Nuisance sonore en copropriété.

Immeuble appartenant à un seul propriétaire qui a tout revendu en lo, il y a quelques années . Le rdc faisait déjà de la restauration mais le restaurant a fermé à la vente du bâtiment. Quelques années plus tard, un nouveau restaurant s’y est installée en rénovant tout de A à Z à l’exception du conduit d’extraction se trouvant dans la trémie car inaccessible. Ils se sont juste rebranché dessus. L’acte de base stipule que le rdc peut être utiliser en tant qu horeca.

Le locataire est enclin à résoudre la nuisance, cependant le  problème c’est que ça n’avance pas comme je le souhaite, il est au courant depuis près de deux ans. Le locataire a pratiqué une ouverture dans le trémie qui a montré que d’une part les attaches ne disposaient pas de mécanisme anti vibralites, que les plaques de gyproc n’étaient pas anti feu, il y avait également un grave problème de nuisance olfactives qui a plus ou moins été résolu  par le locataire du rdc commercial ( il y avait un trou dans le conduit où passait une alimentation électrique inconnu, ils ont pu le découvrir en ouvrant leur plafond. Le problème c’est que le câble doit ressortir à un autre endroit inaccessible …) Tout me fait penser que l’installation existante était de base mal foutu.

Le locataire est je pense aussi victime de la situation étant donné qu’il a loué un rdc commercial qui montre de graves insuffisance.

Le syndic est au courant de la situation et me laisse gérer la situation pour l’instant.

Voilà en quelques mots la situation actuelle. En analyse la situation froidement, j’ai tendance à penser que pour résoudre tous ces problèmes, il va falloir faire de gros travaux dans mon appartement, ouverture des murs, déplacement et détachement du condui, isolement avec toutes les contraintes techniques ( il s’agit d’un très très très vieux bâtiment rénové en 2003). Qui serait responsable de remettre te en état ? Le locataire du resto, le propriétaire du rdc ou le syndic…

J'avais pensé aussi à la mousse, ou à la laine de roche. La mousse limiterait fortement l'accès au conduit en cas de problème et en effet, cela semble trop simple pour être appliqué sans un examen approfondi par expert.

L'interlocuteur est en effet le propriétaire du restaurant. Le locataire ne fait qu'utiliser le bien tel qu'il a été mis à sa disposition et vous ne pouvez pas lui reprocher. A voir si une autre solution peut être envisagée aussi, comme un conduit extérieur  par exemple ?

D'autre part, vous avez acheté votre appartement alors que le restaurant était déjà en exercice, avec les nuisances existantes et toutes les autorisations. Si une amélioration de la situation exige des travaux chez vous, il serait bon que vous preniez accord avec le proprio du restaurant et que vous acceptiez au besoin de participer en partie aux frais (en tout cas pour ce qui est de votre intérieur) pour le motiver. Si la situation persiste après rénovation complète et après plusieurs tentatives pour remédier au problème, je crains en effet que des travaux lourds soient indispensables pour résoudre au mieux votre problème.

A défaut d'accord, soit la situation restera en état, soit vous devrez porter le litige en justice et il n'est pas certain que vous obteniez gain de cause.

Bonne chance

Bonjour,

Tout d'abord merci pour vos retours respectifs.
J'ai acheté le bien en même temps que la vente complète du batiment (2019). Le restaurant qui appartenait au propriétaire du batiment n'était déjà plus en exercice. Je n'avais donc pas la possibilité de remarquer ces nuisances aux moment des visites. Aucune AG , ni PV avant la vente du batiment car seul un seul propriétaire détenait le bien.
Le rdc commercial est commercial est resté vide pdt 2/3 ans avant l'installation du nouveau restaurant. Si vous parlez de constations par huissier ou tout autre expert, non je ne l'ai jamais fait. Par contre tout le monde est au courant, j'ai envoyé plusieurs mails aux syndics, propriétaire du rdc et le locataire. Au début, je discutais avec la gestionnaire de la société qui détient le rdc mais rien n'avançait. Par la suite, j'ai pu être mis en contact avec le locataire, qui lui a toujours été enclin à trouver une solution et avec qui j'ai des bons rapports. Cependant, plus le temps passe, plus je sens qu'il est également coincé dans cette affaire. Il m'a fait comprendre que le propriétaire n'avait pas l'intention de faire quelques travaux que ce soit.
Le locataire m'avait  alors soumis l'idée de faire participer la copropriété dans la mise au norme de cette trémie étant donnée qu'elle est commune. Je lui ai demandé de me fournir un devis pour cette remise au norme que j'ai soumise au syndic et qui a été accepté par les autres copropriétaires.  Le devis consistait à ouvrir les murs, déplacer et isoler les conduits ainsi que rendre les conduits étanches à l'air. Aucun des travaux n'a été fait pour l'instant. Le locataire essaie de trouver une autre solution pour ne pas en arriver à cette étape. Je dois dire qu'il a réussi pour l'instant à résoudre les nuisances olfactives que je subissais. Cmt ? je n'en ai aucune idée. Je pense qu'il a plutôt adapter sa manière de travailler en cuisine plutôt que rendre étanche le conduit... Je pense que le problème d'étanchéité existe toujours selon moi.

Pour résumer la situation, je sens que le locataire n'a pas envie de prendre en charge les travaux de rénovation du conduit  pcq ce n'est pas sa responsabilité tout simplement ce que je peux comprendre.
En 2 ans, j'ai toujours privilégié la communication et l'arrangement à l'amiable. Sauf que maintenant, je n'en peux plus. Faire maintenant appel à un avocat serait un désaveux pour ma part et pour attaquer qui? le propriétaire du rdc sans avoir la certitude de gagner.

J'ai déjà soumis l'idée de chemiser le conduit de l'intérieur mais cette solution n'a pas été reprise. De plus celle-ci, ne réglerait que le problème d'odeur et non de bruit qui est le plus impactant.

A la lecture des réponses, je pense que la meilleure des choses à faire est de s'entourer d'un avocat ou de contacter directement l'urbanisme qui pourra m'aiguiller sur la marche à suivre.
Effectivement il faudrait que de telles normes existent choses dont je n'ai aucune idée. La nuisance du restaurant ( olfactive sonore) proviennent directement de la gaine technique commune qui traverse mon appartement. J'ose espérer que la legislation ou jurisprudence a déjà traité ce genre de cas qui pour moi me semble encore plus problématique qu'une nuisance extérieure.

J'ai transmis le devis de rénovation que le locataire du restaurant m'a envoyé au syndic. Celui-ci s'est ensuite chargé de le communiquer au à tous les propriétaires pour acceptation. Etant donné que nous sommes hors AG, le syndic m'a dit qu'il avait besoin de l'unanimité pour que le devis soit accepté. Dans ce devis, une partie était à charge de la copro notamment pour l'ouverture et fermeture de la trémie car commune. Je ne sais pas si elle a été actée dans un PV. En tout cas, le syndic a demandé l'accord de tout le monde avant de récolter les fonds qui sont toujours sur le compte de la copro.

Effectivement l'aspect légal et technique est super important, j'aurais du commencer par là ...

J'avais en tête de consulter à titre personnel un avocat afin qu'il puisse m'aiguiller dans les démarches. Maintenant si le syndic pouvait s'en occuper ca m'arrangerait bien aussi... La prochaine AG est dans 2 mois, ce qui me laisse très peu de temps dans les décisions à prendre.

En tout cas merci pour vos questions, ca me permait d'aiguiller ma pensée.

Attention prudence en droit de la copropriété ( privée) en Belgique, un juge de paix est facilement réduit à l'impuissance sur ce sujet
Depuis 1994(?) les nuisances sonores sont une matière qui dépend des régions et du droit de l'Environnement et de la Commune in fine sur base du principe de subsidiarité. Donc par de l'autorité du juge de paix,  sauf bonne volonté du binome d'avocats en duel, mais ils sont intelligents et ce serait contraire à la prospérité de leur activité commerciale :
https://www.sudinfo.be/art/51537/articl … -chaudiere
Qui a une jurisprudence à citer ?