Nouvelle répartition (hors AB) pour la rénovation du toit des garages

G.B. · #1 08-10-2025 21:51:51

Lors de la précédente rénovation de l'étanchéité du toit des garages, les millièmes avaient été utilisés comme clef de répartition de la dépense.

A l'époque, tous les copropriétaires possédaient un appartement et un garage.

Au fil des ans, les lots appartement + garage ont été scindés : des garages ont été revendus seuls à des "nouveaux copropriétaires" qui ne représentent que quelques millièmes dans la copropriété.

Maintenant, la moitié des copropriétaires n'a plus de garage

Et par conséquent, la méthode de répartition des frais sur base de l'AB et des millièmes ne fonctionne plus du tout : la logique du copropriétaire d'un appartement sans garage dit "je ne suis pas concerné car je n'ai pas de garage" et surtout il apparait inéquitable de réclamer un financement du toit des garages sur base des quelques millièmes que ces lots représentent.

J'imagine que pour faciliter la vie de tous les syndics confrontés à ce cas d'espèce , un juriste a déja rédigé un papier à ce sujet ?

rexou · #2 09-10-2025 00:24:33

G.B. a écrit :

Lors de la précédente rénovation de l'étanchéité du toit des garages, les millièmes avaient été utilisés comme clef de répartition de la dépense.
A l'époque, tous les copropriétaires possédaient un appartement et un garage.
Au fil des ans, les lots appartement + garage ont été scindés : des garages ont été revendus seuls à des "nouveaux copropriétaires" qui ne représentent que quelques millièmes dans la copropriété.
Maintenant, la moitié des copropriétaires n'a plus de garage
Et par conséquent, la méthode de répartition des frais sur base de l'AB et des millièmes ne fonctionne plus du tout : la logique du copropriétaire d'un appartement sans garage dit "je ne suis pas concerné car je n'ai pas de garage" et surtout il apparait inéquitable de réclamer un financement du toit des garages sur base des quelques millièmes que ces lots représentent.
J'imagine que pour faciliter la vie de tous les syndics confrontés à ce cas d'espèce , un juriste a déja rédigé un papier à ce sujet ?

Un juriste ? Faciliter la vie de "tous" les syndics ?

J'ai été confronté à ce même problème et je répartis les frais entre "général", "bâtiment avant" (appartements), et "bâtiment arrière" (garages).

L'assurance de l'immeuble, une action en justice, c'est général
L'ascenseur, les frais de nettoyage des communs appartements, la peinture de la cage d'escaliers etc... c'est quotités bâtiment avant
L'entretien et réparations de la cour, le toit des garages, c'est bâtiment arrière

Les usagers (ou les bénéficiaires) sont ceux qui votent et qui paient.

Les frais administratifs (de syndic) sont de 20€ mensuels pour les CP d'appartement avec ou sans garage et sont de 10€ mensuels pour les CP qui ne possèdent qu'un garage.

Tout ceci est ratifié par des votes en AG et s'applique à une copro spécifique. Je ne prétends pas en faire un modèle et il n'est nul besoin d'être juriste.

Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.

G.B. · #3 09-10-2025 09:18:16

Rexou a écrit :

Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.

Oui bien sûr Rexou vous avez raison : y'a pas de règle.

Yves Van Ermen · #4 09-10-2025 09:39:45

rexou a écrit :

Tout ceci est ratifié par des votes en AG et s'applique à une copro spécifique. Je ne prétends pas en faire un modèle et il n'est nul besoin d'être juriste.
Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.

Bonjour Rexou,

D'accord avec votre commentaire. Il manque cependant une étape. Il faut faire acter les nouvelles quotes-parts de répartition dans le règlement général de copropriété. Faute de quoi, elles ne seront pas opposables au tiers. Il y aura donc des problèmes dès la première mutation d'un lot.

Bien à vous,

rexou · #5 09-10-2025 11:53:00

Yves Van Ermen a écrit :

rexou a écrit :
Tout ceci est ratifié par des votes en AG et s'applique à une copro spécifique. Je ne prétends pas en faire un modèle et il n'est nul besoin d'être juriste.
Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.
Bonjour Rexou,
D'accord avec votre commentaire. Il manque cependant une étape. Il faut faire acter les nouvelles quotes-parts de répartition dans le règlement général de copropriété. Faute de quoi, elles ne seront pas opposables au tiers. Il y aura donc des problèmes dès la première mutation d'un lot.
Bien à vous,

Oui, bien sur. Vous avez raison. Et cela a été fait. smile

Règlement de copropriété a écrit :

Article 21 :
REPARTITION DES CHARGES ET RECETTES
Par souci d’équité dans la répartition des charges communes, celles-ci sont divisées en charges communes générales, incombant aux propriétaires en fonction de la valeur respective des lots privatifs, et en charges communes particulières incombant aux propriétaires en fonction de l’utilité pour chaque lot privatif des biens ou services communs donnant lieu à ces charges. Il y a lieu de distinguer le bâtiment avant, soit les appartements, et le bâtiment arrière, constitué de la cour et des garages ainsi que d’un parking.
A. Sont notamment des charges communes générales pour l’ensemble des deux bâtiments les indemnités dues par la copropriété à la suite d’une condamnation ou d’une transaction, les frais d’assurance de l’immeuble, de la responsabilité civile des propriétaires ou résultant de dispositions légales, tous les impôts des taxes susceptibles de frapper les parties et choses communes, les frais de procédure intéressant la copropriété, et en général tous autres frais et charges exposés par la copropriété, les frais de fonctionnement du conseil de copropriété, du syndic, les frais administratifs et de prévention générale, sans que cette liste soit limitative.
Ces charges sont réparties, sauf dispositions contraires, entre tous les propriétaires ou occupants d’appartement ou de garage sur base des quotités dans les parties communes.
B. Sont notamment des charges communes particulières les dépenses d’entretien ou de réparation des parties communes particulières. Ces charges sont réparties entre les propriétaires et/ou occupants sur base des quotités des parties communes particulières attachées à chaque lot comme elles sont indiquées au tableau des quotités suivant :
1. BATIMENT AVANT 952 millièmes, soit les propriétaires d’appartements, tous les frais d’ascenseur, entretien, réparations et autres, l’entretien et les réparations des parties communes de l’immeuble, et tous les frais relatifs à ce seul bâtiment avant à l’exclusion des garages ou parking. Les frais d’ascenseur seront répartis en 11 parts égales pour les appartements des étages, à l’exclusion du rez-de-chaussée. Les frais de gérance seront répartis en parts égales par appartement. De façon générale, sauf décision ou mention contraire, les frais seront répartis au prorata des quotités.
2. BATIMENT ARRIERE 45 millièmes plus 3 millièmes pour le parking : soit les garages et parking, tous les frais afférents à l’aire de manœuvre des véhicules, aux toits des garages (hors parking), l’élagage des arbres surplombant les toits, le nettoyage des toits et de la cour, la porte et son moteur donnant accès à la cour et tous les frais relatifs aux seuls garages ou au parking. Les frais de gérance pour les propriétaires de garage ne possédant pas d’appartement dans l’immeuble seront répartis en parts égales par garage.

Sans doute pas parfait, mais accepté par tout le monde jusqu'à présent.

rexou · #6 09-10-2025 11:58:10

G.B. a écrit :

Rexou a écrit :
Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.
Oui bien sûr Rexou vous avez raison : y'a pas de règle.

Chaque copro établit SES règles selon la situation et les souhaits des intervenants.

Personne n'attend après vous pour venir imposer VOS règles à "tous" les syndics. Comme déjà expliqué à de nombreuses reprises, les syndics n'ont que faire de vos brillantissimes idées pour régenter leur profession.

GT · #7 09-10-2025 13:33:12

Yves Van Ermen a écrit :

rexou a écrit :
Tout ceci est ratifié par des votes en AG et s'applique à une copro spécifique. Je ne prétends pas en faire un modèle et il n'est nul besoin d'être juriste.
Dans chaque copro, les CP et le syndic adaptent les clés de répartition en fonction de la situation et de son évolution.
Bonjour Rexou,
D'accord avec votre commentaire. Il manque cependant une étape. Il faut faire acter les nouvelles quotes-parts de répartition dans le règlement général de copropriété. Faute de quoi, elles ne seront pas opposables au tiers. Il y aura donc des problèmes dès la première mutation d'un lot.
Bien à vous,

En complément

LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Les modifications apportées au règlement de copropriété doivent faire l'objet d'un acte authentique.

Code civil
Art. 3.85. Statuts et règlements d'ordre intérieur
§ 1er. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.

La décision concernant la modification de la répartition des charges de copropriété est prise à la majorité des 4/5ème des voix.

Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété

G.B. · #8 10-10-2025 13:12:43

GT a écrit :

Code civil sur la copropriété :
La décision concernant la modification de la répartition des charges de copropriété est prise à la majorité des 4/5ème des voix.
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété

Je pense que pour une dépense non-récurrente comme le toit plat des garages , cet article convient parfaitement.

C'est le code civil 2018, n'est-ce pas ?

Avec mes remerciements

GT · #9 10-10-2025 14:20:07

G.B. a écrit :

GT a écrit :
Code civil sur la copropriété :
La décision concernant la modification de la répartition des charges de copropriété est prise à la majorité des 4/5ème des voix.
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété
Je pense que pour une dépense non-récurrente comme le toit plat des garages , cet article convient parfaitement.
C'est le code civil 2018, n'est-ce pas ?

Avec mes remerciements

Le code civil 2018 ?

Les articles 577-2 à 577-14 de l'ancien code code civil ont été en vigueur jusqu'au 31/8/2021.
Ils ont été remplacés par les articles 3.68 à 3.100 du nouveau code civil et sont d'application à compter du 1/9/2021.

Ancien code civil (version consolidée)
art.577-7
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété

Une loi du 4 février 2020 a adopté le livre 3 consacré aux biens en vue de l'intégrer dans le nouveau code civil créé par une loi du 13 avril 2019.

GT · #10 10-10-2025 15:50:56

GT a écrit :

G.B. a écrit :
GT a écrit :
Code civil sur la copropriété :
La décision concernant la modification de la répartition des charges de copropriété est prise à la majorité des 4/5ème des voix.
Art. 3.88. Assemblée générale: prise de décision
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété
Je pense que pour une dépense non-récurrente comme le toit plat des garages , cet article convient parfaitement.
C'est le code civil 2018, n'est-ce pas ?

Avec mes remerciements
Le code civil 2018 ?
Les articles 577-2 à 577-14 de l'ancien code code civil ont été en vigueur jusqu'au 31/8/2021.
Ils ont été remplacés par les articles 3.68 à 3.100 du nouveau code civil et sont d'application à compter du 1/9/2021.
Ancien code civil (version consolidée)
art.577-7
§ 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété
Une loi du 4 février 2020 a adopté le livre 3 consacré aux biens en vue de l'intégrer dans le nouveau code civil créé par une loi du 13 avril 2019.

Et l'ancien code civil intégrait déjà les dispositions prévues par la loi du 18 juillet 2018.

G.B.

G.B. · #11 10-10-2025 18:44:41

Merci bcp bcp

Les raisons de la prise de décision finale des copropriétaires sont étonnantes et lorsque j'en saurai davantage, je publierai des détails de ce "huis clos" . Avec les millièmes, le propriétaire d'un garage dont le bien sera hautement valorisé par un nouveau toit devrait financer 80 euros tandis que plusieurs copropriétaires sans garage financeraient 1800 euros. Cela ne serait jamais arrivé né si les lots habituels appart+garage n'avaient pas progressivement été vendus séparément à des "personnes extérieures".

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