MarcoBrux a écrit :

DK a écrit :

Piégés par des subtilités bancaires ! Grande désillusion sur les frais de service de base.

La nouvelle règlementation a été publiée le 21 mars dernier, au Moniteur belge, qui, sous certaines condition, accorde un service de base beaucoup plus abordable et réaliste aux ACP.  Loi du 9 février 2024 portant dispositions diverses en matière d'économie art. 25 §2 :

" Outre les entreprises visées à l'alinéa 1er, la présente section est également applicable à toute association de copropriétaires visée à l'article 3.86 du Code Civil d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles en copropriété forcée dont plus de vingt-cinq pour cent des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété. Toute modification de cette affectation dans les statuts est notifiée sans délai à l'établissement de crédit auprès duquel le service bancaire de base est demandé ou fourni."

Voici les points forts du nouveau régime :

Tarif entreprises : Tarif maximum : 420,- euros (peut être indexé annuellement)
Si plus de 25 % des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles pouvant avoir un usage professionnel, le service bancaire de base pour les entreprises s'applique.

Tarif   consommateurs : Tarif maximum : 19,24 euros (peut être indexé annuellement).
L’ACP dont 75 % des quotes-parts ou plus dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété sera considérée comme un consommateur. L’ACP bénéficiera donc de la protection légale offerte aux consommateurs.

Il existe pourtant un sérieux malentendu concernant les "frais de service de base" et il semble que la législation nous ait induits en erreur.
Ces frais ne concernent en réalité que le service bancaire de base, qui est une option de dernier recours activée par l'ACP lorsque l'accès à un compte est refusé par la banque.

Si une ACP dispose déjà d'un compte ou réussit à en ouvrir un, alors la banque est libre d'appliquer sa propre grille tarifaire, sans contraintes.
De même, si un nouveau compte est ouvert, ce sont les tarifs établis par la banque qui prévaudront, laissant souvent l’ACP déçue et désavantagée.
Pour la plupart des ACP rien ne changera au niveau des tarifs bancaires…!!!

Clauses abusives des contrats
Les contrats comportant des clauses abusives ou des durées insensées qu’elle conclut avec des entreprises pourront dorénavant être sanctionnés. Autrement dit, des clauses abusives d’indexation des prix, de reconduction tacite des clauses relatives au taux d’intérêt ou des modifications pourront être sanctionnées.

Après la reconduction tacite d’un contrat à durée déterminée, le consommateur, et donc l’ACP pourra résilier le contrat à tout moment, sans indemnité, au terme d’un délai de préavis déterminé dans le contrat et qui ne peut excéder deux mois.

Autrement dit, les contrats de maintenance avec les ascensoristes par exemple pourront être résiliés malgré une clause de reconduction tacite. Si 75 % ou plus des parts des parties communes sont attribuées à des parcelles qui ne peuvent pas avoir un usage professionnel selon les statuts, le service bancaire de base pour les particuliers s'appliquera. Il s'agit d'une évolution positive pour les ACP et nous nous réjouissons que nos efforts aient porté leurs fruits et qu'une action politique ait été entreprise pour rendre les taux plus équitables et abordables.

Un bémol encore de taille : L’association des copropriétaires dont plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribués à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété restera considérée comme une entreprise. Elle ne pourra pas bénéficier de la protection légale des consommateurs. Et ce conformément à tout le Titre 3/1, applicable aux contrats conclus entre entreprises qui s’appliquera aussi à cette association des copropriétaires.

Les associations des copropriétaires, majoritairement résidentielles, sont dorénavant protégées légalement et peuvent se prévaloir de la protection des consommateurs. 

Note : Toutefois, le syndic se verra confier une tâche supplémentaire puisqu'il sera chargé de préparer les calculs et de communiquer avec la banque pour bénéficier du taux de base.

Dans le cas contraire, il faut concrètement :
1. Sur base des statuts le plus récents, préparer une liste des parcelles avec le nombre total de lots.
2. Ventiler toutes les parcelles privées en appartements d'une part et en unités commerciales d'autre part.
3. Calculer si les espaces commerciaux représentent plus de 25 % du nombre total d'unités. Il est probable que cela soit fréquent, car les propriétés commerciales ont tendance à avoir un plus grand nombre de quotités que les appartements.
4. Calculer si au moins 75 % des parts des parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir d'usage professionnel. Dans les immeubles classiques sans locaux commerciaux, cela ne pose généralement pas de problème.
5. Le syndic doit communiquer à sa banque toute modification des statuts concernant un changement de destination d’un lot commercial en appartement ou vice-versa.

Attention : les frais bancaires sont à la charge de l’ACP. Une autre répartition est soumise à l’approbation de l’AG à la majorité des 4/5de , suivie d’une modification des statuts par acte authentique.

J'ai en effet déjà reçu ce texte et quelle déception pour les ACP!!

Quel en est l'auteur ?

Christoune a écrit :

Bonjour,

J'ai travaillé durant 3 ans en tant que comptable dans un syndic d'immeuble.  Actuellement notre immeuble est géré par un syndic professionnel mais la comptabilité n'est pas bien tenue .  J'aimerais donc reprendre bénévolement la gestion comptable de cette petite copropriété (8 lots).  On garderait le syndic pour la gestion technique et administrative.

1.  Pourriez-vous me dire comment nous pourrions négocier avec le syndic une diminution de ses honoraires ou plutôt lui refaire signer un contrat avec de nouvelles conditions ?

2.  Pourriez-vous me conseiller un logiciel ou accès à un logiciel comptable pas trop cher ?

3.  Connaissez-vous Syndic Yourself ?  Des retours d'expérience ? Principalement sur leur logiciel comptable.

J'ai bien sûr l'accord tacite de la majorité des propriétaires avant validation de la décision en AG.

Milles mercis

J'ai des doutes sur l'aspect légal de cette construction envisagée.

andre78fr a écrit :

Bonjour,

J'ai été contacté par un certain "Jo Daldou" qui voulait me présenter sa solution "oownee" qui m'a laissé assez perplexe en réalité ; les captures d'écran montrent un produit américain avec des notions de gestion locative bien plus que de copropriété, les tableaux de bord sont jolis mais je n'ai rien vu sur les spécificités belges comme le plan comptable ou les majorités du code civil (est ce que ça gère même les assemblées ?!?).
Beaucoup de choses me semblent approximatives mais j'ai une question quand même ; est-ce que le logiciel repose sur les plans comptables des copropriétés des différents pays ?

André

La solution que j'ai développée est belge. Vous avez vu des captures d'écran en anglais, mais il existe des traductions dans plusieurs langues, y compris le français et le néerlandais. Si vous souhaitez une démo, je suis prêt à vous la présenter. Cette solution génère un plan comptable simplifié conforme au Plan Comptable Minimum Normalisé, avec une double comptabilité, privée et commune, incluant les débits et crédits, ainsi que les quotes-parts, etc...

MarcoBrux a écrit :

chatulu a écrit :

MarcoBrux a écrit :

chatulu a écrit :

Bonjour ,

je suis proprietaire d'un appartement dans une résidence de 6 appartements.

Cette résidence est voisine d'une seconde résidence de 6 appartements également.

Un acte de base a été rédigé en 2013 à la construction de ces 2 résidences et elles forment un ensemble pour les communs.

Pour chaque décision nous sommes liés au vote , non seulement des 6 propriétaires de notre résidence mais également des 2  proprietaires des 6 appartements de la résidence voisine qui sont mari et femme...

Malheureusement au niveau quotité  , la résidence voisine en détient 5080 sur un total de 10.000  , autant vous dire qu'ils ont le droit de faire ce qu'ils veulent.

Dernierement , ils ont souhaité imposé un syndic et ils ont choisi eux meme le syndic et nous n'avons rien eu a dire car ils ont la majorité au vote et en tant que mari et femme , ils ont évidemment voté la meme chose...

Ils veulent choisir leurs société de nettoyage des communs , leur jardinier , .... sans finalement nous laisser le choix car ils ont la majorité au niveau quotités.

Pourriez vous me dire , si il serait possible de se désolidariser de la seconde résidence en faisant modifier l'acte de base qui nous lie?

Cette situation est compliquée car évidement , ils ont tout les droits et pour le futur chacune de nos demandent risquent d etre refusées systematiquement lors du vote car leurs seuls voix suffit pour accepter ou refuser une proposition.

D'avance merci pour votre aide , j'espere avoir été clair de mon explication.

La Loi limite leur vote à maximum 50% du total des votes:

Art. 3.87&7: "Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur
à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
L. 07.VI.2018, art.166/9, eev 01.I.2019)"

Ici visiblement , leurs quotités leurs donnent un avantage dans le vote car ils en ont 5080 sur 10.000 au total des 2 résidences  donc concrètement leurs 2 votes valent plus que nos 6 votes.

Ce qui ne nous convient pas du tout , de plus ils sont appuyé par le syndic qu'ils ont choisi et qui est très désagréable...

Comme déjà expliqué plus haut, leurs vote seront ramenés à 5000 au lieu de 5080. Ainsi ils n'auront plus la majorité...ils doivent négocier ou alors c'est le blocage...

votes ramenés à 4920 (total des voix des autres copropriétaires qui seraient présents ou représentés lors de l'AG) .
4920  + 5080 = 10000

Bonjour ,

je suis proprietaire d'un appartement dans une résidence de 6 appartements.

Cette résidence est voisine d'une seconde résidence de 6 appartements également.

Un acte de base a été rédigé en 2013 à la construction de ces 2 résidences et elles forment un ensemble pour les communs.

Pour chaque décision nous sommes liés au vote , non seulement des 6 propriétaires de notre résidence mais également des 2  proprietaires des 6 appartements de la résidence voisine qui sont mari et femme...

Malheureusement au niveau quotité  , la résidence voisine en détient 5080 sur un total de 10.000  , autant vous dire qu'ils ont le droit de faire ce qu'ils veulent.

Dernierement , ils ont souhaité imposé un syndic et ils ont choisi eux meme le syndic et nous n'avons rien eu a dire car ils ont la majorité au vote et en tant que mari et femme , ils ont évidemment voté la meme chose...

Ils veulent choisir leurs société de nettoyage des communs , leur jardinier , .... sans finalement nous laisser le choix car ils ont la majorité au niveau quotités.

Pourriez vous me dire , si il serait possible de se désolidariser de la seconde résidence en faisant modifier l'acte de base qui nous lie?

Cette situation est compliquée car évidement , ils ont tout les droits et pour le futur chacune de nos demandent risquent d etre refusées systematiquement lors du vote car leurs seuls voix suffit pour accepter ou refuser une proposition.

D'avance merci pour votre aide , j'espere avoir été clair de mon explication.

rexou a écrit :

Arbying a écrit :

Donc vous êtes entrain de me  dire que le législateur fait des lois et que les syndics s'en foutent ?

Si non, oui on a aussi trouvé des frais injustifiés.

Vous n'êtes pas chargé de faire respecter la loi. Vous êtes chargé de vérifier les comptes.

Si vous avez trouvé des frais injustifiés, à vous de demander des explications au syndic et en cas d'abus ou de détournement, vous en avisez les copropriétaires en AG et vous conseillez de ne pas approuver les comptes. Le syndic régularisera ou expliquera. En cas de désaccord, les CP décideront de ce qu'il convient de faire. Votre rôle est informatif. Uniquement au niveau des comptes et des dépenses facturées. Vous veillez aux intérêts des copropriétaires. Vous vérifiez et vous rendez compte des erreurs relevées si elles sont avérées.

Pour le reste, ne sortez pas de votre rôle. Vous n'êtes pas la police du législateur. Et prétendre "faire respecter la loi" avec l'argent des autres mais selon vos idées me semble une grosse erreur. Les CP et le syndic seront je pense du même avis.

Vos conceptions sur la façon de tenir une compta me semblent quelque peu saugrenues et je comprends que le syndic (ou son comptable) ne prêtent pas grande attention à vos remarques.

A noter que TROIS vérificateurs dans une ACP de 21 lots me semble en soi déjà une profonde aberration.

Sauf erreur, nous devons vérifier la comptabilité dans son ensemble, et la forme fait partie de cette vérification autant que le fond, et non je ne suis pas la "police du législateur" mais bien un garde fou mis en place.
D'ou ma question initiale, que faire en cas de constatation manifeste de comptabilité non conforme à la loi de 2010 et aux AR de 2012 ...
et quels risques pour l'ACP?

MarcoBrux a écrit :

Yves Van Ermen a écrit :

GT a écrit :

Ne sont pas , à mon avis, visés les syndics bénévoles qui envisageraient une reconversion en syndics professionnels agréés par l'IPI.

Je confirme aussi 

c'est dommage...je trouve!

Moi pas du tout.

MarcoBrux a écrit :

Ce jour, la loi du 11 décembre 2023 modifiant la loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (également applicable au syndic) a été publiée au Moniteur belge.  L’accès à la profession est désormais possible sur base d’une expérience professionnelle.

Veuillez trouver ci-dessous le texte de la loi   :

Art. 5. A l'article 5 de la même loi ... les modifications suivantes sont apportées :

"§ 2 Les agents immobiliers, personnes physiques, sont soumis aux obligations suivantes :

a) soit être titulaire d'une attestation de compétence ou d'un diplôme de formation selon les modalités déterminées par le Roi et, pour ceux qui ne sont pas dispensés de l'apprentissage, remplir les obligations du règlement d'apprentissage visé à l'article 8, § 1er, de la loi-cadre.

b) soit disposer d'une expérience professionnelle pertinente par l'exercice à temps plein d'activités professionnelles visées à l'article 2, 5°, 6° ou 7°, pendant six ans au cours des dix années précédant la demande d'inscription au tableau et avoir réussi l'épreuve d'aptitude pratique prévue par le règlement d'apprentissage..... "

... disposer d'une expérience professionnelle pertinente par l'exercice à temps plein d'activités professionnelles visées à l'article 2, 5°, 6° ou 7°, pendant six ans au cours des dix années précédant la demande d'inscription au tableau ET avoir réussi l'épreuve d'aptitude pratique prévue par le règlement d'apprentissage

MarcoBrux a écrit :

- "obligation de s'assurer que les entrepreneurs à qui nous commandons les travaux n'aident pas de dettes fiscales ou sociales" ...pour moi, c'est la résponsabilité du syndic ( celui qui commande et paie la prestation) et pas celle de l'ACP donc je dirai qu'il a raison
...

Ce sont sur les donneurs d'ordre que reposent des obligations de vérifications. .
Le donneur d'ordre est non pas le syndic mais la personne morale ACP représentée par son organe, le syndic.

C'est l'ACP, donneur d'ordre ( et non le syndic) qui risque une amende administrative et d'être rendue solidairement responsable de dettes de l'entrepreneur. Dans ce cadre, le fisc et l'ONSS s'adresseront à la personne morale (l'ACP)
L'ACP engagera ensuite la responsabilité du syndic négligent dans une procédure particulière.

bonjour Marco
ce que j'attends :  dans le dossier X que l'on face appel de la décision , qu' éventuellement  si des fautes on été constaté de par le syndic ou notre avocat ....qu'on en tire les conséquences .
sur la surconsommation de la cogénération :  on nous a "vendu" le systéme avec des économies importantes de consommation à la clef .
En fonction des chiffres dont je dispose ces 2 dernières années ( décomptes ista ) et en prenant compte des  degrés jours de ces 2 dernières années
il n'y a aucunes économies de consommation .  Faut peut être en tirer les conclusions .et prendre des décisions  (éviction du système  par ex ).
Pour l'obligation de retenue  je signale également que certains CP peuvent apporter des devis . il est bon qu 'ils sachent que ce problème existe .