Installation électrique non conforme

fatdiap · #1 24-07-2025 09:40:15

Bonjour,

Dans un immeuble à appartements, deux d'entre eux ont une installation électrique hors norme. L'installation date des années 70 : pas de prise de terre, pas de différentiel, fusibles en porcelaine de 10A max à l'étage.

Ces appartements sont en location et une remise en conformité de l'installation présente un coût que le propriétaire cherche à esquiver.

Un des locataire a tenté de faire réagir le propriétaire, après avoir dû payer 50€ pour un fusible qui a cédé lorsqu'il a branché un appareil à panini, en vain. Le propriétaire fait la sourde oreille.

Pour ma part, propriétaire de deux autres appartements dans l'immeuble, et syndic bénévole, je suis inquiet du risque que cela représente, et d'un refus de couverture de l'assurance en cas de problème y afférant.

Jusqu'à présent, j'ai été en contact avec une personne qui travaille à la gestion de ces appartements, parmi plusieurs centaines d'autres. La communication a été irréprochable : professionnelle et amiable.

Mais concernant l'installation électrique, un premier courriel, les invitant à prendre des mesures, a été envoyé il y a exactement deux mois. Deux rappels ont été envoyés depuis. Je n'ai à ce jour reçu aucune réponse.

Que me conseilleriez-vous de faire ensuite ? Envoyer un dernier courriel demandant une réaction endéans deux semaines ouvrables, sans quoi je serais contraint de leur adresser une mise en demeure par recommandé ? Et que j'espère sincèrement pouvoir résoudre cette résolution à l'amiable ?

À cette période, beaucoup partent en congé. Devrais-je attendre davantage ? Je ne voudrais pas me montrer impatient.

Dernière modification par fatdiap (24-07-2025 09:43:27)

twautele · #2 25-07-2025 08:08:05

A mon avis c’est du privatif donc ne concerne pas l’ACP ou le syndic.

Via une plainte pour insalubrité il y a moyen de faire bouger le propriétaire mais le locataire risque
fort de finir à la rue si l’insalubrité est constatée et une interdiction de location avec effet immédiat décernée.

rexou

grmff · #3 25-07-2025 11:19:58

Rien. Vous ne pouvez rien faire. Légalement, comme voisin ou comme syndic, impossible de les forcer à faire le nécessaire, même si l'installation n'est pas conforme.

Par contre, si l'installation n'a pas de dispositif de mise à la terre et n'a pas de différentiel, en cas de contrôle de salubrité en Région Wallonne, l'appartement sera considérée comme insalubre et inhabitable. Si le propriétaire ne fait pas les travaux, il y a des amendes salées qui suivent. Cela lui coûtera moins cher de faire les travaux que de se voir infliger une amende et une interdiction de louer. Voire des frais de relogement si le locataire prend un avocat...

Le coût de remplacement d'un tableau électrique n'est pas si énorme. Cela permet d'avoir des disjoncteurs automatiques modernes, et d'avoir les différentiels réglementairement demandés, ce qui met l'installation à l'abri des dangers les plus fréquents (le danger le plus grave et que le locataire ponte les fusibles, et que cela foute le feu en cas de surcharge). En faisant cela, l'installation n'est toujours pas conforme, mais nettement plus sûre...

Par contre, s'il faut mettre une terre, cela peut coûter plus cher s'il faut ouvrir les murs. Certaines installation sont faites sous tube (acier ou plastique) et certains électriciens sont capables de remplacer les câbles dans ces tubes, et de rajouter la terre.

rexou

rexou · #4 25-07-2025 18:47:52

twautele a écrit :

A mon avis c’est du privatif donc ne concerne pas l’ACP ou le syndic.
Via une plainte pour insalubrité il y a moyen de faire bouger le propriétaire mais le locataire risque
fort de finir à la rue si l’insalubrité est constatée et une interdiction de location avec effet immédiat décernée.

La copro est seulement chargée d'amener la terre jusqu'au compteur privatif de chaque appartement. Ceci bien sur si la décision est votée en AG, mais l'obligation légale de la copropriété se limite à ça.

grmff · #5 25-07-2025 22:01:52

rexou a écrit :

twautele a écrit :
A mon avis c’est du privatif donc ne concerne pas l’ACP ou le syndic.
Via une plainte pour insalubrité il y a moyen de faire bouger le propriétaire mais le locataire risque
fort de finir à la rue si l’insalubrité est constatée et une interdiction de location avec effet immédiat décernée.
La copro est seulement chargée d'amener la terre jusqu'au compteur privatif de chaque appartement. Ceci bien sur si la décision est votée en AG, mais l'obligation légale de la copropriété se limite à ça.

Personnellement, même si la loi ne le permet pas de manière évidente, je ne partage pas cet avis.

En effet, la terre est commune. Dès lors, en cas de défaut de terre (ce qui peut arriver notamment lors du contrôle de celle-ci), ou au cas où la terre est de qualité insuffisante, une mauvaise installation met tout le monde en péril.

J'ai notamment ce souvenir d'une terre commune un peu défectueuse, l'absence de différentiel, et un propriétaire qui raccorde la phase de la cuisinière sur la terre.

Moralité, quand il voulait faire cuire quelque chose, le courant partait à la terre. Son différentiel était inexistant, et donc ne détectait pas la perte. Par contre, il y avait du 220V sur l'ensemble des éléments raccordés à la terre dans l'immeuble: cuisinières, frigos, PC, etc.

Comme le courant revenait par la terre, aucun différentiel ne sautait ailleurs, puisque la perte à la terre ne venait pas d'ailleurs...

Panne évidemment aléatoire. Ils ont cherché une semaine avant de comprendre. Une semaine avec le stress pour les quelques 12 à 160 occupants d'avoir potentiellement et aléatoirement du 220V sur les carcasses de frigo, cuisinière et PC...

Cette année-là, j'ai fait placer des différentiels dans tous les logements dans les immeubles dont j'étais le syndic. Avec décision d'AG et obligation de la faire avant une date déterminée en AG. Et bien sûr, j'ai fait contrôler et mettre aux normes les terres partout...

Cette histoire vous rappelle à quel point la terre commune peut avoir des conséquences chez vous, même si votre installation est parfaitement en ordre, mais que votre voisin est un sagouin.

rexou · #6 26-07-2025 00:15:30

grmff a écrit :

rexou a écrit :
twautele a écrit :
A mon avis c’est du privatif donc ne concerne pas l’ACP ou le syndic.
Via une plainte pour insalubrité il y a moyen de faire bouger le propriétaire mais le locataire risque
fort de finir à la rue si l’insalubrité est constatée et une interdiction de location avec effet immédiat décernée.
La copro est seulement chargée d'amener la terre jusqu'au compteur privatif de chaque appartement. Ceci bien sur si la décision est votée en AG, mais l'obligation légale de la copropriété se limite à ça.
Personnellement, même si la loi ne le permet pas de manière évidente, je ne partage pas cet avis.
En effet, la terre est commune. Dès lors, en cas de défaut de terre (ce qui peut arriver notamment lors du contrôle de celle-ci), ou au cas où la terre est de qualité insuffisante, une mauvaise installation met tout le monde en péril.
J'ai notamment ce souvenir d'une terre commune un peu défectueuse, l'absence de différentiel, et un propriétaire qui raccorde la phase de la cuisinière sur la terre.
Moralité, quand il voulait faire cuire quelque chose, le courant partait à la terre. Son différentiel était inexistant, et donc ne détectait pas la perte. Par contre, il y avait du 220V sur l'ensemble des éléments raccordés à la terre dans l'immeuble: cuisinières, frigos, PC, etc.
Comme le courant revenait par la terre, aucun différentiel ne sautait ailleurs, puisque la perte à la terre ne venait pas d'ailleurs...
Panne évidemment aléatoire. Ils ont cherché une semaine avant de comprendre. Une semaine avec le stress pour les quelques 12 à 160 occupants d'avoir potentiellement et aléatoirement du 220V sur les carcasses de frigo, cuisinière et PC...
Cette année-là, j'ai fait placer des différentiels dans tous les logements dans les immeubles dont j'étais le syndic. Avec décision d'AG et obligation de la faire avant une date déterminée en AG. Et bien sûr, j'ai fait contrôler et mettre aux normes les terres partout...
Cette histoire vous rappelle à quel point la terre commune peut avoir des conséquences chez vous, même si votre installation est parfaitement en ordre, mais que votre voisin est un sagouin.

La terre commune de qualité jusqu'à chaque compteur est une obligation de l'ACP. Ce que vous avez fait est mieux, c'est un fait. Par contre, en cas de réticence (ou de refus clair et net) de la part d'un CP, quelle est votre autorité en tant que syndic pour imposer qu'il mette son logement aux normes ? Dans la mesure où ledit sagouin ne porte préjudice à personne il porte seul la responsabilité de son installation électrique il me semble... non ?

grmff · #7 26-07-2025 06:41:55

Le simple fait de ne pas avoir de differentiel met les voisins en danger.
C'est sur cette base que cela a été imposé. Et tout le monde a obtempéré ou s'est vu mettre un différentiel par l'électricien qui avait remis son devis.

PIM · #8 26-07-2025 09:13:04

grmff a écrit :

Le simple fait de ne pas avoir de differentiel met les voisins en danger.
C'est sur cette base que cela a été imposé. Et tout le monde a obtempéré ou s'est vu mettre un différentiel par l'électricien qui avait remis son devis.

Combien cela coute-t-il un différentiel posé ? (Histoire de voir de quoi on parle)

rexou · #9 26-07-2025 12:23:42

grmff a écrit :

Le simple fait de ne pas avoir de differentiel met les voisins en danger.
C'est sur cette base que cela a été imposé. Et tout le monde a obtempéré ou s'est vu mettre un différentiel par l'électricien qui avait remis son devis.

Je suis en parfait raccord avec votre vision des choses et vous avez bien agi. Je dis seulement que vous n'avez pas le pouvoir d'imposer à un CP rétif de se conformer à vos exigences ni au respect des règles de conformité. Mais si ça marche tant mieux bien sur !

grmff · #10 26-07-2025 16:26:27

PIM a écrit :

grmff a écrit :
Le simple fait de ne pas avoir de differentiel met les voisins en danger.
C'est sur cette base que cela a été imposé. Et tout le monde a obtempéré ou s'est vu mettre un différentiel par l'électricien qui avait remis son devis.
Combien cela coute-t-il un différentiel posé ? (Histoire de voir de quoi on parle)

De memoire, moins de 150€ installé.

grmff · #11 26-07-2025 16:30:44

rexou a écrit :

grmff a écrit :
Le simple fait de ne pas avoir de differentiel met les voisins en danger.
C'est sur cette base que cela a été imposé. Et tout le monde a obtempéré ou s'est vu mettre un différentiel par l'électricien qui avait remis son devis.
Je suis en parfait raccord avec votre vision des choses et vous avez bien agi. Je dis seulement que vous n'avez pas le pouvoir d'imposer à un CP rétif de se conformer à vos exigences ni au respect des règles de conformité. Mais si ça marche tant mieux bien sur !

On a le pouvoir que l'AG nous donne. On attend 4 mois, puis on fait le nécessaire...
Dans le cas qui m'a occupé, c'était 95% de locataires( donc qui laissent entrer facilement puisque c'est gratuit et pour leur sécurité...), et un seul probleme sur la masse.

Evidemment, si on n'a pas l'autorisation de l'AG et qu'on a pas envie de se bouger, on dit que c'est pas possible...

fatdiap · #12 31-07-2025 15:01:04

Hello,

Merci à tous pour votre retour. En gros, c'est au locataire de faire le nécessaire et de savoir jusqu'où il est prêt à aller.
J'ai essayé de faire appel au bon sens, mais money is money.

Dernière modification par fatdiap (31-07-2025 15:01:22)

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