Une plainte à l'IPI servirait-elle à quelque chose?

bruno2 · #1 04-08-2026 17:57:08

Bonjour, je possède deux appartements dans une copropriété de 7 unités.
Suite à des différends entre le syndic et un des copropriétaires, ce syndic a jeté l’éponge.

J’ai donc du entamer une procédure en justice de paix afin de nous attribuer un syndic judiciaire.
Ceci a été jugé le 1/8/2024 et un nouveau syndic nous a été attribué.
Le 13/3/2025 nous avons eu une AG où ce syndic mentionnait des erreurs dans la comptabilité et proposait de tout réencoder. A ce jour nous n’avons toujours pas saisi pourquoi mais soit, nous faisons confiance.
Nous voici le 4/8/2026, nous ne disposons toujours d’aucun décompte de charges, d’aucun suivi, d’aucun aperçu de nos factures et paiements, rien.
Ce malgré sans doute une cinquantaine de relances de ma part par téléphone, sms, emails.
Celles-ci sont toujours suivies de promesses… Ce sera prêt dans une semaine, dans deux semaines, ou d’excuses… Ce sont les congés, c’est carnaval, c’est les vacances, c’est la période des AG…
Le syndic dont il est question a été racheté par un autre syndic fin 2025. Ce nouveau syndic n’a rien fait de plus…
Et nous voici le 4/8/2026 où notre syndic nous indique, car il ne dispose plus d’excuses valables, qu’en fait il n’a réalisé aucune prestation, que rien n’est encodé, que nous n’aurons jamais nos décomptes et mieux, qu’il considère qu’il n’est plus notre syndic car aucune AG n’a été organisée pour prolonger son mandat… AG qu’il aurait évidemment dû organiser lui-même donc il est responsable du problème qu’il soulève mais il s’en moque.

Ma question… Ce comportement est-il logique ? Légal ? Disposons nous d’un recours ?
Merci d’avance !

grmff · #2 05-08-2026 05:27:07

Porter plainte à l'IPI ne servira à rien.
Si vous n'avez plus de syndic, le président de la dernière AG peut convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic

A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

S'il considère qu'il n'est plus syndic, il doit remettre les archives dans les 30 jours de la fin de son mandat au président de la dernière AG:

§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé : (...)
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours
suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en
l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les
actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés,
ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur
les comptes financiers de la copropriété ;

Votre première priorité est de récupérer les archives, de convoquer une AG et de nommer un nouveau syndic.
Porter plainte à l'IPI ne servira pas à grand chose.
Attaquer votre syndic pour se faire rembourser de sa mission qu'il n'a pas remplie (mais que vous avez sans doute payée...) serait la 2e chose que je ferais.

GT · #3 05-08-2026 11:17:51

grmff a écrit :

Porter plainte à l'IPI ne servira à rien.
Si vous n'avez plus de syndic, le président de la dernière AG peut convoquer une AG pour nommer un nouveau syndic
A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic.

Il s’agit du texte de l’article 3.87, § 2, dernier alinéa du code civil repris au code civil, livre 3 « Les biens », titre 4, sous-titre 3, chapitre 2.
Il s’applique aux associations de copropriétaires régies par les articles 3.84 à 3.100 du code civil.

CODE CIVIL - LIVRE 3 : " Les biens "
TITRE 4. - Copropriété
Sous-titre 3. - Copropriété forcée
CHAPITRE 2. - Copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis (art.3.84 à 3.100)

L’article 3.84, alinéa 1, Code civil prévoit :
« Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.»

Certaines « petites » associations de copropriétaires sont régies par un acte de base dérogeant aux dispositions du chapitre 2 (art.3.84 à 3.100, C. civil).
Qu’en est-il en l’espèce pour cette association de copropriétaires de 7 unités ?
En l’absence d’un acte de base dérogatoire, l’art.3.87, § 2, dernier alinéa est applicable.

bruno2 · #4 05-08-2026 11:53:44

bonjour et merci de vos réponses;
Un peu étonné tout de même que l'on me déconseille la plainte à l'ipi alors que cet individu est d'une totale mauvaise foi et malhonnête smile

Quoi qu'il en soit, je vais suivre vos conseils. Je vais convoquer une AG dans deux semaines et déterminer de me donner procuration pour récupérer les documents, contacter la banque et obtenir accès aux comptes histoire de pouvoir payer les factures et entamer une procédure pour faire nommer un nouveau syndic auprès de de la justice de paix.

DAns un second temps, nous demanderons une procédure afin de récupérer les frais payés pour... rien...

PIM · #5 05-08-2026 12:19:41

Extrait de
https://www.ipi.be/plaintes/la-procedure-disciplinaire
La procédure disciplinaire
Assurez-vous de lire ces quatre points avant de continuer

L’IPI ne remplace pas les tribunaux et ne peut traiter que les aspects disciplinaires d’une plainte.
Les sanctions que peut imposer l’IPI à un agent immobilier sont les suivantes : avertissement, blâme, suspension et radiation.
L'IPI n'est pas compétent pour accorder des dommages et intérêts ou imposer des amendes, par exemple.
En tant que plaignant, vous ne pouvez pas vous constituer partie civile dans une procédure disciplinaire.
Après une plainte: l’instruction et l’enquête

Voici un très bref résumé du déroulement de la procédure et de l’instruction faisant suite à l’introduction d’une plainte disciplinaire.

L’assesseur juridique examine la plainte et rassemble des informations complémentaires. Toute la procédure se déroule par écrit. Il est donc conseillé, dans votre correspondance avec l’Institut, de toujours mentionner les références du dossier. Ensuite, l’assesseur mène une instruction sur les éventuelles infractions au code de déontologie. L’instruction proprement dite est secrète. Dans le cadre de la gestion transparente des dossiers, les plaignants sont régulièrement informés de l’évolution de la plainte, par exemple de la désignation éventuelle d’un expert, du classement sans suite d’une plainte ou de la citation de l’agent immobilier à comparaître devant la Chambre exécutive (« tribunal disciplinaire »).

Il appartient à l’assesseur, qui n’est pas un agent immobilier mais un avocat désigné à cette fin par le ministre des Classes moyennes, de décider ce qu’il advient de la plainte. Il peut également prendre des mesures conservatoires s’il le juge nécessaire.

La séance au cours de laquelle le dossier est traité est publique, mais l’agent immobilier concerné peut demander un traitement à huis clos. À l’issue des débats, les membres de la Chambre exécutive délibèrent. La décision proprement dite est généralement prononcée lors d’une séance suivante, également publique. L’agent immobilier concerné ou l’assesseur juridique peuvent interjeter appel. Dans ce cas, le dossier est transmis à la Chambre d’appel.

La procédure disciplinaire est totalement distincte des "aspects civils" du dossier, qui sont traités par les tribunaux civils (juge de paix, tribunal de première instance, ...). La procédure disciplinaire est également totalement distincte du droit pénal (plainte auprès de la police ou du procureur du Roi).

Cela signifie que les agents immobiliers, qui commettent une faute tellement grave qui justifie qu'une procédure disciplinaire et une procédure civile ou pénale soient ouvertes, peuvent être jugés séparément et indépendamment l'un de l'autre.

Ce qui précède constitue un bref résumé. Une explication plus détaillée, adaptée à vous en tant que plaignant ou défendeur, vous est proposée sur l'une des deux pages d'information que vous pouvez lire en cliquant ci-dessous.

GT

GT · #6 05-08-2026 13:12:07

bruno2 a écrit :

bonjour et merci de vos réponses;
Un peu étonné tout de même que l'on me déconseille la plainte à l'ipi alors que cet individu est d'une totale mauvaise foi et malhonnête
Quoi qu'il en soit, je vais suivre vos conseils. Je vais convoquer une AG dans deux semaines et déterminer de me donner procuration pour récupérer les documents, contacter la banque et obtenir accès aux comptes histoire de pouvoir payer les factures et entamer une procédure pour faire nommer un nouveau syndic auprès de de la justice de paix.
DAns un second temps, nous demanderons une procédure afin de récupérer les frais payés pour... rien...

Code civil, article 3.87, § 2, dernier alinéa
« A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic. »
A défaut d’un syndic et si vous étiez le président de la dernière AG, vous pouvez à ce titre convoquer une AG aux fins de nommer un syndic.
Cette procédure permet , à défaut d’un syndic, d’éviter la désignation d’un syndic par un juge de paix.

Dernière modification par GT (05-08-2026 13:12:44)

GT · #7 05-08-2026 13:26:27

bruno2 a écrit :

bonjour et merci de vos réponses;
Un peu étonné tout de même que l'on me déconseille la plainte à l'ipi alors que cet individu est d'une totale mauvaise foi et malhonnête
Quoi qu'il en soit, je vais suivre vos conseils. Je vais convoquer une AG dans deux semaines et déterminer de me donner procuration pour récupérer les documents, contacter la banque et obtenir accès aux comptes histoire de pouvoir payer les factures et entamer une procédure pour faire nommer un nouveau syndic auprès de de la justice de paix.
DAns un second temps, nous demanderons une procédure afin de récupérer les frais payés pour... rien...

Code civil, article 3.89, § 5, 7°
« § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, SI SON MANDAT A PRIS FIN de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble A SON SUCCESSEUR ou, EN L’ABSENCE DE CE DERNIER, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété; »

Quelle est la date de fin du mandat ?
La fin du mandat est-elle objectivement établie ?

Dernière modification par GT (05-08-2026 14:01:15)

lamy · #8 07-08-2026 16:16:44

Une plainte à l'IPI ne sert à rien.
Expérience faite : le plaignant n'est de toutes façons pas averti de la décision, ni de son degré (blâme ...)
Ma conclusion: les loups ne se mangent pas entre eux.

bruno2

max11 · #9 08-08-2026 16:05:08

lamy a écrit :

Une plainte à l'IPI ne sert à rien.
Expérience faite : le plaignant n'est de toutes façons pas averti de la décision, ni de son degré (blâme ...)
Ma conclusion: les loups ne se mangent pas entre eux.

Ou ce n'est peut-être pas de la compétence de l'IPI de régler un conflit entre un syndic et un propriétaire dans une copropriété....
Avant de se plaindre, il faut vérifier à qui se plaindre.... et constituer un dossier avec les arguments nécessaires + utiles à l'analyse de la plainte

PIM

Yves Van Ermen · #10 11-08-2026 08:09:51

lamy a écrit :

Une plainte à l'IPI ne sert à rien.
Expérience faite : le plaignant n'est de toutes façons pas averti de la décision, ni de son degré (blâme ...)
Ma conclusion: les loups ne se mangent pas entre eux.

Le plaignant est informé de la décision s'il la demande.

GT · #11 11-08-2026 10:28:49

lamy a écrit :

Une plainte à l'IPI ne sert à rien.
Expérience faite : le plaignant n'est de toutes façons pas averti de la décision, ni de son degré (blâme ...)
Ma conclusion: les loups ne se mangent pas entre eux.

Ce n’est pas exact. Voir l’article 18, § 3 de la loi du 11/2/2013 (version consolidée) introduit par l’article 4 de la loi du 21/12/2017 modifiant la loi du 11/2/2013 organisant la profession d’agent immobilier.
JUSTEL - Législation consolidée
http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/lo … 368/justel

Depuis le 1/2/2018,dès qu’une décision est devenue définitive et qu’il n’est plus possible de faire appel ( décision coulée en force de chose jugée prise ) , la Chambre exécutive (ou la Chambre d’appel, s’il a été interjeté appel) adresse une copie du dispositif de sa décision à la personne qui a introduit la plainte.
Le plaignant peut alors demander de recevoir lui aussi une copie des motifs de la décision ou de pouvoir consulter le dossier disciplinaire. La consultation ne peut être accordée que si l’intéressé peut invoquer des motifs sérieux. La Chambre décide en toute autonomie s’il est donné suite ou pas à cette demande.

bruno2 · #12 18-08-2026 16:35:52

GT a écrit :

bruno2 a écrit :
bonjour et merci de vos réponses;
Un peu étonné tout de même que l'on me déconseille la plainte à l'ipi alors que cet individu est d'une totale mauvaise foi et malhonnête
Quoi qu'il en soit, je vais suivre vos conseils. Je vais convoquer une AG dans deux semaines et déterminer de me donner procuration pour récupérer les documents, contacter la banque et obtenir accès aux comptes histoire de pouvoir payer les factures et entamer une procédure pour faire nommer un nouveau syndic auprès de de la justice de paix.
DAns un second temps, nous demanderons une procédure afin de récupérer les frais payés pour... rien...

Code civil, article 3.87, § 2, dernier alinéa
« A défaut d'un syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le président de la dernière assemblée générale ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent convoquer l'assemblée générale aux fins de nommer un syndic. »
A défaut d’un syndic et si vous étiez le président de la dernière AG, vous pouvez à ce titre convoquer une AG aux fins de nommer un syndic.
Cette procédure permet , à défaut d’un syndic, d’éviter la désignation d’un syndic par un juge de paix.

encore faut il avoir un syndic à proposer... Sachant que personne ne veut de cette copropriété car un des copropriétaires est franchement procédurier et porte plainte contre tout le monde en permanence.
J'ai voulu organiser l'ag et j'ai contacté les copros via whatsapp et email. Tous étaient d'accord pour date, heure et ordre du jour.
L'idiot lui m'a menacé de porter plainte car whatsapp et message 'c'est pas valide. Il veut son courrier recommandé et 3 semaines à l'avance svp.

bruno2 · #13 18-08-2026 16:53:28

GT a écrit :

bruno2 a écrit :
bonjour et merci de vos réponses;
Un peu étonné tout de même que l'on me déconseille la plainte à l'ipi alors que cet individu est d'une totale mauvaise foi et malhonnête
Quoi qu'il en soit, je vais suivre vos conseils. Je vais convoquer une AG dans deux semaines et déterminer de me donner procuration pour récupérer les documents, contacter la banque et obtenir accès aux comptes histoire de pouvoir payer les factures et entamer une procédure pour faire nommer un nouveau syndic auprès de de la justice de paix.
DAns un second temps, nous demanderons une procédure afin de récupérer les frais payés pour... rien...

Code civil, article 3.89, § 5, 7°
« § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, SI SON MANDAT A PRIS FIN de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble A SON SUCCESSEUR ou, EN L’ABSENCE DE CE DERNIER, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété; »
Quelle est la date de fin du mandat ?
La fin du mandat est-elle objectivement établie ?

Le mandat était selon le jugement d'un an à dater de fin 2024 de mémoire.
La fin n'a pas été établie... Les copropriétaires attendant les décomptes et l'AG...

Une plainte à l'IPI servirait-elle à quelque chose?

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