Vente soumise à autorisation de justice

fiorsue · #1 21-08-2024 19:39:32

Bonsoir,
j'ai trouvé un appartement vendu par une agence de Bruxelles, j'ai fais une offre limitée à 1 semaine avec clause suspensive pour l'obtention d'un prêt, l'offre a été acceptée. Au moment de préparer le compromis de vente et le projet d'acte, mon notaire me communique que un des vendeurs est sous administration des biens et qu'il faut avoir une autorisation du juge de paix. Pas un mot de la part de l'agence à ce sujet. Mon notaire pense qu'il n'y a pas moyen de vendre autrement dans un tel cas de figure. Donc apparemment je ne peux pas me considérer lésé.
Après signature du compromis je serai bloqué pendant 3 mois; en cas d'attente plus longue, après ce délais je pourrai me libérer mais sans aucun droit à des dédommagements; quant à la clause suspensive, j'ai seulement 4 semaines pour obtenir le prêt à partir de la signature du compromis et pour communiquer à mon notaire l'éventuel refus par la banque.
Comment est-il possible tout cela? L'acheteur n'a pas de droits?
En plus l'appartement nécessite de travaux......

Merci pour tout avis et conseil

GT · #2 21-08-2024 20:25:27

fiorsue a écrit :

Bonsoir,
j'ai trouvé un appartement vendu par une agence de Bruxelles, j'ai fais une offre limitée à 1 semaine avec clause suspensive pour l'obtention d'un prêt, l'offre a été acceptée. Au moment de préparer le compromis de vente et le projet d'acte, mon notaire me communique que un des vendeurs est sous administration des biens et qu'il faut avoir une autorisation du juge de paix. Pas un mot de la part de l'agence à ce sujet. Mon notaire pense qu'il n'y a pas moyen de vendre autrement dans un tel cas de figure. Donc apparemment je ne peux pas me considérer lésé.
Après signature du compromis je serai bloqué pendant 3 mois; en cas d'attente plus longue, après ce délais je pourrai me libérer mais sans aucun droit à des dédommagements; quant à la clause suspensive, j'ai seulement 4 semaines pour obtenir le prêt à partir de la signature du compromis et pour communiquer à mon notaire l'éventuel refus par la banque.
Comment est-il possible tout cela? L'acheteur n'a pas de droits?
En plus l'appartement nécessite de travaux......
Merci pour tout avis et conseil

N'êtes-vous pas membre du SNPC ?

N'auriez -vous pas avantage à consulter les juristes du SNPC ?

fiorsue · #3 21-08-2024 21:23:07

Non, je ne suis plus membre du SNCP.
Si quelqu'un pouvait me donner un conseil ce serait le bienvenu.

Merci

Dernière modification par fiorsue (21-08-2024 21:53:44)

rexou · #4 21-08-2024 23:26:22

fiorsue a écrit :

Bonsoir,
j'ai trouvé un appartement vendu par une agence de Bruxelles, j'ai fais une offre limitée à 1 semaine avec clause suspensive pour l'obtention d'un prêt, l'offre a été acceptée. Au moment de préparer le compromis de vente et le projet d'acte, mon notaire me communique que un des vendeurs est sous administration des biens et qu'il faut avoir une autorisation du juge de paix. Pas un mot de la part de l'agence à ce sujet. Mon notaire pense qu'il n'y a pas moyen de vendre autrement dans un tel cas de figure. Donc apparemment je ne peux pas me considérer lésé.
Après signature du compromis je serai bloqué pendant 3 mois; en cas d'attente plus longue, après ce délais je pourrai me libérer mais sans aucun droit à des dédommagements; quant à la clause suspensive, j'ai seulement 4 semaines pour obtenir le prêt à partir de la signature du compromis et pour communiquer à mon notaire l'éventuel refus par la banque.
Comment est-il possible tout cela? L'acheteur n'a pas de droits?
En plus l'appartement nécessite de travaux......
Merci pour tout avis et conseil

Je pense qu'il s'agit d'un simple délai supplémentaire sans plus. Pas de raison de paniquer. En effet, si l'un des vendeurs est sous administration de biens, l'accord du juge de paix est requis. C'est normalement une simple formalité et c'est assez rapide. Les administrateurs de biens préfèrent nettement que leurs administrés disposent de liquidités plutôt que d'un bien immobilier, qui plus est en indivision.

Vous pouvez demander à ce que le délai de la clause suspensive commence à courir seulement quand les vendeurs sont en mesure d'assurer que la vente est réalisable. Ou qu'ils supportent les frais que vous avez encourus en cas de refus du juge d'accepter la vente aux conditions mentionnées dans le compromis.

PIM

fiorsue · #5 22-08-2024 10:00:58

Merci REXOU, ceci me rassure.
Néanmoins, j'estime que l'agence est en faute, du moins selon le droit à la protection du consommateur.

PIM · #6 22-08-2024 10:24:53

fiorsue a écrit :

Merci REXOU, ceci me rassure.
Néanmoins, j'estime que l'agence est en faute, du moins selon le droit à la protection du consommateur.

Lui en avez-vous fait la remarque ?

rexou · #7 22-08-2024 13:12:10

PIM a écrit :

fiorsue a écrit :
Merci REXOU, ceci me rassure.
Néanmoins, j'estime que l'agence est en faute, du moins selon le droit à la protection du consommateur.
Lui en avez-vous fait la remarque ?

Il n'y a pas vraiment faute de la part de l'agence selon moi, mais il est vrai que vous auriez pu être averti de cette situation un peu particulière.

Ceci dit, votre but est d'acheter, celui de l'agence est de vendre... ils sont vos alliés. Ils concilient les demandes/exigences des vendeurs et le l'acheteur de manière à finaliser la vente et encaisser leur commission. smile

Les vendeurs quant à eux (sauf l’administrateur qui s'en fout) espèrent finaliser au plus vite pour encaisser l'argent de la vente.

Concernant la rédaction (ou vérification/correction) du compromis, confiez cela à VOTRE notaire.

GT · #8 22-08-2024 13:23:36

fiorsue a écrit :

Merci REXOU, ceci me rassure.
Néanmoins, j'estime que l'agence est en faute, du moins selon le droit à la protection du consommateur.

La protection du consommateur ?

Le client de l'agent immobilier n'est pas l'acquéreur potentiel mais le vendeur du bien, vendeur avec lequel il a signé un contrat d'intermédiation.
Le consommateur qui fait une offre d’achat auprès d’un intermédiaire ne conclut pas de contrat avec cet intermédiaire, mais bien avec le vendeur du bien immeuble.

Cependant l'article 1382, C.civil que " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer".

A vous d'établir le dommage
A vous d'établir la faute de l'agent immobilier et/ou du vendeur
A vous d'établir le lien entre la faute et le dommage

GT · #9 22-08-2024 16:39:36

FEDERIA s'est intéressé à la vente d'un immeuble notamment par une personne déclarée incapable pourvue d'un administrateur de biens chargé de la représenter. Cette personne peut être en tout ou en partie propriétaire.
https://www.federia.immo/fr/thematiques … r-courtier
En principe, la vente publique est privilégiée. La vente de gré à gré est possible si l'intérêt de la personne protégée l'exige. Une procédure doit être suivie.

rexou · #10 23-08-2024 01:03:13

GT a écrit :

FEDERIA s'est intéressé à la vente d'un immeuble notamment par une personne déclarée incapable pourvue d'un administrateur de biens chargé de la représenter. Cette personne peut être en tout ou en partie propriétaire.
https://www.federia.immo/fr/thematiques … r-courtier
En principe, la vente publique est privilégiée. La vente de gré à gré est possible si l'intérêt de la personne protégée l'exige. Une procédure doit être suivie.

En cas de vente de gré à gré, le bien doit être expertisé par un expert agréé qui doit remettre un rapport avec comparaison de prix de biens similaires vendus récemment dans le même quartier. C'est assez précis et cela permet d'avoir une base de comparaison relativement fiable, surtout dans le cas d'un appartement. Ça peut se faire très vite si l'expert est réactif et efficace.

grmff · #11 23-08-2024 07:45:13

J'ai eu l'occasion d'acheter à deux reprises à des personnes soumises à autorisation du juge.

L'une dans le cadre d'une famille dont un mineur avait hérité parmi les autres héritiers. De mémoire, j'avais signé le compromis avec des porte-forts. Cela a pris un peu de temps, mais cela a été relativement vite. C'était un petit bien, et je l'ai sorti du prêt englobant les autres biens de la transaction (un seul prêt pour l'achat de plusieurs biens le même jour). De mémoire toujours, étant donné le bien assez standard et le prix payé pour les autres biens similaires, il n'y a pas eu d'expertise.

Dans un autre cas, le compromis a été signé avec notamment une dame, qui a été mise sous administration de bien entre le compromis et l'acte. Le compromis ayant été signé avant l'administration de bien, la ratification a été relativement simple. Juste que l'avocat a bien traîné pour effectuer les démarches, et ne comprenait rien à l'urgence de la situation...

Il avait été question de justifier le prix de ce dernier immeuble, vendu assez bon marché. Mais il n'y a pas eu d'expertise pour justifier ce prix. La description de la situation, et la comparaison avec deux biens dans le coin ont suffit à obtenir l'autorisation de vente.

Bref, c'est une démarche de plus, qui dépend du bon vouloir de l'administrateur, du temps qu'il a, de ses vacances, des vacances judiciaires, mais au final, cela ne rajoute qu'un mois ou deux à la démarche.

GT · #12 23-08-2024 10:57:22

Et si nous prenions connaissance du code judiciaire , quatrième partie : DE LA PROCEDURE CIVILE, chapitre IV : DE CERTAINES VENTES D'IMMEUBLES et plus précisément des articles 1187 et 1193 bis que je reproduis.

Art. 1187.[1 Lorsque des immeubles appartiennent en copropriété à des mineurs, des présumés absents, des personnes protégées qui, en vertu de l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles, [2 ...]2 et à d'autres personnes, le juge de paix peut, sur requête des représentants légaux ou des autres copropriétaires, autoriser la vente publique des biens indivis.
Les représentants légaux des intéressés mineurs, présumés absents, les administrateurs des personnes protégées qui, en vertu l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles, ainsi que les autres copropriétaires, doivent être appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l'audience. Il en est de même des créanciers hypothécaires [2 inscrits, des créanciers privilégiés inscrits et, le cas échéant, des créanciers enregistrés au Registre des gages,]2 ainsi que des créanciers qui ont fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie [2 et ceux qui ont fait mention en marge d'une action intentée sur la base de l'article 5.243 du Code civil]2.
Si le juge de paix fait droit à la requête, il commet en même temps un notaire par le ministère duquel ladite vente aura lieu. L'ordonnance mentionne expressément l'identité des créanciers et autres copropriétaires dûment appelés à la procédure.
Les copropriétaires, les représentants légaux et, le cas échéant, les subrogés tuteurs ainsi que, le cas échéant, le juge de paix du canton de la situation des biens veillent, chacun pour ce qui le concerne, à la sauvegarde des intérêts en cause.]1
----------
(1)<L 2017-08-11/14, art. 21, 162; En vigueur : 01-05-2018>
(2)<L 2023-12-19/05, art. 43, 200; En vigueur : 06-01-2024>

Art. 1193bis.[1 Dans les cas prévus aux articles 1186 à 1189/1, les personnes qui ont qualité pour provoquer la vente publique des immeubles peuvent introduire, selon le cas, devant le juge de paix ou devant le tribunal de la famille, une demande d'autorisation de vendre de gré à gré. L'autorisation est accordée si l'intérêt des personnes protégées par ces articles l'exige.
L'autorisation doit indiquer expressément la raison pour laquelle la vente de gré à gré sert l'intérêt des personnes protégées. Le recours à cette forme de vente peut être subordonné à la fixation d'un prix minimum.
La demande prévue à l'alinéa 1er est introduite par une requête motivée [2 . Il y est joint un projet d'acte de vente établi par un notaire, un rapport d'expertise et un certificat de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du Service Public Fédéral Finances relatant les inscriptions existantes et toute transcription de commandement ou de saisie portant sur les immeubles qui doivent être vendus ainsi que, le cas échéant, le résultat des recherches après consultation du Registre des gages. Le rapport d'expertise est établi par l'expert désigné par le notaire ayant rédigé le projet d'acte. Le projet d'acte]2 est joint à l'ordonnance ou au jugement d'autorisation.
Les créanciers hypothécaires [2 inscrits, les créanciers privilégiés inscrits, le cas échéant les créanciers enregistrés au Registre des gages, les créanciers]2 qui ont fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie [2 et ceux qui ont fait mention en marge d'une action intentée sur la base de l'article 5.243 du Code civil]2 ainsi que les personnes visées aux articles 1187, alinéa 2, et 1189/1, alinéa 1er, selon les cas, doivent être appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l'audience.
Le juge de paix ou le tribunal peut ordonner la comparution des personnes qui seront parties à l'acte.
Si le juge de paix ou le tribunal fait droit à la requête, celle-ci doit avoir lieu conformément au projet d'acte admis par le juge de paix ou le tribunal, en présence le cas échéant du subrogé-tuteur, par le ministère du notaire commis par l'ordonnance ou le jugement d'autorisation. Ces derniers mentionnent expressément l'identité des créanciers et des personnes visées aux articles 1187, alinéa 2, et 1189/1, alinéa 1er, dûment appelés à la procédure.]1
----------
(1)<L 2017-08-11/14, art. 28, 162; En vigueur : 01-05-2018>
(2)<L 2023-12-19/05, art. 49, 200; En vigueur : 06-01-2024>

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 055/justel

Dernière modification par GT (23-08-2024 11:00:10)

PIM

grmff · #13 23-08-2024 12:42:41

GT a écrit :

Et si nous prenions connaissance du code judiciaire , quatrième partie : DE LA PROCEDURE CIVILE, chapitre IV : DE CERTAINES VENTES D'IMMEUBLES et plus précisément des articles 1187 et 1193 bis que je reproduis.
Art. 1187.[1 Lorsque des immeubles appartiennent en copropriété à des mineurs, des présumés absents, des personnes protégées qui, en vertu de l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles, [2 ...]2 et à d'autres personnes, le juge de paix peut, sur requête des représentants légaux ou des autres copropriétaires, autoriser la vente publique des biens indivis.
Les représentants légaux des intéressés mineurs, présumés absents, les administrateurs des personnes protégées qui, en vertu l'article 492/1 du Code civil, ont été déclarées incapables d'aliéner des immeubles, ainsi que les autres copropriétaires, doivent être appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l'audience. Il en est de même des créanciers hypothécaires [2 inscrits, des créanciers privilégiés inscrits et, le cas échéant, des créanciers enregistrés au Registre des gages,]2 ainsi que des créanciers qui ont fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie [2 et ceux qui ont fait mention en marge d'une action intentée sur la base de l'article 5.243 du Code civil]2.
Si le juge de paix fait droit à la requête, il commet en même temps un notaire par le ministère duquel ladite vente aura lieu. L'ordonnance mentionne expressément l'identité des créanciers et autres copropriétaires dûment appelés à la procédure.
Les copropriétaires, les représentants légaux et, le cas échéant, les subrogés tuteurs ainsi que, le cas échéant, le juge de paix du canton de la situation des biens veillent, chacun pour ce qui le concerne, à la sauvegarde des intérêts en cause.]1
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(1)<L 2017-08-11/14, art. 21, 162; En vigueur : 01-05-2018>
(2)<L 2023-12-19/05, art. 43, 200; En vigueur : 06-01-2024>
Art. 1193bis.[1 Dans les cas prévus aux articles 1186 à 1189/1, les personnes qui ont qualité pour provoquer la vente publique des immeubles peuvent introduire, selon le cas, devant le juge de paix ou devant le tribunal de la famille, une demande d'autorisation de vendre de gré à gré. L'autorisation est accordée si l'intérêt des personnes protégées par ces articles l'exige.
L'autorisation doit indiquer expressément la raison pour laquelle la vente de gré à gré sert l'intérêt des personnes protégées. Le recours à cette forme de vente peut être subordonné à la fixation d'un prix minimum.
La demande prévue à l'alinéa 1er est introduite par une requête motivée [2 . Il y est joint un projet d'acte de vente établi par un notaire, un rapport d'expertise et un certificat de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale du Service Public Fédéral Finances relatant les inscriptions existantes et toute transcription de commandement ou de saisie portant sur les immeubles qui doivent être vendus ainsi que, le cas échéant, le résultat des recherches après consultation du Registre des gages. Le rapport d'expertise est établi par l'expert désigné par le notaire ayant rédigé le projet d'acte. Le projet d'acte]2 est joint à l'ordonnance ou au jugement d'autorisation.
Les créanciers hypothécaires [2 inscrits, les créanciers privilégiés inscrits, le cas échéant les créanciers enregistrés au Registre des gages, les créanciers]2 qui ont fait transcrire un commandement ou un exploit de saisie [2 et ceux qui ont fait mention en marge d'une action intentée sur la base de l'article 5.243 du Code civil]2 ainsi que les personnes visées aux articles 1187, alinéa 2, et 1189/1, alinéa 1er, selon les cas, doivent être appelés à la procédure d'autorisation par pli judiciaire notifié au moins huit jours avant l'audience.
Le juge de paix ou le tribunal peut ordonner la comparution des personnes qui seront parties à l'acte.
Si le juge de paix ou le tribunal fait droit à la requête, celle-ci doit avoir lieu conformément au projet d'acte admis par le juge de paix ou le tribunal, en présence le cas échéant du subrogé-tuteur, par le ministère du notaire commis par l'ordonnance ou le jugement d'autorisation. Ces derniers mentionnent expressément l'identité des créanciers et des personnes visées aux articles 1187, alinéa 2, et 1189/1, alinéa 1er, dûment appelés à la procédure.]1
----------
(1)<L 2017-08-11/14, art. 28, 162; En vigueur : 01-05-2018>
(2)<L 2023-12-19/05, art. 49, 200; En vigueur : 06-01-2024>

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 055/justel

Merci GT. La loi est claire, complète et lisible, pour une fois.

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