Défaut d'enregistrement du bail et mise en demeure du preneur

baloo · #1 17-09-2025 09:33:50

Bonjour,

Pour différentes bonnes et/ou mauvaises raisons, j’hésite à enregistrer mes baux bruxellois (2 x)

Dans une précédente version du « bail pim de la Région Bruxelloise de résidence principale », je retrouve la mention suivante :

Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le Preneur au Bailleur prévus par le Code du logement en matière de baux de neuf ans et de baux de courte durée, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le Preneur au Bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.

Dans le dernier modèle, la clause relative à la mise en demeure du preneur au bailleur restée sans suite utile pendant un mois à disparu.

La loi a-t-elle été changée ?
Le cas échéant, son application est-elle rétroactive ?

PIM · #2 17-09-2025 10:23:34

Depuis le 1er janvier 2025, en Région de Bruxelles-Capitale, la procédure de mise en demeure par le locataire pour défaut d'enregistrement d'un bail de résidence principale n’est plus nécessaire pour bénéficier des sanctions prévues par la législation régionale: le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans préavis ni indemnité, si le bail n’a pas été enregistré dans les deux mois suivant sa signature, sans devoir justifier d’une mise en demeure préalable adressée au bailleur.[1][2][3][4]

### Procédure actuelle

- L’obligation d’enregistrement du bail (sur les plateformes Irisrent et MyRent) repose sur le bailleur dans les 2 mois suivant la signature.[5][6][7]
- Si, passé ce délai, le bail n’est pas enregistré, le locataire peut rompre le bail immédiatement, sans indemnité ni préavis requis et sans devoir envoyer une mise en demeure.[2][3][1]
- Il suffit au locataire d’informer le bailleur de son départ, aucune formalité supplémentaire (mise en demeure, recommandé) n’est exigée par la législation actuelle.

### Sanctions complémentaires pour le bailleur

- Le bailleur ne peut pas indexer le loyer tant que le bail n’est pas enregistré.[5]
- Une amende administrative peut être imposée au bailleur pour enregistrement tardif ou défaut d’enregistrement, mais aucune régularisation sur simple mise en demeure du locataire n’est prévue dans le système bruxellois post-2025.[8][4]

### Exception: Baux antérieurs

Pour les baux de résidence principale conclus avant le 1er janvier 2025, l’ancienne règle subsiste: une mise en demeure, adressée par le locataire au bailleur (par recommandé), restée sans effet pendant un mois, est une condition pour la levée des obligations (préavis et indemnité) au chef du locataire.[9][10]

En résumé, pour les baux «nouvelle génération» à Bruxelles, la mise en demeure n’a plus de rôle formel ni de condition à respecter pour permettre au preneur de résilier en cas de non-enregistrement: seule la constatation du défaut d’enregistrement suffit à déclencher sa faculté de quitter les lieux sans préavis, ni indemnité.[3][4][1][2]

[1](https://blog.forumforthefuture.be/fr/ar … voir/26590)
[2](https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles)
[3](https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles)
[4](https://www.arius-law.eu/le-journal/enregistrement-bail)
[5](https://be.brussels/fr/logement/locatio … habitation)
[6](https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … ntrat-bail)
[7](https://resolved.law/en-region-de-bruxe … -federale/)
[8](https://www.smovin.app/fr-be/bail-locat … istrement/)
[9](https://www.pim.be/faq-items/bail-non-e … -celle-ci/)
[10](https://ijbxl.be/logement/les-baux-en-r … e-rupture/)
[11](https://www.notaire.be/immobilier/louer … at-de-bail)
[12](https://www.snpc-nems.be/news/articles/ … e-logement)
[13](https://flora.insure/fr/blog/bail-non-e … sequences/)
[14](https://www.bruxelles-j.be/te-loger/le- … es-rompre/)
[15](https://www.dumontgestion.be/post/les-b … 3%A8s-2025)
[16](https://www.lebonbail.be/modeles-de-doc … en-demeure)
[17](https://logement.wallonie.be/fr/bail/enregistrer-bail)
[18](https://be.brussels/fr/logement/locatio … ge-modeles)
[19](https://www.lebonbail.be/modeles-de-doc … oprietaire)
[20](https://www.monastucesetconseils.be/202 … EU29030101)

GT · #3 17-09-2025 11:23:06

Code bruxellois du logement

Art. 228/5. L'obligation d'enregistrement du contrat de bail incombe au bailleur. Elle doit être réalisée dans les deux mois de la signature du contrat.
L'enregistrement est gratuit.
Après la période de deux mois visée à l'alinéa 1er et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, les délais de congé, les indemnités dues par le preneur au bailleur ainsi que les modalités de révision du loyer en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, 240 et 256, § 2, alinéa 2 ne sont pas d'application.
----------
ORDONNANCE du 25/04/2024, article 14,en vigueur : 01-01-2025>

JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/or … 614/justel

GT · #4 17-09-2025 12:01:11

baloo a écrit :

Bonjour,
Pour différentes bonnes et/ou mauvaises raisons, j’hésite à enregistrer mes baux bruxellois (2 x)
Dans une précédente version du « bail pim de la Région Bruxelloise de résidence principale », je retrouve la mention suivante :
Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le Preneur au Bailleur prévus par le Code du logement en matière de baux de neuf ans et de baux de courte durée, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le Preneur au Bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.
Dans le dernier modèle, la clause relative à la mise en demeure du preneur au bailleur restée sans suite utile pendant un mois à disparu.
La loi a-t-elle été changée ?
Le cas échéant, son application est-elle rétroactive ?

"Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le Preneur au Bailleur prévus par le Code du logement en matière de baux de neuf ans et de baux de courte durée, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le Preneur au Bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois"

Cette disposition figurait à l'article 227 du code bruxellois du logement.
Cet article a été abrogé par l'article 8 de l'ordonnance du 25/4/2025 ( en vigueur 1/1/2025)modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe en vue d'organiser l'enregistrement régional des baux d'habitation

Dernière modification par GT (17-09-2025 12:01:49)

GT · #5 17-09-2025 12:32:33

PIM a écrit :

### Exception: Baux antérieurs
Pour les baux de résidence principale conclus avant le 1er janvier 2025, l’ancienne règle subsiste: une mise en demeure, adressée par le locataire au bailleur (par recommandé), restée sans effet pendant un mois, est une condition pour la levée des obligations (préavis et indemnité) au chef du locataire.[9][10]

[9](https://www.pim.be/faq-items/bail-non-e … -celle-ci/)
[10](https://ijbxl.be/logement/les-baux-en-r … e-rupture/)

Je ne suis pas convaincu

GT · #6 17-09-2025 17:10:01

GT a écrit :

PIM a écrit :
### Exception: Baux antérieurs
Pour les baux de résidence principale conclus avant le 1er janvier 2025, l’ancienne règle subsiste: une mise en demeure, adressée par le locataire au bailleur (par recommandé), restée sans effet pendant un mois, est une condition pour la levée des obligations (préavis et indemnité) au chef du locataire.[9][10]

[9](https://www.pim.be/faq-items/bail-non-e … -celle-ci/)
[10](https://ijbxl.be/logement/les-baux-en-r … e-rupture/)
Je ne suis pas convaincu

Mon bail n’est pas enregistré, puis-je le rompre sans indemnité ni préavis ?

DEPUIS LE 1ER JANVIER 2025, le nouvel article 228/5 du Code bruxellois du logement prévoit ce qui suit :
« L'obligation d'enregistrement du contrat de bail incombe au bailleur. Elle doit être réalisée dans les deux mois de la signature du contrat. L'enregistrement est gratuit. Après la période de deux mois visée à l'alinéa 1er et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, les délais de congé, les indemnités dues par le preneur au bailleur ainsi que les modalités de révision du loyer en application des articles 237, § 5, alinéas 1er et 2, 238, alinéas 3 et 4, 240 et 256, § 2, alinéa 2 ne sont pas d'application. »

L’enregistrement du bail est donc une obligation du bailleur, à réaliser dans un délai de deux mois suivant la signature et cet enregistrement est gratuit.
Ne sont d’application tant que le bail n’est pas enregistré :
• les délais de congé,
• les indemnités dues par le preneur,
• les modalités de révision du loyer.

CONTRAIREMENT À L’ANCIEN RÉGIME (ARTICLE 227 DU CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT), L’ENVOI D’UNE MISE EN DEMEURE PRÉALABLE N’EST PLUS REQUIS POUR APPLIQUER CES SANCTIONS.

https://admin.be.brussels/sites/default … 202509.pdf

A partir du 1er janvier 2025, si le bailleur fait procéder à l'enregistrement du bail après que le locataire lui a notifié le congé, les sanctions ( les délais de congé, les indemnités dues éventuellement par le preneur) seront applicables.
L'article 227 du code bruxellois du logement prévoyant la mise en demeure a été abrogé à partir du 1er janvier 2025.

PIM · #7 17-09-2025 17:10:09

GT a écrit :

PIM a écrit :
### Exception: Baux antérieurs
Pour les baux de résidence principale conclus avant le 1er janvier 2025, l’ancienne règle subsiste: une mise en demeure, adressée par le locataire au bailleur (par recommandé), restée sans effet pendant un mois, est une condition pour la levée des obligations (préavis et indemnité) au chef du locataire.[9][10]

[9](https://www.pim.be/faq-items/bail-non-e … -celle-ci/)
[10](https://ijbxl.be/logement/les-baux-en-r … e-rupture/)
Je ne suis pas convaincu

https://be.brussels/fr/logement/locatio … habitation :

Quels contrats sont concernés ?

Tous les baux d’habitation bruxellois signés :

à partir du 01/01/2025 ;
avant le 01/01/2025 et qui n’ont pas encore été enregistrés sur MyRent

idem https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -bruxelles

donc selon eux la mise en demeure ne serait plus requise pour bxl depuis le 1er janvier 2025

on peut toutefois douter d’une rétroactivité non prévue expressément par l’ordonnance

GT · #8 17-09-2025 18:12:27

A partir du 1er janvier 2025, l’enregistrement est régionalisé et les nouvelles modalités sont les suivantes.

L’enregistrement est une formalité que le bailleur doit accomplir auprès du [Service régional de l’enregistrement des baux]. Il s’effectue par le dépôt sur une plateforme électronique d’un exemplaire du contrat de bail signé par les parties, de ses annexes ainsi que de l’état des lieux d’entrée.
A l’occasion de ce dépôt, des données supplémentaires seront demandées. Elles portent notamment sur les coordonnées des parties (ex. adresse mail), l’identification et la description du logement loué (ex. parcelle cadastrale, superficie habitable, PEB…) et sur quelques données essentielles du contrat de bail (type de contrat de bail, date…).
Cette formalité peut également être effectuée par l’envoi postal du dossier complet incluant le [formulaire d’enregistrement] au [Service régional de l’enregistrement des baux] ou en le présentant au guichet de ce service.
Cet enregistrement est gratuit mais doit être effectué dans les deux mois de la signature du bail.
Si un bail n’est pas enregistré dans les délais et aussi longtemps qu’il ne l’est pas, le bailleur est désavantagé :
- il se voit privé des délais de congé et des indemnités dues en cas de résiliation (anticipée) par le locataire dans le cadre d’un bail de résidence principale ou d’un bail de logement étudiant ;
- il ne pourra ni indexer le loyer ni procéder à une révision du loyer à la hausse.
Les mêmes règles s’appliquent aux contrats de sous-location et de cession de bail, qui doivent également être enregistrés.

( annexe à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale instaurant une annexe explicative en application de l'article 218, § 5 du Code bruxellois du logement, Moniteur belge du 10/09/2024, page 106217)

L'annexe complète : https://www.pim.be/layout/uploads/2024/ … tation.pdf

baloo · #9 17-09-2025 18:46:37

Bonjour,

Merci @PIM et @GT pour la rapidité de vos réactions toujours aussi précises qu'argumentées !

GT, PIM

GT · #10 17-09-2025 20:29:44

baloo a écrit :

Bonjour,
Pour différentes bonnes et/ou mauvaises raisons, j’hésite à enregistrer mes baux bruxellois (2 x)
Dans une précédente version du « bail pim de la Région Bruxelloise de résidence principale », je retrouve la mention suivante :
Après la période de deux mois instituée par la loi pour l’enregistrement d’un bail exclusivement affecté à un logement, et aussi longtemps que cette convention n’est pas enregistrée, les délais du congé ainsi que les indemnités dues par le Preneur au Bailleur prévus par le Code du logement en matière de baux de neuf ans et de baux de courte durée, ne sont pas d'application, pour autant qu'une mise en demeure d'enregistrer le bail, adressée par le Preneur au Bailleur par voie recommandée, soit demeurée sans suite utile pendant un mois.
Dans le dernier modèle, la clause relative à la mise en demeure du preneur au bailleur restée sans suite utile pendant un mois à disparu.

Très bonne constatation.
Félicitations.

Dernière modification par GT (17-09-2025 20:30:28)

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