Investir dans l'immobilier en Belgique. [Conseils pour débutant]

Phildario · #1 02-08-2024 08:45:33

Bonjour,

Ayant toujours été intéressé par le monde immobilier, je souhaiterais y investir en achetant un 2ième bien pour le mettre en location.
N'ayant aucune expérience dans ce domaine, je suis à la recherche de conseils, astuces, d'erreurs à ne pas commettre, etc... avant de me lancer.

Mon souhait serait d'acheter un appartement dans la région de Mons où les charges occasionnées (crédit hyp. + assurance + entretient +....) seraient compensées par les revenus de la location.
Idéalement, je souhaiterais éviter de me lancer dans l'acquisition d'un bien qui me demandera beaucoup de travaux à réaliser. (Ma vie de famille et pro ne me laissent pas beaucoup de temps libre). Je dispose entre 80 et 100K à injecter pour cet investissement.

Pensez-vous que c'est quelque chose de réalisable ?
Est-ce qu'un tel investissement est "rentable" selon vous ? (Par rapport à laisser la somme sur un compte épargne)
Je me pose beaucoup de questions du style :

Vers quel type de bien me tourner ? (appartement, kot étudiants, colocation,...)
Vaut-il mieux injecter ma somme dans l'achat du bien ? (pour diminuer le crédit) ?
Comment estimer le montant de mes charges (entretient, gestion , charges communes,...) vs les revenus ?
....

Bref, je suis à la recherche de conseils, d'expérience en tout genre.
Ou si vous avez des livres / sites / forum à consulter, je suis aussi preneur.

Merci d'avance

max11 · #2 02-08-2024 16:08:44

Phildario a écrit :

Bonjour,
Ayant toujours été intéressé par le monde immobilier, je souhaiterais y investir en achetant un 2ième bien pour le mettre en location.
N'ayant aucune expérience dans ce domaine, je suis à la recherche de conseils, astuces, d'erreurs à ne pas commettre, etc... avant de me lancer.
Mon souhait serait d'acheter un appartement dans la région de Mons où les charges occasionnées (crédit hyp. + assurance + entretient +....) seraient compensées par les revenus de la location.
Idéalement, je souhaiterais éviter de me lancer dans l'acquisition d'un bien qui me demandera beaucoup de travaux à réaliser. (Ma vie de famille et pro ne me laissent pas beaucoup de temps libre). Je dispose entre 80 et 100K à injecter pour cet investissement.
Pensez-vous que c'est quelque chose de réalisable ?
Est-ce qu'un tel investissement est "rentable" selon vous ? (Par rapport à laisser la somme sur un compte épargne)
Je me pose beaucoup de questions du style :
Vers quel type de bien me tourner ? (appartement, kot étudiants, colocation,...)
Vaut-il mieux injecter ma somme dans l'achat du bien ? (pour diminuer le crédit) ?
Comment estimer le montant de mes charges (entretient, gestion , charges communes,...) vs les revenus ?
....
Bref, je suis à la recherche de conseils, d'expérience en tout genre.
Ou si vous avez des livres / sites / forum à consulter, je suis aussi preneur.
Merci d'avance

Bonjour,
Le genre de demande qui sent l'arrivée prochaine d'une bonne âme qui va donner des liens "très intéressant" vers différents "très bons conseillers", livres, sites internet, vidéos youtube, ...

GT

hesis · #3 02-08-2024 19:28:41

Bonjour,

Il faut savoir qu'une location immobilière offre généralement entre 3 et 5% de rendement.
Le rendement est donc assez bas et peu attractif en comparaison avec des produits financiers (compte à terme, obligation, action, etf, ...) puisqu'on peut avoir un rendement comparable et sûr, ou bien plus élevé (mais aussi un peu plus risqué) tout en n'ayant aucun appel de locataire, aucun travaux à prévoir, aucune AG, etc.
Évidemment un bien immobilier peut également s'apprécier avec le temps et offrir un excellent bénéfice une fois la vente réalisée.

Ce rend l'investissement extrêmement intéressant c'est l'effet de levier. Le levier étant l'argent que vous allez emprunter pour générer ce rendement de 3-5%.

Le crédit va donc rendre ll'investissement locatif très intéressant mais ça va forcément impliquer des soucis, du stress avec les locataires (tout le monde sur ce forum a au moins une bonne histoire à raconter) et du stress financier si les mensualités du prêt sont très élevées et qu'un locataire ne paie plus.

Faut savoir le vivre parce que c'est clairement une aventure qui vous change.

Personnellement j'ai fait mes investissement immo il ya quelques années et je ne veux plus trop en entendre parler. Je les gère jusqu'au remboursement des crédits et ensuite on verra bien. Je me suis radicalement dirigé vers les produits financiers via le fond de gestion d'une banque.

Dernière modification par hesis (02-08-2024 19:30:15)

grmff · #4 02-08-2024 19:38:41

Acheter avec l'argent des banques et rembourser avec l'argent des locataires, c'est le principe de l'effet de l'évier.
Entre temps, on prend sa marge, et 20 ans plus tard, on est proprio sans dette.

grmff · #5 02-08-2024 19:42:29

Oui, c'est encore faisable. Financièrement, plus facilement à Charleroi, moins chère que Mons, qu'ailleurs.

grmff · #6 02-08-2024 22:55:29

hesis a écrit :

Il faut savoir qu'une location immobilière offre généralement entre 3 et 5% de rendement.

Pas partout. Pas pour tous les biens. Pas pour tous les modes de gestion. Pas si vous n'avez pas deux mains gauches et que vous mettez un peu la main à la pâte.

Sur Charleroi, on trouve des biens avec des rendements de plus de 9% brut. En décomptant le RC, l'IPP et les frais de notaires, il reste plus de 5%, ce qui couvre largement le crédit.

Phildario · #7 05-08-2024 09:14:49

Merci pour vos retours.
J'ai fait quelques simulations et je me rends compte que la rentabilité n'est vraiment pas simple à obtenir.
Quand je vois ce qu'il faut sortir en frais d'acquisition + les intérêts de crédit + la maintance du bâtiment.
Ce n'est pas évident de supporter tout ça avec juste les revenus des locataires.

grmff · #8 05-08-2024 16:04:54

Je trouve pourtant cela facile de trouver des biens dont le loyer couvre les frais, impôts, taxes et prêt.

Montrez voir un de vos projets analysés, qu'on puisse vous donner un avis.

hesis

hesis · #9 05-08-2024 18:04:06

grmff a écrit :

hesis a écrit :
Il faut savoir qu'une location immobilière offre généralement entre 3 et 5% de rendement.
Pas partout. Pas pour tous les biens. Pas pour tous les modes de gestion. Pas si vous n'avez pas deux mains gauches et que vous mettez un peu la main à la pâte.
Sur Charleroi, on trouve des biens avec des rendements de plus de 9% brut. En décomptant le RC, l'IPP et les frais de notaires, il reste plus de 5%, ce qui couvre largement le crédit.

En effet, mais j'aime bien garder ces chiffres en tête comme repère.
En-dessous de 3%, on peut se poser des questions, ce n'est pas forcément une mauvaise affaire. Par exemple on peut mise sur l'augmentation de la valeur du bien dans les années à venir mais en soit c'est un mauvais rendement.

Au-dessous de 5% c'est une bonne affaire.
Au-dessous de 10%, c'est une affaire tellement excellente qu'il faut vérifier si ce n'est pas une arnaque.

Dernière modification par hesis (05-08-2024 18:04:18)

hesis · #10 05-08-2024 18:08:34

Phildario a écrit :

Merci pour vos retours.
J'ai fait quelques simulations et je me rends compte que la rentabilité n'est vraiment pas simple à obtenir.
Quand je vois ce qu'il faut sortir en frais d'acquisition + les intérêts de crédit + la maintance du bâtiment.
Ce n'est pas évident de supporter tout ça avec juste les revenus des locataires.

Je suis d'accord avec grmff, ça peut être bien rentable.
Je voulais mettre un peu en garde car je pense qu'il faut savoir dans quoi on s'engage mais les investissements que j'ai fait sont bien rentables.
Maintenant je me dirige vers autre chose à la fois pour ne pas avoir à gérer d'autres locataires mais aussi pour me diversifier.

grmff · #11 05-08-2024 21:14:18

Un petit plan exemple?
Un appart 2 chambres à 90.000€. 13.000€ pour les "frais de notaire".
Prêt 115% en 25 ans à 3.15% font 554€ - 0€ de cash investi (faut trouver une banque qui accepte, mais c'est pour l'idée)

Location à 750€
RC à 900€, donc précompte à 80€/mois€/an.
IPP: 80€/mois
Charges de copropriété (part propriétaire) 40€/ mois
Rendement sur cash investi: (750-200) / 0 = l'infini
Cash flow: 750-200-554 = -4€ , donc zéro
Zéro investissement. Zéro euro en main.

C'est pas sur le cash flow que vous gagnez. C'est sur le remboursement du crédit. Chaque fois que vous remboursez 554€, c'est une diminution de votre dette de 270€. Chaque mois. Votre patrimoine augmente donc de 260€/mois par le remboursement du crédit.

Ce n'est pas seulement sur le crédit que vous gagnez. Votre appartement va prendre de la valeur. Mettons 1.5%/an, ce qui fait 90k x 1.5% / 12 = 110€/mois

Et au bout de 5 ans, avec 1.5% d'indexation par an flat du loyer et des charges: (750-200)* (1+5x1.5%)-554 = cash flow positif de 37€
Sans compter que la part d'intérêt diminue et que c'est 300€ de remboursement de capital par mois.

Evidemment, c'est impossible sans mettre de cash à l'entrée. Les chiffres ne sont plus aussi jolis et magiques. Mais presque.

J'ai pris un appartement deux chambres, mais on peut en prendre 5, ou un immeuble de rapport, ou des flats, ou des dizaines d'immeubles de rapport. La limite est le crédit bancaire... qui impose que vous ameniez du cash, et qui demande d'avoir une bonne fiche de paie.

Et ne me dite pas que cela n'existe pas de trouver un appart 2 chambres à 90.000€. Il y en a ici, et ici, et en veux-tu en voilà à Charleroi ou dans toute la Belgique!

hesis

grmff · #12 05-08-2024 21:16:37

J'ai fais l'exercice sans chercher le meilleur taux. Sans chercher le meilleur rendement (un studio serait plus rentable mais plus de boulot pour la gestion) Sans regarder plus que cela. Il y en a d'autres, et il y a d'autres moyen d'investir. Je vous présente la manière simpliste qui est la mienne...

hesis

rexou · #13 06-08-2024 11:01:30

grmff a écrit :

J'ai fais l'exercice sans chercher le meilleur taux. Sans chercher le meilleur rendement (un studio serait plus rentable mais plus de boulot pour la gestion) Sans regarder plus que cela. Il y en a d'autres, et il y a d'autres moyen d'investir. Je vous présente la manière simpliste qui est la mienne...

Peu de gens ont la capacité de gérer un parc immobilier de "la manière simpliste qui est la vôtre"... Vous gérez en professionnel avec une expérience de pro. D'une manière générale, plus on veut obtenir un rendement élevé, plus on doit s'orienter vers de petits biens à loyer modéré et accepter une gestion active, voire sportive. Il ne suffit pas d'acheter, louer et encaisser ses loyers...

D'accord avec vos chiffres de façon globale, qui donnent une idée générale mais ce qui est pour vous une routine normale que vous avez intégrée au fil des ans et des expériences représente un vrai boulot souvent insurmontable pour beaucoup de candidats bailleurs.

Ceci dit, je ne veux pas être négatif et l'expérience est à faire, mais il faut être conscient que cela implique des aléas et pas mal de complications et d'efforts de gestion ou encore de travaux en perspective. Tout se gagne.

grmff · #14 06-08-2024 20:42:04

On ne parle pas de "parc immobilier", mais d'un ou deux apparts...

Phildario · #15 07-08-2024 10:01:41

Bonjour,

Encore merci pour les retours et les exemples.
Effectivement, au niveau de Charleroi par rapport à Mons, la différence de prix est impressionnante et là je l'accorde que la rentabilité est visible.
Au niveau de la région Mons-Borinage, c'est assez different.
Exemples d'appart 2 chambres trouvés :
115K : Location 590€/mois
170K : Location 650€/mois
140K : Location 750€/mois
Ce sont des biens qui 'normalement' ne nécessitent pas de travaux. (Comme je le souhaite idéalement)

Si je prend le 1er exemple avec un apport de 50.000€ :
* Crédit de 83.000€ en 20 ans à 3% (115.000€ + 18.000€ de frais - 50.000€ d'apport) = 460€/mois
* Charge (RC + IPP + charge copro) = 200€
==> Cash flow = 590€ - 460€ - 200€ = -70€
( et je n'ai pas compté l'assurance incendie, les possibles travaux d'entretien, une possible inoccupation temporaire)

Voilà pourquoi, je trouve que la rentabilité n'est pas si évidente.

Dernière modification par Phildario (07-08-2024 10:09:48)

max11 · #16 07-08-2024 10:06:02

Phildario a écrit :

Bonjour,
Encore merci pour les retours et les exemples.
Effectivement, au niveau de Charleroi par rapport à Mons, la différence de prix est impressionnante et là je l'accorde que la rentabilité est visible.
Au niveau de la région Mons-Borinage, c'est assez different.
Exemples d'appart 2 chambres trouvés :
115K : Location 590€/mois
170K : Location 650€/mois
140K : Location 750€/mois
Ce sont des biens qui 'normalement' ne nécessitent pas de travaux. (Comme je le souhaite idéalement)
Si je prend le 1er exemple avec un apport de 50.000€ :
* Crédit de 83.000€ en 20 ans à 3% (115.000€ + 18.000€ de frais - 50.000€ d'apport) = 460€/mois
* Charge (RC + IPP + charge copro) = 200€
==> Cash flow = 590€ - 460€ - 200€ = -70€
( et je n'ai pas compté l'assurance incendie, les possibles travaux d'entretien, une possible inoccupation temporaire)
Voilà pourquoi, je trouve la rentabilité n'est pas si évidente.

Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !

La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !

Dernière modification par max11 (07-08-2024 10:06:35)

max11 · #17 07-08-2024 10:09:09

Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...

Phildario · #18 07-08-2024 10:28:39

max11 a écrit :

Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !
La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !

Oui ok, je n'utilise certainement pas les bons termes. (désolé mais je n'ai aucune expérience).
Ce que je voulais montrer, c'est que ce n'est (selon ma technique) pas simple de trouver un bien où le cashflow est nul ou positif (malgré un apport de 50K).
Niveau rentabilité: je ne sais pas trop comment la calculer.
Mais ce qui m'interpelle, c'est à quelle moment l'investissement effectué est devenu + rentable qu'avoir laissé les 50K sur un compte épargne à 2%. (Quand je vois déjà les 18K de frais + 27K de crédit + charges annuelles,.....)

max11 a écrit :

Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...

Non, je ne suis pas certain, j'ai repris les chiffres de grmff.
Mais effectivement je pense que les 2400€/an sont certainement le strict minimum. Et il faut ajouter les autres charges que je décris dans mon précédent message.

Dernière modification par Phildario (07-08-2024 10:29:35)

max11 · #19 07-08-2024 11:09:22

Phildario a écrit :

max11 a écrit :
Ce que vous calculez ci-dessus, c'est le cash flow = rapport financier entre recettes et dépenses... Rien à voir avec la rentabilité !
La rentabilité ne doit pas se calculer par rapport au remboursement du capital du crédit mais uniquement les intérêts.
Le remboursement du capital, c'est votre investissement mensuel dans le bien immobilier !
Oui ok, je n'utilise certainement pas les bons termes. (désolé mais je n'ai aucune expérience).
Ce que je voulais montrer, c'est que ce n'est (selon ma technique) pas simple de trouver un bien où le cashflow est nul ou positif (malgré un apport de 50K).
Niveau rentabilité: je ne sais pas trop comment la calculer.
Mais ce qui m'interpelle, c'est à quelle moment l'investissement effectué est devenu + rentable qu'avoir laissé les 50K sur un compte épargne à 2%. (Quand je vois déjà les 18K de frais + 27K de crédit + charges annuelles,.....)

max11 a écrit :
Vous êtes certains qu'avec 2.400 € par an vous couvrez le précompte immobilier, l'impôt IPP, les charges de copro ?
Si vous êtes un peu juste dans vos réserves, la prudence voudrait que vous ne comptiez que 11 mois de loyer, le 12ème étant une petite réserve au cas où...
Non, je ne suis pas certain, j'ai repris les chiffres de grmff.
Mais effectivement je pense que les 2400€/an sont certainement le strict minimum. Et il faut ajouter les autres charges que je décris dans mon précédent message.

Dans ce type de dossier, il est essentiel de bien utiliser des termes de base comme cash-flow (le flux financier in et out) et la rentabilité (ce que vous rapporte votre investissement). Mélanger ces termes devant un banquier serait dommage par rapport au sérieux que vous voulez afficher !

Avoir un cash-flow positif avec un achat immobilier, cela veut dire que le loyer doit payer une part de votre investissement (le remboursement du crédit), les intérêts sur ce crédit, les impôts divers & variés, les charges, les rénovations ou remises en état, les vides locatifs, ....
Il faut donc être conscient que cela est très compliqué quand on doit couvrir un emprunt de 72% de l'investissement !
(prix d'achat de 115K par rapport au PH de 83K)
Dans les fait, votre investissement n'est "que" de 50.000 € d'apport !

Si on simplifie le calcul de la rentabilité et on garde votre calcul :
- Vous investissez 50.000 € en apport
- Vous investissez 70€ par mois = 840 € par an (16.800 € au bout de 20 ans)
- Dans 20 ans, vous serez pleinement propriétaire d'un appartement qui vaut aujourd'hui 115.000 € mais qui vaudra ....€ dans 20 ans soit à revendre pour toucher le capital gagné, soit à continuer à louer mais sans le remboursement mensuel de 460 €.
- Dans 20 ans, si vous conservez le bien, votre investissement de 50.000 € vous rapportera le loyer - impôts - charges...
- Dans 20 ans, vos 50.000 € resté bloqué sur un compte vaudront 72.840 € si le taux est resté à 2% (et resté non imposé....)

Dernière modification par max11 (07-08-2024 11:10:29)

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