Mon locataire conteste le décompte du syndic

Pimonette · #1 21-08-2018 15:47:39

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement en copropriété, gérée par un syndic. J'ai transmis à mon locataire son relevé annuel des charges, accompagné du décompte détaillé et du calcul de la différence entre charges réelles et provisions versées, en le priant de me verser la différence. Ce décompte détaille chaque poste de dépense, en précisant s'il est imputable au locataire ou au propriétaire en vertus des dispositions légales du Code civil et des lois régionales. L'appartement est loué sous un bail de résidence principal.

Mon locataire conteste de multiples postes imputés au locataire par le syndic, dont il estime qu'ils sont dus par le propriétaire. Il me demande par ailleurs de justifier certaines dépenses qu'il juge non-explicitées dans le décompte.

Je compte le renvoyer vers le syndic en vertu de l'article 1728ter du Code civil, qui dispose que "Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion."

Le locataire a-t-il le droit de suspendre le paiement de la différence qu'il me doit ? Ai-je raison de le renvoyer vers le syndic ? La différence que je lui réclame est-elle exigible sur seule base du décompte du syndic, qui "ferait foi" en ce qui me concerne ?

Dernière modification par Pimonette (21-08-2018 15:49:18)

jacq · #21 22-08-2018 17:29:33

Quel est le montant que vous souhaitez imputer au locataire et combien touchez vous de loyer.
Je présume que celui-ci vous paye régulièrement le loyer, pesez le pour et le contre, un petit sacrifice peut maintenir de bonnes relations entre locataire et propriétaire. smile

panchito · #22 22-08-2018 17:38:10

ça dépend: dans les belles communes de Bruxelles où les locataires exigent des services et un entretien 5 étoiles, les charges locatives peuvent facilement atteindre 300€/mois pour un deux chambres dans une belle résidence avec ascendeur et jardin. Avec un loyer de 900€ si le propriétaire doit en plus payer une partie des charges d'entretien sa rentabilité va fondre comme la neige au soleil....

max11 · #23 22-08-2018 18:09:23

La limite pour affecter la dépense au locataire est parfois très compliquée et très discutable dans une règle générale.
Le syndic établi la répartition loc/proprio en fonction de ce qu'il croit juste. Et, dans le doute, je suppose qu'il va privilégier l'imputation aux locataires.
Mais il ne faut pas oublier qu'il fait ce choix une fois pour tout l'immeuble, sans s'occuper de la spécificité de chaque contrat de bail.

Il appartient à chaque bailleur d'éventuellement corriger cette répartition en fonction de sa relation avec son locataire.

Il est plus facile pour le bailleur d'enlever une dépense de la colonne locataire que d'en ajouter une qui serait de son côté.... Cela justifie la prudence du syndic de choisir la colonne locataire dans le doute ou cas discutable.

PIM, jacq, rexou

max11 · #24 22-08-2018 18:10:26

jacq a écrit :

Quel est le montant que vous souhaitez imputer au locataire et combien touchez vous de loyer.
Je présume que celui-ci vous paye régulièrement le loyer, pesez le pour et le contre, un petit sacrifice peut maintenir de bonnes relations entre locataire et propriétaire.

Tiens donc.... tongue no comment tongue wink lol

PIM, XTof.vl

rexou · #25 24-08-2018 15:12:04

max11 a écrit :

La limite pour affecter la dépense au locataire est parfois très compliquée et très discutable dans une règle générale.
Le syndic établi la répartition loc/proprio en fonction de ce qu'il croit juste. Et, dans le doute, je suppose qu'il va privilégier l'imputation aux locataires.
Mais il ne faut pas oublier qu'il fait ce choix une fois pour tout l'immeuble, sans s'occuper de la spécificité de chaque contrat de bail.
Il appartient à chaque bailleur d'éventuellement corriger cette répartition en fonction de sa relation avec son locataire.
Il est plus facile pour le bailleur d'enlever une dépense de la colonne locataire que d'en ajouter une qui serait de son côté.... Cela justifie la prudence du syndic de choisir la colonne locataire dans le doute ou cas discutable.

Non seulement le syndic est prudent, mais de plus, sa clé de répartition est uniquement indicative. La répartition à appliquer dépend des spécifications du bail, dans les limites de ce qui est légalement permis.

Dans le cas présent, un compromis peut être trouvé, pour satisfaire le locataire sans ruiner le bailleur. Sauf si le locataire est une calamité, une attitude conciliante permet de maintenir de bonnes relations, surtout que les montants en jeu ne doivent pas être affolants. Il veut quatre sucres ? Souriez et offrez-en deux.

max11

panchito · #26 24-08-2018 15:25:34

Au risque de me répéter, les syndics "pro" indiquent toujours sur leurs décomptes que les frais sont répartis entre bailleur et locataire à titre purement indicatifs

max11 · #27 24-08-2018 15:34:08

panchito a écrit :

Au risque de me répéter, les syndics "pro" indiquent toujours sur leurs décomptes que les frais sont répartis entre bailleur et locataire à titre purement indicatifs

Je vous le confirme... vous radotez tongue pardon : répêter

Et à quoi sert votre affirmation répétée dans ce fil ?

panchito · #28 24-08-2018 15:39:20

Parce que c'est le coeur du problème de Pimonette.

Elle a cru que la clé de répartition utilisée par le Syndic était inattaquable car elle ne savait pas que seuls la loi et son contrat de bail déterminent la répartition à appliquer!

GT · #29 24-08-2018 15:52:25

panchito a écrit :

Au risque de me répéter, les syndics "pro" indiquent toujours sur leurs décomptes que les frais sont répartis entre bailleur et locataire à titre purement indicatifs

J'ai sous les yeux 3 décomptes annuels du même syndic adressé à un copropriétaire qui n'a pas mis ses biens en location.

Ces décomptes reprennent les montants "à charge du propriétaire" et ceux "à charge du locataire."

Les conventions des ACP avec le syndic ne prévoient pas la ventilation par le syndic des frais entre les locataires et les propriétaires.

Sur le fond, certaines ventilations me semblent pour le moins douteuses.

Il arrive que d'initiative sans aucun mandat donné par les propriétaires individuels et pour rendre service les syndics se chargent d'une répartition/ventilation indicative/officieuse.

Dans ce cas, il est évident que le syndic n'a pas lu les contrats.

Ah, j'oubliais. Le syndic agréé IPI n'a pas précisé dans le décompte que la ventilation était indicative.

luc

GT · #30 24-08-2018 15:56:30

@Pimonette

Vous avez personnellement donné mandat au syndic pour établir vos décomptes avec votre locataire ?
Vous lui avez fourni une copie du bail ?

luc · #31 24-08-2018 16:07:33

panchito a écrit :

Parce que c'est le coeur du problème de Pimonette.
Elle a cru que la clé de répartition utilisée par le Syndic était inattaquable car elle ne savait pas que seuls la loi et son contrat de bail déterminent la répartition à appliquer!

En plus il est dans l’Intérêt de celui qui veut cacher des choses, que le moins de personnes doivent analyser vos chiffres pour faire lui même son décompte locataire, .... . Dans le temps quand je louai mon appartement je le faisait moi-même, j'ai appris des choses ... .

D'où son intérêt a intégrer cette répartition bailleur/locataire dans ses comptes annuels vérifiés par le CaC, approuvés par l'AG et souvent pas contestés endéans les 4 mois.

panchito · #32 24-08-2018 16:20:26

GT a écrit :

Ah, j'oubliais. Le syndic agréé IPI n'a pas précisé dans le décompte que la ventilation était indicative.

C'est pour cela que j'avais indiqué PRO entre guillemets... devil

GT · #33 24-08-2018 16:27:15

Le commissaire aux comptes ne vérifie pas la répartition par le syndic des frais imputés au locataire et ceux imputés au propriétaire. Et l'AG n'est pas compétente pour approuver cette répartition mais bien les comptes généraux de l'ACP.

rexou

Pimonette · #34 25-08-2018 12:06:34

Je refais le point sur ma situation :

- Suite aux conseils donnés plus haut dans le fil de discussion, j'ai pris contact avec le syndic concernant la ventilation des frais contestés. Celui-ci m'a confirmé ce qui m'a été dit ici (mais qui n'était pas précisé sur le décompte, alors que le syndic est pro et agréé IPI), à savoir que la répartition n'était effectuée qu'à titre indicatif.

En fait, j'étais bien consciente que la répartition des charges était fonction de la loi et de mon bail, et pas du ressort du syndic; ma question était de savoir si, dans le cas de postes dont la nature est imprécise dans le décompte (ex. : "Intervention sur" ... : s'agit-il d'entretien, ou d'une grosse réparation à charge du bailleur ?), la répartition du syndic faisait foi, où s'il m'incombait d'en vérifier moi-même la nature. Or, grâce à ce fil de discussion ainsi qu'à mes contacts avec le syndic, j'ai bien compris que ce dernier n'assumait aucune responsabilité, et que j'étais seul responsable des charges que j'imputais au locataire.

J'ai donc, comme il m'a été conseillé plus haut, repris point par point les postes contestés par le locataire, et interrogé le syndic afin d'obtenir davantage de détails concernant les mentions imprécises. Le syndic m'ayant apporté les précisions nécessaires, je me suis basé sur la Liste du Gouvernement bruxellois pour déterminer lesquels m'incombaient, et lesquels étaient à charge du locataire. Il s'est avéré que le locataire avait raison concernant certains postes (plomberie), mais pas sur d'autres. Au final, j'ai du déduire pour une cinquantaine d'euros de postes qualifiés d'entretien par le syndic, mais qui étaient en réalité, d'après la Liste, des grosses réparations.

Le syndic a reconnu que sa répartition n'était pas exacte, et qu'une révision de celle-ci était en cours afin qu'elle soit conforme à la nouvelle Liste de répartition du Gouvernement bruxellois.

Moralité de l'histoire : comme il ressort clairement de ce fil, la répartition du syndic n'est qu'indicative. Il appartient au propriétaire de vérifier, poste par poste, s'il incombe au preneur ou au bailleur, et ce à l'aide de la Liste impérative du Gouvernement bruxellois (pour Bruxelles, j'ignore ce qu'il en est en Flandre ou en Wallonie), et en se basant sur les disposition du bail pour ce que cette liste ne précise pas (encore).
En effet, il semble que le syndic privilégie l'imputation au locataire en cas de doute : il est effectivement plus aisé de déduire que d'ajouter !

Encore merci à chacun d'entre vous d'avoir contribué à m'éclairer sur cette matière !

Dernière modification par Pimonette (25-08-2018 12:11:32)

rexou, GT, PIM

max11 · #35 25-08-2018 12:18:19

Et bien voilà une belle réponse et une belle conclusion à ce fil !
Merci Pimonette

rexou, GT, PIM

libra · #36 25-08-2018 12:22:26

Reste à obtenir l'accord du locataire.

GT, rexou

GT · #37 08-09-2018 10:13:54

ninifel a écrit :

Un article dans le code civil pour que le copropriétaire non-membre du Cdc ou du Cac ait aussi un accès "légal" aux factures et aux extraits bancaires même si les autres copropriétaires ne veulent pas que le copropriétaire vérifie l'aspect money de la gestion du batiment ? A ma connaissance aucun Juge de Paix n'a jamais sanctionné le refus d'accès au dossier de gestion comptable chez le syndic, mais je peux me tromper. Qu'en est-il ?

Dans son dernier message Pimonette avait refait le point sur sa situation et avait remercié les contributeurs à son éclairage sur la matière qu'elle avait présentée.

Y lisez-vous qu'elle s'est intéressée aux conditions et modalités d'accès par un copropriétaire aux factures et aux extraits bancaires de l'ACP?

Où voulez-vous en venir ds le contexte de cette discussion?

Si la problématique vous intéresse pourquoi ne pas initier une nouvelle discussion ?

PIM, rexou

panchito · #38 08-09-2018 10:43:22

Un nouveau déterrage qui ne respecte pas la net étiquette de PIM

GT · #39 08-09-2018 10:51:07

panchito a écrit :

Un nouveau déterrage qui ne respecte pas la net étiquette de PIM

Sera-ce le dernier déterrage non pertinent sur ce forum ?

En soi, un déterrage ne me pose pas de problème dès lors que l'intervention nouvelle apporte une plus-value à la discussion d'origine telle qu'elle a été présentée par son initiateur.

Mais ,même ds ce cas, je préfère que soit présentée une nouvelle discussion.

Dernière modification par GT (08-09-2018 10:59:37)

PIM, panchito, rexou

luc · #40 09-09-2018 12:03:56

Pour le déterrage voir le nouveau sujet : Consultation de la comptabilité ACP par un CP banalisé.
Ma réponse est temporairement cryptique, vu les contraintes existantes à ce moment.

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