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#1 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Je refais le point sur ma situation :
- Suite aux conseils donnés plus haut dans le fil de discussion, j'ai pris contact avec le syndic concernant la ventilation des frais contestés. Celui-ci m'a confirmé ce qui m'a été dit ici (mais qui n'était pas précisé sur le décompte, alors que le syndic est pro et agréé IPI), à savoir que la répartition n'était effectuée qu'à titre indicatif.
En fait, j'étais bien consciente que la répartition des charges était fonction de la loi et de mon bail, et pas du ressort du syndic; ma question était de savoir si, dans le cas de postes dont la nature est imprécise dans le décompte (ex. : "Intervention sur" ... : s'agit-il d'entretien, ou d'une grosse réparation à charge du bailleur ?), la répartition du syndic faisait foi, où s'il m'incombait d'en vérifier moi-même la nature. Or, grâce à ce fil de discussion ainsi qu'à mes contacts avec le syndic, j'ai bien compris que ce dernier n'assumait aucune responsabilité, et que j'étais seul responsable des charges que j'imputais au locataire.
J'ai donc, comme il m'a été conseillé plus haut, repris point par point les postes contestés par le locataire, et interrogé le syndic afin d'obtenir davantage de détails concernant les mentions imprécises. Le syndic m'ayant apporté les précisions nécessaires, je me suis basé sur la Liste du Gouvernement bruxellois pour déterminer lesquels m'incombaient, et lesquels étaient à charge du locataire. Il s'est avéré que le locataire avait raison concernant certains postes (plomberie), mais pas sur d'autres. Au final, j'ai du déduire pour une cinquantaine d'euros de postes qualifiés d'entretien par le syndic, mais qui étaient en réalité, d'après la Liste, des grosses réparations.
Le syndic a reconnu que sa répartition n'était pas exacte, et qu'une révision de celle-ci était en cours afin qu'elle soit conforme à la nouvelle Liste de répartition du Gouvernement bruxellois.
Moralité de l'histoire : comme il ressort clairement de ce fil, la répartition du syndic n'est qu'indicative. Il appartient au propriétaire de vérifier, poste par poste, s'il incombe au preneur ou au bailleur, et ce à l'aide de la Liste impérative du Gouvernement bruxellois (pour Bruxelles, j'ignore ce qu'il en est en Flandre ou en Wallonie), et en se basant sur les disposition du bail pour ce que cette liste ne précise pas (encore).
En effet, il semble que le syndic privilégie l'imputation au locataire en cas de doute : il est effectivement plus aisé de déduire que d'ajouter !
Encore merci à chacun d'entre vous d'avoir contribué à m'éclairer sur cette matière !
#2 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
pimonette a écrit :Concrètement, le syndic impute par exemple en frais d'entretien de nombreuses réparations de plomberie effectuées sur les canalisations communes, la location d'un emplacement de stationnement à l'usage des sociétés intervenant sur l'immeuble, la fourniture de portes coupe feu.
La fourniture de portes coupe-feu ! C'est une grosse réparation et pas un frais d'entretien. Cela devrait être à charge du propriétaire.
Correction, les portes coupe-feu sont bien à charge du priorio; en revanche, le remplacement de certaines serrures, ferme-porte sont imputés.
C'est surtout les petites dépenses "plomberie commune" (colmatage de fuites, menues réparations) que le locataire conteste. Entretien de l'immeuble ou grosse réparation ?
J'attends le retour du syndic
#3 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Ce serait me semble plus aisé à comprendre si vous avanciez des éléments concrets plutôt que de s'en tenir à des considérations purement académiques. Par ailleurs, il y aurait lieu de préciser dans quelle région se trouve le bien mis en location et de quand date le bail. En effet, la législation régionale peut aussi intervenir.
Le bien est en région bruxelloise, donc soumis aux réformes du Code du logement bruxellois en vigueur depuis le 1er janvier. Les frais concernent cependant l'année 2017.
Concrètement, le syndic impute par exemple en frais d'entretien de nombreuses réparations de plomberie effectuées sur les canalisations communes, la location d'un emplacement de stationnement à l'usage des sociétés intervenant sur l'immeuble, la fourniture de serrure, ferme porte. L'immeuble est une barre type Etrimo.
Le bail précise : « Le preneur paiera la quote-part des charges communes de l’immeuble relative à l’appartement loué sur base des relevés du bailleur. Ces charges comprennent toutes les dépenses d’entretien de l’immeuble, ainsi que celles des services collectifs fournis à ses occupants, c’est-à-dire, sans que cette énumération soit limitative (…) les consommations et frais d'entretien de l'immeuble et des installations et appareils communs tels les ascenceurs, (...) la distribution d'eau, le matériel de protection contre incendie (...) ».
#4 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Avez-vous indiqué au syndic que votre locataire conteste certains postes imputés comme "frais d’entretien" ? Et qu'en conséquence, soit il vous communique copie des pièces justificatives, soit vous lui demandez un rendez-vous (de préférence conjoint avec vous et la locataire) pour l'examen des dites pièces en ses bureaux ?
Je viens d'adresser un courriel à mon syndic en lui demandant comment il justifie l'imputation au locataire des frais contestés. La solution du rendez-vous me paraît opportune.
#5 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Pimonette a écrit :panchito a écrit :Détrompez-vous!
Le syndic (s'il est pro) doit toujours indiquer sur ses décomptes que la répartition propriétaire / locataire est fournie à titre indicatif.
Car c'est le bail qui compte!
Donc c'est à vous à reprendre le listing de charges qu'a fourni votre syndic et pour chaque ligne, de voir ce qu'y est stipulé dans le bail quant à son imputation.
Votre syndic ne peut intervenir dans la relation contractuelle que vous avez avec votre locataire.
Mon bail précise bien que l'ensemble des dépenses d'entretien de l'immeuble sont à charge du locataire. Or, le syndic qualifie reprend sur le décompte les dépenses contestées comme relevant de l'entretien de l'immeuble ; en réalité, le locataire conteste la qualification de la dépense par le syndic. Et il est vrai que le détail n'est parfois pas très exhaustif. Quid ?
Le locataire doit avoir l'occasion de consulter chez le syndic les factures sur lesquelles s'appuient les dépenses.
C'est le cas. Justement, si la loi prévoit que les documents sont à sa disposition, n'est-ce pas directement auprès du syndic qu'il devrait contester la nature de certaines dépenses qu'il qualifie d'entretien ? Ou suis-je moi-même censé vérifier que ces dépenses d'entretien en sont bien en allant moi-même vérifier les factures ? Mais dans ce cas, pourquoi la loi stipule-t-elle que le bailleur a rempli son obligation a partir du moment où il a fourni le décompte du syndic ?
#6 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
L'art. 1728ter du CC vise l'obligation de communication, mais ne règle pas la question de la prise en charge par le bailleur ou par le preneur qui, elle, est règlée par les stipulations du bail ainsi que, si en région bruxelloise, par la liste de répartition bailleur/preneur applicable depuis le 01/01/2018.
ps: sympa comme pseudo "pimonette"
Merci !
L'article ne porte-il pas sur le mode d'établissement des dépenses ("Les documents établissant ses dépenses doivent être produits"), de sorte que l'on puisse l'interpréter de la sorte : "les frais, s'ils sont réels, doivent être établis ; dans le cas d'une gestion multiple, puisque le syndic est chargé de la gestion et qu'il tient à disposition du locataire tous les justificatifs, le décompte qu'il produit et que le bailleur remet au locataire est probant quant à la nature des dépenses" ? Concrètement, si le syndic mentionne "dépense d'entretien", la loi ne dit-elle pas que c'est au locataire d'aller le vérifier ?
#7 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Pimonette a écrit :La différence que je lui réclame est-elle exigible sur seule base du décompte du syndic, qui "ferait foi" en ce qui me concerne ?
En ce qui concerne les dépenses et leur imputabilité au locataire ou au bailleur, il convient de se référer aux textes légaux , au contrat de bail voire aux usages.
Certains baux, par exemple, prévoiront une répartition 50/50 des frais de syndic entre le bailleur et le locataire, d'autres permettront de les imputer exclusivement au bailleur ou au locataire. D'autres seront muets sur ce point.
Mon bail précise que les honoraires du syndic ainsi que l'ensemble des dépenses d'entretien de l'immeuble sont à sa charge
#8 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Le locataire ou son mandataire spécial doit se voir offerte la possibilité de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
Le syndic se tient à sa disposition à cet effet, cela est précisé dans le bail. Il dispose par ailleurs des coordonnées du syndic.
#9 Re : Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
Détrompez-vous!
Le syndic (s'il est pro) doit toujours indiquer sur ses décomptes que la répartition propriétaire / locataire est fournie à titre indicatif.
Car c'est le bail qui compte!
Donc c'est à vous à reprendre le listing de charges qu'a fourni votre syndic et pour chaque ligne, de voir ce qu'y est stipulé dans le bail quant à son imputation.
Votre syndic ne peut intervenir dans la relation contractuelle que vous avez avec votre locataire.
Mon bail précise bien que l'ensemble des dépenses d'entretien de l'immeuble sont à charge du locataire. Or, le syndic qualifie reprend sur le décompte les dépenses contestées comme relevant de l'entretien de l'immeuble ; en réalité, le locataire conteste la qualification de la dépense par le syndic. Et il est vrai que le détail n'est parfois pas très exhaustif. Quid ?
#10 Locations et baux » Mon locataire conteste le décompte du syndic » 09-09-2018 12:03:56
- Pimonette
- Réponses : 39
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété, gérée par un syndic. J'ai transmis à mon locataire son relevé annuel des charges, accompagné du décompte détaillé et du calcul de la différence entre charges réelles et provisions versées, en le priant de me verser la différence. Ce décompte détaille chaque poste de dépense, en précisant s'il est imputable au locataire ou au propriétaire en vertus des dispositions légales du Code civil et des lois régionales. L'appartement est loué sous un bail de résidence principal.
Mon locataire conteste de multiples postes imputés au locataire par le syndic, dont il estime qu'ils sont dus par le propriétaire. Il me demande par ailleurs de justifier certaines dépenses qu'il juge non-explicitées dans le décompte.
Je compte le renvoyer vers le syndic en vertu de l'article 1728ter du Code civil, qui dispose que "Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion."
Le locataire a-t-il le droit de suspendre le paiement de la différence qu'il me doit ? Ai-je raison de le renvoyer vers le syndic ? La différence que je lui réclame est-elle exigible sur seule base du décompte du syndic, qui "ferait foi" en ce qui me concerne ?
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