Comment calculer sa capacité de crédit

Zanzibar-9609 · #1 27-01-2004 15:51:34

Bonjour,

outre le fait que l'emprunt ne peut pas dépasser un tiers de son revenu mensuel net, j'aimerais savoir si d'autres éléments sont également pris en compte dans le calcul de sa capacité de crédit.

je n'ai pas d'autre prêt en cours mais un loyer à payer avec mon conjoint, que nous garderons d'ailleurs une fois le bien à acheter que je vise éventuellement acquis.

Dois-je donc considérer 30% de mon revenu mensuel moins ma participation au loyer?

merci d'avance pour l'éclairement!

Grosse-valise-1206 · #2 27-01-2004 22:50:46

En fait, la règle du tiers est très théorique. Quelqu'un qui touche 5.000 euros par mois pourra y échapper. Quelqu'un qui gagne 1.000 euro par mois n'y échappera pas... Quoique.

Le banquier doit s'assurer que vous pourrez encore vivre après avoir payé votre prêt hypothécaire. Et le mois suivant. Et l'année d'après. Et après avoir payé le cartable du petit auquel vous n'avez pas encore pensé (je parle du quatrième, et pas du cartable.)

Personnellement, j'en connais qui remboursent plus en prêts hypothécaire que le montant de leur salaire. Mais ils ont des loyers.

Je connais des organismes ont fait un refus sans même analyser le dossier parce que le client était indépendant et que depuis 15 jours, ils avaient décidé qu'ils avaient assez prêté à des indépendants.

Je connais des organismes qui ne prennent que les dossiers simples, respectant à la lettre la règle du tiers. Z'ont pas beaucoup de clients, et leur taux est intéressant mais ne profite pas à grand monde.

Puis il faut voir votre assise financiaire. Il est certain qu'avec un très gros portefeuille de titre, on sera moins regardant.

Avec une faible quotité empruntée, de même. Et le principe de la quotité empruntée varie de l'un à l'autre. Certain ont des experts qui n'y connaissent rien. Je connais des expertises pour deux fois le prix d'achat du bien... et on se retrouve avec une quotité de 50% en empruntant 100%.

Si votre oncle, propriétaire de sa maison et de sa deuxième résidence, bien connu de sa banque parce qu'il y a autant de chiffre sur son compte que dans son numéro de compte, roulant dans le dernière BMW payée cash, se porte garant, c'est aussi plus facile, il faut le reconnaître.

Aujourd'hui, un informaticien débutant se verra refuser un prêt qu'on lui aurait signé les yeux fermés en 1999, au temps ou les informaticiens étaient payés de l'or en barre.

Un achat d'une maison à 400.000euros sera mieux vue en brabant wallon qu'au fond de la botte du hainaut: c'est plus facile à évaluer, à revendre, à relouer, ...

Bref, il y a tellement de facteur qui tiennent aux organismes prêteurs, au dossier de l'emprunteur, à la situation du marché, qu'il est impossible de savoir avant de demander.

Mon expérience en cas de dossier difficile, ne pas prendre le moins cher du jour: il n'aura pas le temps d'analyser correctement et vous perdrez votre temps. 4 mois, c'est court. Passez par un bon courtier qui connait les offreur du marché, en fonction de votre cas.

A mon avis, entrent en compte dans l'analyse de votre capacité de crédit:
montant des salaires, 1 ou deux salaires (stabilité...), loyers de biens immobiliers dont vous êtes déjà propriétaire, rentes, caution, age, valeur du bien, pourcentage emprunté, région, ancienneté dans votre boite, stabilité (divorces,...), enfants à charge, train de vie, et façon d'aborder le dossier. J'en oublie? Sûrement...

Bon courage dans vos recherches. A coeur vaillant, rien d'impossible. (jolie formule, je la replacerai)

Pim-0794 · #3 28-01-2004 08:35:14

Super résumé de l'imbroglio bancaire !
Cette Grosse Valise est pleine de ressources.

Erik Deckers
Propriétés Immobilières s.a.
www.pim.be

Hc-4996 · #4 28-01-2004 10:02:24

Comme le petit smiley le montre, je suis d'accord avec la réponse de Grosse Valise.

Ce résumé prouve en effet la difficulté de trouver la meilleure solution pour soi. Le marché du prêt hypothécaire propose une grand nombre de solutions et d'organismes qui ont des critères d'octroi différents.

Pour en faire le tour, il faut beaucoup de temps ou faire confiance à un spécialiste.

Alain Huwé
Recherche en crédit immobilier
www.hypothequeconseil.com

Zanzibar-9609 · #5 28-01-2004 10:52:46

Alors ça c'est très intéressant. Merci beaucoup! Ca me donne une meilleure idée de la réalité. Ca me fait frissoner aussi, en effet je souhaite emprunter pour 115% pour un flat. Je suis jeune mais situation professionelle stable, universitaire. Et je suis en train de tout découvrir sur le prêt hypothécaire alors que j'ai fait une offre pour un bien/flat. Avant de signer le compromis de vente, je veux effectivement m'assurer de mes chances pour obtenir un prêt 120% avant d'y laisser 10% en gage...

La mensualité prévue serait un peu en dessous du tiers de mon salaire - participation de moitié à un loyer actuel. Néanmoins je compte me domicilier dans le flat. La banque tiendra-t-elle alors encore compte de mon loyer payé actuel, même si je me domicile dans le bien acquis mais peut-être pas dans l'immédiat (prévis à donner à la locataire actuelle)?

Merci encore et je suis avide de toute autre info supplémentaire. Ciao

Zanzibar-9609 · #6 28-01-2004 10:55:37

au fait, pour l'instant je traite (encore au niveau de l'info) avec Crédazur qui propose un taux intéressant avec Dexia.

mais avez-vous des suggestions quant à des organismes bancaires ou de crédit, ou encore un courtier mégae génial qui dégote le meilleur?

en particulier, je suis à la recherche d'un crédit 115-120%. toutes les banques ne le font pas. en fait, j'ai trouvé que Dexia jusqu'à présent.

Merci!

Pim-0794 · #7 28-01-2004 10:56:41

Vous avez la possibilité - si le vendeur accepte - de prévoir dans ledit compromis de vente l'insertion d'une condition suspensive d'octroi de crédit hypothécaire.

Consultez votre notaire (ou la legal hotline 0903 99003) à ce sujet.

Pour votre demande de prêt, utilisez les outils online sur www.pim.be

Erik Deckers
Pim's webmaster
Propriétés Immobilières s.a.

Zanzibar-9609 · #8 28-01-2004 11:09:17

Oui, tout à fait. J'ai cette clause suspensive dans le compromis et vais proposer au vendeur de notifier les 120% de crédit dont je suis effectivement à la recherche.

Je viens de relire la clause. Je me suis trompée je crois en pensant que si je n'obtiens pas mon crédit, je perds les 10% du prix d'achat laissé pour accompte. Je vois dans la clause que les indemnités d'annulation de la vente sous condition de la clause suspensive sont à déterminer entre vendeur et acquéreur, ouf.

Mais alors, à quoi sert cet accompte? en cas d'annulation de vente en dehors de la clause suspensive?

merci!

Pim-0794 · #9 28-01-2004 11:21:15

indemnité "qui reste à déterminer" !!!
Ouille...
Consultez la Legal Hotline svp

Erik Deckers
Pim's webmaster
Propriétés Immobilières s.a.

Hc-4996 · #10 28-01-2004 14:14:41

Dans les crédits à 125%, il n'y a que quelques organismes qui réalisent ce genre d'opération.

Certains proposent des formules avec réduction de taux qui peuvent être intéressantes pour les personnes jeunes et certains ont des délais rapides de décision.

Mais tout ca est une question de dossier à examiner.

Pour plus d'infos, vous pouvez aller voir sur notre site.

Alain Huwé
Recherche en crédit immobilier
http://www.hypothequeconseil.com

Zoro-du-credit-hypo-9693 · #11 12-02-2004 22:00:53

il existe le fond du logement a bruxelles ( jusque 125 % et 25.000 eur a des taux de 2% suivant vos revenus)

zoro du credit hypo

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