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Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff
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Mon dernier investissement: boire et déboire...

J'ai décidé de relater l'histoire de mon dernier investissement. L'histoire n'étant pas finie à l'heure d'écrire ces lignes, je ne peux vous dire si elle se terminera bien, mais je suis largement optimiste...

Je ne sais si je dois mettre cette petite histoire dans le salon "achat/vente", puisque l'histoire de l'achat est longue et rebondissante, dans le salon "copropriété", puisque c'en est une tout aussi étourdissante, dans le salon "location", puisque l'objectif final est bien de louer, dans le salon "législation régionale", avecles changements de règles qui sont en train de s'opérer, ou dans le salon "trucs et astuces bricos" voire carrément sur bricozone, puisqu'il y a eu des travaux de rénovation.

Alors, je vous le livre en vrac. Dans le salon.... "information en vrac". J'en ai déjà écrit pas mal deci-delà. Je mettrai les liens plus tard

Il faut savoir tout d'abord que j'avais dit à mon clerc de notaire habituel (Ah ben oui. Au stade où j'en suis, j'ai un clerc de notaire habituel...) que c'était fini. Que je n'achetais plus. Que je me calmais. Que j'allais profiter, voyager, me simplifier la vie, etc. Il m'avait répondu que c'était la 3e fois que je lui disais cela...

Alors, oui, soudain, en mai ou juin 2016, une petite annonce m'a fait "tilt" dans le cerveau. D'un côté, cela veut dire que je regardais à nouveau les petites annonces. Parce que quand on trouve, c'est souvent qu'on est à l'affut de quelque chose...

Donc, une petite annonce du style "Studios à partir de 30.000€ - Appartements une chambre à partir de 40.000€ - Appartements deux chambres à partir de 60.000€ - Maison etc" mise par un agent immobilier de la place, mais que je ne connaissais pas. Je ne sais pas pourquoi, mais je me suis dit que c'était le patrimoine global d'un gros propriétaire que je connaissais qui arrivait soudain sur le marché. Dont un immeuble abandonné depuis 2 ans dans une rue où j'étais déjà propriétaire et où j'avais mes habitudes. Et ce gros immeuble me faisait de l'oeil depuis pas mal de temps...


J'ai donc téléphoné, et l'aventure a commencé...


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rexou
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

C'est ce qu'on appelle une gestion active !

Faut être capable d'assumer et ce n'est pas à la portée de n'importe qui. Faut des connaissances et les capacités de gérer ce genre de location. C'est une activité professionnelle à temps plein, réservée à une très petite minorité d'investisseurs ayant forgé leur expérience au fil du temps.

Le rendement est élevé, mais il doit se mériter. Sinon ce ne serait pas drôle.  smile

Bravo !!!


rexou

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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

rexou a écrit :

C'est une activité professionnelle à temps plein, réservée à une très petite minorité d'investisseurs ayant forgé leur expérience au fil du temps.

Si le fisc requalifie ces revenus de Grmfff, ce sera de votre faute !  cool


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :
rexou a écrit :

C'est une activité professionnelle à temps plein, réservée à une très petite minorité d'investisseurs ayant forgé leur expérience au fil du temps.

Si le fisc requalifie ces revenus de Grmfff, ce sera de votre faute !  cool

Oups...

Pas du tout. Il s'agit de bénévolat social pour le plus grand bénéfice de la ville, en dehors de la gestion normale du modeste patrimoine d'un camarade qui mouille sa chemise.


rexou

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

C'est pourtant vrai que c'est un apostolat... angel


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et sinon, à part ces nouvelles d'hier, un peu déprimantes pour des situations qui ne le sont pas moins, le 18e locataire est rentré aujourd'hui. Plus que 3, et l'immeuble sera complètement refait.

Ce qui m'a le plus déprimé aujourd'hui? Payer mes impôts et recevoir un rectificatif de la part du SPF qui me disait que je n'avais pas droits aux réductions octroyées pour mes locataires. Je dois payer des fortunes, et ils sont incapables de faire leur job correctement. C'est vraiment déprimant.

Cela n'empêche pas, évidemment, que j'ai 3 studios dans l'immeuble à relouer, et deux appartements 1chambres (ailleurs) à relouer.

Boarf, business as usual, je suppose. Je ferai mes comptes de fin d'années et je me sentirai mieux.


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

La question exotique du jour:
- (voix féminine)bonjour monsieur. Je téléphone pour le studio.  C'est pour un homme seul. Vous prenez les hommes seuls?


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Bim
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

La question exotique du jour:
- (voix féminine)bonjour monsieur. Je téléphone pour le studio.  C'est pour un homme seul. Vous prenez les hommes seuls?

Madame met peut-être Monsieur à la porte  lol

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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Ce n'est pas la raison annoncée pour la question. La réponse, je l'ai. Mais je laisse la pimonauté deviner... Qui va deviner?...


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Himura
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

1. Le fiston ?
2. L'ami d'un ami, etc. ?
3. Un test de la part d'Unia ?
4. Un test ou une "mise en bouche" de la part de l'association pour la promotion et la défense des homosexuels ?

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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

- Le père de la dame ?
- Un transsexuel en attente du résultat opératoire ?
- une enquête antidiscrimination ?


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff, mi décembre a écrit :

Et sinon, à part ces nouvelles d'hier, un peu déprimantes pour des situations qui ne le sont pas moins, le 18e locataire est rentré aujourd'hui. Plus que 3, et l'immeuble sera complètement refait.

Je me rends compte que je ne vous ai plus donné de nouvelles depuis longtemps. La raison? Ben, c'est qu'il n'y en a pas eu...

Avec quelques travaux à d'autres appartements dont l'histoire mériterait un chapitre complet, nous avons recommencé les travaux dans le 19e approximativement le 18 février. Comme en plus je n'étais pas présent, les opérations usuelles que j'aurais fait moi-même et multiples interventions de gauche et de droite ont interrompu l'avancement de la rénovation du Volga.

Ceci étant dit, le 19e est signé, repeint, cuisine en cours d'installation, et le locataire doit rentrer lundi 11 mars.

La phase 3, pour les deux derniers studios, va pouvoir commencer.

Todo:
-Vider les 2 studios. Ce ne sera pas une mince affaire. On a commencé par le bas, et on a monté au fur et à mesure car nous avons monté les matérieux résiduels, les outils, les matelas et stocks divers. Les 2 studios sont plein...
-Démonter les salles de bain et cuisines actuelles. Y compris les murs.
-Modifier les arrivées et évacuation d'eau pour la cuisine (studio 1, c'est fait. Studio 2, à faire.)
-Aller chercher les sanitaires (tub de douche, cabine de douche, siphons, douchettes, etc)
-Commander et faire livrer les cuisines (Merci Ikea)
-Prendre à cette occasion les accessoires sdb (Portes essuies, miroirs, crochets, etc)
-Organiser la livraison des cuisines, pas vraiment simple avec Ikea
-Aller chercher carrelage, colle et joint pour la cuisine
-Vérifier les quantités du stock de carrelage pour la salle de bain.
-Commander les travaux de la salle de bain
-Repeindre studio 1 (On garde le studio 2 en l'état ou presque)
-Monter les cuisines, monter les meubles
-Louer les studios.

Et après cela, on pourra s'occuper des communs:
-Peindre toutes les portes des studios et des communs (Portes RF jamais peintes)
-Mettre les étiquettes de "sortie" sur les portes des caves et communs
-Peindre les communs
-Cristalliser les sols en marbre du rez
-Refaire les sols des escaliers qui sont un peu cra-cra (béton brut bien abimé)
-Peindre les sols des escaliers pour que ce soit enfin propre
-Peindre murs et plafond de la réserve
-Peindre murs et plafond des couloirs des caves
-Peindre sols des caves


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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

grmff a écrit :

Ce n'est pas la raison annoncée pour la question. La réponse, je l'ai. Mais je laisse la pimonauté deviner... Qui va deviner?...

et, finalement, quelle est la bonne réponse ?


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rexou
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :
grmff a écrit :

Ce n'est pas la raison annoncée pour la question. La réponse, je l'ai. Mais je laisse la pimonauté deviner... Qui va deviner?...

et, finalement, quelle est la bonne réponse ?

L'amant de la dame ?
Un réfugié ou un sdf  qui s'est trouvé une AS bénévole ?


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Je savais que je ne devais pas remonter ce post: je ne sais plus!  cry
C'était il y a deux mois et 50.000km tout de même...
Mais si cela me revient, je vous le dirai...

(Et je vous promets que cela va me torturer toute la nuit...)


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grmff
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Le locataire est bien rentré lundi. Un homme heureux de plus...

Nous avons donc entamé les hostilités pour la suite.

Hier, opération Ikea. J'ai commandé les deux dernières cuisines. J'ai eu comme un sentiment de.... comment dire... que ce serait les dernières cuisines complètes que je commande. Je sais que c'est idiot. Il reste bien des cuisines d'origine dans de nombreux appartements, que je n'ai pas eu le temps de changer entre deux locataires, ou dont les locataires n'ont pas changé depuis que j'ai acheté le logement.

Mais bon, le coeur a ses raisons que la raison ne connait point. J'ai eu l'impression que c'était la dernière fois que je venais chez Ikea. Mais rassurez vous: j'ai oublié une hotte (remplacement) et deux portes serviettes n'étaient pas en stock. Je devrai donc y retourner avant longtemps...

Aujourd'hui, étape administrative pour l'équipe, avant une après midi de rangement et déblaiement du studio 61.


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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Et le résultat de la torture nocturne ?
(c'est cruel, je sais)


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

PIM a écrit :

Et le résultat de la torture nocturne ?
(c'est cruel, je sais)

Je n'ai pas dormi, mais je ne me souviens plus. Allez, lachez vous sur les possibilités... tongue


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bilan de la semaine:
Les cuisines sont commandées et seront livrées lundi.
Le studio 61 est libéré de tout ce qui l'encombrait. L'ancienne cuisine est virée.

Beaucoup a été jeté après un tri intensif. La pièce réserve-bureau a été rangée, arrangée, meublée et remplie par ce qui était au 6e.

On a "fait une remorque", avec 3 mètres cubes au container. Cela fait de la place (un peu) pour la livraison des cuisines lundi, et on a fait quelques interventions de gauche et droite.

Les hostilités commencent lundi au studio 61. Programme de la semaine:
Primo, arracher la cloison séparant la salle de douche de la cuisine, afin de faire une grande salle de bain. Je pourrai alors décidé du modèle de douche à mettre: 80x80 comme j'ai fait en standard? 80x100? 90x90?
Secundo, aller chercher les matériaux (tubs et parois de douche) pour le corps de métier.
Tercio, commander les travaux au prestataire externe
Quarto, rénover les murs (ponçage, fixateur, enduit, reponçage, deux couches de peinture)


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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Bilan à ce jour: Cloisons arrachées dans les deux studios. Tubs arrachés. Parois de douche en languette PVC (bande de taches...) arrachées. Moisi et pourri derrière, évidemment.

Moralité: le plafonnage se détache, les tuyaux d'arrivée d'eau des douches sont pourris et se sont mis à couler. Les vannes d'isolement des studios ne sont plus étanches, et coulent quand on les ferme. Le plombier intervient demain en urgence. On n'ose pas trop y toucher, et on a fait une "gouttière" pour récolter l'eau qui suinte des vannes, avec un bouteille de coca découpée, qui récolte les eaux et les déverse dans un vieux tuyau d'aspirateur mis en équilibre sur la chasse du WC.

On a en plus découvert que les évacuations d'eau des douches, c'est n'importe quoi aussi. On a retrouvé un tuyau en fonte en morceau dans la chape sous le tub.

Bref, outre le déplafonnage et le recimentage des murs, je me demande si on ne ferait pas bien d'arracher la chape de toute la salle de bain, pour remplacer toute la tuyauterie, arrivée et évacuation...

Sinon, je me suis tapé Brico-dépot pour rien (enfin, juste les cabines) parce que les tubs venaient d'être vendus. Plus en stock, je vais donc me taper un autre Brico-dépot demain...

J'ai aussi livré le reste de la peinture. Ce n'est que la 3e fois que je me dis que c'est la dernière fois. C'est là qu'on voit que peindre, cela consomme un peu...


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PIM
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Re : Mon dernier investissement: boire et déboire...

Grmfff a écrit :

On n'ose pas trop y toucher, et on a fait une "gouttière" pour récolter l'eau qui suinte des vannes, avec un bouteille de coca découpée, qui récolte les eaux et les déverse dans un vieux tuyau d'aspirateur mis en équilibre sur la chasse du WC.

cela mérite bien une photo ça...


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