Des gens désespèrent que ledit agent immobilier gestionnaire de plusieurs baux, et idem de plusieurs copropriétés fasse des promesses qu'il ne tient pas pour ne jamais remédier à leurs troubles de jouissance. Ce comportement du personnage apporte sur un plateau des litiges qui font travailler "gentiment" une bonne douzaine d'avocats, pour ce que j'en sais, sans même avoir enquêté, donc si l'on investigue via ses immeubles grâce à la BCE etc ce sera sûrement un chiffre plus élevé.

Avec sa cousine avocate, son beau-frère notaire, lui-même associé avec un gérant ( son père) notaire honoraire, bras croisés et cravate rouge il est certain de son immunité dans le secteur.

Alors que si l'on peut grouper les griefs dans une plainte collective à l'IPI c'est l'évidence même que son comportement n'est pas honnête, pour ne pas dire autre chose. Bref, c'est pas possible, nous ferons donc différemment. Sujet clôt.

Dernière modification par G.B. (07-07-2024 08:33:35)

grmff · #14 07-07-2024 10:06:18

Je pense que l'IPI n'a pas vocation à régler ce genre de problème.

C'est la justice de paix qui est compétente en matière de bail. Parce que ce que vous avez, c'est un problème de bail. Simplifiez le problème pour revenir à sa racine, et ce sera plus facile pour tout le monde.

Il est à noter que le juge de paix est également responsable en matière de copropriété.

A ma connaissance, la plainte collective n'existe pas en matière de bail à loyer. Cela n'empêche que tous les locataires peuvent introduire une requête en justice en commun contre l'ensemble de leurs propriétaires, et demander que la copropriété soit mise à la cause.

Cela fera un beau bordel à l'audience, mais cela risque de faire bouger celui qui peut faire bouger les choses...

rexou · #15 07-07-2024 12:29:46

G.B. a écrit :

REXOU et MarcoBrux a écrit :
Que vient faire un locataire dans la volonté de révoquer le mandat d'un syndic ???
Des locataires - il s'agit de plusieurs adresses différentes - ne veulent bien évidemment pas "révoquer le mandat du syndic".
D'ailleurs vous l'aviez parfaitement compris..
Des gens désespèrent que ledit agent immobilier gestionnaire de plusieurs baux, et idem de plusieurs copropriétés fasse des promesses qu'il ne tient pas pour ne jamais remédier à leurs troubles de jouissance. Ce comportement du personnage apporte sur un plateau des litiges qui font travailler "gentiment" une bonne douzaine d'avocats, pour ce que j'en sais, sans même avoir enquêté, donc si l'on investigue via ses immeubles grâce à la BCE etc ce sera sûrement un chiffre plus élevé.
Avec sa cousine avocate, son beau-frère notaire, lui-même associé avec un gérant ( son père) notaire honoraire, bras croisés et cravate rouge il est certain de son immunité dans le secteur.
Alors que si l'on peut grouper les griefs dans une plainte collective à l'IPI c'est l'évidence même que son comportement n'est pas honnête, pour ne pas dire autre chose. Bref, c'est pas possible, nous ferons donc différemment. Sujet clôt.

Il ne s'agit plus d'un syndic d'immeuble mais d'un gestionnaire de biens. C'est donc un locataire (ou des locataires) qui a/ont un litige avec leur bailleur. Quand vous dites "des gens" désespèrent... vous n'explicitez en rien qui sont ces gens ni quel est le grief précis qui est adressé au représentant du bailleur.

L'arbre généalogique du gérant montre seulement qu'il nage dans le milieu de l'immobilier et y est bien établi. Cela ne démontre pas qu'il soit malhonnête et ne nous aide en rien à comprendre quels sont les reproches que vous formulez à son égard.

Partir en croisade est une chose. Si vous voulez solutionner un problème, je crois que la toute première chose à faire est d'identifier et définir de manière claire la nature exacte de VOTRE problème.

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