Bonjour, pour les connaisseurs...

J'aimerais avoir quelques conseils sur la création d'une SCI familiale.

Mon père et ma mère son propriétaire en séparation de bien de 4 appartements - 1 maison - 1 terrain constructible
Moi je suis propriétaire d'1 appartement

Pour les 4 appartements de mon père ainsi que le mien, il y a des crédits et ils sont loués.
La maison et le terrain sont payés.

Mes questions sont les suivantes :

Comment évaluer la valeur pour l'apport en SCI, en sachant qu'il y a des travaux de rénovation?
Le droit d'enregistrement de mise en apport est de 12,5% sur la valeur - l'emprunt?
Es-ce que mettre les appartements ainsi que le terrain SAUF la maison qui est utilisée par mes parents sont judicieux?
Sur le terrain, j'aimerais y faire construire 1 maison avec 2 logements locatifs mais le terrain appartient à mes parents (Que faire... donation de part?)

D'autres pistes???? Je suis tout ouïe!

Merci d'avance à vous ;-)