Immeuble à appartement: démolition et reconstruction

x1Macha · #1 22-10-2024 12:42:53

Nous sommes propriétaires d'un lot ( emplacement de parking couvert) dans un immeuble à appartements datant des années 70 à la côte belge. La copropriété a le projet de faire abattre l'immeuble et de le faire reconstruire : un promoteur leur propose d'exécuter le travail sans frais en ajoutant un ou deux étages et donc un certain nombre d'appartements qu'il vendra ce qui paiera sa prestation.
Une AG est prévue en novembre avec un vote à l'unanimité pour la décision.
Y aurait-il un des lecteurs de ce mail qui a déjà vécu pareille situation et qui pourrait expliquer comment les choses se sont passées.
J'ai déjà pensé à plusieurs points que je livre à votre réflexion:
- quel est exactement le mécanisme de compensation; est-ce un lot pour un, et dans ce cas, de même surface et de même orientation?
la réglementation actuelle impose, je suppose, un quota de parkings en fonction du nombre d'appartements, et ce nombre sera forcément supérieur au nombre actuel après les travaux, mais la surface au sol n'est pas extensible; les emplacements seraient donc plus petits?
- quid des frais communs durant les travaux?
-si les choses se font, ne faudrait-il pas que ce soit notarié?
- quid des quotités après les travaux?
Merci de l'attention que vous voudrez bien porter à la présente!

Yves Van Ermen · #2 25-10-2024 08:48:38

Bonjour,

Un article dans la loi sur la copropriété a été introduit, par les néerlandophones de la côte, spécifiquement pour ce cas de figure.

Il s'agit de l'article 3.88 §1er 2° point h qui stipule que doit être voté aux 4/5ème des voix "h) sous réserve de l'article 3.92, § 1er, alinéa 6, de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble pour des raisons de salubrité ou de sécurité ou de coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales.
Dans ce cas, un copropriétaire peut abandonner, contre compensation, son lot en faveur des autres copropriétaires, si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. A défaut d'accord, la compensation est déterminée par le juge en fonction de la valeur vénale actuelle du lot concerné, abstraction faite de la décision de l'assemblée générale."

Vous constatez qu'il y a des conditions pour voter au 4/5. Si elles ne sont pas rencontrées, l'unanimité est requise Art 3.88 §3 dernier alinéa " L'assemblée générale décide également à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires de la démolition et de la reconstruction totales de l'immeuble, lorsque les raisons mentionnées au paragraphe 1er, 2°, h), font défaut."

Je n'ai malheureusement pas d'expérience pratique de ce genre de cas.

x1Macha · #3 25-10-2024 09:42:29

Tout d'abord merci pour vos précieuses remarques.
Le syndic a bien prévu une unanimité des voix pour ce point, bien que la raison invoquée pour la destruction et reconstruction avec un ou deux étages en plus soit une corrosion inquiétante des matériaux et un coût de réparation exorbitant...Je suppose qu'il veut, et c'est compréhensible, se mettre à couvert.
l'AG est prévue le 9 novembre prochain.
Excellente journée à vous.

G.B. · #4 25-10-2024 10:29:01

une corrosion inquiétante des matériaux

Les fers du béton armé ??

Quel est la date de construction de ce bâtiment pour information ?

Dernière modification par G.B. (25-10-2024 10:30:46)

Yves Van Ermen · #5 25-10-2024 10:49:26

x1Macha a écrit :

Tout d'abord merci pour vos précieuses remarques.
Le syndic a bien prévu une unanimité des voix pour ce point, bien que la raison invoquée pour la destruction et reconstruction avec un ou deux étages en plus soit une corrosion inquiétante des matériaux et un coût de réparation exorbitant...Je suppose qu'il veut, et c'est compréhensible, se mettre à couvert.
l'AG est prévue le 9 novembre prochain.
Excellente journée à vous.

Oui mais deux remarques

- Construire 2 étages en plus fait que c'est n'est plus la même copropriété.
- Dans la solution à la majorité à 4/5ème, vous pouvez "sortir" du projet si l'ACP vous donne une compensation qui correspondrait au prix de votre appartement . Prix que l'ACP pourrait récupérer par la suite.

Et finalement, une unanimité est difficile à atteindre.

rexou · #6 25-10-2024 15:52:26

G.B. a écrit :

une corrosion inquiétante des matériaux
Les fers du béton armé ??
Quel est la date de construction de ce bâtiment pour information ?

Dans les années 70. Voir message initial.

La "corrosion inquiétante" pourrait aussi être un prétexte justifiant les travaux. La vraie valeur, c'est le terrain et sa situation. Plus d'appartements = des sous à gagner. Pour le promoteur. Pour l'agence. Sans doute aussi pour le syndic. Quant aux CP sur la côte, ils sont plus que jamais les pigeons payeurs. C'est en tout cas mon avis et je vous le partage.

GT · #7 25-10-2024 17:07:07

x1Macha a écrit :

Nous sommes propriétaires d'un lot ( emplacement de parking couvert) dans un immeuble à appartements datant des années 70 à la côte belge. La copropriété a le projet de faire abattre l'immeuble et de le faire reconstruire : un promoteur leur propose d'exécuter le travail sans frais en ajoutant un ou deux étages et donc un certain nombre d'appartements qu'il vendra ce qui paiera sa prestation.
Une AG est prévue en novembre avec un vote à l'unanimité pour la décision.

L'article 3.87, § 3 C. civil prévoit que la convocation à l'AG indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
Je ne peux que vous conseiller vivement de vous saisir de cette opportunité.

G.B. · #8 26-10-2024 09:31:01

Pourquoi l'ensemble des copropriétaires devraient être "privés" d'information et d'explication et accepter de mandater un trio de copropriétaires pour discuter du sort de leur patrimoine sans leur présence. yikes

Une assemblée générale doit se se convoquer seulement quand tous les copropriétaires ont été largement informés et pû se contacter les uns et les autres et se renseigner et sont prêts à se réunir pour "voter".

Il ne semble pas que vous soyez conviés à une réunion d'information...Mais l'on n'est plus comme dans les années 70 où les moyens de communication moderne et instantanée n'étaient pas présents dans tous les foyers.

L'article 3.87, § 3 C. civil prévoit que la convocation à l'AG indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour mais sérieusement les copropriétaires ne défilent jamais à la à la queue leu-leu chez les syndics pour quémander la consultation de documents papiers prévue par la loi démodée et à actualiser depuis 2012. Souvent les documents n'existent pas encore la veille et le jour de l'AG elle-même et même après, c'est fréquent avec les devis par exemple.
J'ose donc espérer que ce syndic a prévu de faire venir l'expert et le promoteur à la réunion qu'il convoque pour informer ses clients des raison qui l'ont amené à mettre cette proposition à l'ordre du jour ?
La "corrosion inquiétante" de quoi précisemment ?
Les fers du béton ??
Stabilité de l'immeuble en danger ?
Avez-vous reçu des rapports techniques qui objectiveraient cette situation mise à l'ordre du jour par initiative personnelle du syndic ??
A la demande de qui ?
Un membre du conseil de copropriété " intéressé" ?

Dernière modification par G.B. (26-10-2024 09:54:08)

GT · #9 26-10-2024 10:45:43

G.B. a écrit :

Pourquoi l'ensemble des copropriétaires devraient être "privés" d'information et d'explication et accepter de mandater un trio de copropriétaires pour discuter du sort de leur patrimoine sans leur présence.

L'existence de ce trio de copropriétaires m'est inconnue.
Où en est-il fait mention ?

G.B. · #10 26-10-2024 18:13:03

@GT parce que c'est toujours ainsi dès que l'ODJ est flou de nombreux syndics en qualité de secrétaire inscrivent dans le PV "mandat à ...pour..." même si c'est un peu illégal.

rexou · #11 27-10-2024 00:45:06

G.B. a écrit :

@GT parce que c'est toujours ainsi dès que l'ODJ est flou de nombreux syndics en qualité de secrétaire inscrivent dans le PV "mandat à ...pour..." même si c'est un peu illégal.

Nous n'avons que des informations très fragmentaires. L'intervenant est propriétaire d'un emplacement de parking. Le but d'une AG est justement d'informer tous les CP ! Des documents sont envoyés ou sont visibles avant cette AG. La démolition d'un immeuble ne se fait pas "à l'initiative personnelle du syndic" !!! Evidemment bien sur qu'il y a/aura des rapports circonstanciés. De là à savoir s'ils sont /seront pertinents, objectifs, cohérents... cela demande une étude approfondie qui ne peut se réaliser sur un forum.

Il est malsain de présumer sans aucun élément probant que le syndic agit lui-même en qualité de secrétaire, délègue le pouvoir décisionnel à un trio de mousquetaires sorti de votre chapeau et/ou que l'ordre du jour soit flou.

Le promoteur est intéressé par la démolition/reconstruction.
Le syndic est-il neutre ? Impossible de répondre à cette question via un forum.
Les CP trouveront-ils avantage à l'opération ? Cela demande une étude approfondie du dossier complet.

rexou · #12 27-10-2024 00:55:50

x1Macha a écrit :

J'ai déjà pensé à plusieurs points que je livre à votre réflexion:
- quel est exactement le mécanisme de compensation; est-ce un lot pour un, et dans ce cas, de même surface et de même orientation?
la réglementation actuelle impose, je suppose, un quota de parkings en fonction du nombre d'appartements, et ce nombre sera forcément supérieur au nombre actuel après les travaux, mais la surface au sol n'est pas extensible; les emplacements seraient donc plus petits?
- quid des frais communs durant les travaux?
-si les choses se font, ne faudrait-il pas que ce soit notarié?
- quid des quotités après les travaux?
Merci de l'attention que vous voudrez bien porter à la présente!

Vous êtes propriétaire d'un emplacement de parking. Deux choses vous importent en priorité : l'accessibilité à votre emplacement et sa superficie. Peu vous importent les conditions liées aux appartements ou l'orientation de votre parking. Il y aura sans doute moins de quotités qui vous seront attribuées dans la nouvelle configuration mais cela signifie que vous aurez (un peu) moins à payer. Par contre, durant la démolition/reconstruction, vous ne pourrez pas disposer de votre parking. Cette perte de jouissance a un prix. Reste à savoir lequel.

Pour convaincre les CP d'accepter la proposition, le promoteur doit présenter des conditions attractives qui peuvent être discutées en AG et négociées.

G.B. · #13 27-10-2024 08:23:09

Il est malsain de présumer sans aucun élément probant

Ben oui d'accord mais sauf information contraire le promoteur ne vient pas à l'AG pour convaincre les CP.

L'auteur courageux de ce post n'a visiblement pas reçu autre chose qu'une convocation sinon il nous l'aurait dit.

En 2024, il est irréaliste de croire que des conditions sont encore discutées en AG et négociées, ce temps-là est révolu car les CPS ont tous les outils de communication qui leur permettent de se concerter s'ils veulent se parler, sinon c'est cuit pour eux :
- Les AGS servent à voter.

Alors comment voter lorsqu'on n'a pas de texte de résolution précis votable par oui/non ?

On donne mandat mad

PS: si ça existe des copropriétés où le syndic ne se déclare pas automatiquement le secrétaire, je vais me chercher des exemples et merci pour l'idée que je retiens !

Dernière modification par G.B. (27-10-2024 10:48:10)

rexou · #14 27-10-2024 13:04:07

G.B. a écrit :

Il est malsain de présumer sans aucun élément probant
Ben oui d'accord mais sauf information contraire le promoteur ne vient pas à l'AG pour convaincre les CP.
L'auteur courageux de ce post n'a visiblement pas reçu autre chose qu'une convocation sinon il nous l'aurait dit.
En 2024, il est irréaliste de croire que des conditions sont encore discutées en AG et négociées, ce temps-là est révolu car les CPS ont tous les outils de communication qui leur permettent de se concerter s'ils veulent se parler, sinon c'est cuit pour eux :
- Les AGS servent à voter.
Alors comment voter lorsqu'on n'a pas de texte de résolution précis votable par oui/non ?
On donne mandat
PS: si ça existe des copropriétés où le syndic ne se déclare pas automatiquement le secrétaire, je vais me chercher des exemples et merci pour l'idée que je retiens !

Le promoteur (ou son délégué) viendra ou pas à l'AG. Nous n'en savons rien.

L'auteur de ce post n'est pas courageux. Il se (nous) pose des questions.

Bien sur que des conditions sont discutées voire négociées en AG. Informer, communiquer, décider ensuite... c'est l'essence même de la finalité d'une AG. Décider de la démolition ou non d'un immeuble, ce n'est pas choisir la couleur de la peinture d'un mur. On ne donne pas mandat, on donne son avis. Et on se base sur des informations claires et concrètes.

Enfin, je suis syndic (CP d'une petite copro) et je ne me déclare pas secrétaire, sauf si absence totale de candidat valable. Par contre, je note en séance et je compare mes notes avec celles su secrétaire nommé avant relecture et signature.

G.B. · #15 28-10-2024 20:56:29

Justice de paix de Bruges, Jugement du 20 mars 2024
Copropriété par appartements – Démolition et reconstruction – Violation de l’article 3.88, § 1, 2°, h), C. civ. – Justification d’un quorum de vote inférieur aux 4/5 requis
La simple constatation que les copropriétaires sont uniquement invités à décider de la démolition et de la reconstruction de la résidence à la majorité des 4/5 des copropriétaires présents ou représentés, sans indiquer les raisons ou circonstances particulières mentionnées à l’article 3.88, § 1, 2°, h), C. civ., ni la justification ou la référence à des documents à cet égard, implique en soi – indépendamment du fait que cette décision soit ou non de principe – une violation de l’article 3.88, § 3, quatrième alinéa, et§4,C.civ.
La décision de démolir et de reconstruire doit en effet, en raison de la nature, de l’objet et de la portée de ce point de l’ordre du jour et de sa profonde ingérence dans les droits de propriété des copropriétaires, être prise en principe à l’unanimité de tous les copropriétaires.
SOURCE :
https://copropriete-ejuris.be/

En tombant sur cette jurisprudence qui ne vous servira à rien sauf à savoir qu'à Bruges, il y a un projet similaire,
j'ai repensé à votre sujet " immeuble des années 70 à la côte belge. La copropriété a le projet de faire abattre l'immeuble et de le faire reconstruire"
et je songe que c'est du côté des promoteurs que vous pourriez en apparendre davantage,
et nous tenir informés smile

des frais communs durant les travaux?

votre question m'amène à penser qu'il faut savoir qui sera le "Maître d'ouvrage" ?
La copropriété qui passe commande au promoteur ?

Dernière modification par G.B. (29-10-2024 09:04:55)

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